,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,土地收购储备制度及方法,土地收购收购储备中心,张光永,2013,年,4,月,土地收购储备制度及方法土地收购收购储备中心,主要内容,土地收购储备工作规范,一、,土地收购储备概念,二、,土地收购储备工作程序及流程,三、,土地出让合同的几个问题,四、,主要内容土地收购储备工作规范一、土地收购储备概念二、土地收购,（一）概念及内涵,土地收购储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。,国土资源部 财政部 中国人民银行,关于印发,土地储备管理办法,的通知,（,国土资发,2007 277,号,）,土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。,一、,土地收购储备的,概念,（一）概念及内涵一、土地收购储备的概念,内涵,政府授权,土地利用规划,城市规划等,收购征收,置换回收,前期开发,拆迁、征地,年度计划,城市规划,土地出让,招拍挂,内涵政府授权土地利用规划收购征收前期开发拆迁、征地年度计划土,5,垄断城市存量,土地供应,土地市场,规范化,盘活存量土地,产业结构升级,改善投资,环境,（二）,土地收购储备的重要性和必要性,生地,熟地,垄断城市存量土地市场盘活存量土地改善投资（二）土地收购储备的,6,城市土地管理,土地一级市场规范化,公开、公平,公正,房地产市场,调控,（三）,土地收购储备,制度,的目的,限地令,地价王,城市土地管理土地一级市场规范化公开、公平房地产市场（三）土地,（四）,土地收购储备的职责,服务于政府非盈利,收购、储备,收回、收购、置换和征收,土地收购储备库,土地市场管理,出让：招拍挂,融资,（四）土地收购储备的职责服务于政府非盈利收购、储备土地市,土地收购储备机构的工作,规范,土地收购储备管理办法,国务院关于促进节约集约用地的通知,中心日常管理制度,土地收购储备资金管理暂行办法,地方,土地收购储备办法,国家,地方,土地收购储备机构的工作规范土地收购储备管理办法国务院关于促进,土地收购储备机构的工作机制,置换,征收,收回,收购,资金,运作,收购储备,内部,运行,出让,土地收购储备机构的工作机制置换征收收回收购资金收购储备内部,土地收购储备中心部门职责及工作机制,土地收购储备中心部门职责及工作机制,土地收购储备中心部门职责及工作机制,土地收购储备中心部门职责及工作机制,土地收购储备中心部门职责及工作机制,土地收购储备中心部门职责及工作机制,三、,土地收购储备工作程序及流程,（一）一般程序,三、土地收购储备工作程序及流程（一）一般程序,土地收购的一般程序,（,1,）申请收购,（,2,）,规划发函,（,3,）,勘测调查,（,4,）,价格评估,（,5,）签订,协议,（,6,）方案报批,（,7,）权属变更,（,8,）交付土地,土地收购的一般程序（1）申请收购（5）签订协议,（二）,土地收购储备工作流程,1,、,单位因拆迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其它原因，拟将原用地性质调整为商,服,、住宅等的土地，由用地单位,或其主管部门,向,政府提出改变用途请示，政府批准同意后向,土地收购储备机构提出土地收购或预购申报,申请,，,土地储备机构函告,规划部门,，规划部门确定规划用途及规划条件,。,2,、因,实施城镇建设规划和土地整治项目,，,政府指令收购的土地，由市规划、建设、农业等部门向土地收购储备机构提出收购或预购意见,（二）土地收购储备工作流程1、单位因拆迁、解散、撤销、破产,（二）,土地收购储备工作流程,3,、,土地收购储备机构根据汇总的土地收购储备申报情况和土地市场供求状况，以及区域产业结构调整和城市建设的需要，制定阶段性的土地收购储备计划,4,、,土地收购储备过程中，建设,部门,负责拆迁审批工作,5,、土地收购储备程序完成并补偿到位后，原土地使用者按照收回（购）协议约定，负责地上建筑物拆迁、补偿、人员安置、房产证注销及债权债务处理等善后问题。,（二）土地收购储备工作流程3、土地收购储备机构根据汇总的土,（三）,土地收购需原土地使用者提供的资料,土地收回,申请；,土地使用证原件及复印件（复印件要加盖公章，原件验后返还）；,房屋所有权证原件及复印件（复印件要加盖公章，原件验后返还）,;,1,：,500,或,1,：,1000,地形图（定线、做权属）二张；,集体土地提供勘测定界图一张；,近期的地籍工作联系单（应注明有无抵押、查封等情况，如果无上述情况请注明,“,无,”,）,（三）土地收购需原土地使用者提供的资料土地收回申请；,（四）政府,收购储备的土地类型,（,1,）因单位搬迁、解散、撤销、破产,、结构调整,或其他原因停止使用的土地；,（,2,）为政府,代,征的土地；,（,3,）依法没收的土地；,（,4,）依法收回抛荒、闲置及其他无力继续开发的土地；,（,5,）实施城市规划和土地整理，政府依法收购的土地；,（,6,）使用期限届满的土地；,（,7,）土地使用权人申请收购的土地；,（四）政府收购储备的土地类型（1）因单位搬迁、解散、撤销、破,（五）,土地,出让,工作流程,（,1,）根据年度供地计划,，拟订出让,地块，向规划局委托申请规划选址、指标设计工作；,（,2,）规划局出具建设项目规划控制指标、,定点,图；,（,3,）地籍调查、宗地测绘；,（,4,）办理土地征收、收回、收购手续；,（,5,）委托具有资质的评估机构进行地价评估,（参照基准地价和相邻地段市场成交价格），报市公共资源交易中心复核,；,（,6,）根据评估价,报政府土地出让委员会研究确定出让方式、起始价格及填写保留底价（市长、秘书长、国土、纪检、发展、规划、建设、财政等十几个部门）,；,（五）土地出让工作流程（1）根据年度供地计划，拟订出让地块,土地,出让,工作流程,（,7,）制订土地出让,价格请示和,方案报市政府审批；,（,8,）在媒体上发布土地出让公告；,（,9,）制作土地,出让,文件；,（,10,）组织地块现场踏勘；,（,11,）,受,理报名登记申请，审核竞买资格；,（,12,）组织土地拍卖,（,挂牌竞价会,）,并现场公证；,（,13,）签订拍卖、挂牌成交确认书；,（,14,）,10,日内凭成交确认书签订土地出让合同。