,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,百居易房屋超市,丁字桥店,（内部培训资料）,百居易房屋超市丁字桥店（内部培训资料）,房地产,基础知识教程,房地产基础知识教程,第一章房地产基本概念,第一章房地产基本概念,房产与地产,房地产,1,、房产和地产的总称,2,、其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物所构成,3,、经济学上也叫不动产,房产与地产房地产,房产与地产,土地所有权,土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。,土地所有权分为,国有土地和集体土地两类,土地所有权限,民用为,70,年，商用为,50,年,房产与地产土地所有权,房产与地产,房产的分类,住宅建筑物,生产用房,办公用房,其他楼宇,房产与地产房产的分类,房地产市场,市场分类,房地产一级市场：是土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营。,房地产二级市场：是增量房（新房）市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。,房地产三级市场：即存量房（二手房）市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,房地产市场市场分类,住宅交易市场,一级市场,指新房的交易市场,二级市场,二手房的买卖市场,三级市场,二手房的租赁市场,住宅交易市场一级市场,房地产消费,房地产消费的类型,投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。,生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。,消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。,房地产消费房地产消费的类型,房地产中介,房地产中介机构,房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。,房地产中介房地产中介机构,房地产中介,房地产中介服务,房地产价格评估,房地产信息服务,房地产法律、政策及业务咨询服务,房地产转让、租赁、互换等居间介绍活动,接受当事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续,法律、法规、规章允许从事的其他服务项目,房地产中介房地产中介服务,房地产中介,经纪人,指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务为常业的公民、法人和其他经济组织。,房地产中介经纪人,第二章房地产基本概念,第二章房地产基本概念,建筑物的分类,按建筑结构的材料分类,砖木结构,砖混结构,钢筋混凝土结构,钢结构,建筑物的分类按建筑结构的材料分类,建筑物的分类,按建筑高度分类,低层：,13,层,多层：,47,层,中高层（小高层）：,812,层,高层：,12,层以上（公共建筑超过,24,米）,超高层：建筑高度超过,100,米,建筑物的分类按建筑高度分类,各类房地产特点比较,住宅,多层与高层住宅,1,、房屋实际使用面积：多层住宅要高于高层住宅,2,、建筑质量：高层住宅的抗震性要优于多层住宅,3,、房屋构造格局：多层住宅要好于高层住宅,4,、房屋价格：高层住宅要高于多层住宅,5,、物业管理费用：高层住宅要高于多层住宅,6,、高层住宅视野广、景观好，空气清新。,各类房地产特点比较住宅,各类房地产特点比较,住宅,低层住宅（别墅）,1,、独院式、双联式、联排式,2,、建筑多面临空，平面组合灵活，朝向、通风采光好；环境安静，干扰少；院子组织方便，使用便利。占地面积大，投资费用高。,各类房地产特点比较住宅,房屋构造概述,房屋构造组成部分,地基与基础,墙或柱,楼板与地面,门窗,楼梯,屋顶,房屋构造概述房屋构造组成部分,房屋构造概述,建筑材料,水泥,钢筋,木材,普通混泥土,黏土砖,粉炭灰加气块,房屋构造概述建筑材料,房屋构造概述,窗,窗主要用于采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。一般为了保证房间的通风和采光，居住房间的窗的面积与地面面积之比不低于,1/7,。,房屋构造概述窗,房屋构造概述,门,主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。,门的类型,木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。,分户门,单元门,房屋构造概述门,房屋面积计算,房屋面积的分类,实用面积 它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱所占用的面积后的净使用面积。,公摊面积 是指建筑物的楼梯、电梯间、外墙、首层大堂及小区内其他一些配套设施的分摊面积。,建筑面积 包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,房屋面积计算房屋面积的分类,得房率,套内建筑面积,=,套内使用面积,+,套内墙体面积,+,阳台面积,得房率,=,套内建筑面积,/,建筑面积,得房率套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积,得房率,高层塔楼住宅约在,75%78%,之间,高层板楼住宅约在,78%85%,之间,小高层板楼住宅约,85%88%,之间,多层住宅建筑约在,88%95%,左右,得房率高层塔楼住宅约在75%78%之间,塔楼,塔楼的三大优势,1,、节约土地资源，房价较低,2,、空间结构灵活，宜于改造,3,、结构强度高，抗震性,塔楼的三项缺点,1,、均好性差，居住密度高,2,、面积使用率不高，存在灰色空间,3,、通风效果差,塔楼塔楼的三大优势,板楼,板楼四大优点,1,、南北通透，便于采光通风,2,、板楼均好性强,3,、管理成本不高,4,、面积使用率很高,板楼的两项缺点,1,、建筑密度低，房价高,2,、户型格局不宜改造,板楼板楼四大优点,第三章房型基础知识,第三章房型基础知识,户型选择遵循的原则,实用经济，功能分室,面积适当，尺度适宜，分区合理,朝向合理，日照充足，光线充分，通风良好,户型选择遵循的原则实用经济，功能分室,实用经济，功能分室,住宅的面积要紧凑实用，实用率高大小适宜，功能合理分布，不同的生活功能就要有不同的生活空间。