单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第三章用益物权,第一节 用益物权概述,一、概念,以使用和收益方式支配他人所有之物，并可排除任何人不法干预的限制物权。,二、特征,1、以物之用益为目的,2、他物权,3、排他性,第三章用益物权,1,（一）用益物权的逻辑结构：,所有权,权能转移,有,权,支配他人之物,权：物权,对任何人主张“物权请求权”,占有标的物的，对任何人主张“占有保护请求权”,（二）用益债权的逻辑结构：,所有权,权能转移,有,权,支配他人之物,权：债权,对他人享有债权只能对所有权人主张“债权请求权”,占有标的物的，对任何人主张“占有保护请求权”,甲乙,所有权,权能转移,用益物权,占有,丙,侵夺、妨害,甲乙,所有权,权能转移,用益债权,占有,丙,侵夺、妨害,（乙的债务人）,（一）用益物权的逻辑结构：,2,第二节 建设用地使用权,一、概述,（一）概念,国家以外的民事主体依照法律规定或者合同约定，占有国家、集体所有的土地并加以用益的物权。,（二）特征,1、主体具有广泛性,2、客体具有专属性和立体性,（1）专属性：土地国家、集体所有,（2）立体性：,建设用地使用权可以在土地的,地表,、,地上,或者,地下,分别设立,新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权,3、用益物权具有独立财产性,用益物权征收补偿制度,第二节 建设用地使用权,3,二、建设用地使用权的初次取得,（一级市场）,（一）划拨取得,1、概念：,经县级以上政府批准，缴纳补偿、安置费用，或无偿取得国有土地使用权,2、特征,（1）行政性,（2）优惠性,（3）无期限性,3、划拨取得的条件：,（1）公共利益用地,（2）经县级以上人民政府批准,4、划拨取得的方式,：划拨手续+土地使用权登记,（登记成立）,二、建设用地使用权的初次取得（一级市场）,4,（二）出让取得,1、概念：,国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。,2、特征,（1）民事性；（2）等价性；（3）有期限性,3、出让方式：,（1）物权变动模式：出让合同+使用权登记（登记成立）,（2）交易方式拍卖、招标、双方协议,4、划拨使用权向出让使用权的转变,（1）订立出让合同,（2）缴纳出让金,（3）变更土地使用权登记手续,（二）出让取得,5,三、建设用地使用权的再次流通（二级市场）,（一）再次流通的方式：,转让,、互换、出资、赠与、抵押,（二）建设用地使用权的,转让,规则,1、以,划拨方式,取得的土地使用权不得转让；,2、以,出让方式,取得土地使用权的，转让时，应当符合下列条件：,（1）支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；,（2）按照出让合同约定进行投资开发；,（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。,三、建设用地使用权的再次流通（二级市场）,6,四、建设用地使用权期满后的处理,1、,住宅,建设用地使用权：期间届满的，,自动续期,。,2、非住宅建设用地使用权：,（1）土地使用者需要继续使用土地的，应当于,届满前一年,申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。,（2）经批准准予续期的，应当重新签订上地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。,（3）未申请续期或者未获批准的，土地使用权由国家,无偿收回,。,四、建设用地使用权期满后的处理,7,第三节 土地承包经营权,一、概述,（一）概念：,自然人根据承包合同，享有的对于农业用地进行用益的物权。,（二）特征,1、根据,“承包合同”,而取得,合同的主体：集体自然人,2、承包权的客体：,（1）集体所有的农业用地（2）或国家所有交集体使用的农业用地,二、承包权的保护,（一）承包期：,耕地：30年；草地：3050年；林地：3070年，特殊林木，经国务院林业主管部门批准，可以延长。,第三节 土地承包经营权,8,（二）承包期内承包地的调整限制,1、原则上，,承包期内发包人不得调整承包地。