单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-6-11,#,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-6-11,#,项目背景,中原城市群的崛起,位于北京和武汉两个特大型城市群引力地带，中原城市群区位优势明显，未来的中原城市群将成为中西部地区规模最大的城市群。,以郑州为中心，以,洛阳为副中心,的中原城市圈是中部地区四大城市圈中经济实力最强、发展速度最快的优势经济圈之一。,陇海经济带,陇海经济带定位于培育形成,郑汴商洛,沿亚欧大陆桥工业走廊，壮大能源原材料、现代制造业、汽车、新能源等支柱产业，实现老工业基地（郑州、洛阳）振兴和新兴工业基地（商丘、开封）崛起。,十字布局,率先建设形成核心区,以郑州为中心，东连开封，西接洛阳、北通新乡、南达许昌的大“十”字型核心区，奠定区域经济协调发展的基础，形成区域内,任意两城市间两小时通达的经济圈,，确立中原城市群核心区经济一体化发展的空间轮廓。,项目背景,一心、两翼、三脉,洛阳整体构成“一心、两翼、三脉”旅游空间发展格局。,一心：,主要以古城、神州牡丹园和龙门石窟两大特色景点为核心景点影响力者，重点发展都市风情、休闲娱乐、商务会展、文化体验等旅游产品。,两翼：,生态休闲旅游发展翼、人文历史旅游发展翼 生态休闲旅游发展翼。其中人文历史旅游发展翼以北部黄河旅游发展动脉为依托，以小浪底风景区及黄河两岸的自然风光为特色，结合峡谷山地、黄河阶地、平原滩涂地貌类型打造休闲旅游度假区，为人们休闲度假提供最佳环境。,三脉：,主要以洛河文化与乡村旅游发展动脉、洛伊河生态旅游发展动脉、黄河文化旅游发展动脉，主要项目以森林公园、旅游风景区、文化旅游景点为主。,规划区地处人文历史旅游发展翼和黄河文化旅游发展动脉，且紧邻洛阳城市综合中心，具有非常优越的开发条件。,项目背景,交通区位,孟津有着得天独厚的区位优势和四通八达的交通条件。黄河上，铁路、公路五桥飞架；铁路运输，陇海、焦柳铁路在这里交汇；空中运输，洛阳机场在孟津境内座落；公路已形成密如蛛网的交通网络，,310,国道、,207,国道、二广高速公路、太澳高速、连霍高速公路都在这里交汇。省道、市道、县道更是密如织网。从孟津县城到洛阳市区仅用,20,分钟时间。孟津已形成航空、铁路、公路、水运立体交通网络，完全能够适应现代经济发展的需要。,随着洛孟一体化步伐的加快，随着洛吉快速通道一期建成通车，孟津作为洛阳市“后花园”“卫星城”的地位更加突出。同时也为规划区的发展奠定了坚实的基础。,90km,110km,51km,10km,三门峡,洛阳,郑州,济源,项目背景,城市文化,灿烂的旅游文化：,旅游景观星罗棋布，文化遗址灿若繁星。崇邙横亘，大河澎湃，沉积了厚重的文化积淀。孕育出多姿多彩的山河形胜，圣人伏羲、汉皇刘秀、神笔王铎、才子贾谊，魏孝文帝、后主李煜、北方千岛湖黄河小浪底、黄河湿地水禽自然保护区、北邙古墓群,形成了孟津星罗棋布的旅游景观。,优良的生态环境：,北方千岛湖黄河小浪底、西霞院反调节水库、黄河湿地水禽自然保护区兴建或坐落于此，造就了长江以北最大的水面景观，又一处中国北方最佳生态度假胜地。,优势,Strength,劣势,Weakness,机遇,Opportunity,挑战,Threat,北临滔滔黄河，区位优势得天独厚,具有航空、铁路、公路、水运立体交通网络,位于“十”字型核心区内，与周围城市联系便捷,上位规划重视，位于洛阳市旅游空间发展格局中人文历史旅游发展翼和黄河文化旅游发展动脉上,紧邻洛阳城市综合中心，辐射带动作用显著,文化资源游乐性不高,整体产品结构单一，复合型旅游产品缺乏,中原城市群的崛起战略,洛孟一体化进程加快步伐,回归自然的休闲旅游养生潮流,休闲和保健市场的扩大,国家对旅游业开发性强,现有场地最大程度的利用,来自周边同类景区开发的竞争压力,依托资源构筑多元化旅游产品,进入,21,世纪，我国房地产业和旅游业发展气势如虹，成为世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年,24%,以上的速度增长。