,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,谨呈：鹏欣集团,郡江,SOHO,领寓,价格报告,报告思路,项目价格制定,基本面分析,宏观市场分析,项目本体分析,均价生成,2,报告思路,项目价格制定,基本面分析,宏观市场分析,项目本体分析,均价生成,3,整体市场,成交量：,09,年,1-5,月上海商品住宅市场成交量已接近,06,年同期水平，较,08,年有较大幅度上升；,成交均价：,09,年,1-5,月上海商品住宅成交均价相对平稳，与,08,年同期水平相近,09,年上海房地产市场持续回暖，表现在商品房销售量的持续增长方面，价格从,08,年下半年以来保持相对平稳状态,4,上海住宅市场，从,09,年,3,月开始成交量快速上涨，成交均价稳中有升,住宅市场,5,上海办公市场,09,年上半年呈现“量增价稳”态势，但成交量小幅上涨的同时，,成交均价则,较,08,年高峰期有较大幅度下降,办公市场,6,杨浦区办公物业空置率较高，后续去化压力明显，整体去化速度远低于住宅物业,区域市场,基础数据：,3-6,月,基础数据：,3-6,月,按照杨浦区,3-6,月办公物业去化速度，去化完毕空置物业，还需,25,个月,时间。,按照杨浦区,3-6,月住宅物业去化速度，去化完毕空置物业，还需,5.5,个月,时间。,7,三大市场导向，打压投资客；预计,09,年下半年或,10,年上半年，投资类产品或将受到打压，市场大环境或将出现翻转,政策导向,09,年,7,月,6,日，杭州各商业银行收紧二套房贷。购买第二套商品房将严格执行“,四成首付，,1.1,倍基准利率”,政策。,南京、广州、深圳等地随后跟进，,银监会,再次亦再次重申二套房贷政策。,09,年前,5,个月银行新增贷款达,5.84,万亿,元，全年新增贷款仍可能达,8.5,万亿元,，意味年底贷款余额较去年增长,26%,至,28%,。银监会官员警告，信贷增长有风险，,明宽暗紧的,央行货币政策，开始静悄悄调控经济。,09,年,7,月,19,日，中央二套经济半小时指出：,楼市调控不宜半途而废，过热的房地产市场应该回归理性。,政策导向：,“二套房贷”政策重申，打压投资客,金融导向：,09,年上半年银行信贷超前放量，达到,7.8,万亿，下半年或将“无款可贷”,舆论导向：,“抑制投资”成为市场舆论主调,8,09,年上半年宏观市场总结,上海整体房地产市场呈现“量增价稳”态势；,上海住宅市场，从,09,年,3,月始成交量快速上涨，成交均价稳中有升；,上海办公市场成交量小幅上涨的同时，成交均价较,08,年高峰期有较大幅度下降；,杨浦区办公物业空置率较高，后续去化压力明显，整体去化速度远低于住宅物业；,政策、金融、舆论三大导向，打压投资客；预计,09,年下半年或,10,年上半年，投资类产品或将受到政策打压，市场大环境或将出现变化。,9,宏观市场对本项目启示,市场形势可能出现变化，郡江,SOHO,应借势发力，规避风险，快速入市，快速去化,启示一,启示二,住宅物业去化速度快于办公物业，郡江,SOHO,营销价值应偏向居住功能，以吸引更多客户上门,核心问题：如何实现项目的快速去化？,核心策略：紧随大势，实现,SOHO,去办公化,10,项目,为,为,SOHO,类办,公,公物,业,业，,高,高物,业,业管,理,理费,、,、办,公,公性,质,质用,地,地、,商,商业,用,用水,用,用电,加,加深,项,项目,商,商办,物,物业,属,属性,，,，成,为,为项,目,目去,化,化难,点,点,本体,属,属性,办公,性,性质,用,用地,高,高,物,物业,管,管理,费,费,商,商业,用,用水,用,用电,。,。,。,。,。,。,。,。