广州市城市更新主要政策简介_图文.pptx,广州市城市更新主要政策简介_图文.pptx,前言,城市更新,（“三旧”改造）,是大城市发展到一定阶段的必由之路,，是,城市可持续发展的重要载体。作为国家中心城市的广州,在省国土资源厅的指导下，,坚持先行先试,、改革创新，,经历了从“三旧,改造,”,到“,城市,更新”的探索。,2,前言城市更新（“三旧”改造）是大城市发展到一定阶段的必由之,主要内容,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效,三、广州市城市更新（“三旧”改造）未来展望,主要内容一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策二、广州市,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,（一）全面改造,（二）微改造,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策（一）全面改造（二,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,自,2009,年我省开展“三旧”改造工作以来，广州市坚持政策创新驱动，先后出台了,关于加快推进“三旧”改造工作的意见,穗府,200956,号,广州市城市更新办法,广州市人民政府令（,2015,）第,134,号,关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见,穗府,201220,号,广州市人民政府办公厅关于印发,广州市城市更新办法配套文件的通知,穗府办,201556,号,广州市人民政府关于提升城市更新水平,促进节约集约用地的实施意见,穗府规,20176,号,5,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策自2009年我省开,主要改造方式,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,6,全面改造,（传统“三旧”改造）,微改造,（广州特色）,旧厂房,旧村庄,旧城镇,自行改造,政府收储,自行改造与政府收储相结合,自主改造,合作改造,征收储备,村级工业园单独改造,政府收储公开出让,国有土地旧厂房微改造,旧村庄综合整治,老旧小区微改造,广州市城市更新（“三旧”改造）,政策体系,主要改造方式一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策6全面,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,7,（一）全面改造,1.,旧厂房自行改造,可不,增收地价,国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，不分割出让可不增收土地出让金；分割出让的，按照,关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定,计收土地出让金。,按,市场评估价缴交,地价,国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。,给予,5,年,过渡期,国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。,5,年过渡期后，按新用途办理用地手续。,按相应地段办公用途市场,评估价的一定比例计收地价,一是教育、医疗、体育按,20%,计收；二是保留工业用地性质的科研用地按,20%,计收；三是市级以上驻穗科研机构自行改造的科研用途用地，科研按,20%,计收，其余商务设施性质科研用地按原自有部分按,40%,、增容部分按,70%,计收土地出让金。,按,市场评估地价,40%,计收土地出让金,完善历史用地征收手续项目，以协议方式供地的，改造前后均为工业用途的，按市场评估地价,40%,计收土地出让金。,工改工,工改商,工改新产业,科改科,教改教,医改医,体改体,其他,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策7（一）全面改造可,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,旧厂房,自行改造,更新,项目报批程序,流程图,年度计划：,权属,人（涉及多个权属人需,整合或归,宗,）向区政府提请纳入市城市更新年度计划,方案编制：,权属,人组织编制,项目改造方案,方案审核：,权属人将项目改造方案报送,区,政府，,区政府（更新机构,）征求市、区相关,部门,意见，组织审核,方案批复：,审议通过后，市城市更新局向,权属人发出项目实施方案,批复，并抄送区政府和城市更新机构,涉及完善历史用地手续的同步报批,获得批复同意完善历史用地手续,建设,报批,：,区政务服务中心集中,受理立项、规划、国土等行政审批,申请,标图,建库,：,权属人向区城市更新机构申请,竣工验收：,项目建设后竣工验收,涉及完善历史用地手续,地块确权登记,土壤环境调查评估,：,供,地前完成土壤环境调查评估（修复）,方案审定：,区政府,上报市,更新,领导,小组办公室统筹报市,更新,领导工作小组会议审定,8,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策旧厂房自行改造更新,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,9,（一）全面改造,2.,旧厂房政府收储,为鼓励土地权属人交地收储，,合理,分配土地增值收益。,旧厂房政府收储补偿标准,外围,3,区（花都、从化、增城）,中心,8,区（除花都、从化、增城外）,“工改居”由政府收储的,规划毛容积率,2.0,以内的,，,按,60%,（,50%+10%,奖励）,规划毛容积率,2.0,以内的,，,按,50%,（,40%+10%,奖励）,“工改商”由政府收储的,规划毛容积率,2.5,以内的,，,按,60%,（,50%+10%,奖励）,规划毛容积率,2.5,以内的,，,按,50%,（,40%+10%,奖励）,其他情形由政府收储的,一口价方式补偿，,按,毛,容积率,2.0,商业,市场,评估价,40%,计算补偿款,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策9（一）全面改造,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,10,（一）全面改造,3.,旧厂房自行改造与政府收储相结合,属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于,12,万平方米），可整体策划改造。,自行改造、分区计容,自行改造地块非住宅规划权益建筑面积分不同区域差别化计算，位于越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙的，按照多宗土地总用地毛容积率,1.0,计算；位于花都、增城、从化的，按照多宗土地总用地毛容积率,0.8,计算。