,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,十方面内容：,商场物业的物业服务的基本内容,1,、建立商场物业的识别体系,2,、设施养护管理,3,、环境卫生及绿化管理,4,、安全服务,5,、广告管理,6,、装修管理,7,、租赁管理,8,、产权债券关系,9,、公共关系,10,、其他综合服务,1,十方面内容：商场物业的物业服务的基本内容1、建立商场物业的,商场一般沿街建造，对市容有很大影响，其既要符合社会的,实用,要求，又要符合,美学,要求。,（一）建立商场物业的识别体系,企业实力,形体环境,反映,增强,2,商场一般沿街建造，对市容有很大影响，其既要符合社会的实用要求,商业物业形象肩负着极强的商业使命，因此要加强形象建设。,建立商场物业识别体系的具体要求是：,要与商场的形体环境和商业特色相统一，要树立商场物业的良好形象。,（一）建立商场物业的识别体系,商业物业形象,潜在购买欲望,3,商业物业形象肩负着极强的商业使命，因此要加强形象建设。（一）,（一）建立商场物业的识别体系,4,（一）建立商场物业的识别体系4,商场设施养护管理特点,1,、设备运行时间长,2,、设备故障危险性大,3,、服务对象对商场设备认知少,（二）设施养护管理,重点：,建设一支专业化的养护维修队伍,预防,5,商场设施养护管理特点（二）设施养护管理重点：预防5,1,、环境保洁管理,商场物业的环境整洁与否是衡量服务水平的重要标志。,商场物业的保洁形式具有以下,主要特点：,工作时间长，两班倒，巡视和保洁分开，隐蔽部位清洁白天巡视时间完成，夜间对营业区域进行保洁,保洁的重点在大堂及大门入口处,保洁巡视的人员配备主要由物业自身档次来决定,对保洁人员素质要求高,(,三,),环境卫生及绿化管理,6,1、环境保洁管理(三)环境卫生及绿化管理6,2,、绿化管理,商业物业的绿化配置主要以室内绿化为着眼点，根据室内空间、光照度选择有线条美、有层次美，以观赏叶片花为主的植物。,(,三,),环境卫生及绿化管理,7,2、绿化管理(三)环境卫生及绿化管理7,商业物业的安全服务注意事项有以下几点：,（四）安全服务,安全管理与防损相结合,安全管理同消防相结合,安全服务与客户服务相结合,紧急事故应急处理,4,1,2,3,重在预防,8,商业物业的安全服务注意事项有以下几点：（四）安全服务安全管理,（五）广告管理,租户按物业企业的规定就其广告式样、颜色等由物业公司审核后进行标语制作、悬挂、橱窗展示,（六）装修管理,经物业公司同意，在不影响周围摊位营业的情况下，进行小规模的装修,（七）租赁管理,出租方式,租金投标,协议投标,租金形式,先规定固定月租金，然而调整,按面积定出最低租金，再根据租户销售额收取一定比例租金,9,（五）广告管理出租方式租金投标协议投标租金形式先规定固定月租,商业物业的所有权人可能是,个人、一间或数间公司,。,如果物业产权不清，可能对物业企业造成以下伤害：,1,、导致物管作业因服务对象的不明确而陷入混乱无序的状态；,2,、可能使物管企业卷入不必要债券纠纷，加大经营风险；,3,、影响到物业委托双方的长期合作发展。,（八）产权、债券关系,10,商业物业的所有权人可能是个人、一间或数间公司。（八）产权、债,1,、商业社区文化,2,、商业推广、促销活动,总之，商业物业服务机构处理公共关系的,核心内容,就是通过各种有效沟通渠道，采取多种形式加强同物业经营方、业主、租户的联系，并在经营合作上明确与物业经营方的专业分工，物业经营方负责物业的商业经营，物管机构专门负责服务，双方合理分工、协力合作，致力达到共通经营、整体发展的目标。,（九）公关关系,11,1、商业社区文化（九）公关关系11,其他综合服务包括报刊、信函的收发，物业服务费的收取；水电费的代收代缴；小件物品的寄存服务及其相关服务等。