单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,城中村改造实践评析,广州猎德村案例分析,1,城中村改造实践评析广州猎德村案例分析1,目,录,1.,猎德村概况,2.,猎德村历史演变回顾,3.,猎德村改造方案,4.,猎德改造实施评价,5.,疑问,2,目录1.猎德村概况2.猎德村历史演变回顾3.猎德村改造方案4,广州首个整体改造的城中村猎德模式？,3,广州首个整体改造的城中村猎德模式？3,猎德村是城中村改造失败案例？,?,委员：“,屏风楼,”没个性、不宜居,?,政府部门：将尝试其他改造模式,?,建筑设计没变化；,?,容积率太高,的改造不能算成功,?,专家：滨水建筑不应建太高,4,猎德村是城中村改造失败案例？?委员：“屏风楼”没个性、不宜居,一、猎德村概况,猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新城南部，南临珠江。,从宋代建村到改革开放初期，猎德一直都是传统的农耕村落，猎德村民渔耕劳作，繁衍,成旧猎德村淳朴美丽的水乡村落。,5,一、猎德村概况猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新,1.,九百年岭南水乡演化历史村落传承,猎德村具有,900,多年历史,，至今仍保留着大量具有,岭南水乡特色,的古民居、古祠堂、古,石板街、古树木等，承载着颇具区域性代表的古村落民俗文化和建筑文明，并形成了独,特的,龙舟文化,。,二、猎德村历史演变回顾,6,1.九百年岭南水乡演化历史村落传承猎德村具有900多年历,1.1,猎德村落的源起和发展沿革,抗战前猎德有稻田约,3000,亩，到了建国初期猎德村仍旧地跨珠江两岸。政府根据建设,需要多次征用猎德村用地，海心沙也于,1976,年被征用，猎德村用地从此只在珠江北岸,上。,1994,年征地以前村占地面积为,193.7622,公顷，折合,2906.433,亩。,二、猎德村历史演变回顾,7,1.1猎德村落的源起和发展沿革抗战前猎德有稻田约3000 亩,1.2.,猎德历史村落形态特征,?,山水田构建的一涌两岸村落风水环境,猎德村落后背依靠远处的祖山猎德山，面朝宽阔的珠江水面，在猎德涌入江处沿涌,两岸营造民居，村址周边有广阔的田野，便于村民耕作获得生产资料,二、猎德村历史演变回顾,8,1.2.猎德历史村落形态特征?山水田构建的一涌两岸村落风水环,1.2.,猎德历史村落形态特征,?,山水田构建的一涌两岸村落风水环境,自明清时期猎德沿猎德涌建设成东西两个自然村以来，一涌两岸空间形态就一直演绎到,旧猎德村被拆除。,二、猎德村历史演变回顾,9,1.2.猎德历史村落形态特征?山水田构建的一涌两岸村落风水环,?,岭南整体格局和村落肌理,明显的,聚族而居,以,宗祠为中心,的村落布局，各姓氏的,大宗祠皆位于该村交通最便利的位置,，宗祠成为了村内的核心建筑。,窄而深的,巷道,冷巷,沿河涌或水塘呈垂直巷道布置,岭南水乡肌理,二、猎德村历史演变回顾,1.2.,猎德历史村落形态特征,10,?岭南整体格局和村落肌理明显的聚族而居以宗祠为中心的村落布局,旧龙母庙,小码头,涌边古树,旧猎德桥,二、猎德村历史演变回顾,1.3,可意向的村落景观元素,旧猎德村拆建以,前除保留了大量,民居景观外，还,存在众多,点缀性,的景观元素,，在,空间中它们往往,会成为吸引目光,的焦点物，或横,或纵的为村落拓,展了三维空间感,，配合一涌两岸,的水乡环境，为,历史村落的整体,风貌增添了别样,风采。,11,旧龙母庙小码头涌边古树旧猎德桥二、猎德村历史演变回顾1.3可,二、猎德村历史演变回顾,1.4,猎德村落民俗文化传承特征,尽管经历“文革”破四旧和城市化推进的影响，旧猎德村继承发展了丰富的民间文化，,主要有：唱粤曲、赛龙舟、舞醒狮，还有菩萨行乡、清明祭祖、敬老宴等习俗。