,投资决策程序优化及城市评价体系建议,经营管理部,Gemdale Corporation,目 录,集团投资决策程序优化,2.城市房地产评价体系研究,3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系,Gemdale Corporation,目 录,集团投资决策程序优化,2.城市房地产评价体系研究,3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系,Gemdale Corporation,集团现有的投资决策体系,基于报告、调研的城市、项目综合判断,子公司投资机会寻找,集团投资决策,项目可行性研究报告,输入,该体系不足：,决策流程“集中化”,，,城市判断与项目判断混杂在一起，没有重心,，影响决策效率,进入新城市拓展,，城市研究与项目拓展同时进行，,拓展工作没有重心,，影响工作效率,编写项目可行性研究报告,，城市分析与项目分析混杂在一起，,报告编写没有重心,集团投资信息的发布,Gemdale Corporation,当前集团投资决策流程,工作沟通层面,：,集团与子公司对于土地拓展共同参与的环节少,彼此信息不对称，影响决策效率;,集团战略制定与子公司战略执行在此流程中没有很好结合，影响执行效率；,工作方法层面：,项目决策“集中化”，造成集团在城市与项目判断时没有重心，影响决策效率。,困惑,困惑,困惑原因,年度、季度投资信息发布,Gemdale Corporation,集团努力建立的投资决策体系,子公司投资机会寻找,集团投资信息发布,城市机会、市场初判,城市判断,项目机会、细分市场市场初判,项目判断,集团,子公司,集团投资决策,变革的目的：,变决策内容的“集中化”为“阶段化”、“并联化”,YES,YES,YES,城市层面决策评审会,项目层面决策评审会,Gemdale Corporation,优化后的集团投资决策流程,优化措施概括：,明确集团城市与项目判断的两阶段决策准则（已进入城市与新拓展城市同样对待）,集团首先发布年度土地投资计划，同时滚动发布各季度土地投资计划,颁布集团统一的城市与项目决策指标体系、可研报告模板，强调报告核心部分数据的真实性与模板使用的严肃性,YES,城市研究,城市评价报告,集团评审,Gemdale Corporation,案例说明：办事处的成立运作方式,资源、时间的巨大浪费,拓展人员积极性的挫伤,成立办事处,城市和项目综合可研报告,城市研究,城市评价,项目土地信息收集,项目可研报告,政府关系协调,营销、成本、设计人员介入,城市和项目均被肯定,城市被肯定、项目被否,城市被否、项目被肯定,城市和项目均被否,集团评审,成立办事处,项目土地信息收集,项目可研报告,政府关系协调,营销、成本、设计人员介入,原有流程,改进后流程,市场、投资人员考察,Gemdale Corporation,投资决策的例外处理方式,在城市评审被否决的情况下：,1.对于已进入的城市,在城市评审已经否决的情况下，如果分公司认为特别好的项目，可以另行提交集团评审，但此种情况下，鉴于城市市场带来的风险，对项目的收益要求将提高。,2.对于尚未进入的城市,在城市评审否决情况下，鉴于市场风险，集团将不对项目另行评审,Gemdale Corporation,优化后的集团投资计划表,建议实施新的投资政策：,集团承诺实现投资计划表中的投资额度的前提是：,要求所在区域公司完成计划表中已投入资金的经营要求,。,GemdaleCorporation,目,录,录,集团投资,决,决策程序,优,优化,2.城,市,市房地产,评,评价体系,研,研究,3.对,应,应于集团,投,投资决策,的,的项目评,价,价指标体,系,系,做了那么,多,多还不行,，,，真不知,道,道到底要,的,的是什么,？