,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第三章企业价值评估的市场法,1.可比性的理解,2.间接比较法的运用,3.企业价值评估市场法的运用,第三章企业价值评估的市场法1.可比性的理解,1,第一节市场法的基本原理,一、市场法含义,1.定义,利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较,或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。,2.市场法的理论依据,替代原则,根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价,值的评估技术规程。,3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。,第一节市场法的基本原理一、市场法含义,2,二、市场法的基本前提,1.要有一个活跃的公开市场。,2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。,资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：,（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的,相似或相同；,（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求,关系、竞争状况和交易条件等；,（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间,对资产价值的影响是可以调整的。,二、市场法的基本前提,3,三、市场法的基本程序及有关指标,（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：,1.选择参照物,关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似,的）；,同时注意：参照物应该选择3个以上。,三、市场法的基本程序及有关指标,4,2.在评估对象与参照物之间选择比较因素,选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物,与评估对象之间进行比较。,3.指标对比、量化差异,2.在评估对象与参照物之间选择比较因素3.指标对比、量,5,4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差,异,5.综合分析确定评估结果,一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般,惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定哪一个结果最合理呢？,4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差,6,（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果,中最合理的评估值作为最终的评估值。,（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没,有明显的疏漏和疏忽，可以采用算术平均法或者加权平均法等方,法将初步评估结果转换成最终评估结果。,注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值，主要,取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。,（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果,7,（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：,1.资产的功能,资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之,一。,2.资产的实体特征和质量,资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。,资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。,3.市场条件,主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情,况。,一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。,4.交易条件,交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。,（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：,8,9,四、市场法中的具体评估方法,市场法中的具体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法。,（一）直接比较法,1.基本原理,利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参,照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或,基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象,价值的方法。,四、市场法中的具体评估方法,10,2.优点,该方法直观简洁，便于操作。,3.适用条件,对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相,同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。,4.基本计算公式为：,（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致,评估对象价值参照物合理成交价格,（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致,2.优点,11,（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致,方法一：,评估对象价值参照物成交价格修正系数1修正系数2修正系数n,原理：,各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对,价值的影响成累计连乘效应。,（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致,12,方法二：,评估对象价值参照物成交价格基本特征差额1基本特,征差额2基本特征差额n,方法二：,13,5.直接比较法的基本方法-仅仅一个可比因素不一致,直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：,（1）现行市价法,当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具,有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日,的现行市场价格作为评估对象的评估价值。,（2）市价折扣法,原理以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等,方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格,折扣率来估算评估对象价值的方法。,数学式表达,资产评估价值参照物成交价格（1价格折扣率）,5.直接比较法的基本方法-仅仅一个可比因素不一致,14,【例】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同,的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折,扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。,资产评估价值10（140%）6（万元,）,【例】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同,15,（3）功能价值类比法,定义,以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差,异进行调整来估算评估对象价值的方法。换句话说：功能指的是生产能,力，生产能力越大，则价值就越大。,分类,根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种,情况：,、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例,法，数学表达式一般表述为：,（3）功能价值类比法,16,、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益,指数法，数学表达式一般表述为，,、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模,17,18,【例】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年,生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为,10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。,资产评估价值10901207.5（万元),【例】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年,生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为,10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被,评估资产价值接近于8.18万元。,资产评估价值10（90120）,0.7,8.18（万元),【例】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年,19,（4）价格指数法（物价指数法）,定义,价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估,对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调,整估算评估对象价值的方法。,（4）价格指数法（物价指数法）,20,物价（价格）指数的各种表述方法（有,6,种）：,、定基物价指数：,是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基,础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表,明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得,到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。,物价（价格）指数的各种表述方法（有6种）：,21,、定基价格变动指数与定基价格指数的关系,某年的定基价格指数1该年的定基价格变动指数,、物价指数与定基价格指数关系,如上表中，2004年相对于2001年的价格指数112/106105.66%,、物价变动指数与物价指数关系,物价指数1物价变动指数,比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数,112/106-1,5.66%,、定基价格变动指数与定基价格指数的关系某年的定基,22,、环比物价指数：,本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商,、环比物价变动指数,、环比物价指数：本年的定基物价指数与上年定基物价,23,24,价格指数法在评估中运用的计算公式为：,价格指数法在评估中运用的计算公式为：,25,资产评估价值 参照物成交价格价格指数,参照物成交价格,参照物成交价格,26,参照物成交价格（1物价变动指数）,参照物成交价格,参照物成交价格,参照物成交价格（1物价变动指数）,27,适用条件,评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且,时间差异不能过长。,【例】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为,10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则评估对象的评估价,值接近于：,资产评估价值10（15%）10.5（万元）,【例】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种,资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1,5,月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评,估对象于2006年10月的评估价值最接近于：,300103.6%98.3%103.5%104.7%331.1（万元,）,适用条件,28,【例】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地,产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了,2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在,2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月,30日的价值接近于：,【例】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房,29,成新率价格调整法,原理,以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程,度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。,计算公式,资产的成新率资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限,资产的尚可使用年限）,成新率价格调整法,30,6.直接比较法使用频率高的方法,（1）市场售价类比法-一个以上可比因素不一致,资产评估价值参照物售价功能差异值时间差异值交易,情况差异值）参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数【例】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。（2）评估要求。评估该地块1997年10月3日的公平市场交易价格。,（3）评估过程,6.直接比较法使用频率高的方法,31,32,价值比率法,33,成本市价法,基本原理,以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估,算对象的价值的方法。计算公式,资产评估价值评估对象现行合理成本（参照物成交价格参照物现,行合理成本）,特别注意：公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本如果现,行成本中有不合理的支出，应该扣除。,成本市价法,34,市盈率倍数法,基本原理：以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘,数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益,额）相乘估算评估对象价值的方法。,主要适用对象：企业价值评估计算公式,市盈率倍数法,35,所以：,被评估对象的市价总额（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润,所以：,36,间接比较法,1.原理,利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以,是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整,体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分,值；,利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照,物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。,2.适用条件,不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样，只要求参照,物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。,间接比较法,37,38,第二节市场法在企业价值评估中的应用,一、市场法在企业价值评估中的应用,（一）基本原理,企业价值评估的市场法是通过在市场上找到若干个与被评估,企业相同或相似的参照企业，以参照企业的市场交易价格及其财,务数据为基础测算出来的价值比率，通过分析、比较、修正被评,估企业的相关财务数据，在此基础上确定被评估企业的价值比,率，通过这些价值比率得到被评估企业的初步评估价