房地产资产证券化实务操作要点及案例分析_图文.pptx,房地产资产证券化实务操作要点及案例分析_图文.pptx,1.,房地产企业资金需求,2.,房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较,3.,房地产资产证券化基础资产种类,4.,房地产,资产证券化最新政策,动态,5,.,房地产资产证券化产品在交易所市场的转让,1.房地产企业资金需求 2.房地产资产证券化的现实价值及与,房地产企业资金需求,竞买（投标）保证金,土地出让金,出让,合同签订后,1,个月内必须缴纳出让价款,50%,的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年,部分地方甚至要求在出让合同签订后,1,个月内全部付清地价款,项目资本金,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为,20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为,30%,商品房预售款,商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设（北京、上海、广州等重点城市）,竞买（投标）保证金不得低于出让最低价的,20%,竞买（投标）人承诺竞买（投标）保证金不属于银行借款、股东借款、转贷和募集资金,房地产企业资金需求竞买（投标）保证金土地出让金出让合同签订后,房地产企业资金,需求（续）,央企的一级和二级子公司的担保行为通常需要严格的审批程序，且担保被视为负债。,融资方的需求,大型央企,创新融资方式,降低资产负债率,对项目公司并表,控制融资成本,避免集团公司担保,多数央企传统的信贷融资能力强，但也致使其资产负债率过高,央企通常能较为容易的获得便宜资金，因而对融资的成本控制要求高。,央企通常希望通过对资产负债率低的项目公司并表实现资产规模的扩张,传统的信贷融资受政策影响大，不利于企业的长期发展,房地产企业资金需求（续）央企的一级和二级子公司的担保行为通常,房地产企业资金,需求（续）,融资方的需求,上市公司,符合信息披露要求,减少关联交易,降低资产负债率,上市公司,在交易结构设计上，避免过多关联交易增加决策及审批的难度,严格遵循上市公司信息披露的要求，妥善安排远期履行协议的签署,上市房企普遍处于高资产负债率状态，过高的负债增加财务成本。,房地产企业资金需求（续）融资方的需求上市公司符合信息披露,房地产企业资金,需求（续）,可以灵活的使用资金,适度控制融资成本,可让渡部分开发利润,保留对项目的管理权,民营企业现金流普遍紧张，在多个项目投资中，追求项目之间的资金联动。,民营企业通常能接受高于市场平均水平的融资成本。,民营企业可在一定条件下让渡部分开发利润以降低融资成本。,民营企业在让渡管理权的同时一般会争取保留项目公司的部分管理权。,民营企业,融资方的需求,民营企业,房地产企业资金需求（续）可以灵活的使用资金适度控制融资成本可,1.,房地产企业资金需求,2.,房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较,3.,房地产,资产证券化基础资产,种类,4.,房地产资产证券化最新政策动态,5,.,房地产资产证券化产品在交易所市场的转让,1.房地产企业资金需求 2.房地产资产证券化的现实价值及与,资产证券化的现实价值,获得新的融资渠道：当企业负债率较高时，银行贷款及信用债融资等传统的融资渠道受限，而股权融资存在较大不确定性。资产证券化使企业获得一条不依赖企业信用及偿付能力的新融资渠道,降低融资成本，优化负债结构，资产证券化的融资成本一般低于当期同期银行贷款利率，能够降低融资费用。