,给了一大,叠,叠资料，,我,我要的东,西,西却没有,子公司,集 团,情景模拟,：,：子公司,和,和集团关,于,于“可研,报,报告”的,一,一段对话,部分指标,敏,敏感度不,高,高，不能,及,及时反映,市,市场变化,，,，需要调,整,整和优化,；,；,对于指标,值,值没有给,出,出判读的,方,方法；,没有对统,计,计口径和,数,数据来源,进,进行统一,规,规范；,对于可能,对,对城市发,展,展形成重,大,大影响的,非,非定量因,素,素关注不,够,够；,1.原,有,有指标体,系,系的局限,城市评价,指,指标体系,的,的建立,统计口径,的,的统一；,数据来源,的,的规范；,城市评价,参,参照体系,的,的建立,2.城,市,市评价体,系,系研究的,主,主要内容,3.城,市,市评价体,系,系与投资,效,效率提升,集团：,得到所期,望,望的资料,数据来源,权,权威可靠,统计口径,一,一致、便,于,于横向比,较,较,子公司：,清楚集团,评,评审的要,求,求,有的放矢,、,、减少反,复,复,城市评价,指,指标体系,数据来源,的,的权威性,逻辑体系,严,严密,统计口径,的,的统一,指标的标,准,准化,信息搜集,和,和报告准,备,备时间大,幅,幅减少,更迅速地,对,对城市和,项,项目做出,判,判断,投资效率,提,提升,拓展效率,更,更高,决策效率,更,更高,4.城,市,市评价思,路,路的改进,候选城市原始数据,城市评价指标体系,候选城市评价指标,纵向比较分析,城市评价指标体系,城市评价指标参照系,横向比较分析,已进入城市原始数据,对候选城,市,市的评价,更,更科学,5.研,究,究的理论,基,基础：房,地,地产的周,期,期论,解决问题,：,：,房地产的,周,周期性意,味,味着需要,对,对特定城,市,市所处的,阶,阶段做出,判,判断，看,其,其是否处,在,在平稳期,、,、机会期,、,、泡沫期,或,或者萧条,期,期，力求,实,实现,低处拿地,、,、高处卖,楼,楼,高敏感性,数据可获,得,得性,通用性,简洁性,6.指,标,标设置的,原,原则,7.对,原,原有指标,体,体系所做,的,的调整,1.指,标,标分类：,三,三类,主指标：,选,选择最能,反,反映城市,市,市场状况,和,和趋势的8个指标,；,；,次指标：,重,重要性较,低,低或敏感,度,度较低的,指,指标6个,指,指标；,辅助定性,指,指标：不,能,能定量的,一,一些重大,影,影响因素,；,；,2.指,标,标中增加,一,一些更能,反,反映市场,实,实际情况,的,的指标,投资性购,买,买所占比,例,例（外地,人,人）,房价收入,比,比,租金/价,格,格比,3.主,指,指标增加,了,了土地供,应,应对后市,影,影响的预,测,测性指标,4.在,次,次指标中,，,，增加了,房,房地产金,融,融的指标,：,：,房地产开,发,发企业贷,款,款余额占,全,全社会企,业,业贷款余,额,额的比例,：,：,个人购房,信,信贷比,5.概,括,括了7项,重,重要的辅,助,助定性指,标,标,8.城,市,市评价指,标,标简表,逻辑框架,城市选择,评,评价指标,市场趋势,判,判断指标,城区常住,人,人口,城区人口,密,密度,运作可行,性,性判断指,标,标,施工面积/销售面,积,积,新开工面,积,积/施工,面,面积,新增土地,面,面积/新,开,开工面积,房价收入,比,比,投资性购,买,买所占比,重,重,预售面积/批准预,售,售面积,商品住宅,销,销售额,GDP总,量,量及增幅,次指标,辅助指标,商品住宅,销,销售面积,市场规模,政府配合,效,效率,地价与售,价,价比,土地机会,租金/价格比,价格增幅/人均收入增幅,新建商品住宅,空置率,个人购房信贷比,价格增幅/消费储蓄增幅,房地产贷款/总贷款,产业结构特征,民营经济发展状况,房地产开发水平,未来城市重大建设,房地产政策导向,重大经济发展机会,重大城市活动,房地产投,资,资额/固,定,定投资额,城市评价,报,报告中对,指,指标数据,采,采集要求,：,：,1、主指,标,标（8,个,个）和可,行,行性指标,（,（4个）,必,必须提供,数,数据,2、次指,标,标及辅助,指,指标 