单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,0,房地产项目用地获取的方式,土地使用权划拨的特点、范围,土地使用权出让的方式及各自含义、特点,土地使用权转让的类型及其特点、要求,土地使用权出让与转让的区别,重点问题,第1页/共38页,房地产项目用地获取的方式重点问题第1页/共38页,1,土地使用权划拨的含义,划拨土地使用权的基本特征,划拨土地使用权获取过程中的主要成本,第一节 土地使用权划拨,第2页/共38页,土地使用权划拨的含义第一节 土地使用权划拨第2页/共38页,2,一、土地使用权划拨的含义,土地使用权划拨,，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。,第3页/共38页,一、土地使用权划拨的含义第3页/共38页,3,二、划拨土地使用权的基本特征,基本特征,行政性,无偿性,无期限性,流转限制性,第4页/共38页,二、划拨土地使用权的基本特征基本特征行政性无偿性无期限性流转,4,划拨土地使用权包括两种形式：,土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和,征用集体土地,）,无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）,两种形式下土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。,第5页/共38页,划拨土地使用权包括两种形式：第5页/共38页,5,强制性,国家无须征询或考虑被征地的土地所有者是否愿意。,特定性,征地方只能是国家,被征地方只能是集体土地所有者,。,转移性,集体土地所有权转为国有土地所有权。,补偿性,征地补偿费,土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等，并妥善安排好被征地单位所在农民的生产和生活。,征地补偿费与土地所有权买卖转移是完全不同的：,补偿费远低于土地价格，土地征用不是一种等价有偿的民事法律行为，而是不平等主体之间的行政行为；,有关土地征用,第6页/共38页,强制性有关土地征用第6页/共38页,6,三、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费,其他费用,安置补助费,主要成本和税费,土地补偿费,地上附着物及青苗补偿费,拆迁补偿费,第7页/共38页,三、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费其他费用安置补助,7,第二节 土地使用权出让,一、土地使用权出让的概念,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,土地出让的,主体,：出让方,国家（各级土地管理局）,受让方,境内外企业、其他组织和个人,土地出让的,客体,：城镇国有土地,土地出让的,内容,：出让方,出让一定年限的国有土地使用权,受让方,支付出让金,以产业结构为依据分类,工业用地,商业用地,公用事业用地,居住用地,道路用地,绿化用地,军事用地,其他用地,空地,对出让土地使用权的土地性质上的限制：,城市房地产管理法,第八条：,”城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后该幅国有土地的使用权方可有偿出让。“,限制了农业集体经济组织或村民委员会随意将耕地改为房地产开发用地的行为。,第8页/共38页,第二节 土地使用权出让一、土地使用权出让的概念以产业结构为,8,出让土地使用权是一种,物权,出让土地使用权是,有偿的,出让土地使用权有,一定期限,二、出让土地使用权的基本特征,出让土地使用权,是物权不是债权，是一种独立民事权利，可控制与支配国有土地，在受让期内拥有占有、使用、收益或转让、抵押等权力；,而债权性土地使用权应是对所有权人的请求权，不可转让。,向国家缴纳土地使用权出让金,地租性质,第9页/共38页,出让土地使用权是一种物权二、出让土地使用权的基本特征出让土,9,土地使用权出让最高年限按用途分别为：,居住用地,70,年；,工业用地,50,年；,教育科技、文化、卫生、体育,50,年；,商业、旅游娱乐用地,40,年；,综合或其他用地,50,年。,三、土地使用权出让的最高年限,第10页/共38页,土地使用权出让最高年限按用途分别为：三、土地使用权出让的最,10,四、土地使用权出让的四种方式,挂牌,拍卖,招标,协议,第11页/共38页,四、土地使用权出让的四种方式挂牌拍卖招标协议第11页/共38,11,（一）协议出让,协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。,2003,年,8,月,1,日起实施的我国国土资源部,协议出让土地使用权规定,（第,21,号令），对协议出让国有土地使用权作出了,详细规定,：,第12页/共38页,（一）协议出让 2003年8月1日起实施的我国国土,12,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订,国有土地使用权出让意向书，并进行公示。,公示期满无异议则签订,国有土地使用权出让合同,，并公布协议出让结果，接受社会监督。,在规定时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国土资源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。,以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的,最低价,。,第13页/共38页,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与,13,特点：,非市场出让，没有竞争者；,政府对地价较易控制，灵活性较大；,价格和使用范围受到限制。,适用：,公益、福利事业用地。,程序：,出让方向受让方提供地块有关资料；,申请用地；,答复；,签定协议出让合同；,办理土地使用权登记。