,2、例外：,特殊情况（自然灾害），确需调整，经法定程序进行。,（三）承包期内承包地的收回限制,1、原则上，,承包期内发包人不得收回承包地。,2、例外：,承包期内，承包方转为非农业户口。,三、承包地的流转,1、两种承包权，两种流转方式：,家庭承包：,转包、互换、转让。,“荒地”公开承包：,转让、入股、抵押或者以其他方式流转。,2、流转的期限不得超过承包期的剩余期限。,3、未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。,（二）承包期内承包地的调整限制三、承包地的流转,9,甲,乙,A,B,大 海,地役权合同,需役地,供役地,A权,B权,（地役权）,B权,A义务,（地役权义务）,主权利,从权利,丙,转让,A权,丁,转让,B权,地役权转移,地役义务转移,（登记成立）,地役权登记,地役权未登记,地役义务消灭,登记，对抗第三人,未登记，不能对抗第三人,第四节 地役权,一、概念：,为自己土地支配的便利，而支配他人土地的用益物权,甲乙AB大 海地役权合同需役地供役地A权B权主权利丙转,10,二、地役权的设立：,地役权合同+登记（对抗效力）,三、地役权的特征,（一）从属性,从属于需役地所有权或其他用益物权,意义：,地役权不得单独转让,（二）不可分性,地役权的取得或者消灭，均是全部取得或者全部消灭。不得分割为数个部分或仅有一部分之存在。,（三）约定性,主体的多重性（所有权人、其他用益物权人）,二、地役权的设立：地役权合同+登记（对抗效力）,11,1、地役权在先：,土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立其他用益物权时，其他用益物权人继续,享有,或者,负担,已设立的地役权。,集体甲,A,B,地役权合同,需役地,供役地,丙,发包,丁,发包,取得地役权,承受地役义务,以登记为条件,不问登记,集体乙,1、地役权在先：土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立,12,2、地役权在后：,土地上已设立其他用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。,集体甲,A,B,地役权合同,丙,发包,丁,发包,集体乙,须经同意,2、地役权在后：土地上已设立其他用益物权的，未经用益物权人同,13,第五节 传统民法中的用益物权,一、典权,（一）概述,1、概念：,承典人基于典权合同支付典价，对出典人的不动产进行占有、使用和收益的权利。,房,（甲：出典人）,钱,（乙：典权人）,2、特征：,（1）传统习俗的用益物权化,（2）客体为不动产,（3）典价与典物使用的交换,（4）期限性、可回赎性,交 换,回 赎,第五节 传统民法中的用益物权交 换回 赎,14,（二）典权的内容,1、用益权：,除非由典权合同另行约定，典权人的支配权没有范围上的限制,2、典物的法律处分权,转典权：,典权期间，典权人将典物再次出典予第三人的权利,出租权：,典权期间，典权人将典物出租予第三人的权利,3、退典权：,典权人将其典权以及对于典物的占有，移转予第三人的权利,（注意：“退典”与“转典”的比较）,4、留买权：,出典人将其典物的 所有权转让给第三人时，典权人享有在同等条件下的优先购买权,（二）典权的内容,15,（三）典期届满后典物的处理,1、回赎,（1）“房”、“价”两还,（2）“房”不计租，“价”不计息,（3）回赎权：出典人,（4）回赎期限,A、典权合同有约定的，从其约定,B、典权合同有约定的，由法律作出规定,2、绝卖,回赎期间内，未曾回赎，典权人即无偿取得所有权,3、找贴,回赎期间内，出典人与典权人订立买卖合同，典权人支付典价与买价之间的差额给出典人，并取得所有权。,（三）典期届满后典物的处理,16,二、地上权,（一）概念,以在他人土地上修造建筑、种植竹木，并取得所有权为目的的权利,（二）特征,1、以在他人土地上修造建筑、种植竹木为目的,2、是取得房屋、竹木的所有权的依据 “附合”之阻却,3、具有“土地用益”与“地上物取得”两个方面的含义,三、永佃权,（一）概念,永久性地在他人土地上耕作或畜牧的权利,（二）特征,1、以在他人土地耕作或畜牧为目的的用益物权,2、稳定性、有偿性,二、地上权,17,