单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,商业地产招商专业知识,2019,年,4,月,商业地产招商专业知识2019年 4月,1,目 录,一、商业地产概况,二、商业规划和业态组合,三、商业业态分析,四、市场各业态抽成情况分析,目 录一、商业地产概况,2,一、什么是商业地产,商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、,shoppingmall,、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。,商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如,shoppingmall,项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。,在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的,shoppingmall,三种业态。,一、什么是商业地产 商业地产是包括,3,商业地产与住宅的前期规划有很大差异。住宅是要卖的，主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销中也注重针对它的客户。大卖场,(SHOPPINGMALL),规划非常复杂，前期需要很多论证，考察国内外大量,SHOPPINGMALL,。设计做好再招商，先招主力店，找平均在两万平方米以上的商家，基本是开发商主动联系的。主力店确定之后，再招小专卖店，通过各种形式的广告让经销商到销售现场来谈。主力店是,SHOPPINGMALL,最关键的因素，如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。,1.1,商业地产与住宅地产的区别,商业地产与住宅的前期规划有很大差异。住宅,4,1.2,商业地产购物中心定位的区分和界定,从购物中心的市场定位，可以从城市的商业发展趋势、项目的立地条件、区位环境特征、潜在消费者概况、商户评价等几个方面来加以区分和界定,；,1.2商业地产购物中心定位的区分和界定 从购物中心的市,5,1.3,商业地产购物中心的定位条件,1.3商业地产购物中心的定位条件,6,1,、需要遵循的原则,二、商业组合和业态规划,满足和符合市场定位；,实现商业人流的有效流动；,实现商业展示价值的最大化；,实现商业设施的有效性；,I.,商业规划,1、需要遵循的原则二、商业组合和业态规划满足和符合市场定位；,7,2,、需要研究的主要问题,总体布局,（商业建筑布局及与其他设施的互动）,商业动线（人流、物流、车流）,商铺展示及分割,垂直交通体系,公共空间的设计及效果（外立面、出入口、中庭、促销广场等）,后勤设施的规划及布局（物流通道、卸货区域、卫生间）,2、需要研究的主要问题,8,II.,业态组合,1,、要遵循的原则,满足和符合市场定位,实现业态的协调和互动,平衡项目的收益,实现项目在品牌、人流吸引力、商业价值及租金收益等多方面的,综合效益最大化；,II.业态组合1、要遵循的原则满足和符合市场定位,9,不同类型定位的购物中心有不同的业态比例,社区型：餐饮娱乐50%,生活服务店较多,商务区:,餐饮娱乐30%,不同发展阶段的购物中心有不同的业态比例,案例,1,：上海新天地,餐饮娱乐 服装零售,案例,2,：东方新天地,展厅 服装零售,2,、要遵循的原则,不同类型定位的购物中心有不同的业态比例2、要遵循的原则,10,三、商业业态分析,业态种类,零售购物型,购物中心,专卖店,超市,便利店,专业店,仓储店,百货商店,三、商业业态分析业态种类零售购物型购物中心专卖店超市便利店专,11,购物中心,类 型,业 态,效 用,主力店,高端百货、大型超市、家居、建材等,有利影响：,集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约,不利影响：,租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险,次主力店,知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所,聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势,品牌店,饰品、服饰、化妆品等,购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源,功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。,黄金比例：,最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为,52,：,18,：,30,业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。,购物中心类 型业 态效 用主力店高端,12,百货商店,代表品牌,新世界,天虹百货,百货商店代表品牌新世界天虹百货,13,百盛,品牌特点,百货店连锁营运商,发展定位,:“,高档奢侈品”,发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货,顾客定位,中高收入阶层,发展状况,目前拥有,30,家自营店及经营,10,家管理店。，业务已快速扩张至全国,26,个城市,.,已经呈现出购物中心的特点。,百盛品牌特点,14,百盛案例,上海九海百盛,上海九海百盛百货业态布局,6F,文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居,.,5F,游戏广场、美食小吃；,2-4F,化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣,1F,皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅 银行；,-1F,平价超市,百盛案例上海九海百盛上海九海百盛百货业态布局6F文化用品、音,15,茂业,品牌特点,2019,年,5,月,5,日，茂业国际于香港上市,2019,年,3,月开设了首家百货店,深圳东门店,.,公司在珠三角、长三角、西南区共拥有,15,家百货门店,.,中国百货业的龙头,2019,年,6,月，公司成功收购,A,股上市公司成商集团,经营定位,时尚生活方式缔造者,发展状况,2019,年,01,月,2019,年,10,月,四川绵阳店开业,;,江苏无锡清扬店正式开业,;2019,年,06,月成商集团完成股权分置改革,;,茂业 品牌特点,16,天虹百货,品牌特点,集 团：,中国一航,成立时间,：,1984,年,经营方式：,中外合资,全国分布：,33,家直营商场及,1,家特许经营商场。