*,M,ACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA,怎样看待房地产调控政策,19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。,陈淮2001年5月摄于法国巴黎,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,M,ACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA,怎样看待房地产调控政策,19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。,陈淮2001年5月摄于法国巴黎,07,年度房地产业战略决策指导,06,年度福建房地产精英高峰论坛,形势与政策中国房地产业去向何方？,主讲：陈 淮,国家建设部政策研究中心主任,时间：年月日地点：白鹭洲宝龙大酒店,主办：厦门紫星教育机构协办：厦门宝龙集团,报名电话：,房地产企业价值链及其活动,项目决策,规划设计,建设施工,市场销售,物业管理,施工,/,监理,材料,设备采购,招标,销售策划,项目策划,取得土地,建筑设计,市政设计,物业服务,广告,销售,投资分析,谁做得更好,值不值得做,各阶段的价值活动，,都有专业化公司提供服务。,企业边界的确定,企业做什么,别人做什么,社会分工,专业化程度,控制成本,企业实,力和战略,采取战略联盟、联合,采购、合作开发等更,优的合作竞争方式整合产业链,价,值,活,动,企,业,价,值,链,集成整合,市场调查,房地产开发企业的职能会趋于,专业化，主要体现在决策和投资和,对各阶段价值活动的资源整合和控制上,报批,/,审核,办理规划证,投资计划,竣工验收,出租,2,房地产的产业价值链第一步就是项目决策,走对了方向,你已经成功了,50%.,走错了方向,你离成功越来越远,而且将会付出沉重代价,正确的决策,是企业全体生死存亡的命脉,!,3,学者陈淮？官员陈淮？,代言消费者？代言开发商？,代言政府部门？还是代言利益集团？,我们为什么需要陈淮,?,国家建设部政策研究中心主任,是头衔还是实力,?,中国人民大学博士生导师,是学者还是行家,?,国家级有特殊贡献专家,是否可以给我们切身的指导,?,请看一个真实的陈淮，将会带来什么战略分析？,陈淮是谁,?,陈 淮,建设部政策研究中心主任,陈淮，男，1987年在中国人民大学获博士学位，1993年获研究员职称，为国家级有特殊贡献专家，曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长，,现任建设部政策研究中心主任，中国城乡建设经济研究所所长，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系系主任，中国人民大学博士生导师,；曾于1987年至1989在日本东海大学作访问学者，1992年至1993年在美国斯坦福大学作客座研究员；出版有工业化中国面临的挑战、日本产业政策研究、对话“十五”中国中长期发展战略再审视、走过世纪之交：战略与政策研究、热点随想、大道至简给,EMBA,讲经济学等专著十余部，公开发表论文数百篇；主要研究领域：工业化理论、产业结构理论、区域经济理论、人口就业理论等；曾获国家科技进步二等奖（集体）、国家发展奖一、二等奖（集体）、国家教委优秀著作奖（个人）、辽宁省社会科学一等奖（个人）；主持过跨世纪战略发展过程中的中国经济结构研究、世纪末的中国经济增长、过剩经济：形势与对策、重要基础产业的资产重组研究、,1999：中国中长期发展战略再审视、中国国有投资,公司在发展与改革过程中的战略定位、,保障国家石油安全的战略思路等重大,课题研究。,5,怎样看待房地产调控政策,6,政策的根本目的,是让老百姓都住上房子！,7,【内容提要】,对房地产市场的宏观调控目标有四个方面，房价只是其一。,平均房价下降并不一定意味着实际买房的价格就下降。,政策的最重要和最基本依据是客观规律，而不是人们的主观愿望。