单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,和扬尚城精品大都会筹划报告,曹 乐,2021年2月,报告共包括,以下几局部,一、潍坊市概况,二、潍坊市商业市场分析,三、潍坊市小户型市场分析,四、商场定位、目标客户群细分,五、住宅定位、目标客户群细分,六、工程SWOT优劣分析,七、工程推广策略,八、工程定价策略,第一局部,潍坊市概况,潍坊市概述,潍坊市南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。辖奎文、潍城、寒亭、坊子4个市辖区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市，共有34个街道、147个镇、10个乡，9495个自然村。2002年底，全市总人口847.47万人，其中非农,业人口217.53万人，少数民族50个，共3.4万人。2021年末户籍总人口862.5万人，常住人口889.54万人。,城市总体规划,中心广场,酒店,1、城市性质：具体分为“两中心、两基地、一枢纽三个局部，“两中心即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为根底的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。,2、规划期限：根据人口综合预测法，潍坊市中心城市的总人口数2021年将到达127万人，2021年将到达179万人；人口开展策略方面，将实行“合理疏导，向心集聚；企业集中，扩大就业；制度保障，引流稳流；安定老龄，提高素质的总体原那么。,3、城市总体布局结构：潍坊市城市总体规划20062021确定，中心城市按照“东扩西延、南控北展的开展战略，规划为“一心、一环、一廊、一轴的空间结构，主要形成“四大板块，即中心城区，重点开展效劳业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要；东部高新技术开发区，重点开展高新技术产业，形成高新技术开展的高地和一流平台；西部物流园区，重点开展物流业，努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点；北部滨海工程区，重点开展先进制造业，承担起全市经济开展重头戏的任务。,重点开展建设方向及布局结构,第二局部,潍坊市商业地产市场分析,潍坊商业地产分析,潍坊作为山东半岛内陆的重要枢纽城市，其经济的开展对整个山东都有着深远的影响，并且县域经济非常兴旺，有四个县市区入围全国百强县。在商业开展的规划中，潍坊作为一个拥有近百万人口的开展中城市，必然成为商家必争之地，包括省内的零售巨头和世界五百强连锁企业都把潍坊作为自身商业战略部署的重要组成局部。例如沃尔玛已经进入潍坊；烟台家家悦超市、振华商厦已入驻潍坊；佳世客在完成青岛市场占领后的第一站选择的也是潍坊；乐购也将潍坊作为进入山东市场的首发站；银座商城经营状况虽然差强人意，但是银座家居仍然与亿丰联合打造银座亿丰时代新城家居广场。从这些跨国连锁企业的动作中不难看出潍坊巨大的商业价值。,潍坊商业地产现状,市中心区商业地产越来越同质化，定位不够精准；,零售企业过分集中，竞争日趋白热化；,主力店都集中在市中心区，周边社区商业中心缺乏；,联华超市、华联商厦、百盛、利群、银座、沃尔玛等外来的商业都难逃一个怪圈，不是关门大吉就是惨淡经营；,新开发的商业依然层出不穷，如火车站商圈、中百泰华商圈就有百万以上的开发量，振华商厦、大润发、红星美凯龙、第一大道、银座家居等零售业巨头依然经不起潍坊商业的诱惑，纷纷进驻。,潍坊商业地产主要开发模式,房地产开发商成立运营管理公司自己开发运作，例如世纪泰华；,独立的运营管理公司和房地产开发企业合作的模式,，例如嘉信茂广场；,第三局部,潍坊市小户型市场分析,潍坊小户型分析,1,、局部区域存在同质产品的竞争，但是宏观来看，竞争仍停留在产品竞争阶段；,2,、潍坊小户型市场处于新旧产品更替阶段，新产品不断涌现，但是建筑形态、档次、规模却参差不齐；,3,、近年小户型逐渐成为市场开发的热点，开发量日趋加大。