,土地出让工作流程（7）制订土地出让价格请示和方案报市政府审批,（一）合同的性质（二）合同主体（三）标的的约定与描述（四）土地交付时间,与使用期限,（五）土地出让金缴纳的约定,四、土地出让合同中注意的问题,（一）合同的性质（二）合同主体（三）标的的约定与描述（,（一）出让合同的性质,土地出让合同的性质目前存在争议，行政合同？民事合同？经济合同？,行政合同和民事合同，都属于合同，都是双方当事人的合意，其本质区别在于双方当事人在合同中形成的法律关系不同：行政合同中，双方当事人之间形成的是行政法律关系,;,民事合同中，双方当事人之间形成的是民事法律关系。通过签订行政合同，双方当事人设立、变更、终止的是行政上的不平等的管理和被管理关系；通过签订民事合同，双方当事人设立、变更、终止的是民法上的平等的权利义务关系。,现行合同文本是,2000,年，根据,合同法,要求，国土部工商局出台了新的合同示范文本；,2006,年，根据国发,28,号文件要求，双方又联合发布了,国有土地使用权出让合同补充协议（试行）,示范文本。,（一）出让合同的性质土地出让合同的性质目前存在争议，行政合同,（二）合同主体,-,出让方：市、县国土资源管理部门（开发区管委会？省级国土部门？区国土部门？其他单位？）,城市房地产管理法,第,15,条规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，出让主体不包括市辖区人民政府、各类开发区管委会。,-,受让方：法人、自然人或其他组织。,（二）合同主体-出让方：市、县国土资源管理部门（开发区管委,（三）标的约定与描述,出让标的约定：面积、界址、空间范围、用途、规划条件、交地时应具备的土地条件等。,-,关于面积、界址、空间范围；（物权法要求）,-,关于用途和规划条件：合同文本第四条规定了出让宗地的用途，并规定土地用途应按,城镇地籍调查规程,规定的土地二级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占的面积比例。,-,第五条规定了出让人将出让宗地交付给受让人时应达到的土地条件，其中，土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于原划拨土地使用权补办出让手续的，未完成拆迁和场地平整的，选择第二款；属于待开发建设的用地，应根据出让人承诺交地时的土地开发程度选择第一款或第二款，出让人承诺交付土地时完成拆迁和场地平整的，选择第一款。基础设施条件按双方约定填写,“,七通,”,、,“,三通,”,等，并具体说明基础设施内容，如,“,通路、通电、通水,”,等。,（三）标的约定与描述 出让标的约定：面积、界址、空间范围、用,（四）土地交付时间与土地使用期限,合同第五条约定了出让人将出让宗地交付给受让人的日期；一般拍卖出让文件规定“,缴清土地出让金后,15,日内；,”,土地使用权出让的年限到底从何时起算，是一个重要的问题。,1994,年,出让合同,示范文规定土地出让年限“自领取该宗地的,中华人民共和国国有土地使用证,之日起算”，混淆了土地使用起始日期和取得土地使用权的日期这两个概念。实际上，自出让方将土地交付给受让方，受让方已开始实际占有、使用该土地，但受让方自交清土地出让金、办理土地登记、领取,国有土地使用证,之日起方取得法定土地使用权。针对,1994,年,出让合同,示范文本的规定容易产生受让方故意不领取或若干年后再领取土地使用证，无形中延长了实际土地使用年期的问题，,2000,年,出让合同,示范文本中明确规定：土地使用年期自出让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。,（四）土地交付时间与土地使用期限 合同第五条约定了出让人将出,（五）土地出让金交纳的约定,现行,出让合同,示范文本中规定土地出让金的支付方式和期限由当事人双方约定，双方约定土地使用权出让金一次性付清的，选择第一款，分期支付的，选择第二款，分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，明确应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。,1,、近几年市里做法，,保证金与起始价相同，作为第一批交款；其余价款在成交之日起,60,日内全部交齐；,2,、,分期缴纳土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的,50%,。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款,(,租金,),应当一次全部缴清，不得分期缴纳,。（,财综,200974,号,）,财政部国土资源部中国人民银行监察部审计署。,关于出让金标准,:,低于最低价的,该条款无效。,同时，,2000,年,出让合同,示范文本中删除了乙方向甲方支付土地使用费、土地增值税和国家有关土地的费（税）的条款。这是因为，土地税的征收主体是税务机关，而甲方是土地行政管理机关；同时，纳税是国家法律规定的强制性法律义务，无论合同是否约定，乙方都有缴纳的义务；另外，土地使用费和土地使用权出让金实质上属于同一概念，不应并存。,（五）土地出让金交纳的约定 现行出让合同示范文本中规定土,（六）变更土地使用条件与规划调整,为规范严格合同履行，维护城市规划的权威性和严肃性，防止受让方随意改变用地条件，规避招标拍卖挂牌出让，,出让合同补充协议,第十五条规定了在出让期限内,受让人要求改变,出让合同,规定的土地用途等土地使用条件的两种处理