,第14页/共38页,特点：第14页/共38页,14,特点：必须有两个以上的买主、公开竞价、“价高者得”。,程序：,市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点,举行,拍卖会,签订,成交确认书,（二）拍卖出让,拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果，按,“,价高者得,”,的原则，确定土地使用者的行为。,第15页/共38页,特点：必须有两个以上的买主、公开竞价、“价高者得”。（二,15,第16页/共38页,第16页/共38页,16,特点：程序规范；交易双方一次成交。,程序：,发出招标公告或通知；,资格预审；,提供招标文件；,投标；,评标、定标；,签定合同，支付出让金；,领取土地使用证。,决标成交阶段,招标准备阶段,招标阶段,（三）招标出让,招标出让是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,第17页/共38页,特点：程序规范；交易双方一次成交。决标成交阶段招标准,17,招标出让方式下投标报价决策方法,用预期利润作为比较依据：,E,（,I,）,=PI,例,1,开发商对某块土地投标，估价为,A=500,000,元，开发商拟用四个不同的标价进行分析选择，每个标价得标概率如下。问：如何决策？,报价,B,得标概率,p,直接利润,I=A,i,-B,i,预期利润,E,（,I,）,=pI,B,1,=550,000,1,50,000,50,000,B,2,=500,000,0.9,0,0,B,3,=480,000,0.8,20,000,16,000,B,4,=450,000,0.2,50,000,10,000,报价,B,得标概率,p,B,1,=550,000,1,B,2,=500,000,0.9,B,3,=480,000,0.8,B,4,=450,000,0.2,第18页/共38页,招标出让方式下投标报价决策方法用预期利润作为比较依据：E（I,18,例,2,已知一个竞争对手甲,与己方竞投一块土地（估价,A,），甲过去的投标情况见表。问：己方如何决策？,B/A,频率（出现次数）,f,概率,p=f/f,0.5,2,0.03,0.6,6,0.08,0.7,19,0.26,0.8,22,0.30,0.9,14,0.19,1.0,8,0.10,1.1,2,0.03,1.2,1,0.01,B/A,己方取胜,概率,p,直接利润,I,预期利润,E(I),0.45,0,0.55A,0.00A,0.55,0.03,0.45A,0.0165A,0.65,0.11,0.35A,0.0385A,0.75,0.37,0.25A,0.0925A,0.85,0.67,0.15A,0.1005A,0.95,0.86,0.05A,0.043A,1.05,0.96,0.05A,0.048A,1.15,0.99,0.15A,0.1485A,1.25,1.00,0.25A,0.25A,0.1005A,第19页/共38页,例2 已知一个竞争对手甲与己方竞投一块土地（估价A），甲过去,19,例,3,已知多个竞争对手：甲、乙丙与己方竞投一块土地（估价,A,），三家对手过去的投标情况见表。问：己方如何决策？,B/A,概率,p,甲,概率,p,乙,概率,p,丙,0.5,0.03,0.03,0.09,0.6,0.08,0.13,0.18,0.7,0.26,0.20,0.33,0.8,0.30,0.33,0.10,0.9,0.19,0.17,0.10,1.0,0.10,0.10,0.18,1.1,0.03,0.03,0.02,1.2,0.01,0.01,0.00,第20页/共38页,例3 已知多个竞争对手：甲、乙丙与己方竞投一块土地（估价A）,20,B/A,己方取胜概率,概率,p,1,(,甲,),概率,p,2,（乙）,概率,p,3,（丙）,0.45,0,0,0,0.55,0.03,0.03,0.09,0.65,0.11,0.16,0.27,0.75,0.37,0.36,0.60,0.85,0.67,0.69,0.70,0.95,0.86,0.86,0.80,1.05,0.96,0.96,0.98,1.15,0.99,0.99,1.00,1.25,1.00,1.00,1.00,B/A,概率,p=p,1,p,2,p,2,直接利润,I,预期利润,E(I),0.45,0.00,0.55A,0.00A,0.55,0.00,0.45A,0.00A,0.65,0.005,0.35A,0.002A,0.75,0.08,0.25A,0.002A,0.85,0.32,0.15A,0.05A,0.95,0.59,0.05A,0.03A,1.05,0.90,0.05A,0.05A,1.15,0.98,0.15A,0.15A,1.25,1.00,0.25A,0.25A,0.05A,对手报价,0.5,0.6,0.7,0.8,0.9,1.0,1.1,1.2,第21页/共38页,B/A己方取胜概率概率p1(甲)概率p2（乙）概率p3（丙）,21,（四）挂牌出让,挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。,特点：,土地最低交易价透明,容许思考，竞争平和,有助于稳定地价,程序：,公告 认价 公示 变换价格 继续公示 成交,第22页/共38页,（四）挂牌出让特点：公告 认价 公示 变换,22,第23页/共38页,第23页/共38页,23,一是适用范围不同。这也是两者最重要的区别。,二是土地使用权出让金形成方式不同。,三是最低价确定的原则不同。,共同点：,四种出让方式的比较,区别：,协议出让与招标拍卖挂牌出让方式的比较,都是政府有偿供应土地使用权的重要方式,都要编制并公布出让计划,都要签定出让合同,协议出让国有土地使用权规定,（,国土资源部令第,21,号令）,第,5,条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的,70%;,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,（国土资源部令第,11,号令）,第,10,条规定，确定招标拍卖挂牌的标底或者底