,实用经济，功能分室,面积适当，尺度适宜，分区合理,各功能空间都应该具有合理的大小尺度和相互关系,面积适当，尺度适宜，分区合理,面积适当，尺度适宜，分区合理,人们理想的客厅面积在,2130,平方米之间，客厅的开间不应小于,3.9,米，否则会影响电视的效果；卧室面积应在,1215,平方米之间，因为卧室的主要功能是睡眠和休息，它必须设置床、床头柜、衣柜、化妆台、电视柜、休息椅等家具，应此还应该留有一定的活动空间，所以双人卧室的开间就不应该小于,3.6,米，面积不应该小于,12,平方米,面积适当，尺度适宜，分区合理人们理想的客厅面积在2130平,面积适当，尺度适宜，分区合理,卫生间、厨房、储藏间各占,45,平方米，阳台,56,平方米，这样的面积分配基本能保证各项功能的需要，符合当前人们生活使用需求和生活习惯。,面积适当，尺度适宜，分区合理,面积适当，尺度适宜，分区合理,各功能空间的相互关系对使用效果也有影响。厨房应靠近入口，避免买了菜肴穿过客厅不方便；卫生间应靠近卧室一边晚间使用；厕所门不应该直接开向客厅和餐厅，既不卫生也不雅观；阳台应设置在客厅前，卧室前面不应设置阳台，因为卧室是私密空间，而阳台是开放空间，晒衣服要穿过卧室会影响卧室的私密性。大套户型中主卧最好设置独用卫生间以提高户型品味。,面积适当，尺度适宜，分区合理各功能空间的相互关系对使用效果也,面积适当，尺度适宜，分区合理,总之尽量做到以下几个分开：,动静分开,客厅、餐厅、厨房、麻将室等人来人往、活动频繁的空间要与需要最大程度静谧空间的卧室分开。,面积适当，尺度适宜，分区合理总之尽量做到以下几个分开：,面积适当，尺度适宜，分区合理,公私分开,家庭生活的私密性必须得到充分的尊重，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、娱乐室进行区位分离，而且还要注意各房间门的方向。,面积适当，尺度适宜，分区合理公私分开,面积适当，尺度适宜，分区合理,主次分开,主人房不仅要朝向好（向南或者向景观）、宽敞、大气，而且应该有单独的卫生间，应与客房、父母房略有分隔。,面积适当，尺度适宜，分区合理主次分开,面积适当，尺度适宜，分区合理,干湿分开,厨房、卫生间等带水、带脏的房间应该与怕水怕脏的卧室分开。,面积适当，尺度适宜，分区合理干湿分开,朝向合理，日照充足光线充分，通风良好,根据武汉的气候条件，南北朝向的房间是适合武汉人居住的朝向。住宅的卧室使用面积在,10,平方米以上的均应直接采光，至少有一间卧室具有良好的朝向能直接获得日照，一般正南向，南偏西或者南偏东不超过,15,度。,朝向合理，日照充足光线充分，通风良好根据武汉的气候条件，南,朝向合理，日照充足光线充分，通风良好,根据武汉的气候和生活喜好，选择户型时必须考虑自然通风，最好时客厅和餐厅能形成穿堂风。根据我国的饮食习惯，煎炒烹炸的时候产生的油烟对人体伤害很大，因此厨房应有直接对外采光、通风的窗，对无通风窗的卫生间应设置管道，合理安排进风和排风管道。,朝向合理，日照充足光线充分，通风良好根据武汉的气候和生活喜,第四章房地产价格,第四章房地产价格,房地产价格,房地产价格的种类,市场价格,简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格,理论价格,如果将房地产放在合理的市场上交易，应该实现的价格,评估价格,是估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计、推测和判断,房地产价格房地产价格的种类,房地产价格,房地产价格的种类,土地价格,建筑物价格,房产价格,房产价格,=,土地价格,+,建筑物价格,土地价格,=,房产价格,-,建筑物价格,建筑物价格,=,房产价格,-,土地价格,房地产价格房地产价格的种类,房地产价格,容积率：规划可建筑面积,/,用地面积,是否容积率越高越好？,房地产价格容积率：规划可建筑面积/用地面积,房地产价格,楼面价,楼面地价,楼面地价,=,土地总价格,/,建筑总面积,建筑总面积,=,规划用地面积,X,容积率,房地产价格楼面价,房地产价格,房价构成主要,包括土地价格、建安成本、配套费用、营销管理财务成本和利税五大部分。,房地产价格,我们的承诺：不做不良品。,11月-24,11月-24,Saturday,November 16,2024,为别人鼓掌的人,才能赢得别人的鼓掌。,07:25:14,07:25:14,07:25,11/16/2024 7:25:14 AM,入海之前先探风，上岗之前先练功。,11月-24,07:25:14,07:25,Nov-24,16-Nov-24,安全是一切工作的最优环境。,07:25:14,07:25:14,07:25,Saturday,November 16,2024,素质提升，交流分享，精耕深耕，永续辉煌。,11月-24,11月-24,07:25:14,07:25:14,November 16,2024,您的自觉贡献，才有公司的辉煌。,2024年11月16日,7:25 上午,11月-24,11月-24,品质你我都做好，顾客留住不会跑。,16 十一月 2024,7:25:14 上午,07:25:14,11月-24,以工作的品质，提升产品品质。,十一月 24,7:25 上午,11月-24,07:25,November 16,2024,安全、节能、高效、优质。,2024/11/16 7:25:14,07:25:14,16 November 2024,贯标出质量，认证树形象。,7:25:14 上午,7:25 上午,07:25:14,11月-24,违章蛮干铸成终身遗憾，遵章守纪伴你一生平安。,11月-24,11月-24,07:25,07:25:14,07:25:14,Nov-24,各自做好本职工作，就生产出好产品。,2024/11/16 7:25:14,Saturday,November 16,2024,儿行千里母担忧，夫婿在岗妻惦念。,11月-24,2024/11/16 7: