,敬业是通往职业巅峰终南山捷径,-罗丰良,本作品采用,知识共享署名-非商业性使用 2.5 中国大陆许可协议,进行许可。,专业交流,模板超市,设计服务,NordriDesign中国专业PowerPoint媒体设计与开发,本作品的提供是以适用知识共享组织的公共许可（简称“CCPL”或“许可”）条款为前提的。本作品受著作权法以及其他相关法律的保护。对本作品的使用不得超越本许可授权的范围。,如您行使本许可授予的使用本作品的权利，就表明您接受并同意遵守本许可的条款。在您接受这些条款和规定的前提下，许可人授予您本许可所包括的权利。,查看全部,物业秘书日常巡查培训课件,罗丰良,物业秘书日常巡查培训课件罗丰良,前言,日常巡查是物业秘书工作的重点内容之一，是物业服务中心发现问题，主动解决问题的主动服务的主要体现之一，是检验物业秘书综合能力的重要内容之一，同时也是保持房屋设施设备的完好率的重要措施，以及提高业主满意率的重要措施之一。,一个出色的物业秘书不单要有足够的专业知识，要保持负责任的工作态度，加上足够的耐心、细心和进取心方能在日常的巡查过程中发现问题，提前解决问题，让业主满意，让自己晋升。,前言日常巡查是物业秘书工作的重点内容之一，是物业服务中心发现,目录,一、日常巡查的现状,二、日常巡查的方法,三、日常巡查的内容及标准,四、日常巡查的注意事项和技巧,目录一、日常巡查的现状,一、日常巡查的现状,一、巡查内容不明,目前多数的物业秘书对巡查的内容不明，在日常的巡查中，除了对装修管理进行巡查之外，其余的内容均不在其巡查的范围之内，同时也不知道需要巡查那些项目。造成巡查内容的单一，以及本是巡查可以发现的问题需单独专项去完成，导致工作效率的下降。,二、巡查标准不明,多数的物业秘书对装修管理、房屋养护管理、保洁卫生管理、设备养护管理等标准不明。造成的原因是因为物业秘书一方面对相关的法律规定、标准不熟悉，其次是不熟悉公司的相关制度及操作标准。,三、责任心不强,总认为拿多少钱做多少事，在薪资待遇方面需提高时，从不想我多付出后才能拿到多少钱，总在想如果我是公司领导时我会怎么去做，而从不考虑如何才能做到领导的角色，从而去实现自己的想法和管理思路，造成了成长性的瓶颈时期。,一、日常巡查的现状一、巡查内容不明,二、日常巡查的方法,一、根据感官的巡查方法,1、,“看”通过观察未发现楼宇管理服务中存在的问题；,2、“听”从设施设备运行时的声音判断是否有故障；,3、“摸”通过用手触摸感觉设施设备的使用状况,4、“,闻”：通过嗅觉感受小区是否有异味；,5、“调查了解”向住户或其它员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。,综合说来巡查的方法为一看、二听、三摸、四闻、五调查。,二、日常巡查的方法一、根据感官的巡查方法,二、根据方位的巡查方法,1、楼层巡查时采用从上而下的方式进行巡查，即从天台逐步巡查至地下室。,2、路面巡查时采用先平面，再左右，三低头，四仰望的方式全方位进行。,3、重点设施及设备巡查采用先主体，后配件，最后环境的方式进行。,4、空置房巡查采用先门窗、后墙面，三水电，四配套，五卫生的方式进行。,5、地下室巡查时采用先整体、后车辆，三排水，四配套，五卫生的方式进行,巡查不同部位时采用的方式各有不同，但万变不如其中，更重要的是要求我们要更加细心。,二、根据方位的巡查方法,三、巡查的内容及标准,一、楼层巡查,1、天台,1）检查楼顶门是否能随手打开；,2）检查护栏、避雷针、电视天线、隔热层是否完好；,3）检查有无违章占用逃生天台现象；,4）检查雨水管是否通畅；,5）检查卫生状况是否良好；,6）检查有无可疑人员（如闲逛）；,7）检查有无在楼顶晾晒衣物的情况,8）检查电梯机房门是否锁闭，有无异常情况；,三、巡查的内容及标准一、楼层巡查,2、电梯前室,1）走廊灯是否正常、门、窗、是否处于完好状态，公共水电表间是否上锁；,2）前室墙砖是否破裂、,空鼓、脱落,，天花板涂料是否出现剥落、脱漆，地板砖是否,开裂、破损、,完整，墙面是否有小广告；,3）消防栓是否标识完好（封条）配件齐全；灭火器是否有漏气或过期；防火门是否处于关闭状态；疏散指示灯是否完好；雨、污水主管道是否堵塞；,4）卫生状况是否良好，,地面有无纸屑等有色垃圾，有无业主生活垃圾，有无污渍水渍，是否打滑；,5）公共过道上是否有业主堆放杂物、停放车辆等。,6）业主家入户门是否正常关闭，家中是否有异常响动、气味，入户门是否有小广告。,2、电梯前室,3、消防楼梯,1）楼梯灯是否正常、门、窗、是否处于完好状态；,2）墙面涂料是否出现出现剥落、脱漆，地板砖是否,开裂、破损、,完整，脚线是否破损完整，台阶边角是否断裂，扶手是否脱焊等；,3）消防栓是否标识完好（封条）配件齐全；灭火器是否有漏气或过期；防火门是否处于关闭状态；疏散指示灯是否完好；雨、污水主管道是否堵塞；,4）卫生状况是否良好，,地面有无纸屑等有色垃圾，有无业主生活垃圾，有无污渍水渍，是否打滑，天棚是否有蜘蛛网和积尘；,5）消防楼梯上是否有业主堆放杂物、停放车辆等。,6）消防检查口百叶窗是否封闭无隐患,3、消防楼梯,4、大堂,1）门禁系统是否正常使用，大堂门开关是否自如，大堂玻璃是否透明光亮，不锈钢是否存在锈污，窗户是否开关自如；,2）墙砖、地砖是否有空鼓、脱落、断裂；,3）信报箱表层不否有积尘、划花，锁具有无损坏，有无业主信件、报刊等散落在地面；,4）照明系统是否完好，排水系统是否畅通；,5）地面、墙面是否有积尘、墙面有无小广告，地面是否有纸张及垃圾，天棚是否有蜘蛛网；,6）,消防栓是否标识完好（封条）配件齐全；灭火器是否有漏气或过,期，,防火门是否处于关闭状态，疏散指示灯是否完好；,7）花盆及其它装饰是否符合相应要求。,8）,检查各类标识是否完好，提示栏内的内容是否过期、是否有人插放小广告,4、大堂,5、地下室,1）车辆停放是否有跨位、占位、在非停车位上停放；,2）车辆门窗是否关闭，有无钥匙遗留在车辆上；,3）地下排污系统是否正常工作，明沟有无积水；,4）地面是否有纸张及其它垃圾，有无积尘，消防管是否有积尘及漏水情况；,5）其它消防设施（如安全出口指示灯）是否正常运行，各类标识牌（如车位牌）有无脱落、损坏、错位的现象；,6）停车道闸系统是否正常运行；,7）各类机房门窗是否关闭，锁具有无损坏。,5、地下室,6、路面巡查,1）花草有无枯死，生虫，缺水及杂草，是否需要修剪，绿化带内有无垃圾、碎石及宠物大便；,2）路面是否有垃圾、杂物，地面有无破损及相应安全隐患；,3）雨污水井盖是否盖紧，人员、车辆行走时是否产生噪音，雨污水井是否堵塞，集水井是否堵塞；,4）消防门是否关闭，景观水池内是否有杂物，各类装饰小品是否有脱落、脱漆及安全隐患；,5）外墙磁砖有无脱落、即将脱落及损坏；,6）业主装修时有无损坏外立面及安装服务中心不允许的装饰及安装不允许的设备（如空调）；,7）业主在使用时有无占用外墙、张贴小广告及拉条幅的情况；,8）路灯及景观灯是否完好。,9）围墙是否完好，栏杆是否脱焊；,10）其它项目是否符合管理要求。