单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,E-HOUSE,CHINA,易居中国,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,E-HOUSE,CHINA,易居中国,1,专题研究,平层大宅,平层大宅,1专题研究平层大宅平层大宅,2,专题研究,平层大宅,引言,平层大宅介绍,定义,特点,相对别墅的优势,平层大宅发展,西方平层大宅发展,中国平层大宅的引入,中国平层大宅的发展,武汉平层大宅市场,武汉人均住房面积增加,武汉大宅市场的转变,武汉平层大宅市场发展,平层大宅产品及营销建议,平层大宅产品策略建议,平层大宅营销策略建议,2专题研究平层大宅引言平层大宅介绍定义特点相对别墅的优势,3,专题研究,平层大宅,中国商人,2010,年初以,3320,万美元,天价拍得，这是曼哈顿住宅单位今年的最高售价，豪宅位于特朗普国际酒店大厦，面积,610,平方米，楼高,6.7,米，可纵览曼哈顿中央公园的景色。,天玺成为香港最高的住宅，面积由,88-242,平方米。一套大户型公寓的叫价高达,54,万元,/,平方米,。,汤臣一品在新政发布后创下,30,万元,/,平方米,的纪录。,曼哈顿,香港,上海,一 引言,3专题研究平层大宅中国商人2010年初以3320万美元天,4,专题研究,平层大宅,上海,汤臣一品,北京,御园,广州,星河湾海怡半岛,随着,2009,年中国豪宅市场数据的不断刷新，一个新的豪宅产品,平层大宅,开始风起云涌，成为,传统别墅的华丽转变,杭州九树,4专题研究平层大宅上海 北京 广州随着2009,5,专题研究,平层大宅,二 平层大宅介绍,平层大宅定义,平层大宅特点,平层大宅相对别墅的优势,5专题研究平层大宅二 平层大宅介绍 平层大宅定义,6,专题研究,平层大宅,1,平层大宅定义,三个标准,面积体量方面,平层大宅多用于多层和高层，单套面积至少,170,以上，,200-300,较为多见。,户型品质方面,平层大宅的舒适性和尺度达到较高标准，一般都具有“套房”形式。其品质领先于市场，且产品定位走中高端路线。,区域环境方面,平层大宅至少要位于城市的核心区或拥有稀缺景观资源的城市区位，周边都市配套齐全。,目前市场对平层大宅没有个准确的定义，以下市场上定义的平层豪宅有,三个标准,可供参考,6专题研究平层大宅1平层大宅定义三个标准面积体量方面,7,专题研究,平层大宅,2,平层大宅特点,外部稀缺资源占有,平层大宅属于资源性的豪华定位，其,所处地段必定是城市核心区或景观资源等,稀缺资源,的占有,城市核心区资源的占有,稀缺景观资源的占有,御园 三山五园一学府,史上罕见皇家园林集群环绕,中华第一学府比邻,汤臣一品 陆家嘴,尖,前面是一个历史的风景,后面是一个国家的经济,7专题研究平层大宅2平层大宅特点外部稀缺资源占有平层,8,专题研究,平层大宅,2,平层大宅特点,内部顶级配套,平层大宅作为别墅产品的华丽转变，其本身就是一个高端产品，,因此，其,内部,配套,也绝对高档,以下为“汤臣一品”的顶级装修配套标准,8专题研究平层大宅2平层大宅特点内部顶级配套平层大宅,9,专题研究,平层大宅,4,平层大宅相对于别墅的优势,五大优势,户型分布,都市生活配套,物业管理,社交人脉,景观视野,三四层的联排空间相对狭窄，还能与邻居隔窗相望；大平层为单层空间布局，没有了上下楼梯的烦恼，感观开阔舒适。,别墅带来的交通问题以及生活的便利性使得很多人望而却步；而平常大宅回归市中心，能兼顾小孩上学的问题、美容健身娱乐问题。,大平层和别墅如果共享一块绿化水景，别墅由于最高,3,层，其景观效果必然不如大平层。,相比敞开式格局的郊区别墅，平层大宅居住安全性更高。其严密的门禁设施、入户防范系统、小区管家等系统更让人省心。