单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,洋房销售技巧培训,洋房销售技巧培训,洋房的概述,洋房的判断标准,洋房市场分析,1,2,3,4,销售技巧分享,5,洋房,与,其,他产品的,区别,洋房的概述洋房的判断标准洋房市场分析1234销售技巧分享5洋,洋房的概述,洋房的概述,花园洋房源于上海，自,19,世纪,中期起，,为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内,房地产开发商,顺应,上海租界,辟建而带来的,市场需求,，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的,工程技术,、,新型建筑材料,开发出来的具有,稀缺性,的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的,独栋别墅,。而现在的“花园洋房”一般就是有花园的多层楼房。,。,洋房的起源,花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福,狭义,狭义的“,花园洋房,”：就是,Garden Villa,（,花园别墅,），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的,TOWNHOUSE,，户型较大，居住舒适程度高。,洋房的定义,狭义 狭义的“花园洋房”：就是Garden V,最具代表性的狭义花园洋房就是上海解放前兴建的老洋房，至今,上海方言,中的“花园洋房”，仍旧指狭义的花园洋房，甚至于，每提起花园洋房，便会有人联想起当初大上海的独栋小洋楼。真正的“洋房”不在中国，但中国的花园洋房却浸透了中国的文化和历史。,狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在,建筑技术,、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、,庭院绿化,方面融入中国传统特色，风格多样）等。,狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有,私家花园,，而且产品品质高，装修豪华，目前北京市,房地产市场,中除了别墅，很少的花园洋房符合狭义洋房的定义。也几乎没什么项目能达到狭义花园洋房的标准。,洋房的定义,最具代表性的狭义花园洋房就是上海解放前兴建的老洋,广义,广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为,Garden House,或者,Garden Apartment,更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：,11,层以下多层,板式建筑,，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。,目前市场中存在的花园洋房项目较多，,金地格林小镇,、,奥林匹克花园,等项目属于典型的广义花园洋房项目。花园洋房广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属,低密度住宅,，户型和,普通住宅,户型相仿，有,100,多平米的,平层,，也有近,200,平米的复式，基本位于郊区，是住宅,郊区化,的产物，所以售价并不高。即使这样，广义花园洋房所定位的客群仍然是中产阶级，而且有一定文化品位。,广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排,Townhouse,）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在,地理区位,上也位于别墅区和主城区之间。从目前北京房地产市场广义及狭义花园洋房的整体情况看，这一结论是成立的。