缔造城市价值的高度,桐泾城市广场工程企划定位报告,桐泾城市广场工程组,目录,第一局部：工程分析,第二局部：工程定位,第三局部：企划包装,第一局部：工程分析,第一节：市场研判,消费者刚性需求增长强劲，铺垫市场持续兴旺！,苏州经济兴旺，人口不断增长，外来人口需求强劲，等等因素造就消费者刚性需求持续强劲，为房地产市场的兴旺开展铺垫坚实的根底！,受宏观调控影响，投资、投机目的购房需求短期减缓！,9月27日，央行、银监会联合下发?关于加强商业性房地产信贷管理的通知?，此项通知通过提高房贷利率以及首付比例对贷款购置第二套及以上投资、投机购房需求进行抑制。受其影响，投资型消费者购房心理将受到较严重动摇，从而选择资金转向股票、基金市场。但就长远来看，目前政策效果不明朗。,项目,位置,基地面积,建筑面积,产品类型,价格,周边项目,世茂沧浪新城,沧浪新城新郭路，南临京杭运河,逾,49,万方,约,150,万方,住宅及大型购物中心并设有商务配套设施，将成为苏州现代化商务居住综合示范区,万科,金色家园,西环路劳动路口,约,13.5,万方,约,28.6,万方,高层、情景花园洋房,均价,13000,中海胥江项目,桐泾南路西、胥江南,4.01,万方,约,16.85,万方,市区写字楼项目,石路金座,石路广济路,288,号,3953,方,25691,方,6-18F,为层高,5.5,米,5A,智能化写字楼，总高,100,米,写字楼均价,12000,佳福国际大厦,金阊区干将西路,515,号,6522,方,31675,方,4-26F,写字楼，,113-1200,平米,均价,9000,第一节：市场研判,项目,位置,基地面积,建筑面积,产品类型,价格,租金,园区商住项目,润华环球大厦,星海街西，苏惠路北,1.48,万方,约,18,万方,总高,286,米,待定,海天广场,北临苏绣路，东临星都街，紧邻中央公园,1.94,万方,17,万方,大型百货公司、,22F,甲级智能化写字楼、,20F,酒店式公寓、,2F,地下停车场为一体的现代化商业中心,74-80,元,国际大厦,苏华路星汉街口,8000,方,6.12,万方,建筑高度,88.8,米，地上,22,层，其中,1-6F,为商业裙房，,7-20F,为写字楼，面积范围为,58.64-294.07,平方米。,12000-15000,约,100,元,星海国际广场,星海路苏绣路口,17950,方,4.7,万方,1-5,层为商铺，,6-20,层为办公写字楼，单间面积有,80,、,140,、,180,平米,3,种，,8500-10000,65-75,元,中银惠龙大厦,苏华路,8,号,6315,方,67066.63,方,金鸡湖西,CBD,核心，毗邻园区管委会大楼，相邻世纪广场、中央公园，由园区惠龙置业、中国银行苏州工业园区支行、美国瑞阳联手打造的全新概念和国际化,5A,写字楼，大堂挑高,19,米，,1161600,平米弹性商务空间，苏州唯一售卡会员制高级俱乐部等等优势成就其苏州商务写字楼标志性领导的地位！,15,层商铺，,613,层写字楼，,310,、,230,、,130,、,160,、,150,、,120,、,150,、,310,、,77.53,等共九种户型,11000,70-90,元,建屋国际,园区行政中心旺墩路,188,号,1.8881,公顷,74949,地上,20F,，地下,2F,，其中,1-4,层为商业裙房，,5-20,层为标准写字楼。,11000,约,80,元,第一节：市场研判,项目,位置,基地面积,建筑面积,产品类型,价格,租金,新区商住项目,金狮大厦,狮山路滨河路口,21297,方,50583,方,苏州首批政府核准的涉外写字楼之一，位于新区,CBD,中心，狮山路与滨河路交叉口，高,25,层，,1-3,层为商业裙房，,4-25,层为写字楼。,8800-10000,85,金河国际商务大厦,滨河路狮山路口,14825,方,73134,方,地处新区金融中心，原为伊莎中心烂尾楼，经改造后于,03,年,12,月份公开，,1-5,层为商铺。