单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,*,*,龙湖地产运营管理体系,龙湖地产运营管理体系,第一部分、龙湖集团运营体系简介,第二部分、地区公司决策及会议管理体系,第三部分、,PMO,管理体系,第四部分、项目启动会,第五部分、项目过程监控,第六部分、考核体系,第一部分龙湖集团运营体系简介,集团运营体系,集团运营架构,龙湖地产（重庆）项目运营组织架构,A,项目,项目总监,A,项目,发展经理,材料设备组,总经理,PMO,召集人,（运营副总）,发展部,研发部,营销部,工程部,造价,采购部,景观,部,装饰,装修,部,B,项目,发展经理,B,项目,项目总监,A,项目,研发经理,B,项目,研发经理,A,项目,营销经理,B,项目,营销经理,A,项目,工程经理,B,项目,工程经理,A,项目,成本经理,B,项目,成本经理,A,项目,景观,专员,A,项目,装修,专员,B,项目,装修,专员,招投标组,预结算组,策划中心,客户中心,签约中心,报建中心,技术支持组,配套支持组,A,项目,景观,专员,财务,部,A,项目,财务,经理,B,项目,财务,经理,会计,中心,资金,中心,税政,中心,PMO,架构,第二部分地区公司运营决策及会议管理体系,地区公司会议管理体系,地区公司会议管理体系,运营会议体系,非运营会议体系,运营会议体系,PMO,预案决策会,拿地前,PMO,项目启动会,取得土地后,15,日内,阶段成果审查会,项目阶段成果审查,PMO,关键决策会,根据需要,半年年度总结会,6,月,15,日或,12,月,15,日,1,2,3,4,5,PMO,月度运营会,每月头,3,个工作日,6,项目周例会,每周五,7,现场会,根据需要,8,非运营会议,体,体系,办公周例会,每周一,季度综合指,标,标回顾会,每季结束后,15,日内,跨部门研讨,会,会,根据需要,高层座谈会,每季或不定,期,期,半年年度总,结,结会,半年,1,2,3,4,5,年度总结会,年度,6,会议要素,PMO,预案决策会（,运营,）,与会人员,参会人员：,PMO,成员,列席人员：,经,经地区公司,总,总经理批准,会议时间,会议时间：,不,不定期，项,目,目取得前；,通,通常会持续,3-6,个工作小时,会议内容,1,、就发展、,营,营销、研发,提,提供资料进,行,行甄别讨论,，,，以确定其,方,方案合理性,、,、可行性；,2,、找出关键,计,计划节点、,决,决策点和重,要,要敏感指标,，,，讨论如何,提,提高项目竞,争,争力和风险,控,控制水平；,3,、对项目达,成,成共识，对,重,重要计划节,点,点、工作包,和,和工作质量,做,做出承诺；,会议目的,新项目的研,讨,讨及决策,PMO,项目启动会（,运营,）,与会人员,参会人员：,PMO,成员、项目,负,负责人、项,目,目职能负责,人,人（尽量）,列席人员：,经,经地区公司,总,总经理批准,会议时间,会议时间：,项,项目取得后,15,个工作日内,；,；通常会持,续,续,12-24,个工作小时,会议内容,1,、在项目获,得,得后对项目,进,进行审视、,推,推演；,2,、对项目一,二,二级计划及,目,目标成本预,案,案进行梳理,；,；,3,、向项目负,责,责人及项目,职,职能负责人,交,交底；,4,、进一步达,成,成共识，对,计,计划、成本,以,以及相关工,作,作包、工作,质,质量作出承,诺,诺，完成资,源,源匹配。