,荣 誉：连续,7,年,中国,零售百强,经营模式、理念,模 式,：“百货,+,超市,+X,天虹商场,：“便捷、一次购足、质量可靠,天虹百货,：,“,服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅”,发展状况,“,深圳市信誉好商店”,“中国零售百强企业”,“中国连锁百强企业”,“广东连锁商业最佳门店”,全国首家在线支付网上购物商城,04,年销售额,25,亿元人民币,天虹百货,天虹百货 品牌特点天虹百货,17,家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛,超市,家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛超市,18,选址基本要求,要素,要求,商圈,经济发达、城市化水平,30%,以上；,交通便利；,商圈人口规模,5-10,万之间，人均收入大于,1000,元,/,月，人均商,品性消费支出大于,300,元,/,月,物,业,要,求,建筑,最好框架结构,面积,5000-20000,，单层面积,5000,平米左右,层高,楼层不超过三层，首层层高,5.5 m,，二层以上层高,4.5m,柱距,8,米,8,米为宜,物业纵深,以,30-50,米为佳,楼板承重,800kg/,停车场,设有与商店营业面积相适应的停车场,合作方式,免租期,1,年左右 租赁年限,1020,年,选址基本要求要素要求经济发达、城市化水平30%以上；建筑最好,19,世界最大的连锁零售商,沃尔玛,美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业,1962,年成立，在全球开设了,6,600,多家商场，,2019,年营业额,3511,亿美圆，居全球之冠,沃尔玛在中国,2019,年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，至今已在,40,个城市开设了,104,家商场。含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态,经营理念,从,“,天天平价，始终如一,”,到,“,优质低价,”,；,“,一站式,”,购物新概念；,会员制；,严格的成本控制体系,世界最大的连锁零售商沃尔玛美国最大的私人雇主和世界最大的连锁,20,世界第二大国际化零售连锁集团,家乐福,大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团,成立于,1959,年，现拥有,11,000,多家营运零售单位，业务范围遍及,30,个国家和地区,家乐福在中国,2019,年进入中国，已进入了中国,25,个城市，开设了,109,家大型超市,经营理念,以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品；,“,开心购物家乐福,”,；,“,一站式购物,”,世界第二大国际化零售连锁集团家乐福大卖场业态的首创者，欧洲第,21,华润万家,国有控股企业集团,华润（集团）旗下零售连锁企业品牌,主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态,截止,2019,年,12,月，华润万家在全国拥有门店,2450,家，,2019,年销售额突破,500,亿元，蝉联中国连锁超市第一位,经营理念,时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利,发展战略,全国发展、区域领先、多业态协同,华润万家国有控股企业集团华润（集团）旗下零售连锁企业品牌经,22,麦当劳,肯德基 必胜客 星巴克 面点王,餐饮娱乐,麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王餐饮娱乐,23,世界著名的炸鸡快餐连锁企业,肯德基,全球最大的餐饮连锁企业,百胜餐饮集团旗下企业,在全球拥有,10000,多家餐厅,肯德基在中国,肯德基于,1987,年进入古都北京,截止到,2019,年,11,月底，肯德基在中国大陆,200,多个城市已经拥有,2000,余家餐厅,成功秘诀：,1,、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工和肯德基共同成长,2,、原始而神秘的配方,3,、特许经营：,“,不从零开始,”,：肯德基将一家成熟的、正在盈利的餐厅转手给加盟者,世界著名的炸鸡快餐连锁企业 肯德基全球最大的餐饮连锁企业百,24,物业及选址要求,麦当劳,肯德基,商圈选择,商业区、商住区、写字楼区、交通纽；,临街，场地开阔,、进出方便,同麦当劳（跟进战略）,物,业,要,求,经营面积,400,平米左右,350,平米,门面,12,米,物业形状,尽量方正或整齐、临街有大窗,同麦当劳,层高柱距,层高不小于,3.5,米,;,柱距,6,米以上,净高不低于,3,米,楼板承重,部分区域,500,公斤,/,平米，,大部区域,350,公斤,/,平米,厨房区楼板负荷为,450,公斤,/,平米,餐厅区活荷载为,250,公斤,/,平米,供电供水,提供或有位置建设给排水,/,排油,/,排污,/,道：,配电负荷：,250,千伏安,200KW,的用电量；,25,吨水,/,天,提供或有位置建设给排水,/,排油,/,排污,/,道,硬件设施,提供室外安装空调和排烟机位置,提供室外安装空调和排烟机位置,提供两条电话线路,停车位,有停车位（专用最佳，公用也可）,提供临时卸货车位,其他,外墙可设置店标和指示标,门脸上方提供招牌安装位置,餐厅温度冬天应不低于,15,度，夏天不高于,25,度，春秋季应在,20-25,度之间,合作方式,直营或加盟,租赁,15,年或以上,免租期商议,;,直营或加盟,租期,10,年以上,物业及选址要求麦当劳肯德基商圈选择商业区、商住区、写字楼区、,25,全球最大的比萨专卖连锁企业,必胜客,全球最大的餐饮连锁企业,百胜餐饮集团旗下企业,1958,年成立，在全球多个国家和地区拥有,1.35,万家分店,必胜客在中国,1990,年进入中国，已在中国,50,多个城市开设了,187,家连锁店,品牌诉求,从,“,休闲餐饮,”,到,“,欢乐餐