,洋房的定义,广义洋房的定义,这一次，让我们重新定义洋房,洋房是现代人的一种情结，它称不上奢侈，却能给家人最充足的生活空间。一席好洋房，是主人气度的体现，亦是一个家庭门风与境界的彰显。目前的洋房市场，鱼龙混杂，甚至有些多层产品也自称“洋房”。这一次，让我们跟随金石小镇的脚步，重新定义真正的洋房,洋房的定义,这一次，让我们重新定义洋房 洋房是现代人的一种情,真洋房，“四有”不能少,如何判断洋房是不是够完美？,“有阔、有院、有景、有闲”,做到这“四有”即是中国人心中的绝佳洋房。,“有阔”,客厅主卧皆有大开间，让更多阳光跃入屋中。开阔的空间也需要科学合理的规划，老人有颐养天年的静谧空间，孩童也有自己专属的成长天地,真洋房，“四有”不能少,“有院”,，,厌倦了喧嚣的城市人，心中最向往的就是个静宁的院子。庭院深深处，亦有屋内欢笑暖言。眼中是自己打理的纷繁花草，左手香茶右手书，这才是有温度的生活,。,“有院”，厌倦了喧嚣的城市人，心中最向往的就是个静宁的院子。,“有景”,，,不仅是自家风景，出门所见的园林皆是画卷。春草初生，夏木繁茂，秋高气爽，冬雪纷纷，四季皆有大美可观。,“有景”，不仅是自家风景，出门所见的园林皆是画卷。春草初生，,“有闲”,，世界是个熙攘的名利场，见惯了灯红酒绿，声色犬马，就越发渴望浮生半日闲。有个聚客厅，三五好友谈天说地；有个专属的私密空间，可供自己独处。,“有闲”，世界是个熙攘的名利场，见惯了灯红酒绿，声色犬马，就,洋房的判断标准,洋房的判断标准,真洋房应该含有的,建筑标准,及,要素,露台，入户花园，阳光房，庭院,这些让人们对居住生活产生美好遐想的设计已并非别墅的专利，而越来越多进入到洋房之中。洋房作为许多人的居住理想，其概念对人们来说并不陌生，但洋房却一直以来没有一个明确的定义。究竟什么是洋房？判断一个洋房的标准是什么呢？,超级产品标杆，成就洋房传奇,中海,铂悦公馆，采用,“人性化产品设计”、“美国赖特建筑风格设计”,等，“智创”了高赠真洋房，给改善型客户带来了极致的居住体验，从而也让得中海,铂悦公馆成为洋房产品的标杆之作。,真洋房应该含有的建筑标准及要素,标杆一：,超大赠送面积，约,300%,的实际得房率,从居住的空间感来看，中海,铂悦公馆洋房，完全超越了赣州人对洋房的认知。通过不断的产品升级，中海,铂悦公馆洋房实得率高达,300%,，即按照,159,的建筑面积，实际使用的面积高达,450,左右。,标杆二：,3,房变,4,房，满足多功能需求,买三房时，总是需要考虑如何合理安排老人孩子的生活空间，中海,铂悦公馆让你不用在为此发愁。,让三房直接升级为四房，空间舒适度仍很高。同时，更好的户型设计，在通透的四房里，更温馨惬意的生活，满足孩子的嬉笑玩闹、满足老人的安享闲适，满足三代同堂的惬意洋房生活。,【高端地产销售培训ppt课件】洋房销售技巧,标杆三：,6.6,米挑高，,7.2,米大开间，构建大尺度居住敢,改善型客群对于居住舒适度非常讲究，尺度感作为考虑的重要范畴，一度成为购房者买房的首要标准。,标杆四：,容积率低至,1.4,容积率作为衡量一个房子舒适度的重要标准，某业界知名人士说过，低容积率，意味着人均土地拥有量更大、视野、楼间距更开阔。,标杆五：,户户带私家花园，再现纯居真洋房,不少人喜爱洋房，重要的原因就是对花园有难舍情愫，一些自称“花园洋房”即带私家花园，满足业主对环境美观、家庭绿化、居家养生的要求，让客户在家的后花园就能享受到负氧离子生活，沐浴在迷人的阳光下，呼吸最新鲜的空气。,标杆三：6.6米挑高，7.2米大开间，构建大尺度居住敢,洋房的市场分析,洋房的市场分析,在赣州，哪些项目有纯粹的洋房？,在中心城区，有哪些项目有洋房这么高的居住品质？,思考问题：洋房在赣州的居住地位,在赣州，哪些项目有纯粹的洋房？