,随着国家对旅游业战略性支柱产业的定位、鼓励居民消费以拉动内需及加大投资力度完善基础设施建设等一系列政策的出台，旅游地产作为旅游业与房地产业的联姻产物，已逐步成为楼市热点。,在河南，旅游地产的发展也如火如荼。,2004,年，郑州黄河大观有限公司就在黄河边上开发了思念果岭山水项目，率先进行了旅游地产的开发；,2010,年,9,月，港中旅集团就敲定了,30,亿元打造鸡公山项目；,2010,年,11,月，河南地产大亨建业与焦作修武县政府围绕云台山开发相关旅游地产项目,;,与此同时，美国科尔公司与河南城开集团共同出资开发的黄河西霞院旅游区（吉利）整体开发项目,;,河南旅游地产项目分布,洛阳旅游地产重点项目,河南省旅游地产项目一览表,Resort Development,休闲度假胜地发展,9,都市融合现象和旅游区域空间的关系,主题公园、休闲度假区等产品由于空间优势迅速出现,资源向城市中心集聚,资源集聚与扩散并行,多个城市区地域空间相交,大都市形成阶段,大都市区形成阶段,城市化成熟阶段,旅游活动以向中心城区集聚为主，郊区的相对落后削弱了中心城区扩散能力。远郊景点凭借资源优势得以发展,只在都市近郊存在一些传统风景区，少数远郊强势景点得到,开发,环境的压力和交通条件的改善有效吸引游客进入郊区旅游，郊区旅游迅速发展,内部空间结构趋向均衡，都市郊区完全融入城市功能区,过夜接待产品大规模出现，旅游地扩展至整个区域，并形成网络结构,发展阶段,城市发展特征,旅游变化原因,旅游产品类型,资料参考来源：,Resort Development Handbook,，美国都市与土地研究室,旅游区域发展的三个阶段,本地旅游休闲自住类,区域旅游度假,resort,类,目的地型,resort,Resort,的功能,单一,复合,空间和人口的覆盖,广泛,集中,本地需求,机场等基础条件的兴建,资源条件竞争力的进一步提高,产品和活动符合更广泛市场的需求,更大范围的区域推广,具备区域内的强势资源条件和吸引力,相对复合功能，综合满足市场需求,与区域市场保持,100-300,公里黄金距离,区域市场,广泛市场,Hawaii,Bintan,Forest,Highland,资料参考来源：,Resort Development Handbook,，美国都市与土地研究室,Resort Development,休闲度假胜地发展,旅游区发展三大要素,产品,Product,活动,Activity,资源,Resource,度假区,发展,产品：,主题社区,主题产品,资源：,自然资源,人文资源,活动：,商务活动,特殊娱乐产业,度假内容的三个维度,资料参考来源：,Resort Development Handbook,，美国都市与土地研究室,Resort Development,休闲度假胜地发展,陌生旅游区域发展的五大驱动力,自然,/,人文,资源驱动,主题产品,驱动,特殊娱乐,产业驱动,商务活动,驱动,核心驱动力,主题社区,驱动,华侨城，深圳,愉景湾，香港,云顶，马来西亚,博鳌，海南,坎昆，墨西哥,资料参考来源：,Resort Development Handbook,，美国都市与土地研究室,Resort Development,休闲度假胜地发展,香港愉景湾,打造,国际化的生活体验,区域背景,：位于区域经济发达，城市化程度高的香港。,地处大屿山东北部，距香港国际机场,12,公里,资源,：较为优良的山、沙滩和海资源,区,外交通,：,通过公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约,40,分钟，渡轮至中环需,25,分钟左右,区内交通,：区内交通有穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车（供租用），私家车不允许进入社区（主要是为了环保）,周边,设施,：,香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园,规模,：占,地,649,公顷,容积率,：,0.12,（全香港最低）,规划,人口,：约,25,000,人,总,开发期,：,13,期,迪士尼,主题社区驱动型,经过,20,年的开发，愉景湾通过打造“高质素、低密度”的社区和度假式的居住生活形成了具有国际化生活体验的，兼具休闲度假和居家功能的热点区域。