,商办,物,物业,形,形象,例：,少,少数,来,来访,客,客户,均,均为,办,办公,类,类客,户,户,价值,的,的重,新,新挖,掘,掘与,发,发现,，,，,淡化,商,商办,物,物业,形,形象,展示,、,、推,广,广方,向,向的,住,住宅,化,化，,强化,SOHO,的居,家,家形,象,象,11,强调,SOHO,领寓,规,规划,利,利好,、,、区,位,位优,势,势、,产,产品,功,功能,三,三大,核,核心,价,价值,，,，,淡化,商,商办,物,物业,形,形象,核心,价,价值,挖,挖掘,北外,滩,滩新,航,航运,中,中心,规,规划,东外,滩,滩滨,江,江科,技,复兴岛生态住宅区规划,衔接内环，,3,公里内,3,条轨道交通,五角场城市副中心辐射地带,规划,利,利好,/,区位,优,优势,SOHO,户型,功,功能,复,复合,性,性,SOHO,投资,价,价值,SOHO,产品,综,综合,价,价值,13,万平,米,米城,市,市综,合,合体,规,SOHO,产品功能复合性,5A,级标配,滨江观景资源,星级物管,12,通过,现,现场,现场,展,展示,户外,看,看板,裙楼,看,看板,13,明亮,、,、尊,贵,贵的,售,售楼,处,处包,装,装，,改,改变,原,原有,售,售楼,处,处的,冷,冷氛,围,围。,可实,现,现价,格,格贡,献,献：,1%-2%,售楼,处,处包,装,装,区域,演,演示,墙,墙,洽谈,区,区展,板,板,14,媒体,推,推广,着,着重,体,体现,居,居家,理,理念,，,，强,调,调,SOHO,产品,的,的居,住,住功,能,能，,通,通过,精,精装,修,修提,升,升项,目,目综,合,合价,值,值。,可实,现,现价,格,格贡,献,献：,2%-3%,媒体,推,推广,报纸,稿,稿半,版,版,楼体,贴,贴字,15,项目,推,推售,重,重点,是,是,60-70,平米,小,小户,型,型，,总,总价,相,相对,较,较低,项目,户,户型,面积分布,面积区间,套数,套数比,60-70,平米,191,67%,70-80,平米,33,11%,80-90,平米,38,13%,90-100,平米,9,3%,100,平米以上,17,6%,总套数：,288,套,16,本体,属,属性,启,启示,快速,去,去化,SOHO,“,“,住宅,化,化”,的,的展,示,示与,推,推广,SOHO,三大,核,核心,价,价值,挖,挖掘,吸引,更,更多,客,客户,，,，提,高,高,上门,量,量,总价,：,：,SOHO,小户,型,型，,总,总价,相,相对,较,较低,与市,场,场趋,势,势相,匹,匹配,的,的价,格,格实,现,现入,市,市？,价格,系,系统,支,支撑,17,报告,思,思路,项目,价,价格,制,制定,基本,面,面分,析,析,宏观,市,市场,分,分析,项目,本,本体,分,分析,均价,生,生成,18,竞争,维,维度,确,确定,根据,区,区域,辐,辐射,范,范围,、,、物,业,业类,型,型、,客,客户,定,定位,等,等方,面,面，,确,确定,项,项目,竞,竞争,维,维度,产品类型,竞争维度,项目参考,同片区同类产品,核心竞争产品,启航一号,跨片区竞争产品,主要竞争产品,禹州国际,同功能竞争产品,参考性产品,绿地汇创,19,2.5,万,/,平米,的,的,5.2mLOFT,挑高,物,物业,，,，市,场,场去,化,化为,零,零；,仅,仅有,3,套成,交,交均,为,为资,源,源客,户,户,启航,一,一号,基本信息：,东外滩板块、内环内,本体配套：,-,周边配套：,平凉路商业生活配套,交通配套：,内环线,产品面积,36-98m,2,对外报价：,25000,元,/,平米,成交均价：,15000,元,/,平米,销售情况：,3,套（资源客户）,层高：,5.2/LOFT,物管费：,10,元,/,平米,/,月,SOHO,物业,20,创智,坊,坊,2,期,基本信息：,五角场板块、中环外,本体配套：,SOHO,办公、住宅、会所、商业街,周边配套：,万达商业广场、百联又一城、江湾体育场、沃尔玛、,14,所高校环绕,交通配套：,中环线、,10,号线,产品面积,78-112m,2,均价：,20845,元,/,平米,销售情况：,10,套,/,月,层高,