,会议目的,尽快对项目,进,进行推演和,设,设定决策点,、,、控制点；,作出项目第,一,一次（也是,最,最重要的）,决,决策；,PMO,阶段成果审,查,查会（,运营,）,与会人员,参会人员：,PMO,成员（人力,资,资源负责人,可,可不参加）,、,、项目负责,人,人、项目职,能,能负责人,列席人员：,经,经地区公司,总,总经理批准,会议时间,会议时间：,按,按计划拟定,的,的时间召开,；,；通常会持,续,续,1-2,个工作小时,会议内容,1,、由项目负,责,责人将阶段,性,性成果逐项,向,向,PMO,成员展示；,2,、与会成员,对,对照上一阶,段,段的阶段性,成,成果系统分,析,析讨论其间,的,的联系、成,果,果的质量，,揭,揭示可能的,瑕,瑕疵风险以,及,及提出改进,意,意见；,会议目的,对项目阶段,性,性成果进行,审,审查；,PMO,项目关键决,策,策会（,运营,）,与会人员,参会人员：,PMO,成员（人力,资,资源负责人,可,可不参加）,、,、项目负责,人,人、项目职,能,能负责人,列席人员：,经,经地区公司,总,总经理批准,会议时间,会议时间：,不,不定期；根,据,据实际需要,，,，但,PMO,召集人应事,先,先预告,会议内容,1,、由项目负,责,责人表述问,题,题和遇到的,决,决策困难；,2,、与会人员,讨,讨论对策；,3,、达成共识,或,或由地区公,司,司总经理最,后,后裁定。,会议目的,遇到,项目周例会,中第（,3,）和（,4,）情况时；,PMO,项目月度运,营,营会（,运营,）,与会人员,参会人员：,PMO,成员（人力,资,资源负责人,可,可不参加）,、,、项目负责,人,人、项目职,能,能负责人,列席人员：,经,经地区公司,总,总经理批准,会议时间,会议时间：,每,每月最后,3,个工作日之,前,前,会议内容,1,、由计财部,和,和项目负责,人,人展示项目,在,在售价、现,金,金流、成本,等,等三个维度,的,的变化引起,的,的财务指标,的,的变化；,2、对项目,一,一二级计划,进,进行回顾；,3,、与会人员,围,围绕变化的,关,关键节点计,划,划进行分析,，,，并找出原,因,因和下一步,改,改进对策；,4,、相应职能,负,负责人就改,进,进措施和时,间,间做出承诺,。,。,会议目的,以月为单位,，,，对项目运,营,营进行回顾,；,；,PMO,年度或半年,运,运营总结会,（,运营,）,与会人员,参会人员：,PMO,成员（人力,资,资源负责人,可,可不参加）,、,、项目负责,人,人、项目职,能,能负责人,列席人员：,经,经地区公司,总,总经理批准,会议时间,会议时间：,半,半年或年末,最,最后,3,个工作日之,前,前,会议内容,1,、由计财部,和,和项目负责,人,人展示项目,在,在售价、现,金,金流、成本,等,等三个维度,的,的变化引起,的,的财务指标,的,的变化；,2、对项目,一,一二级计划,进,进行回顾；,3,、与会人员,围,围绕变化的,关,关键节点计,划,划进行分析,，,，并找出原,因,因和下一步,改,改进对策；,4,、相应职能,负,负责人就改,进,进措施和时,间,间做出承诺,。,。,会议目的,以半年或年,度,度为单位，,对,对项目运营,进,进行回顾；,可与当月的,月,月度运营会,合,合并召开；,项目周例会（,运营,）,与会人员,参会人员：,：项目负,责,责人+项目,职,职能负责人,；,；,：项目,负,负责人,+,项目职能负,责,责人,+,某些职能负,责,责人,会议时间,会议时间：,每,每周五定期,召,召开（也可,临,临时增加召,开,开，由项目,负,负责人决定,）,）；,会议内容,、不影响,集,集团关键节,点,点，项目负,责,责人和各项,目,目职能负责,人,人达成共识,并,并得到承诺,后,后，可直接,调,调整计划。,、不影响集,团,团关键节点,的,的完成，项,目,目负责人和,各,各项目职能,负,负责人不能,达,达成一致时,，,，项目负责,人,人可要求相,关,关职能负责,人,人参加并达,成,成共识，会,后,后可直接调,整,整计划；,、不影响,集,集团关键节,点,点的完成，,项,项目负责人,和,和各项目职,能,能负责人、,各,各职能负责,人,人未能达成,共,共识且未能,得,得到承诺后,，,，职能负责,人,人应在会后,当,当日（最迟,不,不超过第二,天,天）召开专,题,题会议讨论,，,，并达成共,识,识，否则上,报,报,地区公司总,经,经理裁决，,或,或由地区公,司,司总经理安,排,排上,PMO会议,决,决策。