,12,二、猎德村历史演变回顾1.4猎德村落民俗文化传承特征尽管经历,二、猎德村历史演变回顾,2.,十三年城中村演变城中村的形成和发展,2.1,广州城市化进程的动力因素,随着上世纪,90,年代以后广州城市用地的急剧扩展，大量本来是郊区的农村必然迅速被,纳入城市范围，猎德村就在其中。,城市化是城中村出现的动力因素,。,描述城市化进程有,2,个重要指标，分别是,建成区面积,和,城市化水平,。,13,二、猎德村历史演变回顾2.十三年城中村演变城中村的形成和,二、猎德村历史演变回顾,2.,十三年城中村演变城中村的形成和发展,2.1,广州城市化进程的动力因素,猎德村自从珠江新城征地以后，村民不再务农，村经济非农化，而且大量外来人口租住,村里参与广州的城市发展建设。,1994,年珠江新城征地以后，猎德非常快速地变成了城中村。,14,二、猎德村历史演变回顾2.十三年城中村演变城中村的形成和,1993,年珠江新城规划方案图,二、猎德村历史演变回顾,2.,十三年城中村演变城中村的形成和发展,2.2,珠江新城规划建设的推动因素,土地利用机制,是城中村形成的关键因素。,1994,年，珠江新城的规划和建设把猎德完整纳入了城市发展建设区，是猎德演变成典型城中村的,关键,推动因素,，亦是旧猎德村改造得以率先实施的,根本原因,。,本次规划对待猎德村采用了托马斯夫人“岭南水乡”的构想，采取,特色风貌保护与适当更新改造,相,结合的方式，并规划建设猎德村落风情景观带。,15,1993 年珠江新城规划方案图二、猎德村历史演变回顾2.十三,珠江新城规划实施对猎德城中村演变的,根本推动作用,体现在两方面：,一是征地完成后，猎德村纳入城市建设区，村民不再务农，脱离农业生产；二是征地,款对猎德村集体经济的发展壮大起到了巨大的促进作用。,二、猎德村历史演变回顾,2.,十三年城中村演变城中村的形成和发展,16,珠江新城规划实施对猎德城中村演变的根本推动作用体现在两方面：,?,1991,年，发展二三产,集体经济依靠出租和管理物业,.,?,截至,2007,年实施改造之前，其猎德经济发展有限公司拥有的,19,块村经济发展用地和,商业地块,绝大多数已经得到开发,。,?,截至,2004,年底，旧猎德村统计数据，猎德村民,4741,人，而外来暂住人口达到,3,万,多,人,?,制度的障碍使猎德城中村土地的经济价值无法得到正常合理的显化,?,片面追逐利润引起,建筑负效应,的放大,1991-2004,年猎德村集体经济产值利润表（单位：万元）,二、猎德村历史演变回顾,3.,旧猎德村的社会发展水平城中村的成熟和瓦解,3.1,旧猎德村的社会经济发展水平,17,?1991年，发展二三产,集体经济依靠出租和管理物业.?截至,?,2004,年，调整社会行政服务和经济发展职能的管理机构,?,土地、房屋权属和规划建设的转制,?,2002,年底，珠江新城内包括猎德在内的,7,条城中村已完成了,撤村改制,工作,?,猎德经济发展有限公司的职能变化,?,继承了村民委员会的巨大权威,?,社会保障体系和计划生育政策的转制,?,2007,年，社会保障终于纳入城市体系，但却存在“同城不同待遇”情况,农村集体,经济组织,股份制企业,?,“改制先行”的准备工作,?,猎德城中村自发性瓦解转型的假设可能性,二、猎德村历史演变回顾,3.,旧猎德村的社会发展水平城中村的成熟和瓦解,3.2,旧猎德村的城中村改制实施内容,18,?2004年，调整社会行政服务和经济发展职能的管理机构?土地,二、猎德村历史演变回顾,3.,旧猎德村的社会发展水平城中村的成熟和瓦解,3.3,猎德城中村发展阶段评价,?,旧猎德村具有非常典型的城中村特征：,?,经济形态体现了,经济非农化,，经济活动转入第二、第三产业领域，以粗放型的低水平出,租屋租赁为主，与珠江新城地段土地集约型经营形成,强烈对比,；,?,社会形态鲜明地体现了城乡管治的矛盾，,管理体制、人口构成,等方面的城中村特征非常,明显；,?,物质形态与外部环境相比,更是差异甚大，岭南水乡自发性的民居建设、有序而低强度的,新村建设、配套设施相对滞后都和珠江新城对比甚大。