,6,层以上为写字楼，面积在,70-187,平米不等，该案销售情况较好，有很多楼层采用半层或整层出售的方式，少部分楼层采用小单间销售方式，据了解，小面积的套型多被投资客所购，大面积的单间多由实力雄厚的公司购得,9000,80,阳光新地,狮山路塔园路口,约,1.6,万方,约,13.7,万方,高,232,米，,2,栋姊妹楼，东楼,26F,为酒店式公寓，西楼,54F,，,1-6F,为商业，,7-26F,为办公，苏州第一高楼,8500,65-75,润捷大厦,邓尉路,9,号滨河路口,11890,方,约,5,万方,高,18,层，,6,梯,8,户设计，,110-190,平米，挑高,6.4,米豪华大堂，会所商务中心休闲设施齐全,只租不售,55,第一节：市场研判,第二节：产品解读,一，地位,市中心西南隅沧浪区正核心,与古城区内唯一最大的23万方城市绿地公园桐泾公园关系最铁，天生丽景,未来轻轨2号线停靠站,周边为密集成熟住宅区，生活配套成熟,沧浪区未来商业开展幅员中的核心,周边为地产大鳄集中区域，板块价值前景得以提升,目前未形成成熟的商务商业气质，非CBD区域，无园区、新区等跨国企业集中的国际感，无任,何经济产业集群支撑,二，产品形态,办公+公寓+商业 3栋高层、小高层,三合一的精装修城市功能复合体,总建筑面积约6.6万平米,三，产品特点,三种产品面积相当，平分秋色,中等大小城市功能复合体工程,写字楼局部整层销售，一层面积约900平米,4F空中花园，生态型城市复合体,成熟型商业及写字楼,年龄：4550岁，文化程度不定,职业：通过早期的奋斗取得成就，在事业上处于决策者或监控者的地位。,置业经验：不定区置业，投资购房经验成熟,第三节：客户研判,实力型写字楼及公寓,年龄：3545岁，大专文化以上为主,职业：专业人士,地位：在工作上处于佼佼者和决策者的地位。,置业经验：二次置业以上，甚至已在市区购房，投资购房经验成熟,新生代公寓,年龄：2535岁,职业：专业人士或独立经营者，企业中高级管理人员，二代苏州人,置业经验：在资金运用上更大胆，对楼盘的选择上也更注重感觉。,消费者构成,我们的客户群因为产品的多重性导致了客户的多样复杂性，,但他们都是现代城市生活的创造者，是经济大潮中新一代的,财智精英,第三节：客户研判,商业局部,本案商业产品租售策略确定为“大面积单位整体租售，拒绝化整为零，那么我们的客户群就已经很清晰了，他们是,各业态中的一流的大企业、大客户，以保证本案商业后续经营的繁荣和品质,1、本案办公产品如果有局部为“大面积单位整体出售，拒绝化整为零，属于商务地位的最高规格；另一局部为将化整为零，分割出售。那么我们的客户群就已经很清晰了,整层出售的为在大单位写字楼里办公的一流的大企业、大客户，分割出售的为中小企业业主,2、整层客户要从以下几个方向去寻找,城市开展的重点行业：金融业 保险业 物流业 咨询效劳机构,新型国有企业集团,国际型公司,3、整层办公目标客户评价,国际型企业：注重环境素质、效劳、效率、和物业形象 及与国际化接轨的程度，在“以进为退，收放自如的指,导原那么下办公物业以租赁为主，很少自置写字楼，所以办公楼市场以外乡企业为主，国际性企业不是本案主力客,户。,金融、保险、物流、咨询效劳机构：苏州城市开展战略中的支柱型产业开展迅速，对写字楼的需求旺盛，因为需,要通过表现实力来获得公信力,所以对环境和形象的要求都很高，应当列为本案的重点客户群。,新型国有企业集团：近年来，在市场的洗礼中重生再生的一批新型国企不容无视，为了与市场接轨，与国际接轨,越来越重视“包装和形象的作用。所以搬到高档写字楼办公也就可以理解了，是本案重点客户群。,办公局部,什么样的定位才能准确包容本案多种产品的复杂性并具备独特个性？什么样的定位才能引起多种客群的共鸣，产生购置欲望？