单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,总体规划,标志性景观广场,车行线,步行商业,建议建筑的西侧和南侧以人流线为主。,户型建议,本案一共,12,种户型，,12,种产品的形式适合多种客户群体，下面单从普通建筑使用功能上提出几点建议。,B2,户型：,门口布置卧室，使得生活流线、会客流线、家务流线交叉。影响生活品质。,建议牺牲朝南的竖厅，整个格局像,B3,户型布局,内外分区不明确,内外分区明确,公共空间,相对私密空间,B1,户型：,在整体布局合理的情况下，我们建议在户型合理性下工夫。,平方米：一个满足基本“卧”功能的卧室。,基本指标：宽米，深米，使用面积至少平方米。,平方米：一个可以看电视的卧室,好用指标：宽米，深米，使用面积平方米。,平方米：一个可以“分居”的卧室,舒适指标：宽米，深米，面积平方米。,建议：卧室作到功能型和舒适型相结合，而不是两个标准型卧室同时也减少过道的浪费面积,高品位户型建议：,十三层借助大露台打造楼王形象。,在十三层大露台强力户型的基础上，建议十四层和十五做成跃层。,路网设计要点考虑,车行道因为紧紧环绕住宅楼群，应考虑多用绿植隔离灰尘和噪音。,本案因受地块狭小限制，应充分利用现有地形造景，建议对车库出入口进行景观化处理。,立面支持,立面不是呆板的落地玻璃的空间划分，而是在空间上和材质上，有丰富的变化，从使用角度和感官角度给人们强有力的视觉冲击。,建议追求可识别性和差异性。,建议立面色彩采用北京特有的灰色，稳重大方，配以原木色的百叶显得亲切宜人。同时设计了采用中国红的为基调的立面，便于甲方选择。,空中花园支持,为了提高项目品质，制造有效卖点，可考虑进行屋顶绿化处理（如,2,层和,8,层楼顶）。,空中花园设想一,:,若不考虑计入绿化率，则空中花园应该以塑造景观小品来营造花园主题。,设计思路：,充分运用原有结构,以轻质土和陶粒透水层来降低楼板载重与防水负荷,用观花,观果等小型苗木营造花园氛围,满足抗风,采光,补水,保湿,降噪等多方面技术要求。,空中花园设想二,:,在打造空中花园的同时，我们还应兼顾到同层其他住户的私密性问题，设计时应该将空间设计为半开放式，可以运用大量的木网片，既保证了其私密性，又兼顾了其通透性。,空中花园设想三,:,商业,2,层的楼顶，还可设立景观式主题餐厅来提升商业人气，建立区域标志性形象。,季节考虑：,夏季经营，其余季节可设为公共休闲区。,商业支持,双层总建面：,4289.76,平米,单层总建面：,2144.88,平米,首层层高：,4.2,米,2,层层高：,4.8,米,商业部分产品概况,时代的,代表一种生活态度，是一种跳跃的、亮丽的审美标准及 生活方式。,主题定位,新都市座标,涿州快速化发展的新城市主义标志,复合的,多种消费体验汇聚之地，满足小城雅士的悠闲生活需求。,新城市主义者,消费最全面的当代生活追随者，他们购物、餐饮、休闲娱乐各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合的业态结构将会营造一个适合当代人消费的场所，树立自成一体具有涿州时代标志的,主题经营定位,。,导入业态建议,零售连锁卖场,苏宁电器,华联超市,品 牌 专 营 店,道吉运动城,ESPRIT,休闲餐饮品牌连锁,上岛咖啡,仙踪林,金融及商务配套,建设银行,商务中心,复合式健身会所,浩沙健身,S P A,A,类 大型主力店,主力店进驻商场首选的位置为整个项目人流最旺的位置，也就是商业价值最高的位置。,B,类 品牌店,通过,A,类的人流拉动作用，形成品牌围合的中心商业人流。,同时，,C,区规划的配套服务区既满足公寓配套的需要，又能对外经营，满足了经营独立的要求。,C,类 金融及商务配套,商业配套的不可或缺的基础资源,D,类 休闲餐饮,主题型经营，品牌路线，满足消费者购物休闲餐饮的需求。同时，所处位置昭示性强，对外形象的推广有利于吸引人流。,业态组合建议,外部设计建议,1,）外立面要有商业特质的表现,3,）增加夜间楼宇照明,2,）外部形象统一下的渲染需求,布局分割建议,1,、铺位分割要点,铺位划分的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商业的协调性与互动性。