,6、路面巡查,7、商铺巡查,1）商家是否占道经营；,2）商家的宣传及活动是否产生噪音影响其它业主；,3）商家的排污、排水是否符合小区管理要求；,4）小区排污、排水主管道是否堵塞；,5）外围绿化生长情况，与路面巡查绿化一致；,6）商家的店招是否符合小区管理要求；,7）路灯及景观灯是否完好；,8）景观水池是否有杂物、喷泉是否工作正常；,9）地面是否破损，外立面有无小广告；,10）有无闲杂人员，车辆停放是否符合管理要求；,11）其它项目是否符合管理要求。,7、商铺巡查,二、设备巡查,1、电梯,1）检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动，是否,平层开门,；,2）检查安全提示标识、电梯按钮、风扇、五方通话是否正常；,3）检查照明及摄像头是否完好；,4）检查卫生状况是否良好。,5）注意是否有人员违规操作的情况（超载、运送散装材料）,6）电梯内是否有乱写乱画、张贴小广告的现象,二、设备巡查,2、其它设备及设施,1）水、电、气、通讯设施、消防系统是否正常运行，有无泄漏、损坏情况；,2）检查雕塑、座椅是否完好，是否有安全隐患；,3）检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患；,4）检查各类配电箱标识是否完整、箱门是否关闭、箱体是否牢固。,5）是否人为破坏以及各点位摄像头等；,6）小区水系附件是否有儿童嬉戏；,7）到各机房前听噪音是否过高，排风设施是否正常工作等；,此类检查主要以听、闻进行。,2、其它设备及设施,三、空置房的巡查,1）电表是否运行；,2）管道井内水表是否处于关闭状态；,3）门窗是否关闭；,4）室内所有水阀开关是否关闭；,5）电箱总开关及电源开关是否处于关闭状态；,6）室内卫生是否达标；,7）墙面是否有渗水现象；,8）天棚是否有渗水现象；,9）室内其它配件是否在良好的范围之内（如灯泡、水龙头等）。,三、空置房的巡查,四、日常巡查的注意事项和技巧,一、巡查要求,1、巡查后应如实填写在日常巡查记录表内，发现问题应及时组织人员进行整改，并进行检查反馈；,2、空置房巡查时应根据制定的空置房巡查记录表逐项进行，发现异常情况，应如实记录，组织人员进行整改，并进行检查反馈；,3、设备安全是我们巡查的重中之重，特别是电梯，涉及人身和财产安全，一旦发现异常应立即关闭电梯，停止使用，待专业的维保公司检修合格后方能开启使用；,4、水、气渗漏时应立即报告自来水公司和燃气公司，并上报服务中心经理，并立即关闭总闸门，待专业人员维修好后方能开启使用；,5、公共能源故障时，应及时与前台接待人员沟通，并张贴通知告示，防止前台在不知情的情况下无法给业主沟通解释。,四、日常巡查的注意事项和技巧一、巡查要求,二、巡查中应禁止的事项,1、当发现业主家入户门未锁时禁止一个人进入其室内，应及时与前台接待联系，让其与业主取得联系，并在其室外等候。除发现紧迫情况下，如火灾等。当业主不在本地时应及时与居委会、业委会或公安机关联系，陪同进入其室内，并做好录像的录制。,案例,某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便怀着好厅的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。,二、巡查中应禁止的事项,2、当业主车钥匙未取时，或车门未门时,应及时与前台接待取得联系，或与当班安防取得联系，查看车主有无留下联系电话。禁止一个人私自将钥匙取回或将车窗关闭等行为。当无法联系到车主时，应守在车旁，直到车主回来。,2、当业主车钥匙未取时，或车门未门时,谢谢观赏,谢谢观赏,谢谢观赏谢谢观赏,