我们的任务:从产品和消费者出发，建立独一无二的品牌个性,第二局部：工程定位,产品属性,产品利益,感性利益,品牌个性,核心,价值,沧浪区中心桐泾公园旁,/,轻轨,2,号线停靠点,未来城市商业中心商业,+,办公,+,公寓复合产品,/,空中花园现代简约小高层、高层建筑,/,产品,属性,市中心地段生态享受,/,整层办公气势,/,三合一整合投资价值,/,产品,利益,生态,复合,中心,格局气势,高端,国际,财富,感性,利益,产品定位,桐泾公园,新城市复合体,1,、产品定位,消费者构成,成熟型商业及写字楼,年龄：4550岁，文化程度不定,职业：通过早期的奋斗取得成就，在事业上处于决策者或监控者的地位。,置业经验：不定区置业，投资购房经验成熟,实力型写字楼及公寓,年龄：3545岁，大专文化以上为主,职业：专业人士,地位：在工作上处于佼佼者和决策者的地位。,置业经验：二次置业以上，甚至已在市区购房，投资购房经验成熟,新生代公寓,年龄：2535岁,职业：专业人士或独立经营者，企业中高级管理人员，二代苏州人,置业经验：在资金运用上更大胆，对楼盘的选择上也更注重感觉。,2,、形象定位,形象定位,一座城市，三种生活,原先策略定位以商业财富感为主，因此利用了渐变金色与红色的搭配，形状类似钱币，当策略定位有所改变，原有方案不再适应本案的调性与风格,第三局部：企划包装,二、从桐泾城市广场关键词重新思考,logo,关键词,地段：,中心，格局气势，生态,产品：,三合一，复合，高端，国际，财富，现代，简约,客群：,精英感，气质，内涵，简练大气,一、原,logo,设计方案,LOGO,设计,设计诠释,基调：“复合产品、“精英气质是本案的两大设计出发点，由此奠定了本案logo设 计大气、现代国际化的基调，同时为了长期推案的易拓展和应用，字体宜简洁大方，设计组合应具有极强的易识别性。,形色：用英文缩写CS进行抽象加工，成为极易识别的象形，最后用“3参加组合代表三合一的复合建筑形态，更代表了本案三种业态的价值感，组合成一个正方体，整个LOGO的主形非常有立体感，充分表达了复合概念，树立现代化专业的高端形象。案名用现代精简的纯粹横竖笔画，简洁的线条感，化简去繁，刚性张力强，形字互相辉映，非常和谐。,采用黑色与金色的色彩相搭配，表达了精英的高贵气质和深沉智慧。内涵十足兼具强烈国际感。,主色系运用,设计诠释,用三种不同的颜色表达三种产品的个性，公寓强调居住形态的绿色生态，办公强调商务人士的高级灰，商业那么用繁荣辉煌的金色表达，可以用作三种产品三本楼书的不同主色调，而和其搭配的皆为稳重大气的黑色，统一而富有个性。,VI,应用,名片,VI,应用,-logo,墙,VI,应用,-,指示牌、精神堡垒,VI,应用,-,户外罗马旗,售楼处展板效果,售楼处黑色版门头方案,工地现场户外效果,Logo,城市雕塑应用,建筑如何写历史,我们一直在思索,建筑的生命价值如何表达,如何创造历史,它必然是城市与人精神的情感超越表达,才能有着长远的感动与意义,桐泾城市广场,可以是城市与人的一种梦想实现,如果,建筑可以留下什么,我们深深希望在多年以后,看着这个地块的成功,伴随着苏州的繁荣,记下心中的这段历史,后记,谢 谢！,中林佳湖,Enjoy Lake,开盘推广方案,【,开启蔚蓝理想,】,一、活动目的,【市场前提】*周边竞争对手争相年前开盘，我们目前需将积累的近600多户,意向客户转化为准客户，及时截流。,【活动目的】*元旦活动，旨在开发新老客户资源，展示中林佳湖的魅力，,并让产品与消费者之间充分发生互动，,*通过在中林锦苑的活动，以成功的工程凸现中林的品牌承诺,及实力，给消费者以信心；,*开盘当日庆典，旨在渲染庆典气氛，重点是客户办理大定手,续。,二、元旦活动主旨,【主题】开启蔚蓝理想 中林新年庆典,*活动以展示佳湖魅力为主，缘自“一湾蔚蓝 自然是家的主题形,象诉求，考虑将产品的特点：水主题园林、休闲自然国际的新,生活方式展示出来，让消费者对产品充分了解，全面营造佳湖品,质形象，以打动消费者；,*将佳湖未来生活场景以及产品的高品位通过现场活动及其它方式,