,*,2010,中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,房地产市场调研,付琦 先生,中国房产信息集团,上海事业部,研究总监 高级分析师,2010,年,10,月,2005,年，一位房地产,“,专家,”,在中央电视台接受采访表示：,“,上海房价将跌,50%,”,。,主持人问为什么？,回答：,“,上海房价太高了，我上海的亲戚打电话告诉我，陆家嘴旁边均价卖到,6,万，五角场均价到达,1,万五。,”,2010,年,2,月,25,日，国家统计局公布,2009,年国民经济和社会发展统计公报,：去年我国,70,个大中城市房屋销售价格同比上涨,1.5%,，其中新建住宅价格上涨,1.3%,，二手住宅价格上涨,2.4%,；房屋租赁价格则下降,0.6%,。,房地产市场调研,是房地产从业人员一切工作的基础！,内容,页码,一、房地产市场调研的基础知识,3,二、如何做好市场调研,12,三、如何运用调研结果,18,目 录,Contents,房地产市场调研基础知识,什么是房地产市场调研？有哪些分类和原则？又有什么使用界限？,什么是市场调研？,是去售楼处拿楼书？,是去售楼处问售价？,是拿着调研表去把相关字段填满？,有目的、有计划、系统地,收集房地产市场营销等方面,的各种情报资料，通过,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，,为管理决策、制定规划,提供可靠依据。,市场调研,=,市场,调,查,+,分析,研,究,市场调研无处不在！,淘宝网购物,打游戏,交通出行,房地产市场调研的特征？,调研内容的广泛性,拿地阶段,城市进入阶段,项目定位阶段,项目施工阶段,项目销售阶段,城市进入研究,分类市场风险评判,分类市场研究,土地咨询,项目可行性分析,项目定位,开发经济测算,项目周边区域研究,最佳产品策略,竞争市场监测,营销策划咨询,项目诊断及优化,竞争市场监测,营销策划咨询,竞争企业监测,住宅,商业,办公,调研开展的目的性,调研信息的变化性,房地产市场调研的分类？,按调研目的分,应用性调研：,为特定目的、特定的应用领域进行的调研。如高端产品调研、首次置业调研等。,基础性调研：,为现有理论或概念提供进一步证明，短时间内不能直接应用于实践。如行业发展趋势、周期性变化理论等。,按资料来源分,实地调查：,在制定详细的调查方案的基础上，直接地向被访者收集一手资料、信息，进行整理分析，形成调查报告。,文案调查：,也叫二手资料分析，是通过收集已有的资料信息，加以整理和分析。比如运用网络信息，他人的研究成果等。,按调研对象分,消费者调查：,针对房产购买者或者潜在购买者的调查。,非消费者调查：,指对房产消费者以外的主体进行调查。如楼盘、企业等。,房地产市场调研的原则？,客观性：,调研人员应具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的确切信息，正视事实，接受调研的结果。,科学性：,应运用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据。从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的信息资料。,道德性：,市场调研会涉及四方面的主体，调研人员、客户、研究对象、被访者。不能欺骗、不能强迫接受、不能侵犯隐私。,房地产市场调研的方法？,小组座谈法,德尔菲法,电话调查法,面访调查法,网络调查法,现场调查法,房地产市场调研的使用界限？,缺乏调研资源,结果毫无用处,错过合适时机,已经做出决策,信息已经存在,调研成本过高,如何做好房地产市场调研,明确调研目的，严谨调研策划，客观采集信息，科学研究分析,房地产市场调研策划流程,调研目标明确,调研方法选择,调研组织设置,调研规模控制,调研问卷设计,调研计划书,房地产市场调研实务图,识别问题和需求,确定调研目标,生成调研设计,方法选择,组织设计,样本选取,流程控制,问卷设计,收集数据,现场实施,汇总信息,拾遗补缺,报告撰写,清楚调研内容,运用调研手段,如何做好楼盘调研？,调研内容,项目周边调研,项目内部调研,配套,交通,景观,广告,售楼处包装销售员配置,项目销售状况,样板房设置装修情况,产品规划,复旦大学新江湾校区,同济第一附中,本溪路幼儿园,复旦科技园小学,中福会幼儿园,上海音乐学院附中,极限运动中心,生态展示馆,知识商务中心,本项目,配套,本项目,轨道交通,临近轨道交通三号线、八号线以及规划中的十号线，其中三号线已开通，八号线将于,2007,年底通车。,轨道交通三号线,殷高西路站,距离本项目,2.5,公里,；轨道交通八号线,市光路站,距离本项目,4,公里,；轨道交通十号线,殷高路站与本项目一路之隔。,公共交通,五角场拥有近,20,条左右的公交线路，通往人民广场外滩等区域，是目前居民的主要出行工具。,自驾出行,翔殷路隧道，中环线以及逸仙路高架可以快速通往市中心及浦东。,轨道交通号线,轨道交通号线,轨道交通号线,殷高西路站,殷高路站,市光路站,翔殷路,隧道,逸仙路高架,公交枢纽,交通,生态,/,市中心唯一生态城区,50,万平米绿化景观。,6,公里景观河道和排水河道。,生态走廊、新江湾城公园等景观。,景观,项目形象识别系统,应用在道旗高炮围板售楼处纸杯、纸袋等,广告,调研内容,项目周边调研,项目内部调研,配套,交通,景观,广告,售楼处包装销售员配置,项目销售状况,样板房设置装修情况,产品规划,售楼处包装销售员配置,销控台布置,洽谈桌,(,椅）材质和放置位置,沙盘,销售员是否有统一制服,男女销售员比例,销售员专业水准,是否善于引导需求,售楼处包装销售员配置,项目销售状况,推案情况,各项差价,促销手段,成交客户情况,平层豪宅,平层豪宅,平层豪宅,第一批,第三批,第二批,产品规划,房型配比是重中之重，通常解决这个问题的方法主要有二种，一种是楼层平面统计法，另一种是外立面辨别法，如果实在没有资料可参阅，只有安排到现场看房一途。,社区规划,配套规划,建材装修,房型配比,样板房,(,段）设置和装修情况,样板段体现,样板房装修,样板房管理,样板房介绍人员专业水准,合生朗廷,汤臣一品,未来域,调研手段,手段一：,和销售员交朋友,适用项目,大盘高档盘知名开发商（代理公司）,手段二：,聆听购房者心声,适用项目,开盘当日开盘前排队,手段三：,做二手房门店的常客,适用项目,清盘楼盘处于销售尾声,手段四：,以客户身份购买物业,适用项目,中、高档楼盘（需详细调研楼盘）,作业一：楼盘调研,慧芝湖花园,作业二：专题调研,上海地方细则对市场的影响,要求：（,1,）自己设计调研内容；（,2,）,PPT,电子版,要求：（,1,）上海细则中选择一条进行影响调研；（,2,）设计调研内容、规划；（,3,）不求结果、只求过程；（,4,）,PPT,电子版,The End!,