,4,、消费群体大多为潍坊和外地投资一族，,80,后初次置业的年轻一代；,5,、小户型价格比同区位、同类型的其它户型价格稍高，但是其投资回报率高于普通住宅。,6,、开发产品结构日趋丰富，,如酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店及小户型居住公寓等。,户型分析,从潍坊市场在售小户型构成来看，一室和单身公寓成为市场的主流，占去大局部市场，二室和三室所占的比例较低。,从小户型的配比来看，过去的小户型是开发商出于营销和设计的需要，推出一定比例的小户型，一般位置较差，处于大户型的陪衬地位。当前市场上推出局部纯粹的小户型社区改写这一状况，如威尼斯、泰华领域、泰华城等楼盘，小户型的景观、视野比较好，整体楼盘品质较高。另外，小户型中的酒店式公寓作为新生代产品，除了能够提供酒店式管理效劳的公寓，还可以向住客提供家庭式的居住布局、家居式的效劳。其目标客户主要为在潍坊工作的外籍或外地商务人士。同时，随着酒店式公寓的概念被更多人认可，作为一种新的住宅形态，酒店式公寓将分流一局部高端客户市场。,小户型面积分析,在售小户型一室一厅主要集中于35-60平方米之间，两室一厅为60-80平方米之间，单身公寓的面积差异较大，从30-80平方米之间不等。,观察市场在售小户型住宅，超小面积住宅层出不穷，较低的面积降低了总房价，对单身、白领一族、收入较高的年轻人或投资型客户具有极大的吸引力。,小户型的豪华精装修，时尚、前卫的生活方式符合年轻人和投资客的口味。但小户型住宅毕竟作为过渡性居住产品，因为面积小，使用功能不是十分健全，对配套生活设施存在很强的依赖感，小户型的产品特性不仅是表现在使用过渡性上，而且也表现在产品功能过渡性上。,小户型未来开展趋势,1、有实际住房需求的购房者有望减少。在土地供给和价格的双重约束下，使小户型成为当前市场的一大热点，受需求市场拉动，小户型价格一路走高，当前小户型市场的主要消费者为过渡型居住者和投资购房者。许多年轻人受购置力限制，购置总价较低的小户型，作为暂时的过渡型居所。,2、功能完善与提高利用率是小户型的技术走向。空间设计合理，功能齐全，能满足人的根本需求。但是小户型由于面积小，内部空间能容纳的约束大，再加上居住小户型的年轻人一般收入较好，因此对配套设施的要求高，配备功能齐全的商务休闲会所，满足年轻人聚会、休闲的要求。,第四局部,商场定位、目标客户群细分,以经营中高档婚庆用品、家具、家居、工艺品、装饰装潢产品为主，提供完善的配套及特色效劳，全面提升经营形象，表达工程定位优势及长远市场竞争力。,商场定位,功能定位,全力打造潍坊市最专业、经营品类最全的专业婚庆主题卖场，将新人们从婚前忙碌的筹备中解放出来，将这一过程变成一次具有极强的休闲、观光、购物功能，集吃、喝、玩、乐、购于一体的愉快的一日游。,商场的商品定位,负,2,层：停车场、商场设备层,负,1,层：精品家装公司及装修、装饰、装潢材料大型卖场,1,层：结婚庆典用品、婚庆用酒、喜糖等婚庆用品卖场,2,、,3,层：中高档家具卖场,4,层：家居饰品、工艺品、十字绣、相框、汽车装饰品、装饰画等家庭装饰用品卖场,5,层：美食广场、休闲娱乐区,商场目标客户群分析,经营中高档婚庆用品和家具、家居用品的个体工商户,婚纱影楼、装修公司、婚庆礼仪公司的品牌形象展示店,近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫的婚庆用品和家庭装修装饰产品,特色美食经营商户,电玩城、台球厅等的经营商户,第五局部,住宅定位、目标客户群细分,产品定位,沿袭工程2期开发思路，3期住宅定位为精品小户型，根据市场调查可知，目前市场上小户型以一房一厅单身公寓和小二房为主，并有小局部三房的。单身公寓的面积在4050之间，小二房的面积在60-80之间，小三房的面积在90-105之间从真正使用功能上而言，小户型面积大几个平米，使用效果就改善良多。另外，考虑到一房一厅的户型功能性更为灵活实用，且在设计时还可考虑处理为两套打通做二房，故建议以一房一厅和小二房户型为主，另辅以少量小三房户型。