,政府收回、差价补偿,应将不少于,42.5%,的权属用地面积交由政府收回，按同地段毛容积率,2.0,商业市场评估价的,40%,实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。,整体策划,打包改造,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策10（一）全面改造,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,11,（一）全面改造,4.,旧村庄全面改造,旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：,（,1,）自主改造,村集体经济组织,/,村全资子公司,（,2,）合作改造,村,+,合作企业,（,3,）征收储备,村,+,政府,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策11（一）全面改造,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,12,1,1.,优化,改造主体,允许,自然村经区政府同意后作为改造主体,申请全面改造。,3.,科学,核定复建安置量,按,合法,建筑面积,11,核定,集体经济组织物业复建总量。对,2009,年,12,月,31,日前,建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照,保障改造后物业收入不降低原则,折算准予复建的总量。村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。,5.,合理,设置临迁时间,整体,实施改造、,一次性搬迁的，按,5,年时间核算临迁费用,；分期实施改造、,分步搬迁的，按,4,年时间核算临迁费用,。,3,4,5,2.,优化,引入合作企业时点,旧,村庄全面,改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式,引入合作企业，招标时间按,广东省实施,中华人民共和国招标投标法,办法,规定的不少于,45,天。,4.,优化,村民表决程序,旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交,市,城市更新,工作,领导小组审议。,审议通过并批复后,3,年内,由全体村民（改制居民、祖屋权属人）,80%,表决通过的，批复生效实施。,6.,优化,改造成本,旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本,，具体办法由区政府研究确定。,2,6,优主体,引企业,核复建,优程序,设迁时,优成本,旧村改造主要政策,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策1211.优化改造,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,13,（,1,）村民住宅复建安置总量计算方式,280,平方米,合法栋数,（,1+10%,）,合法建筑基底面积,3.5,倍,（,1+10%,）,280,平方米,户数,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策13（1）村民住宅,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,14,（,2,）集体物业复建总量核算方式,可按“现有建筑面积”或“用地范围”两种方式进行核定（二选一）：,以“现有建筑面积”方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按,1,：,1,核定复建量；,2009,年,12,月,31,日前建成的无合法证明的建筑，按照现有建筑面积,2,：,1,核定复建量，剩余面积可按房屋建筑成本补偿计入改造成本；,2009,年,12,月,31,日后建成的违法建筑，不予核定；,以“用地范围”方式核定的，现有用地面积和容积率,1.8,（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策14（2）集体物业,竣工验收：,项目建设后竣工验收,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,15,旧,村庄,全面改造,更新,项目报批程序,流程图,12,改造意愿表决：,村,集体经济组织拟定改造,意向书,（含改造方式及模式）征求村民意见，,经村代表会议表决通过,，向区政府申请更新改造,年度计划：,区政府通过后申请纳入市城市更新年度计划,基础数据调查：,区政府组织基础数据调查，,基础数据经区政府认定（公示,15,日）,编制方案并审核：,区,政府（更新机构）指导村集体经济组织编制项目实施方案,，征求市、区相关部门意见并修改完善，报区政府审核,改造方案审定：,区政府,上报市,更新,领导,小组办公室统筹报市,更新领导,小组审定,方案批复：,市更新局向,区政府发出项目实施方案批复,涉及完善历史用地手续,的同步报批,获得批复,同意完善历史用地手续,启动拆迁：,对于,住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到,80,以上权属人签约后方可启动房屋拆除,工作,批复生效：,批复方案在,3,年内经,村民（含村改居后的居民和世居祖屋权属人）总人数的,80%,以上同意,后，批复生效实施,标图,建库,：,村集体经济组织向区更新机构申请纳,选择合作企业：,基础,数据经区政府核查公布后，村集体经济组织可引入合作企业（公告时限不少于,45,日,）,涉及完善历史用地手续,地块确权登记,建设报批：,区政务服务中心集中,受理立项、规划、国土等行政审批,申请,土壤环境调查,评估：,开展,土壤环境调查,评估，供地前完成,10,11,竣工验收：一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策15旧村,一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策,16,片区策划方案,（含控规调整方案）报批程序流程图,年度计划：,区政府申请纳入市城市更新年度计划,控调方案审议：,市更新局提交市城市规划委员会城市更新专业委员会审议,控,调方案,编制,实施,方案及报批：,区政府按照市城市更新工作领导小组审议通过的策划方案及市政府批准的控调方案，指导片区内项目改造主体编制改造实施方案报批。,编制方案并审核：,区,政府（更新机构）统筹组织编制片区策划方案（包含控调方案），区政府（更新机构）征求权属单位改造意愿,(,包括改造方式），,征求市、区相关部门意见，组织审核,控调方案公告：,批准之日起,30,日内向社会公告,控规方案公示：,市更新局按规定程序公示（不少于,30,日）,基础数据调查：,区政府组织基础数据调查，基础数据经区政府认定（公示,15,日）,控,调,方案批准：,控,调,方案审议通过后，由市,更新局报市政府,批准,标图,建库,：,村集体经济组织向区更新机构申请,方案审,定,：,区,政府,上报市,更新领导小组办公室统筹报市更新领导小组审定,项目实施：,推进项目实