,政策的根本目的是让人民群众住上房子。,鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。,中国居民住房的改善速度是全世界200余年城市化史上没有过的奇迹。这才是真实的政策效果。,可以肯定地说，政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场。,8,一、调控房地产市场的政策目标是多重的,一是投资规模过大；,二是房价上涨过快；,三是供给结构不合理；,四是市场经济秩序存在着混乱。,9,从长期看，调控政策的取向还包括调整富人和穷人在资源占有上的关系，维护社会公平。例如，通过税赋等手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；,通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件；,推进资源节约，例如发展节能省地型住宅，抑制奢侈性住房消费，鼓励适度合理消费；加快存量资源的优化配置，例如推进现有住房市场化流动，提高既有城市住房资源的利用效率；,完善市场体系，例如形成一级,市场、二级市场、租赁市场和,中介市场之间的合理结构关系等。,10,二、政,策,策与房,价,价涨跌,之,之间存,在,在复杂,关,关系,调控政,策,策当然,要,要涉及,到,到房价,。,。其目,的,的在于,稳,稳定房,价,价和抑,制,制房价,过,过快上,涨,涨。,“稳定,”,”和“,抑,抑制过,快,快上涨,”,”的直,接,接结果,并,并非就,一,一定是,“,“降价,”,”。例,如,如政策,规,规定对,非,非普通,住,住房征,营,营业税,，,，这显,然,然会提,高,高而不,是,是降低,买,买方价,格,格，这,会,会极大,抑,抑制投,机,机性需,求,求和炒,作,作，有,助,助于房,价,价稳定,。,。,11,政,策,策,明,明,确,确,规,规,定,定,，,，,要,要,停,停,止,止,别,别,墅,墅,供,供,地,地,和,和,严,严,控,控,高,高,档,档,住,住,房,房,用,用,地,地,，,，,增,增,加,加,中,中,低,低,价,价,位,位,住,住,房,房,的,的,土,土,地,地,供,供,应,应,量,量,。,。,供,供,给,给,结,结,构,构,改,改,变,变,的,的,结,结,果,果,必,必,然,然,是,是,平,平,均,均,房,房,价,价,下,下,降,降,。,。,但,但,平,平,均,均,房,房,价,价,下,下,降,降,并,并,不,不,一,一,定,定,意,意,味,味,着,着,人,人,们,们,实,实,际,际,买,买,房,房,的,的,价,价,格,格,就,就,下,下,降,降,。,。,12,有,些,些,目,目,前,前,人,人,们,们,热,热,衷,衷,的,的,楼,楼,盘,盘,，,，,近,近,期,期,不,不,一,一,定,定,跌,跌,，,，,但,但5,年,年,后,后,也,也,许,许,会,会,跌,跌,。,。,反,反,之,之,也,也,一,一,样,样,。,。,一,一,个,个,明,明,显,显,例,例,证,证,是,是,，,，5,年,年,前,前,的,的,“,“,明,明,星,星,”,”,楼,楼,盘,盘,人,人,们,们,现,现,在,在,还,还,看,看,得,得,上,上,吗,吗,？,？,目,目,前,前,调,调,控,控,房,房,价,价,上,上,涨,涨,过,过,快,快,，,，,但,但,广,广,州,州,很,很,多,多,住,住,房,房,的,的,价,价,格,格,和,和1999,年,年,相,相,比,比,是,是,下,下,滑,滑,很,很,多,多,的,的,。,。,13,普,通,通,居,居,民,民,在,在,购,购,房,房,中,中,面,面,临,临,的,的,风,风,险,险,不,不,仅,仅,仅,仅,是,是,房,房,价,价,涨,涨,跌,跌,的,的,风,风,险,险,，,，,还,还,包,包,括,括,利,利,率,率,变,变,化,化,、,、,税,税,制,制,改,改,革,革,、,、,汇,汇,率,率,变,变,化,化,、,、,收,收,入,入,水,水,平,平,变,变,化,化,等,等,风,风,险,险,。