并改善企业负责结构，提高流动和速动利率，提高公司信用等级和偿债能力企业,1,2,3,通过资产证券化，企业变现预期收益，大大缩短企业获利及资金回笼时间，加快项目滚动开发，改善项目公司的资金链，提升新业务获取能力,资产证券化的现实价值获得新的融资渠道：当企业负债率较高时，银,资产证券化与其它融资工具比较,专项计划,中期票据,资产支持票据,公司债,企业债,发行规模,不受净资产,规模的限制,净资产,40%,以内,净资产,40%,以内,净资产,40%,以内,净资产,40%,以内,主管机关,证券交易所及中国证券投资基金业协会,交易商协会,交易商协会,证监会,发改委,审批方式,备案制,注册制,注册制,审核制,审核制,产品期限,无严格限制,1,年以上,无严格限制,1,年以上,1,年以上,募集资,金用途,无明确规定,一般偿还银行贷款，补充营运资金,一般偿还银行贷款，补充营运资金,只需符合国家政策，无明确规定,符合国家产业政策和行业发展方向，投向不同可使用的债券比例也不同,流通场所,交易所,银行间市场,银行间市场,交易所,银行间市场和交易所,资产证券化与其它融资工具比较专项计划中期票据资产支持票据公司,资产证券化与,REITS,的关系,根据,REITs,产品的一般特征和我国银行间市场的发展情况，银行间,REITs,产品的基本法律关系是财产信托。,央行：,银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法,。,住建部：,房地产信托投资基金物业评估指导意见,、,房地产信托登记暂行办法,。,房地产,受托,持有物业,资产管理费,信托受益权,管理协议,发行收入,设立信托,募集资金净额,保留次级信托受益权,REITs,本息,物业管理,委托管理,委托人,（原物业持有人）,受托人,资产管理机构,物业管理机构,投资者,优先级信托收益权,次级信托受益权,（,1,）银行间市场拟采用的,REITS,产品形态,资产证券化与REITS的关系根据REITs产品的一般特征和我,资产证券化与,REITS,的关系（续）,根据证监会,REIT,试点小组的最新意见，交易所产品思路基本确定：,以,证券法,、,信托法,和,证券投资基金法,等法律法规为依据，新设房地产投资信托基金。,法律关系为资金信托，上市交易适用,证券法,，组织形式参照证券投资基金,可以直接持有物业资产或者项目公司股权,属于高派息的权益类产品,向机构和个人投资者公开发行,在证券交易所实现场内交易,采取外部管理模式：新设房地产投资基金管理公司,加强第三方监管：借鉴独立理事制度，引入理事会安排,（,2,）交易所市场拟采用的,REITS,产品形态,原始权益人,基金持有,人大会,基金托管人,项目公司,基金管理人,管理基金财产,投资,分配收益,持有,持有房地产,租金收入,委托托管,委托管理,原始权益人,转让资产,物业,分红,分红,战略投资者,其他机构、个人投资者,房地产信托投资基金,理事会,托管服务,物业,租金收入,资产证券化与REITS的关系（续）根据证监会REIT试点小组,资产证券化与,REITS,的关系（续）,目前推出的房地产资产证券化产品类似于债权型,REITS,，实质是债务融资和固定收益类产品，其与股权型,REITS,的区别主要体现在：,所有权转移：债权型,REITs,本身并不影响物业原业主的所有权以及组织架构方面的变更，物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，实质是债务融资。从产品角度来看，债权型,REITs,不是传统的,REITs,模式，而是类似于一种固定收益类产品。由于架构简单操作便捷，且不涉及项目所有权，更受到开发商的普遍欢迎。,税收：债权型,REITS,并不构成征税对象，因此避开了税收方面的桎梏；股权交易中的税收法律政策是真正股权型,REITS,方案难以实现的主要阻碍。,投资人：债权型,REITs,只针对机构投资者，在机构之间进行流动交易，而并非针对普通投资者。股权型,REITS,普通投资者可在交易所购买。,未来发展方向：,债权型,REITs,仅仅是一种过渡阶段的产品。股权版的方案与国际上流行的,REITs,较为接近，以出租回报相对稳定的物业组合后上市进行交易，并通过资产管公司对项目进行管理，普通投资者通过购买,reits,的方式获得股权，并分享物业租金。随着证券市场的逐渐成熟，股权型,REITs,最终会成为主流产品。,资产证券化与REITS的关系（续）目前推出的房地产资产证券化,2.,房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较,3.,房地产资产证券化基础资产种类,4.,房地产,资产证券化最新政策动态,5,.,房地产资产证券化产品在交易所市场的,转让,1.,房地产企业资金需求,2.