单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,增值税纳税申报,（房地产业）,江苏省国家税务局营改增工作领导小组,2016,年,5,月,增值税纳税申报（房地产业）江苏省国家税务局营改增工作领导小组,主要内容,一、,房地产业,一般,业务,（一）预收款阶段,（二）交付阶段,（三）土地价款扣除,二、,特殊问题的申报,操作,*,注：为方便理解，培训材料中申报表及其说明以万元为单位，实际填报应以元为单位,。,主要内容一、房地产业一般业务 *注：为方便理解，培训材料中,一、一般,业务,【,案例一,】,房地产开发企业（一般纳税人）开发,A,和,B,两个房地产项目，,A,项目取得建筑工程施工许可证注明开工时间为试点前，选择适用简易计税方法；,B,项目取得建筑工程施工许可证注明开工时间为试点后，适用一般计税方法。,一、一般业务【案例一】,（一）预收款阶段,2016,年,5,月份发生以下预收款业务：,A,项目销售房屋,30,套，当月收取预收款,9450,万元,其中,5250,万元开具专票,4200,万元开具普票；,B,项目销售房屋,10,套，当月收取预收款,1110,万元，其中,222,万元开具专票,888,万元开具普票。,A,、,B,项目商品房买卖合同约定交付时间均为,2016,年,6,月。,一、一般,业务,（一）预收款阶段2016年5月份发生以下预收款业务：一、一般,（一）预收款阶段,【提示】,1,、,预收款是指房地产企业实际取得的售房款。预收款包括分期取得的预收款（首付,+,按揭,+,尾款）、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票和确认应税收入，因此也作为预收款）。定金属于预收款，诚意金、认筹金和订金不属于预收款。,2,、房屋交付之前均为预收款阶段,该阶段纳税义务未发生，仅按,3%,预缴增值税，填报增值税预缴税款表。,3,、一般计税方法的开票方式：全额开具（按扣除土地价款前的金额）。,一、一般,业务,（一）预收款阶段【提示】一、一般业务,（一）预收款阶段,【相关政策】,1.,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款次月纳税申报期，依据以下预缴公式向主管国税机关预缴税款，预征率,3%,；,预缴税款,=,全部价款和价外费用（,1+,适用税率或征收率）,*,3%,2.,上述预缴不得扣除土地价款，需填写增值税预缴税款表,一、一般,业务,（一）预收款阶段【相关政策】一、一般业务,（一）预收款阶段,【预征税额计算】,A,项目（简易计税）：,不含税销售额,=9450/(,1+5%,)=9000,万元,预征税额,=9000*3%=270,万元,B,项目（一般计税）：,不含税销售额,=1110/(,1+11%,)=1000,万元,预征税额,=1000*3%=30,万元,一、一般,业务,（一）预收款阶段【预征税额计算】一、一般业务,（一）预收款阶段,【预缴税款表填写】,纳税人应分项目填写增值税预缴税款表。,一、一般,业务,（一）预收款阶段【预缴税款表填写】一、一般业务,（一）预收款阶段,一、一般,业务,A,项目适用,简易计税方法,填写建筑工程施工许可证,上的编号，根据相关规定不需,要申请建筑工程施工许可证,的不动产开发项目，不需填,写,填写房地产项目的具体地址,填写房地产项目的名称。,填写本期收取的预收款（含税）,房地产开发企业不需,填写“扣除金额”栏,9450/(,1+5%,)*3%,（一）预收款阶段一、一般业务A项目适用填写建筑工程施工许可,（一）预收款阶段,一、一般,业务,B,项目适用,一般计税方法,预收款（含税,）,1110/(,1+11%,)*3%,（一）预收款阶段一、一般业务B项目适用预收款（含税）1110,（一）预收款阶段,一、一般,业务,【申报表填写】,将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）,纳税义务未发生，,本期应纳税额为,0,元，,因此第,4,栏“本期实际,抵减税额”即填写,0,元,（一）预收款阶段一、一般业务【申报表填写】纳税义务未发生，,（,二,）,交付,阶段,一、一般,业务,【,接,案例,一,】,2016,年,6,月发生以下业务：,5,月所售,A,、,B,项目的,40,套商品房已交付，,假设,6,月未发生其他销售业务也未取得进项,。,B,项目已销售并交付的,10,套房屋建筑面积为,1000m,2,，可供出售建筑总面积为,5000m,2,，支付土地总价款为,555,万元。,（二）交付阶段一、一般业务 【接案例一】,（,二,）,交付,阶段,一、一般,业务,【相关政策】,1,、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税,的，,销售额,=,（全部价款和价外费用,-,当期允许扣除的土地价款）（,1+11%,）,2,、当期允许扣除的土地价款,=,（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款,（二）交付阶段一、一般业务【相关政策】,（,二,）,交付,阶段,一、一般,业务,【相关政策】,支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。,3,、当期应纳税额抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。,（二）交付阶段一、一般业务【相关政策】,（,二,）,交付,阶段,一、一般,业务,【应纳税额计算】,A,项目（简易计税）,：,应纳税额,=9450/,(1+5%)*5%,=450,万元，抵减预缴,270,万元后，实际缴纳增值税,180,万元,注：,A,项目适用简易计税方法，土地价款不得扣除。