,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,商业地产运作流程,商业地产运作流程,一、商业地产与住宅的区别,二、商业地产运作的主要内容及流程,1,、市场调研,2,、商业分析,3,、商业定位,4,、商业规划,5,、主力店谈判,6,、建筑规划,7,、营销推广,8,、开发模式,9,、店铺销售,10,、商业招商,11,、商业运营管理,三、商业地产运作的十大误区,目 录,目 录,一、商业地产与住宅的区别,知名商业地产运作流程课件,1,、地 理 位 置,2,、目 标 顾 客,3,、功 能 用 途,4,、消 费 环 节,5,、物 业 要 求,6,、产 品 设 计,7,、销 售 营 销,8,、投 资 回 报,9,、专 业 程 度,10,、综 合 实力,1、地 理 位 置,二、商业地产运作的主要内容及流程,二、商业地产运作的主要内容及流程,1,、市场调研,1、市场调研,（,1,）消费者调研,年龄结构 性 别 婚姻状况 收入水平,学历状况 价格需求 品种需求 购物里程,业态选择 消费频次 消费支出 交通工具,消费动机 潜在需求 购物行为分析,（1）消费者调研,（,2,）经营者调研,分布地段 经营状况 价 格 带 销售额,经营模式 经营实力 经营场所需求 市场空间,发展计划 品牌资源 经营商货源 主力店资源,合作条件 配套业种资源,知名商业地产运作流程课件,2,、商业分析,2、商业分析,（,1,）城市经济分析,地区发展地位,GDP,增长及占比,社会消费零售额 人 口 状 况,居民可支配收入 职工平均工资,居民恩格尔系数 人均消费支出,（1）城市经济分析,（,2,）地段分析,区域特质 区域地位 城市规划,人口状况 基础设施,交通状况 潜在顾客及购买力,（,3,）周边商圈分析,商圈分布 商圈规模 商业气氛,商圈特点 商圈辐射效应 市场容量分析,形态结构 竞争力分析 发展趋势,（2）地段分析,（,4,）竞争对手分析,商业分布 经营定位 经营规模,销售状况 赢利状况 商品分布,楼层分布 经营业态和品类 商场环境,营销特点 员工状况 管理团队,（,5,）项目,SWOT,分析,优势 劣势 风险 机会,（4）竞争对手分析,3,、商业定位,3、商业定位,（,1,）主题定位,（,2,）目标市场定位,（,3,）规模定位,（,4,）业态定位,（,5,）功能定位,（,6,）档次定位,（,7,）招商策略定位,（1）主题定位,4,、商业规划,4、商业规划,（,1,）功能组合,购物餐饮休闲,购物餐饮休闲娱乐,购物餐饮休闲娱乐商务,（,2,）业态组合,百货大卖场,百货专业店,大卖场专业店,大卖场品牌店,百货餐饮,百货大卖场餐饮,百货专业店餐饮,大卖场品牌店餐饮,知名商业地产运作流程课件,（,3,）商业布局规划,垂直布局 平面布局 区域布局,（,4,）业态规模规划,（,5,）商业动线规划,水平动线 垂直动线 人流动线,车流动线 货流动线,（,6,）交通规划,垂直交通 水平交通 室内交通 室外交通,（3）商业布局规划,（,7,）商业空间规划,层高 柱距,荷载 平面空间,电梯位置 配套用房,主楼与辅楼关系,（,8,）二次装修及美陈设计,（,9,）配套设施的规划,知名商业地产运作流程课件,商业规划的六项原则,（,1,）市场调查是前提,（,2,）商业定位是依据,（,3,）设施配套是重点,（,4,）经营管理是目标,（,5,）多方沟通是保障,（,6,）投资策略要兼顾,知名商业地产运作流程课件,5,、主力店谈判,5、主力店谈判,（,1,）主力店的作用,强大的品牌号召力 强大的聚客能力,提升租金及售价 提升招商条件,提升项目形象 提升物业价值,稳定租金收益,（,2,）主力店的不利影响,（,3,）主力店的谈判时机,（,4,）主力店谈判对整个项目运作的重要意义,（1）主力店的作用,6,、建筑规划,知名商业地产运作流程课件,（,1,）总平面规划,（,2,）交通规划,（,3,）室内平面规划,（,4,）外立面规划,（,5,）配套设施规划,（,6,）经营区域与辅助用房规划,（1）总平面规划,7,、营销推广,7、营销推广,（,1,）围绕商铺销售的营销,（,2,）围绕招商的营销,（,3,）开业前后的营销,（,4,）日常经营的营销,（,5,）营销的核心,卖点的整合,针对性的推广方案,知名商业地产运作流程课件,8,、开发模式,8、开发模式,（,1,）三种主要的开发模式,分割销售,租售配合,只租不售,（,2,）正确选择开发模式的战略意义,销售与经营,整体经营与分散经营,返租和经营成本,返租期限与经营,资金回收与长期经营（物业升值）,租售策略与主力店的引进,知名商业地产运作流程课件,9,、店铺销售,9、店铺销售,（,1,）市场调查,（,2,）店铺分割,（,3,）定价及销售次序,（,4,）商业元素的整合,（,5,）商业卖点提炼,（,6,）独立经营或后期经营的支撑,（1）市场调查,10,、商业招商,知名商业地产运作流程课件,（,1,）招商基本步骤,组建团队 专业调查 目标甄选,条件设定 谈判签约 商装组织,开业准备,（,2,）招商次序的设定,主力店 次主力店 专业店 配套动能店,品牌店,知名商业地产运作流程课件,11,、商业运营管理,11、商业运营管理,（,1,）商业动线与品牌布局的完善,（,2,）商业招商与调整,（,3,）日常业务管理：销售 库存 价格 品种,质量 陈列,（,4,）营销策划,（,5,）卖场管理：营业秩序 员工 店面形象,安全 消防 收银 保洁 播音,（,6,）物业管理,（,7,）人事 财务,IT,（,8,）售后服务,（,9,）政府和媒体协调,（1）商业动线与品牌布局的完善,三、商业地产运作十大误区,三、商业地产运作十大误区,1,、建筑规划代替商业规划,2,、建筑规划先于商业规划,3,、营销策划代替商业规划,4,、重外观形象，轻内部布局,5,、重装修标准，轻配套适用,6,、重店铺销售，轻商业经营,7,、重销售策略，忽视开发模式的研究,8,、迁就主力店需求，忽视自身投资收益,9,、按主观和经验草率行事,10,、追求新潮和档次，忽视市场需求,1、建筑规划代替商业规划,Thank You!,Thank You!,我们正年轻，让努力变成常态，用逆袭创造传奇。,变革,创新,共赢,我们正年轻，让努力变成常态，用逆袭创造传奇。变革 创新,