可,以,以根据城,市,市情况协,商,商选择提,供,供,主指标,城市市场,趋,趋势判断,决,决策程序,市场趋势,综,综合判断,市场趋势,辅,辅,助指标判,断,断,市场趋势,主,主要判断,趋势主指,标,标-1,趋势主指,标,标-8,趋势次指,标,标-6,趋势次指,标,标-1,定量判断,定性+定,量,量,定性判断,城市选择,决,决策体系,市场趋势,综,综合判断,运作可行,性,性判断,城市是否,进,进入决策,市场趋势辅助指标判断,市场趋势主要判断,市场规模,政府配合,效,效率,地价与售,价,价比例,土地机会,10.,城,城市评价,报,报告成果,标,标准,11.,城,城市评价,参,参照体系,数,数据库,通过比较,：,：迅速对,候,候选城市,建,建立直观,概,概念,候选城市,与,与典型城,市,市的直观,比,比较,市,市场规模,及,及其相关,因,因素,相关系数,为,为0.944（Beta系,数,数）；,散点大多,落,落在直线,附,附近；,可见城市,年,年销售面,积,积与常住,人,人口总量,之,之间存在,着,着高度的,线,线性相关,。,。因此，,我,我们可以,通,通过该城,市,市常住人,口,口数，以,及,及人口的,机,机械增长,率,率来预估,该,该城市未,来,来的房地,产,产市场的,规,规模,房地产市,场,场的规模,和,和潜力与,常,常住人口,总,总量的关,系,系,候选城市,与,与典型城,市,市的直观,比,比较,房,房价水平,及,及其相关,因,因素,通过比较,：,：,直观认识,某,某特定城,市,市房价的,相,相对水平,；,；,通过将该,特,特定城市,的,的影响房,价,价的关键,数,数据与典,型,型城市对,照,照，大致,判,判断该城,市,市未来房,价,价的增长,空,空间（以,东,东莞为例,，,，其人均GDP、,人,人均 可,支,支配收入,的,的排位都,比,比较靠前,，,，而房价,水,水平的排,位,位相对靠,后,后，因此,从,从支付能,力,力的角度,来,来说，其,房,房价还有,较,较大上升,空,空间）,1.施工,面,面积/销,售,售面积,2000,2001,2002,2003,2004,上海,3.63,2.91,3.04,3.14,2.43,重庆,3.86,3.95,3.54,3.31,3.94,天津,2.62,2.65,2.79,2.07,2.06,北京,3.31,3.86,3.36,3.59,2.96,东莞,3.66,3.65,2.47,3.21,3.95,武汉,3.26,2.99,3.14,2.83,3.28,深圳,2.98,3.23,2.9,2.53,2.48,上海,重庆,天津,北京,东莞,武汉,深圳,基准值,3.2-3.8,3.6-3.9,2.6-3,3.3-3.6,3.2-3.6,3.2-3.4,2.9-3.3,2.基准,值,值,3.商品,住,住宅价格,增,增幅,2000,2001,2002,2003,2004,2005,上海,10.11%,0.83%,6.93%,23.80%,26.79%,4.90%,重庆,-0.28%,5.29%,12.61%,3.68%,18.81%,8.45%,天津,-2.41%,2.22%,3.20%,6.25%,20.71%,30.00%,北京,-4.80%,3.49%,-5.30%,-0.22%,6.53%,19.20%,东莞,33.33%,14.63%,-29.03%,45.15%,5.26%,16.40%,武汉,4.38%,1.39%,11.90%,11.47%,23.74%,17.47%,深圳,1.41%,2.20%,0.71%,2.10%,5.28%,17.38%,深圳：,该比值连,续,续两年偏,低,低,且逐年降,低,低，供需,失,失衡导致,价格大幅,上,上涨,施工面积/销售面,积,积：该比值的,异,异常变化,将,将对下一,年,年度的价,格,格变化起,到,到一定预,示,示性作用,天津：该,比,比值在2003、,2004,年,年明显较,大,大幅度低,于正常值,，,，导致房,价,价在,2004,、,、2005出现大,幅,幅度,上涨,下一年度,施,施工面,积/销售