:,3-6m,物管费：,2.98,元,/,平米,/,月,LOFT,产品,设,设计,、,、低,物,物业,管,管理,费,费使,得,得项,目,目去,化,化速,度,度良,好,好；,但,但项,目,目现,处,处于,一,一期,尾,尾盘,期,期，,月,月均,仅,仅去,化,化,10,套左,右,右,SOHO,物业,21,项目,投,投资,客,客居,多,多，,09,年销,售,售情,况,况良,好,好，,但,但随,着,着价,格,格的,提,提升,，,，去,化,化量,下,下降,明,明显,禹州,金,金桥,基本信息：,金桥国际出口加工区、中外环,本体配套：,商务酒店,周边配套：,-,交通配套：,9,号线,产品面积,34-73m,2,均价：,13700,元,/,平米,销售情况：,35,套,/,月,层高：,5.2,物管费：,3.8,元,/,平米,/,月,SOHO,物业,22,五,角,角,场,场,板,板,块,块,、,、,LOFT,产,品,品,设,设,计,计,与,与,17300,元,/,平,米,米,的,的,成,成,交,交,均,均,价,价,，,，,加,加,速,速,了,了,项,项,目,目,去,去,化,化,速,速,度,度,，,，,达,达,到,到,月,月,均,均,25,套,绿,地,地,汇,汇,创,创,基本信息：,五角场板块、中环外,本体配套：,裙房餐饮,周边配套：,商业街,交通配套：,10,号线,产品面积：,150-190m,2,均价：,17300,元,/,平米,销售情况：,25,套,/,月,层高：,5.2m,物管费：,15,元,/,平米,/,月,甲,级,级,办,办,公,公,物,物,业,业,23,五,角,角,场,场,核,核,心,心,区,区,域,域,，,，,LOFT,产,品,品,设,设,计,计,，,，,月,月,均,均,去,去,化,化,10,套,左,左,右,右,新,纪,纪,元,元,国,国,际,际,广,广,场,场,基本信息：,五角场板块、内中环,本体配套：,商务中心，裙楼商业,周边配套：,大润发、苏宁、百安居,交通配套：,内环线、,8,号线,产品面积,56-193 m,2,成交均价：,20000,元,/,平米,销售情况：,10,套,/,月,层高：,5.58m,物管费：,16,元,/,平米,/,月（前三年物业费）,甲,级,级,办,办,公,公,物,物,业,业,24,双,地,地,铁,铁,物,物,业,业,、,、,高,高,档,档,配,配,套,套,、,、,甲,甲,级,级,办,办,公,公,，,，,提,提,升,升,项,项,目,目,核,核,心,心,优,优,势,势,，,，,月,月,均,均,去,去,化,化,20,套,骏丰国,际,际,基本信息：,五角场板块、双地铁口物业,本体配套：,商业裙房，百思买、麦当劳,周边配套：,大连路商业街、赤峰路商业街、大学,交通配套：,8,号线、,10,号线,产品面积：,100-200m,2,成交均价：,23000,元,/,平米,销售情况：,20,套,/,月,层高：,4m,物管费：,19.8,元,/,平米,/,月,甲级办,公,公物业,25,均价,推,推导,地段,产品,形象,交通,物业,规划,配套,指标折合,成交均价,参照价格,相关度权重,单价折合,速度参照,装修参照,综合价格,指标权重,25%,20%,10%,15%,5%,15%,10%,100%,绿地汇创,1.1,1.4,1.2,0.9,1,0.9,1.1,1.105,17209,19015.945,0.15,2852.392,1.1,1.02,3078.631,创智坊,1.1,1.2,0.9,0.9,1.5,0.9,0.9,1.04,20313,21125.52,0.15,3168.828,0.8,1,2465.062,禹州国际,0.8,1.3,0.9,0.8,1.5,0.7,0.8,0.93,13740,12778.2,0.05,638.91,0.9,1.05,775.019,骏丰国际,1.2,1.2,1.2,1.2,0.9,1.3,1.2,1.2,2