,2,、面积按定位和消费能力划分,根据整个商业项目定位划分商铺的面积的同时，根据市场对商铺总价的接受程度来划分；,科学合理的铺位划分商业项目经营者利润合理化的有力保障。,经营方式的选择,1,、出售商铺产权和经营权,达到利润现实化；现今通行的做法是租售并举，地产商为了寻找主力商家入驻，以求稳定的租金回报，因此采取了降低置业门槛，以化解不利于分割销售的商业面积消化的难题。,2,、出租,收益率和回款速度并不理想，受市场需求因素影响较大,.,3,、自营,要求开发商具有商业运营经验及资源，而且只依赖自身的经营能力而生存，相对风险较高，回报率不够稳定，存在较大的市场风险。,我司建议采用出售商铺产权和经营权模式。以迅速回款降低市场风险为目标，以具有竞争力的价格迅速切入市场，迅速消化，达到产品变现的获利目的。,销售方式,建议采取独立商铺销售为主，主力店租赁合作的销售策略，如遇到具有强烈购买意向的客户，再根据需求再进行销售策略调整。,主力店合作优势,1,、优势业态支撑弱势业态,2,、强强联手,3,、全面性组合,精装修支持,精装修优势在于：,1,、填补涿州市场空白,2,、提高项目自身品质及竞争力,3,、对价格进行有效支撑,根据市场调查结果表明：,涿州市场目前不存在精装修项目,建议本案采取,450,元,/,中档标准的菜单式装修,标准制定,基本装修,：,墙面,四白落地,地面,铺设低档瓷砖,门窗,标准门窗,厨卫,墙面地面简单铺砖,其他,无,造价,200,元,/,平米,点评,：,仅仅在基本上满足了居住需求，非但不能提升项目品质，反而给人以不专业，不用心的印象。,中档装修,：,墙面,刷品牌油漆（如立邦、多乐士等）,地面,选择性铺设复合木地板（推荐品牌：圣象、德尔等）,门窗,复合实木 门（推荐百乐门锁，加厚合页，门吸）,厨卫,配装知名品牌卫生用具（如柯乐、乐家等），厨房装整体橱柜,其他,可分割空间，做艺术处理等,造价,350,450,元,/,平米,点评,：,在满足正常居住的前提下考虑到了空间的利用和环境的影响，造型艺术美观 并能有效的控制成本。,高档装修,：,墙面,贴高档石材,地面,全部选用防滑石材或强化复合式木地板,门窗,国外高档品牌门窗,厨卫,国际知名厨卫品牌用具,其他,专业设计师特别打造，可改变整体格局,造价,800,元,/,平米以上,点评,：,从设计到施工力求做到精益求精，用最好的设计，最名贵的材料，最细致的工艺打造接近豪华的装修效果。,成本过高，操作性不强。,风格建议,1,、简约风格,：简约风格崇尚,“,Lessismore,”,特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩、材料的质感要求很高。因此，简约的空间设计通常非常含蓄，往往能达到以少胜多、以简胜繁的效果。,2,、欧式风格,：,端庄典雅，亲切开朗、讲究构图、施工精确、精雕细刻，运用视觉差纠正法以取得很高的艺术效果。,3,、中式风格,：,在总体上体现出一种气势恢宏、壮丽华贵、细腻大方的大家风范。建筑格局讲究高空间、大进深。室内门廊等处喜用木质圆柱，柱式简洁圆浑，色泽艳丽。雕梁画栋、匾额楹联、屏风隔断、织帐竹帘，虚灵典雅。,3,、现代前卫风格,：,该风格讲究光、影的变化，大胆的色彩对比来装饰空间，用无规则的空间切割来丰富视觉。比如故意凹陷的墙面和用鲜艳色面砖拼贴墙面的卫生间等。装修材料上大量运用钢化玻璃做半透明墙面、隔栏等。,物业服务支持,建议聘请知名物业公司，除了拥有一般物业所具备的功能外，还应增添特色服务（如各类定制服务，可根据具体内容单独收取费用）。,物业服务应该能让业主有一个全新的体验，应该能给客户带来无限遐想的空间，这样才能突出我们的又一大卖点。我们倡导的理念是：,无限管家式服务,在生活细节方面，只要你能想到，我们就能做到！,当然，在不增加物业费的前提下，一切都是有偿服务。,订购报刊,室内清洁,搬家、搬物,地板、地毯的清洁养护,代收洗、补、烫衣物,室内插花、装饰,代购日常生活用品,车辆清洗服务,家庭看护管理,宠物看护管理,车辆接、送服务,服务内容节选：,配套设施支持,精装大堂,进口品牌电梯,断桥铝合金门窗,电子监控,智能门禁,周界防范系统,其他,建议配置智能化系统以增加卖点。,