,目标客户群分析,在北王一带上班的白领一族,政府公务员、学校教师,周边优势企业从业人员,物流类企业业主和酒水市场经营者,购置房产保值的投资客,第六局部,工程SWOT优劣分析,Strengths优势,先天优势：从古至今，潍州路南段就是商贾云集之地；,区位优势：区位优势是专业市场的必备优势，工程与潍坊汽车站、火车站“咫尺之遥，是潍坊通往外界的南大门，都成为工程开展专业市场的得天独厚的区位优势；,配套优势：本区域已经拥有兴旺的物流业，同时路网兴旺，未来即将成为开发热土，必将拥有更加成熟的市场配套并成为工程开展的优势之一；,Weaknesses(,劣势,),区域消费能力弱：本区域周边消费能力有限，使得专业市场的经营必须向外拓展市场，这是工程开展一大劣势；,心理距离偏远：工程所在地在潍坊人的心理距离上要远远大于其实际距离，即使从市中心驱车不过十分钟，这种较远的心理距离是工程必须处理的一大劣势；,商铺经营者对新市场持观望心态从市场访谈的情况看，目前正在经营当中的商户对迁往新的专业市场的热情不高，使得新投入使用的专业市场空置率较高，经营者还在等待入市时机，目前观望心态明显；,Opportunities时机,通路日趋完善市场辐射面扩大：目前工程周边正在完善的通路条件极大的促进的工程所在片区的物流条件，这些通路方面的完善是工程开展专业市场的重要机遇；,潍坊市区专业市场面临拆迁：潍坊市区内有很多自然形成或陈旧落后的商品贸易市场，经营较为混乱，面临政府拆迁，这为工程开展提供了市场转移的开展时机；,大型主力店提前进驻：中百佳乐家作为潍坊零售霸主，抢先进驻，必将引来大批客商的追随；,THREAT(,威胁,),旧城改造效率低：潍坊市政府的旧城改造效率较低，使得一些早就该淘汰的破旧市场仍然在惨淡经营，而无法实现充分的市场转移，这影响了专业市场又好又快的开展；,商铺投资趋于理性：由于经营空置率较高，片区市场上商铺的投资渐趋理性；,片区内市场方向开始雷同：由于市场容量的问题，一些专业市场开始调整开展方向，扩大经营范围，使得相互之间的商业业态有了重叠，开始有了竞争；,第七局部,工程推广策略,阶段性广告规划,7.1 铺垫期,A)通过对目标消费者的生活方式、生活态度的总结性描述，鲜明地向他们亮出尚城精品大都会“城市新商业中心的价值观。向目标消费者传递强烈、清晰的信息我是你的知己，我理解你，我知道你的需要，尚城精品大都会为你而出现。,B)利用一期、二期商铺结合三期商业和酒店式公寓创潍坊奎文城南首个大型“步行街 广场,C招商提前介入，成立商业管理公司，招商工作先期进行，销售与招商安派人员跟进,D采用“连租约销售策略，将销售推向高潮,阶段性广告规划,7.2 开盘强势推广阶段,整合推广活动及主力媒体投放的全面攻势，更深入、广泛地推介工程，形成强大的品牌,主题：我们将共同生活在这样一个繁华、便捷、现代的空间里，这是你的，也是大家的,因为这里是潍坊新的商业中心,阶段性广告规划,7.3,深化期,将尚城精品大都会的生活主张和核心价值理念与具体的利益点相结合，给到目标消费者切实的利益承诺，将品牌内涵渗入生活并使其因此而产生集中于尚城精品大都会新生活、新商业中心价值理念的积极联想，从而进一步加深对品牌的理解程度，最终形成融品牌主张于自身的价值观念。,阶段性广告规划,7.4 品牌升华阶段,重点在于不断开掘和强化工程的丰富内涵，并配合软硬件配套的不断完善，深化工程所带来的全新经营环境及理念。,阶段性广告规划,7.5 促销建议,选择与品牌核心价值理念同一范畴的社会资源如人物、产品、运动、音乐等等，充分利用，深入延伸品牌的核心价值、主张，可配合展销或联合相关合作体，于目标消费者行为所常接触到的场所或与其属性相对等的公众场所，举行事件行销活动，引起社会话题，开展成品牌公关行为，扩张品牌的认同度，提升品牌的美誉度。,第八局部,工程定价策略,“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房价。,工程的价格对客户购置本工程产生直接的影响，对工程的销售速度起着制约作用，并且会间接影响竞争对