,平层大宅较大的空间，可以把住宅和私人商务功能、私人社交功能进一步结合，兼其地理位置便利，对于私密会客和小众宴请较别墅更适合；这无形的上流社会生活社交圈层是别墅无法企及的,核心优势,平层大宅相对于别墅的优势日渐突出,9专题研究平层大宅4平层大宅相对于别墅的优势五大优势,10,平层大宅作为后起之秀,凭借其自身的特点,在生活配套、户型分布、景观视野、物业管理、社交人脉等方面,有着别墅无法比拟的优势,专题研究,平层大宅,那么平层大宅在世界尤其是在中国发展情况到底怎么样,？,10平层大宅作为后起之秀专题研究平层大宅那么平层大宅在世,11,专题研究,平层大宅,三 平层大宅发展,西方平层大宅发展,中国平层大宅的引入,中国平层大宅的发展,11专题研究平层大宅三 平层大宅发展 西方平层大宅,12,专题研究,平层大宅,1,西方平层大宅的发展,平层大宅起源于西方且流行已久,起源,据悉，福布斯评选出的,2008,年,世界十大最奢侈豪宅,中，平层产品占据了榜上的,七席,位置，成为了这份榜单最受关注的特点,起源巴黎,20,、,30,年代,2002,年,中国引入,欧美流行已久，美国最为流行,2005,年,中国开山之作,09-10,年中国风行,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,当时在,巴黎,出现了一些新的住宅形式，其结构式有柱子而不是墙来格局，是在有大建筑的居住环境下诞生的经典产物。,12专题研究平层大宅1西方平层大宅的发展平层大宅起源于西,13,专题研究,平层大宅,2,中国平层大宅的引入,“九树”,中国平层大宅的开山之作,引入,九树,平层大宅概念大概在,2002,年进入内地，萌发初期引发市场关注较大，而,2005,年九树作为杭州首个平层大宅项目，可以看为中国平层大宅的,开山之作,。,项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“,非经验住宅,”。项目为多层,12,栋，,一层一户带电梯，,350-400,，整个住宅只有,60,套，其尾盘时均价为,5,万,/,。,当时开发商碍于地形和容积率的限制，请英国设计师戴卫,奇普菲尔德进行设计，在杭州市场引进了平层大宅概念。推出后市场反应很好，赢得了好的口碑，其后，杭州许多项目如留庄、河西溪望庄都对平层大宅进行了尝试。,13专题研究平层大宅2中国平层大宅的引入“九树”中国,14,专题研究,平层大宅,3,中国平层大宅的发展,上海,中国平层大宅的崛起之都,发展,汤臣一品,汤臣一品是中国平层大宅市场上最耀眼的明星，也是天价豪宅的开创者，被人称为,中国最贵的楼盘,汤臣一品占地,2,多万方，总建筑面积达,11.5,万方。地处上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠，金茂大厦，环球金融中心并肩而立。,汤臣一品对外公开的是,A,、,B,、,C,三栋,A,栋为,一层一户,，,360,度全览上海，单套面积约为,597,平方米。,B,栋与,C,栋为,一层两户,，单套面积约为,434,平方米。,05,年,11,万,/,06,年,13,万,/,09,年,18,万,/,10,年,12,月,30,万,/,14专题研究平层大宅3中国平层大宅的发展上海中国平层,15,专题研究,平层大宅,3,中国平层大宅的发展,上海,中国平层大宅的崛起之都,中粮海景壹号,“,上海三大滨江豪宅”之一，,1999,年拿地到,2009,年正式出售，,66,席一个月内,一售而空,，售价达,11,万,/,为其楼板价,25,倍。,发展,中粮海景壹号位于陆家嘴核心，与汤臣一品地段相差无几。占地,2.4,万方，总建筑面积,12,万方，由,5,栋超高层江景公寓围合而成。,308,340,中粮海景壹号赶上,2009,年“豪宅热潮”，,纯大宅产品赢得市场的认同,，达成其火爆销售。,15专题研究平层大宅3中国平层大宅的发展上海中国平层,16,专题研究,平层大宅,3,中国平层大宅的发展,上海,中国平层大宅的崛起之都,浦东,星河湾,浦东星河湾同样是上海平层大宅的代表作之一,2009,年,8,月,8,日项目创下了,6,小时,卖出,40,亿元,的销售奇迹,发展,浦东星河湾一期由,8,栋,1015,层的小高层组成，户型面积为,220600,平方米,的平层大宅。