,“中调”战略和“三旧改造”的背景下，以及配合猎德大桥建设拆迁的有利时机之中，旧,猎德村迎来了,自下而上的改造机遇,。,19,二、猎德村历史演变回顾3.旧猎德村的社会发展水平城中村的,2002,年改造尝试,1.,以区政府、村集体为实施主体,2.,规划方案要点分析,全面改造,居住方式由单家独院转为街区住宅,仅仅立足于猎德本村的现状和未来的人口发,展，,没有考虑外来因素,失败原因：,?,不允许开发商介入,?,村民不了解不积极；,?,政府资金不足；,?,仅仅从市政大局对猎德涌进行了整治,三、猎德改造方案,1.,改造背景分析,20,2002年改造尝试1.以区政府、村集体为实施主体2.规划方案,2007,年改造尝试,1.,政策基础,政府主导，市场参与,一村一策原则,?,有利因素：,?,一是全面改造的城中村，其区位条件都是比较优越，若进入市场流转，符合,土地集约利用,的原,则，增加广州发展建设用地；,?,二是开发商的进入，既能解决,资金筹措困境,，也为城中村的土地带来品质和价值的提升，同时,提升了城市的品味。,三、猎德改造方案,1.,改造背景分析,21,2007年改造尝试1.政策基础政府主导，市场参与一村一策原则,三、猎德改造方案,2.,旧猎德村成为改造实施试点的重要因素,1.,市场强大的吸引力,截至,2007,年，经济发展留用地和置换到的商业地块已基本开发完毕，旧猎德村的约,474,亩村民居住,留用地占珠江新城用地面积的,4.9%,，成为市场上一个“诱人的蛋糕”。,2.,政府迫切的推动因素,?,中央商务区实现一体化以,提升品味,的需要,?,城市主干道系统建设,的现实需要,1997,年,8,月广州有关部门曾发函表示：为保证猎德村庄完整，猎德南路在,10,年内不会动工，以后猎,德南路拟用隧道形式穿越猎德村。,后来的珠江新城规划检讨将猎德路扩大为,52,米，连接天河东和江南大道的城市主干道，成为未来广州,南北交通大动脉新光快速路的一部分。,3.,旧猎德村主动要求改造的积极性,调动其主动积极性在于,尊重其历史和产权，顾及其集体和个人利益,2002,年改造尝试的没有调动村民积极性根本原因在于忽视了其,利益问题,。,22,三、猎德改造方案2.旧猎德村成为改造实施试点的重要因素1.市,三、猎德改造方案,2.,猎德整体改造方案分析,2.1,组织机制和实施方案分析,市政府积极主导，区政府负责统筹，,猎德经济发展有限公司,承担,改造实施主体,角色，统筹村民意见编,制改造方案,2.2,猎德改造的资金运作模式分析“土地置换资金”,整个猎德村的改造如果按既定的补偿方案，加上土地平整、配套市政设施的建设等费用总计高,达,30,多,亿，,猎德经济发展有限公司年产值,不超过,1,亿元,的规模,2.3,猎德改造补偿安置方案分析,1.,补偿安置方案的设计难点,?,一是村民对于补偿的,期望值,较高。,2007,年时该区域成熟小区的二手房屋均价在每平方米,1,万元以上,?,二是,违章建筑的定位与补偿,需要谨慎应对,?,三是,安置开发时序,需要合理进行。,?,四是猎德村内出租屋经济发达，村民生活维持在较高的水平线上，,生活,得到了充分的,保障,改造补偿方案,拆一补一,即拆,1,平方米补回,1,平方米，以四层为上限，实施阶梯式安置。,违章建筑给予框架结构每平方米,1000,元的材料补偿。如果村民需要增加安置面积，将按照每平方米,3500,元的单价购买。,23,三、猎德改造方案2.猎德整体改造方案分析2.1 组织机制和实,现代猎德村，以宗祠区作为传统文化的承载，猎德涌和复建池塘作为龙舟文化的源头,“龙舟竞发”总平面脉络,三、猎德改造方案,3.,桥东安置区改造,3.1,改造方案整体概念和主要指标分析,24,现代猎德村，以宗祠区作为传统文化的承载，猎德涌和复建池塘作为,桥东安置区,5.20,的容积率,恰好等于珠江新城住宅用地的平均容积率,三、猎德改造方案,3.,桥东安置区改造,3.1,改造方案整体概念和主要指标分析,25,桥东安