单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,龙湖地下车库“降低成本”,最优化的方法,时 间：,2016,年,1,月,龙湖地下车库“降低成本”,目录,背 景,龙湖对各项目建设情况进行了统计分析，车库建设规模达到项目总规模的,20-25%,，车库建造成本占项目总建造成本的,20%,左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。,龙湖回顾、总结过去几年的项目车库，找出了一些,有利于降低车库成本的共性方法,，从而,提高项目利润率,目录背 景 龙湖对各项目建设情况进行了统计,一、车位面积优化,1,、,目前关于车位大小的政策规定：,设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定；,在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。,经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。,实际操作是,20%-30%,一、车位面积优化1、目前关于车位大小的政策规定：,部分车型的尺寸统计,部分车型的尺寸统计,2,、小型车,+,微型车的组合,利用好各种柱网和边角空间。可以适应多种柱网尺寸,车位设计控制尺寸：,垂直停车：,2400 x5300(,小,),，,2200 x4500,（微）,平行停车：,2400 x6000(,小,),，,2200 x5500,（微）,2、小型车+微型车的组合车位设计控制尺寸：,车位设计控制尺寸：,垂直停车：,2400 x5300(,小,),，,2200 x4500,（微）,平行停车：,2400 x6000(,小,),，,2200 x5500,（微）,小型车单车位面积约,35-38m2,个，最经济柱网为,7.8x8.1,米；微型车面积约,25-28m2,个，最经济柱网为,7.2x7.3,米。（注：柱大小按,600 x600,计）,如下图所示：,车位设计控制尺寸：小型车单车位面积约35-38m2个，最经济,地下车库降成本案例资料课件,一、车位面积优化,1,、,目前关于车位大小的政策规定：,设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定；,在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。,经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。,实际操作是,20%-30%,一、车位面积优化1、目前关于车位大小的政策规定：,按重庆规划管理条例：住宅每,100,平米配车位,0.6,个，公建每,100,平米配车位,0.7,个，单车位以,35,平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的,25-30%,。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的,30%,左右。,微车位的综合单车位面积约为,25,平,/,个，如将车库总车位的,30%,变为小车位，车库面积将减少,10%,，车库减少成本将占到总建造成本的,2-3%,。,据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率,25%,，在有土地增值税的情况下，每减少,1,元建造成本可以增加约,0.46,元的净利润；如无土地增值税，則每减少,1,元建造成本可增加约,0.75,元的净利润。,结论：公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型,公寓车库）配比,20%-40%,的微车位。,按重庆规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每1,3,、车库优化案例,（一）：睿城,B,区车库,睿城原总车位,957,个，后更改车库报建为,922,个，减少,35,个。减少部分为无产权商区车库，实际销售车位反增加,44,个。,取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改做地面停车，约,100,个，满足商业需要。,地下车库降成本案例资料课件,地下车库降成本案例资料课件,在洋房区公共车库小型车,+,微型车的组合，在不增加面积的情况下，有效利用了边角空间，增加了,44,辆的销售车位，满足规划要求。,车库面积为,19400m2,。车位数量由,558,辆，提高到,602,辆。单车位面积由,34.8m2/,个，减小到,32.2m2/,个。节省约,8%,的车库面积。,在洋房区公共车库小型车+微型车的组合，在不增加面积的情况,MOCO,中心车库，原有,810,辆地下车位，原,3,号楼为写字楼，面积,8600m2,17,层，,4,号楼为住宅，面积,52000m2,，,45,层；后,3,号楼、,4,号楼功能互换，调整为,3,号楼为住宅，面积,11000m2,，,25,层，,4,号楼为写字楼，,35,层，面积,46000m2,，导致车位配置提高，需增加,59,个停车位。,（二）、,MOCO,中心车库,MOCO中心车库，原有810辆地下车位，原3号楼为写字楼，面,地下车库降成本案例资料课件,MOCO,中心车库，原有,810,辆地下车位，通过布置入微型车位，在不改变车库面积、结构、设备管线的情况下，有效利柱网，增加了,59,辆车位。节约面积约,2500,平米。小车位比例约,30%,。车库总面积,24000,，总车位数,869,个。平均单车位面积,27.8m2/,个。,MOCO中心车库，原有810辆地下车位，通过布置入微型车位，,二、车位配比优化,1,、一个小区应该配置多少车位？,虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲：,车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率；,车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。,2,、关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。,问题如下：,高端业态（别墅、洋房）,-,不够（户均,2,辆车，甚至更多）,低端业态（小户型）,-,多了（大多使用公共交通）,商业,+Soho-,需综合平衡（商业少了，,soho,多了）,分析：,我们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。