,、项目负,责,责人预测到,如,如影响集团,关,关键节点，,立,立即上报,地区公司,PMO,召集人，评,判,判是否立即,召,召开,PMO会议,决,决定。,会议目的,每周在四个,项,项目职能负,责,责人之间自,行,行回顾并做,出,出判断、决,策,策；,现场会,关键样板点,评,评会,与会人员,召集人：项,目,目负责人,参会人员：,项目负责人,、项目职能,负,负责人、公,司,司相关职能,负,负责人（运,营,营、研发、,营,营销、工程,、,、造价、客,户,户）。其中,大,大堂及公共,空,空间样板和,景,景观样板需,召,召集物业经,理,理参加。,会议时间,建筑外立面,样,样板、单元,大,大堂及标准,层,层公共空间,精,精装修样板,、,、精装房样,板,板、别墅组,团,团景观样板,会议内容,、,检查,及确定效果,标,标准（外观,效,效果、空间,效,效果）,、检查及确,定,定配置标准,（,（材料品牌,、,、材质品质,、,、苗木质量,）,）,、,检查现场实,际,际与销售承,诺,诺是否一致,（,（针对销售,时,时对于档次,、,、品牌、苗,木,木品种等的,宣,宣传）,、,检查及确定,质,质量标准（,施,施工工艺、,施,施工质量）,在产品大面,积,积实施前进,行,行现场样板,点,点评，以确,保,保其大面积,实,实施的效果,会议目的,现场会,关键效果点,评,评会,会议时间,景观效果、,售,售楼处样板,房,房精装修效,果,果,在产品最终,呈,呈现前进行,现,现场点评，,以,以确保其最,终,终效果,会议目的,与会人员,召集人：项,目,目负责人或,PMO,召集人,参会人员：,项目负责人,、项目职能,负,负责人、公,司,司相关职能,负,负责人（运,营,营、研发、,营,营销、工程,、,、造价、客,户,户）。其中,景,景观效果需,召,召集物业经,理,理参加。,会议内容,景观效果点,评,评,、,点评,硬景材质、,小,小品位置和,体,体量、施工,工,工艺,、点评乔木,档,档次和质量,、,、栽植位置,；,；点评灌木,搭,搭配；点评,绿,绿量。,、,点评堆土造,型,型、高差（,挡,挡墙）处理,、,、及空间感,受,受。,售楼处样板,房,房精装修效,果,果点评,、,点评,空间、布局,、,、造型、配,色,色,、处理使用,功,功能与展示,效,效果的矛盾,、,点评家具及,配,配饰效果,、,点评施工质,量,量,关键环节现,场,场会,现场进度会,会议时间,体验区抢工,阶,阶段、业主,开,开放日或交,房,房冲刺阶段,当项目关键,进,进度遇到困,难,难时，集中,公,公司资源帮,助,助项目解决,问,问题,会议目的,与会人员,召集人：项,目,目负责人或,PMO,召集人,参会人员：,项目负责人,、项目职能,负,负责人、公,司,司相关职能,负,负责人（运,营,营、工程、,造,造价采购、,客,客户）、主,要,要施工单位,和,和供应商负,责,责人。其中,交,交房进度会,需,需召集物业,经,经理参加。,会议内容,、,协调劳动力,资,资源可进行,跨,跨项目资源,调,调配。,、协调材料,供,供应问题。,、,协调工程资,金,金问题，可,突,突破资金计,划,划调拨应急,资,资金促进进,度,度。,、,协调各部门,的,的配合工作,（,（主要是营,销,销、客户、,物,物业）,第三部分,PMO,管理体系,项目进度计,划,划管理体系,计划框架,计划体系,集团关键节,点,点,释义,项目一级计,划,划,项目二级计,划,划,项目三级计,划,划,集团对项目,的,的管控节点,公司对项目,的,的管控节点,部门对项目,管,管控节点,小组及个人,计,计划,模板,集团定义的,10,个关键节点,集团定义指,导,导模板，地,区,区公司实际,运,运用中微调,。,。,地区公司定,义,