,资料参考来源：,Resort Development Handbook,，美国都市与土地研究室,Resort Development,休闲度假胜地发展,主题社区驱动型旅游度假区的适应性,KPI,体系,适应性,KPI,体系,主题社区核心驱动力,资源稀缺度,本类驱动力的打造需要以较为优良的自然,/,人文资源为依托，支撑度假区概念的形成,获得的政策支持力度,对政策环境的依赖性不大,区域经济发达程度,所处区域经济非常发达，消费人群已经满足基本生活的需要，需要进一步得到社交的满足和社会的尊重,城市化程度,城市化水平通常很高,开发主体跨行业操作能力,主要是房地产开发，对跨行业操作能力要求不高,资料参考来源：,Resort Development Handbook,，美国都市与土地研究室,Resort Development,休闲度假胜地发展,深圳华侨城,强势主题公园提升区域价值,区域背景,：,位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾,资源,：,资源条件一般，区域内无特殊资源,交通,：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架,规模,：占地,450,公顷，东南面建成区约,320,公顷，其中旅游用地约,130,公顷，中西部在建和待建区为,130,公顷,人口,：,3.5,万人,现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区,主题产品驱动型,资料参考来源：,Resort Development Handbook,，美国都市与土地研究室,Resort Development,休闲度假胜地发展,主题产品驱动型旅游度假区的适应性,KPI,体系,适应性,KPI,体系,主题产品核心驱动力,资源稀缺度,可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间,获得的政策支持力度,对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高,区域经济发达程度,发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用,城市化程度,城市化水平通常较高,开发主体跨行业操作能力,主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高,资料参考来源：,Resort Development Handbook,，美国都市与土地研究室,Resort Development,休闲度假胜地发展,17,云顶高原,马来西亚唯一合法的赌场,24.,主题公园,23.,购物中心,22.,每日农场,21.,高原农场,20.,高原蘑菇培植园,19.,高原酒店,18.,丽雅公寓,17.,清水岩,16.,教堂,15.,清岩寺,14.,农场,13.,阿娃娜缆车站,12.,清真寺,11.,瀑布,10.,阿娃娜高尔夫球场,9.,阿娃娜高尔夫度假村,8.,乐园,7.,生态公园,6.,云顶缆车站,5.,骑马俱乐部,4.,经济型酒店,3.,训练学院,2.,蘑菇园,1.,入口,区域背景,：距离吉隆坡大约,51,公里，车程约需一小时，所在区域经济较不发达，城市化程度比较低,资源,：资源条件一般，所在的鲁卡里山原本几乎不为人知,交通,：公路，缆车（东南亚最长及最快的缆车系统）,规模,：,148,公顷,山顶,阿娃娜高尔夫球场,缆车系统,特殊娱乐行业驱动型,阿娃娜度假村,以博彩业为核心驱动，孕育度假市场，近年来开始开发多元化的旅游度假产品,资料参考来源：,Resort Development Handbook,，美国都市与土地研究室,Resort Development,休闲度假胜地发