,二、车位配比优化,（,1,）、住宅车位,重庆公司标准：,别墅：每户,2,辆,+,访客车位,洋房：每户,1.21.5,辆,高层：每户,0.5,辆,重庆地区政府标准：,住宅 每,100,平米,0.6,个,（1）、住宅车位,（,2,）、商业,+soho,车位,注：,soho,报建为住宅，实际使用为办公。,回顾重庆地区政府标准：,住宅 每,100,平米,0.6,个，商业 每,100,平米,0.7,个。,后工项目商区：持有商业,24,万平米，其上的,SOHO,约,20,万平米。,按政府标准，应建车位,2880,个；其中商业,1680,个，,SOHO 1200,个。,我们认为，车位数和等级应向商业倾斜，同时减少,SOHO,区车位数和等级。（北城天街,12,万平米，,700,个车位，常常爆满。）,结论：综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位数和车位等级。,（2）、商业+soho 车位,结论：,多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标准配置。项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重要，以便为后期可能的调整留下空间。,地下车库面积 适当多写；地下车位数量 按最低要求写。,随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。,龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。,市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。,市场疲软时，客群等级降低，其需求也降低。过高的配置，将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。,一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变为疲软时，我们的市场定位，应随之而变。,结论：多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府,3,、车库优化案例,（一）、悠山郡三期车库,优化一：,洋房原配置每户,1.2,个车位，调整到每户,1,个。,高层调整到政府标准。,优化二：,高层区增加地面车位,150,个。,成果：,车库由最初设计的,62300,平米，减少到,40000,平米左右。（含洋房赠送地下室）,节约当期成本支付约,3000,万。,3、车库优化案例（一）、悠山郡三期车库,地下车库降成本案例资料课件,（二）、睿城车库,组合拳实现车库面积优化,方法一：,洋房每户,1.5,个车位，调整到每户,1.2,个。,商区车库取消。,方法二：,以小型车,+,微型车的组合，增加车位，补齐报建车位数。,成果：,取消商区地下车库，减少车库面积约,3000,平米。,节约成本,450,万。,（二）、睿城车库,地下车库降成本案例资料课件,三、车库层高优化,合理的设计，可降低车库综合成本约,200,元,/m2,1,、影响车库层高的,4,个因素：,柱网,：跨度直接影响梁高；,顶板荷载,：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主要因素之一；,机械通风设备,：风管、风机会占到,4001000,的空间；,管线布局,：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。,三、车库层高优化合理的设计，可降低车库综合成本约 200元/,1.,合理的柱网跨度,有效控制梁高,应首先满足高效停车要求,3.,车库管线综合,可有效降低设备层高度,200,左右,使车库管线整洁、富有逻辑美,避免混乱交叉导致净高不够,2.,顶板覆土深度控制,可有效降低梁高,大幅降低结构含钢量,直接减少顶板侧壁防水面积,4.,车库自然通风排烟,可有效降低高度,400,左右,减少设备安装成本、运营成本,1.合理的柱网跨度2.顶板覆土深度控制,优化前原设计：,覆土,1500,，机械通风，不做管线综合；,层高,42004500,，净高,2200+,管线,9001000+,梁,10001200,优化后：,覆土,600900,，自然通风，做管线综合；,层高,31003200,，净高,2200+,管线,200+,梁,700800,优化前原设计：,2,、覆土厚度对绿地率计算的影响,(,重庆市,),：,种植土层深度指种植土的实际深度，不包括架空平台屋顶板、防水层和排水层构造厚度，其中防水层和排水层总厚度一般按,30,厘米计算。具体按以下办法折算冲抵：,1,种植土层深度大于,1.5,米的，按实际植物种植面积的,100,冲抵集中绿化面积；,2,种植土层深度大于,1.0,米、小于,1.5,米的，按实际植物种植面积的,60,冲抵集中绿化面积；,3,种植土层深度大于,0.4,米、小于,1.0,米的，按实际植物种植面积的,20,冲抵集中绿化面积。,2、覆土厚度对绿地率计算的影响(重庆市)：,3,、室内地坪与车库结构顶板高差对景观的影响：,600,高差,：高大乔木种植现土球，下凹水体难做，难塑造地形，室内外高差处理困难，土层内不能走重力管。对景观设计的限制很大，基本只能中间一条路，两边起坡堆土种树。,参考项目：蓝湖郡湖东,3,组图，蓝湖香颂。,1000,高差,：可少量塑造地形，高大乔木基本不现土球，土层可走短距重力管。景观设计有一定空间。,参考项目：东桥郡，江与城别墅。,1500,高差,：塑造地形易，土层可走重力管。景观设计有充足发挥空间。,参考项目：水晶郦城，紫都城。,3、室内地坪与车库结构顶板高差对景观的影响：,4,、不同覆土厚度对单层车库结构成本的影响,覆土,1,米与覆土,1.5,米比较，钢含量节省,20%,，约,16kg/m2,，每平米土建造价减少,70-80,元。,层高每降低,100,，每平米土建造价减少,8-10,元。,4、不同覆土厚度对单层车库结构成本的影响覆土1米与覆土1.5,5,、自然通风不做机械排风排烟系统：,1,、至少节约,400,左右层高，结构成本减少,3040,元,/,平米，约占车库土建成本,2.5%,；,2,、节省机械排风排烟系统，设备成本减少约,12,元,/,平米，约占车库土建成本,0.8%,；且节约了后期设备运行维护费用；,3,、减小住宅地下室和地下车库之间的高差，优化室内空间。,5、自然通风不做机械排风排烟系统：,6,、管线综合可有效降低设备层高度,：,6、管线综合可有效降低设备层高度：,结论,1,、覆土层结构高差，在满足绿地率计算规则的前提下，最佳厚度为,1.0,米。,2,、别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口），实现自然排烟