,B,项目（一般计税，差额扣除地价）,：,当期允许扣除的土地价款,=(1000m,2,/5000m,2,)*555=111,万元,应纳税额,=,（,1110-111,）,/,(1+11%)*11%,=99,万元，抵减预缴,30,万元后，实际缴纳增值税,69,万元,（二）交付阶段一、一般业务【应纳税额计算】,（,二,）,交付,阶段,一、一般,业务,【申报表填写】,1.,将,B,项目当期允许扣除的土地价款填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表三（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）,（二）交付阶段一、一般业务【申报表填写】,扣除土地价款之前,的含税销售额,本期计算得出,允许扣除的土地价款,期初余额,+,本期发生额,含税销售额,111,万元，,应扣除的土地价款可全额扣除,扣除土地价款之前本期计算得出期初余额+本期发生额含税销售额,（,二,）,交付,阶段,一、一般,业务,【申报表填写】,2.,将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售情况明细）,（二）交付阶段一、一般业务【申报表填写】,B,项目适用一般计税方法,A,项目适用简易计税方法,当期允许扣除的土地价款,=,(1000/5000)*555=111,万元,扣除地价后含税销售额,=,1110-111=999,万元,扣除地价后，计算销项税额,=(1100-111)/(1+11%)*11%,=99,万元,B项目适用一般计税方法A项目适用简易计税方法当期允许扣除的土,3.,将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）,将,5,月份的期末余额,转为,6,月份期初余额,由于本期应纳税额为,549,万元，大于,300,万元，因此本期发生的应抵减税,额可全额抵减，第,4,栏“本期实际抵,减税额”即填写,300,万元,3.将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税,B,项目：,一般计税，扣除,地价前的不含税,销售额,4.,填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表,A,项目：,简易计税,不含税销售额,B,项目：销项税额,900,*,11%=99,万,元,A,项目：应纳税额,9000,*,5%=450,万,元,A+B,：,99+450=549,万元,B项目：4.填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表,4.,填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表,抵减,5,月已预缴税款,=270+30=300,万元,应缴纳增值税,=,应纳税额,-,预缴税额,=549-300=249,万元,4.填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表抵减5月,（,三,）,土地价款扣除,一、一般,业务,【相关政策】,一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。,（三）土地价款扣除一、一般业务【相关政策】,（,三,）,土地价款扣除,一、一般,业务,【台账填写】,B,项目适用一般计税方法，每期扣除土地价款，应及时登记台账；,A,项目适用简易计税方法，不得扣除土地价款，无需在台账中填列,当期扣除：,1000m,2,/,5000m,2,*555=111,万元,未扣除：,555-111=444,万元,（三）土地价款扣除一、一般业务【台账填写】B项目适用一般计税,（一）预收款开具普票,二、,过渡阶段特殊情况,【提示】,为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值,税,发票。,（一）预收款开具普票二、过渡阶段特殊情况【提示】,（一）预收款开具普票,二、,过渡阶段特殊情况,【开票】,开具一张首付款为,100,万元的增值税普通发票：,计税方法,货物或应税劳务、服务名称,金额,税率,税额,价税合计,备注栏,预缴税款,简易计税,预收款,100,0%,0,100,注明“房地产企业预售不动产预收款项”,100/(1+5%)*3%=2.86,一般计税,预收款,100,0%,0,100,100/(1+11%)*3%=2.70,注：待总局进一步明确，房地产开发企业收取预收款时，可以使用“不征税项目”编码开具增值税普通发票，,不申报缴纳增值税，,不进行票表比对。,（一）预收款开具普票二、过渡阶段特殊情况【开票】计税方法货物,（一）预收款开具普票,二、,过渡阶段特殊情况,【申报清卡】,预收款应按照销售额的,3%,预缴增值税，应填报增值税预缴税款表，同时将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）。,开具发票时间不作为纳税义务发生时间，申报当期税款时不需反映该项收入，该申报操作造成的一窗式比对异常，通过手工清卡方式处理。,（一）预收款开具普票二、过渡阶段特殊情况【申报清卡】,（,二,）,4,月,30,日之前预收款已申报缴纳营业税但未开票,试点后按规定可以,补开,增值税普通发票。,二、,过渡阶段特殊情况,【相关政策】,总局,2016,年第,23,号公告第三条第七款规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，,2016,年,5,月,1,日以后需要补开发票的，可于,2016,年,12,月,31,日前开具