思考问题：洋房在赣州的居住地位,江督府,恒大帝景,蓉江府,联发君玺,市面上的洋房产品,T1,公馆,云府,江督府恒大帝景蓉江府联发君玺市面上的洋房产品T1公馆云府,产品类型,价格口径,平层均价口径,13000-15000,元,/,顶底均价口径,15000-20000,元,/,竞品项目,恒大帝景,海亮天城,江督府,公园大观,太古城,高层均价,13000,13000,洋房均价,14000-15000,13000-19000,优劣势,容积率高、社区小、户型差，无赠送,户型差、赠送小、园林差、管理差,2012,年地价,2000,2016,年地价,5000,在,2016,年的基础上价格再加,3000,产品类型价格口径平层均价口径13000-15000元/顶底,【高端地产销售培训ppt课件】洋房销售技巧,推售情况,产品类型,交楼状态,面积范围,赠送面积,实际使用面积,天玺洋房,毛坯,底墅：,158,约,234-320,373-459,平墅：,131-145,约,25-55,141-180,顶复：,162,约,160,303,推售情况产品类型交楼状态面积范围赠送面积实际使用面积天玺洋房,贵者所持，贵在生活本真,低密度,更稀缺,更开阔,更舒适,铂悦公馆洋房的价值点,居中守正 全面升级,贵者所持，贵在生活本真 低密度 更稀缺 更,铂悦公馆,：,61986,，,约,93,亩,B10,：,153306,，约,230,亩,项目名称,占地面积（）,亩,容积率,保利,E24,57579,86,联发,E22,18944,28,2.0,恒大,E15,58985,88,2.5,恒大,E12,32932,49,2.0,碧桂园,A1-8,65547,98,2.44,恒大,K20-4,31027,46,中梁,J13-2,29672,45,2.2,恒大,J6-2,39657,59,没有对比，就没有伤害,天呐，他们怎么这么小？铂悦怎么这么大？！,铂悦公馆：61986，约93亩项目名称占地面积（）亩容,社区规模有啥好处？其实也没啥，就是大一些！,园林绿化好一些,活动空间多一些,配套设施多一些,噪音粉尘少一些,安全事故少一些,居住环境静一些,物业管理好一些,生活日常方便些,社区规模有啥好处？其实也没啥，就是大一些！园林绿化好一些,更舒适：中海,TOP,系 终极置业,纯粹洋房：,赣州中心城区面积、规模最大的纯粹洋房区,低容积率：,低至,1.4,的绝版容积率,层层退台：,外立面层次感，露台赠送,庭院洋房：,有天有地有庭院,顶层复式：,三层复式联通，私密感强，空间分区优越,超大拓展：,使用率高，使用面积大,超大阳台：,通透、通风、采光、视野、活动空间,通风采光：,景观视野：,更舒适：中海TOP系 终极置业纯粹洋房：赣州中心城区面积、,私家庭院,私家庭院,下沉庭院,台球厅,影音室,健身房,棋牌室,儿童玩乐空间,家庭吧台,私家庭院私家庭院下沉庭院台球厅影音室健身房棋牌室儿童玩乐空间,入户花园,入户花园,超大阳台,超大阳台,超大阳台,超大阳台,超大露台,超大露台,入户花园入户花园超大阳台超大阳台超大阳台超大阳台超大露台超大,复式空间,复式空间,复式空间,闷顶画室,闷顶乐器室,闷顶画室,闷顶茶室,阳台,+,露台,阳台,露台,复式空间复式空间复式空间闷顶画室闷顶乐器室闷顶画室闷顶茶室阳,创新洋房,【,天玺,】,创新洋房【天玺】,【,天玺,】1F,边户，面积约,156,赠送地下室约,117-140,平米,超大赠送建筑面积,地上建筑面积：约,156,平米,可赠送面积：约,149-194,平,可使用面积：约,305-350,平,下沉庭院：约,24,百变地下室空间,台球室,影音室,储藏间,健身房,酒吧台,棋牌室,私家入户门,私家庭院,25.8,米,3,米,7.2,米阔绰横厅,北卧：,12.4,书房,衣帽间,主卧,露台：,8.2,主卫：,9.2,北卧：,12.4,南卧：,15.5,主卧：,35.1,三层复式生活，别墅享受,大面积私家庭院，独立入户,大面积地下空间，百变拓展,极致主卧空间,+,衣帽间,+,书房,三卫生间，主卫奢华尺度,餐客连体，,7.2,米横厅，舒适大气,下沉庭院，别样体验,赠送庭院约,114-132,平米,位置,阳台,飘窗,露台,挑空,地下室,庭院,总计,面积,4.2,6.7,8.4,31.5,117-140,114-132,281.8-,【天玺】1F边户，面积约156赠送地下室约117-140平,奢华主卧,+,书房,+,衣帽间,舒适复式空间,地下室台球空间,庭院生活,休闲健身区,复