,（十）其他综合服务,12,其他综合服务包括报刊、信函的收发，物业服务费的收取；水电费的,安全服务,环境和车辆管理,物业服务及时方便,设备设施的维修与管理,1,2,4,3,商场物业的物业服务重点,13,安全服务环境和车辆管理物业服务及时方便设备设施的维修与管理1,重要性,商场物业的收益直接通过招商收取租金或营业额提成来实现,概念,商场物业招商是指商场的产权者通过一定的渠道，将拥有的经营权全部或分散的以租赁或其他联营方式，交给各个大小商户进行经营，以获取租金或营业额提成的招商模式。,第三节 商场物业的招商管理,14,重要性第三节 商场物业的招商管理14,招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。,五大特点,一、商场物业招商的特点,目标客户主次分明,1,租金高低悬殊，租期长短不一,2,招商时间长,3,招商难度大,4,招商技术要求高,5,15,招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就,（一）目标客户主次分明,首先确定主力店群,其次确定中小店群,其一，中小店群能够丰富业态组合，满足项目商圈内不同层次、不同需求消费群的购物和消费需求；,其二，租金往往是主力店的,410,倍,主力店群的作用：,第一，所占面积大（,1/2,），有助于稳定整个项目的经营；,第二，吸引投资客，刺激铺位销售以及对中小店群的招商；,第三，主力店群的忠诚顾客有利于保持项目一定量客流；,第四，有利于提高中小店的租金水平，扩大整体租金收入。,16,（一）目标客户主次分明主力店群的作用：16,（二）租金高低悬殊，租期长短不一,租期：,主力店群租期要求一般需,810,年，有的长达,15,年甚至,20,年；中小型店一般为,3,年,租金：,主力店的租金一般在第,4,年起开始递增，幅度在,3%10%,；中小型店的租金较高，一般从第,3,年递增租金。,17,（二）租金高低悬殊，租期长短不一17,（三）招商时间长,主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前,中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间,这是为什么呢？,18,（三）招商时间长这是为什么呢？18,（四）招商难度大,四点原因,1,、建设期长，主力店群对项目变化趋势把握不住,2,、装修进度影响中小店群的入住,3,、功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策,4,、营运商较低的知名度和缺乏经验,19,（四）招商难度大19,（五）招商技术要求高,主要表现在以下四个方面：,1,、招商人员需具备丰富的零售服务知识,2,、招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力,3,、招商人员需具备较强的评估能力,4,、招商人员需采取合理的招商推广策略,20,（五）招商技术要求高20,常见的招商组织模式有：,业态型组织模式,、,片区型组织模式,和,复合型组织模式,。,1,、业态性组织模式,二、招商部门的组织结构,招商经理,零售业态主管,娱乐业态主管,餐饮业态主管,招商员,招商员,招商员,招商员,招商员,招商员,适合业态类型多的项目,21,常见的招商组织模式有：业态型组织模式、片区型组织模式和复合型,2,、片区型组织模式,按商业物业的,不同楼层,或,片区,来组建自己的招商队伍。,招商经理,楼层主管,楼层主管,楼层主管,招商员,招商员,招商员,招商员,招商员,招商员,每个招商员了解人任务，降低费用，减少渠道摩擦,22,2、片区型组织模式招商经理楼层主管楼层主管楼层主管招商员招商,3,、复合型组织模式,采用综合业态和片区的复合结构，招商员可以按业态建筑体、楼层或片区进行划分,对于超大型的项目，其往往拥有一群建筑体。