浦东星河湾的热销，再次表明,上海平层大宅市场已经进入热销时代,。,海浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。整体分三期规划，占地,20,多万平方米，其中一期住宅建筑面积约,9.5,万平方米。,16专题研究平层大宅3中国平层大宅的发展上海中国平层,17,专题研究,平层大宅,10,万,18,万,30,万 更高？,11,万，楼板价,25,倍 更赚？,6,小时,40,亿 更快？,上海的平层大宅市场已经进入热销时代,那么，武汉呢,？,17专题研究平层大宅10万 18万 30万,18,专题研究,平层大宅,四 武汉平层大宅市场,武汉人均住房面积增加,武汉大宅市场的转变,武汉平层大宅市场,18专题研究平层大宅四 武汉平层大宅市场 武汉人均,19,专题研究,平层大宅,1,武汉人均居住面积增加,人均住房面积增加是大户型产品存在之根基,2009,年武汉人均住房建筑面积超过,30,平方米，达到住房小康水平。,武汉市人们,居住环境,在,20,年间发生了,巨大的变化,：,人们从简陋的私房搬入多层新公房，渐渐的又出现大大改善生活居住空间的高层和小高层公寓，直至体现居住品质的城市别墅和高层大宅的涌现。可以说，随着人均居住面积的提高、生活居住环境的提升，,是大户型产品存在之根基,按,武汉市,2006-2020,年城市规划,，,2020,年人均住房建筑面积将达到,35,平方米。,19专题研究平层大宅1武汉人均居住面积增加人均住房面积增,20,专题研究,平层大宅,2,武汉大宅市场演变,平层大宅,后别墅时代的阶段性到来,一味求大,追求功能：双卫、独立书房、玄关等的出现,向别墅开启：错层、复式、跃式结构风行,挖掘平层价值：主卧独立生活系统出现,武汉市大宅市场的演变,06-07,年,市场无平层大宅概念,08-09,年,平层大宅市场探索,10,年,平层大宅市场第一次火爆,11,年,平层大宅,标杆出现,，产品集中推出,1995,2000,2005,2008,2006,武汉市平层大宅市场发展,世茂锦绣长江,金都汉宫,复地东湖国际,万达公馆,武汉天地,武汉市目前具有一定的大宅市场，但其平层大宅产品还处于,起步阶段,。,人们居住生活品质的提高，对生活方式功能空间的追求也愈加强烈，催生着武汉市大宅产品的阶段性更新换代。,平层大宅,后别墅时代也必定阶段性到来,20专题研究平层大宅2武汉大宅市场演变平层大宅后别墅,21,专题研究,平层大宅,3,武汉平层大宅市场,世茂锦绣长江,占地面积：,572286,平方米,总建筑面积：,1650000,平方米,容积率：,2.97,绿化率,40%,开盘时间（一期）：,2006,年,10,月,目前销售均价：,12000,元,/,平米,建筑形态：高层、超高层,项目地址：武汉市汉阳区滨江大道,188,号,开发商：武汉市世茂锦绣长江房地产开发有限公司,项目特点：世茂锦绣长江项目总投资近,100,亿元，地理位置十分优越，居两江之交，武汉三镇之中，怀抱,2,公里超长江岸线。世茂锦绣长江从两江四岸复合功能区（,RBD,）发展要求出发，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及,高尚居住,为一体的,综合功能区,；不仅与四新地区的建设形成互劢，更促进了武汉三镇的均衡发展。,新武汉,世中心,世茂滨江生活,OSCAR,21专题研究平层大宅3武汉平层大宅市场世茂锦绣长江,22,专题研究,平层大宅,3,武汉平层大宅市场,世茂锦绣长江,项目中有不少,200,多平米的,四房、五房,平层大宅，但项目对其定位是“,高端、豪宅、世茂滨江生活,OSCAR,”,未把平层大宅作为一大卖点,可见当时平层,06,、,07,年平层大宅已经出现在市面上，但,武汉市场并没有平层大宅这个概念,。,06,、,07,年的市场有大平层产品，但平层大宅的概念未被提起,231,四房,237,五房,22专题研究平层大宅3武汉平层大宅市场世茂锦绣长江项目中,23,专题研究,平层大宅,3,武汉平层大宅市场,金都汉宫,占地面积：