,。,这,这,些,些,风,风,险,险,中,中,，,，,任,任,何,何,一,一,项,项,风,风,险,险,在,在,长,长,达,达20,年,年,左,左,右,右,的,的,按,按,揭,揭,期,期,间,间,或,或,长,长,期,期,持,持,有,有,期,期,间,间,，,，,累,累,积,积,起,起,来,来,的,的,风,风,险,险,都,都,可,可,能,能,远,远,超,超,过,过,房,房,价,价,变,变,化,化,带,带,来,来,的,的,风,风,险,险,。,。,14,三,、,、,政,政,策,策,的,的,根,根,本,本,依,依,据,据,是,是,客,客,观,观,规,规,律,律,制,定,定,调,调,控,控,政,政,策,策,最,最,重,重,要,要,和,和,最,最,基,基,本,本,依,依,据,据,是,是,客,客,观,观,规,规,律,律,，,，,而,而,不,不,是,是,哪,哪,一,一,部,部,分,分,人,人,的,的,主,主,观,观,愿,愿,望,望,。,。,人,们,们,希,希,望,望,一,一,年,年,中,中,只,只,有,有,春,春,天,天,，,，,但,但,那,那,是,是,办,办,不,不,到,到,的,的,事,事,。,。,在市,场,场经,济,济下,，,，政,策,策和,市,市场,的,的基,本,本关,系,系是,，,，政,策,策是,补,补充,、,、修,正,正市,场,场机,制,制不,足,足的,。,。离,开,开市,场,场的,具,具体,情,情况,是,是无,所,所谓,政,政策,的,的。,15,我国,住,住房,问,问题,中,中，,最,最需,要,要政,府,府政,策,策的,部,部分,是,是完,善,善住,房,房保,障,障体,系,系。,这部,分,分资,源,源的,配,配置,原,原则,和,和市,场,场竞,争,争、,市,市场,价,价格,无,无关,，,，或,无,无直,接,接关,系,系。,16,解决,穷,穷人,住,住房,要,要靠,政,政策,，,，也,就,就是,住,住房,保,保障,体,体系,。,。住,房,房保,障,障体,系,系是,政,政府,提,提供,的,的公,共,共产,品,品，,而,而不,是,是市,场,场提,供,供的,竞,竞争,性,性产,品,品。,依,依靠,“,“市,场,场”,以,以及,市,市场,中,中的,“,“价,格,格”,信,信息,，,，是,无,无法,制,制定,出,出能,够,够保,障,障真,正,正困,难,难和,特,特困,群,群体,住,住房,需,需求,的,的政,策,策的,。,。,17,四、,鼓,鼓励,而,而不,是,是限,制,制老,百,百姓,买,买房,子,子,仍是,调,调控,政,政策,的,的主,要,要取,向,向,鼓励,而,而不,是,是限,制,制老,百,百姓,合,合理,的,的住,房,房消,费,费、,促,促进,住,住房,制,制度,向,向市,场,场化,方,方向,转,转变,，,，这,是,是政,策,策的,一,一贯,取,取向,。,。就,是,是在,目,目前,的,的调,控,控政,策,策中,，,，居,民,民购,买,买普,通,通住,房,房的,按,按揭,贷,贷款,利,利率,仍,仍可,按,按正,常,常利,率,率“,打,打九,折,折”,，,，契,税,税也,享,享受,减,减半,征,征收,的,的优,惠,惠。,可,可以,说,说，,进,进一,步,步鼓,励,励老,百,百姓,依,依靠,市,市场,获,获取,住,住房,的,的政,策,策仍,将,将是,政,政策,体,体系,的,的主,要,要取,向,向。,18,五、当前,政,政策本质,上,上是一种,预,预防性政,策,策,市场价格,的,的涨落波,动,动、供大,于,于求和供,不,不应求的,交,交替出现,，,，在市场,经,经济下是,一,一种正常,和,和不可避,免,免的现象,。,。如果这,个,个波动或,交,交替可能,会,会影响到,社,社会稳定,或,或社会整,体,体利益，,那,那么政府,有,有责任有,预,预见采取,政,政策措施,加,加以防止,。,。,19,目前的,调,调控政,策,策，从,本,本质上,说,说仍是,一,一种“,预,预见性,”,”、“,预,预防性,”,”的政,策,策。例,如,如，前,一,一段时,间,间，一,些,些城市,的,的房地,产,产市场,出,出现问,题,题，政,策,策就将