房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较 3.房,房地产资产证券化基础资产类型,商业物业租金收入,工业地产租金收入,保障性住房租金收入,其他不动产收益,应收帐款,合同债权,其他,收益权类,债权类,房地产资产证券化基础资产类型 收益权类债权类,3.,房地产资产,证券化,基础资产,种类,4.,房地产资产,证券化,最新政策,动态,2.,房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较,5,.,房地产资产证券化产品在交易所市场的,转让,1.,房地产企业资金需求,3.房地产资产证券化基础资产种类 4.房地产资产证券化最新,发展历程,研讨和重新启动,制度基础构建,首批试点,试点暂停与总结,2004,年,2005,年,8,月,2006,年,8,月,2004,年,2,月，,证券公司客户资产管理业务试行办法,正式生效施行,2004,年,10,月，,关于证券公司开展集合资产管理业务有关问题的通知,下达,2005,年,8,月，“中国联通,CDMA,网络租赁费收益计划”设立，第一单专项资产管理计划业务正式诞生,截至,2006,年,8,月末，在试点的约一年时间里，专项计划共,9,单，募集资金达到了,260,多亿元,2006,年,9,月以后，证监会暂停专项资产管理计划新项目的申报审批，进入总结阶段,2007,年,8,月，证监会向,10,余家证券公司发出了,房地产资产证券化业务试点工作指引（征求意见稿）,，力求进一步完善专项计划的各项制度框架,进入总结阶段以来，中信证券积极参与证监会主持的各类专项研究工作,2009,年,3,月，证监会组建专门的研究团队，起草管理办法，中信证券作为研究团队的核心成员之一，全程参与论证工作,2013,年,3,月，证监会颁布,证券公司资产证券化业务管理规定,2008,年,2013,年,3,月,2006,年,9,月,2007,年,新规正式出台,为进一步推进资产证券化发展，盘活存量资产，服务经济结构调整和转型升级，中国证监会,1,正式发布,证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定,及配套的,证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引,、,证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引,2014,年,11,月,发展历程研讨和重新启动制度基础构建首批试点试点暂停与总结20,已发行的部分专项计划产品概况,序号,名称,行业,基础资产,规模（亿元）,类别,1,中国联通,CDMA,网络租赁费收益计划,电信,租赁收入收益权,95,前期试点的项目,2,莞深高速公路收费收益权专项资产管理计划,交通,公路收费收益权,5.8,3,中国网通专项资产管理计划,电信,应收账款债权,103.4,4,华能澜沧江水电有限公司水电专项资产管理计划,电力,电费收入收益权,20,5,远东首期租赁资产支持收益专项资产管理计划,租赁,租金请求权,4.86,6,浦东建设,BT,项目资产支持收益专项资产管理计划,建筑,BT,项目回购款,4.4,7,南京城建污水处理收费资产支持收益专项资产管理计划,公共,设施,污水处理收费收益权,7.21,8,南通天电销售资产支持收益专项资产管理计划,电力,电费收入收益权,8,9,江苏吴中集团,BT,项目回购款专项资产管理计划,建筑,BT,项目回购款债权,16.58,10,远东二期专项资产管理计划,租赁,租金请求权,12.79,重启后的,项目,11,南京公用控股污水处理收费收益权专项资产管理计划,公共,设施,污水处理收费,收益权,13.3,12,欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划,旅游,入园凭证,18.5,13,隧道股份,BOT,项目专项资产管理计划,建筑,BOT,项目专营权收入,4.84,14,华能澜沧江第二期水电上网收费权专项资产管理计划,电力,电费收入收益权,33,15,阿里小额贷款专项资产管理计划,消费信贷,小额贷款,10,已发行的