,23,3、复合型组织模式对于超大型的项目，其往往拥有一群建筑体。2,主动性,（一）招商的基本原则,1.,按业态和也中规划原则,零售：餐饮：娱乐为,5,：,2,：,3,2.,按市场定位物色品牌对象的原则,3.,按赢利模式确定经营模式的原则,销售类的商铺,在业态、业种、市场定位方面加以指导和约束,租赁或联营类商铺,以长期经营为目标进行招商，为快速增值创条件,三、招商的基本原则与渠道,24,主动性三、招商的基本原则与渠道24,4.,主力店先行的原则,在规划设计阶段就要考虑主力店的需求,主力店的招商应在建筑设计之前,中小店的招商时间较短，一般安排在开业前的几个月进行,5.,宜用长线经营的原则,长期经营性,低租金起点，后期调整；用实际行动支持客户,6.,招商动态原则,25,4.主力店先行的原则25,（二）招商渠道,1.,评估选择招商渠道,渠道评估的三个标准：经济型、可控性、适应性,2.,招商的主要渠道,（,1,）利用新闻和大众媒体进行招商,（,2,）利用招商活动进行招商,会议和各类主题活动,主力店群招商会、各类主题店、专业市场的招商会,品牌嫁接,（,3,）通过专业人员进行招商,26,（二）招商渠道26,（,4,）通过中介机构或各类商会进行招商,成本低、成功率高,（,5,）通过互联网进行招商,方便、快捷,新浪网、搜狐网,27,（4）通过中介机构或各类商会进行招商27,（一）房屋租赁合同的法律特征,双务合同,有偿合同,诺成合同,要式合同,继续性合同,四、招商合同,28,（一）房屋租赁合同的法律特征四、招商合同28,（二）房屋租赁合同基本条款,当事人姓名或名称,房屋的坐落、面积与工程界面,租赁用途,租赁期限,租金及支付方式,房屋的修缮责任,当事人约定的其他条款,29,（二）房屋租赁合同基本条款29,视频：沈阳商业城火灾,案例：沈阳商业城火灾事故分析,商业服务场所安全风险管理,第四节 商场物业的安全服务,30,视频：沈阳商业城火灾第四节 商场物业的安全服务30,（一）商场物业场所安全服务的特点,1,、进出人员控制难度大，人员成分复杂,2,、设备全，商品多，客流量大，安全防范、消防工作量大,3,、购物、活动等纠纷和矛盾多，物业服务人员又无权处理，公共秩序维护难度大,4,、对于超市、专业市场等，使用人员采用摊位经营则较分散和独立，相互之间竞争激烈，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生。,一、商场物业场所安全服务的特点和重点,31,（一）商场物业场所安全服务的特点一、商场物业场所安全服务的特,1,、安全防范和消防管理,重点做好公共场所的秩序维护工作，紧急时引导、疏散集中的人群,对物业内部的防火、防盗工作时刻警惕，商场物业引发火警的原因有烟蒂或火种处理不当、电器以及装修不慎引致的火警等。,组织广大业主或物业使用人成立义务消防队和义务安全队,（二）商场物业安全服务的重点,32,1、安全防范和消防管理（二）商场物业安全服务的重点32,2,、车辆管理,北京零点市场调查公司数据显示，商业物业的实际消费购买人数约占总人数的,40%,，其中,70%,为乘车或驾车人士。一座较为成熟的商业物业，其建筑面积与停车场面积的合理比例大致为,4:1,。,问题：,大多商场车位紧张，车辆秩序维护较难,物业工作：,合理规划车位，保持停车场内的清洁，设置消火栓，配灭火器材，加强交通秩序以防车辆受损或失窃。,（二）商场物业安全服务的重点,33,2、车辆管理（二）商场物业安全服务的重点33,3,、设备设施的安全服务,保证物业的能源正常供应，重点防止停电事故的发生和做好一旦停电时的应急处理工作。对于电梯等使用频繁和对安全性要求高的设备，要重点检查维护，确保安全行为。,（二）商场物业安全服务的重点,34,3、设备设施的安全服务（二）商场物业安全服务的重点34,图 大型商场安全服务部门