,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,物业管理基本知识,物业管理基本知识,1,第一小节,第一小节,2,一、物业管理的起源,物业管理起源于,19世纪60年代,的,英国,。此时，在英国第二大城市伯明翰，一位名叫奥克托维娅,希尔,的女士决定对其名下的出租的物业进行整顿，房屋出租非常好，租户满意，租金有了保障。我们把希尔女士的做法视为最早的物业管理。,尽管英国的物业管理起步较早，但真正意义上的现代物业管理是却诞生发展于20世纪初的美国。1908年，芝加哥建筑管理人员协会成立；1911年，全世界第一个全国性的业主组织“建筑物业主组织”成立，标志着现代物业管理的诞生。,一、物业管理的起源物业管理起源于19世纪60年代的英国。此时,3,二、中国物业管理的发展历程,第一阶段,是探索和尝试阶段，从20世纪80年代初至1994年3月建设部发布的33号令。,引进、改造,第二阶段,是快速发展阶段，从1994年3月至1999年5月在深圳物业管理工作会议。,接受、条件,第三阶段,是朝市场化、规范化、法制化发展阶段，从1999年5月至今。,创品牌、上规模。,二、中国物业管理的发展历程第一阶段是探索和尝试阶段，从20世,4,三、我国物业管理发展中的问题,相关物业管理法律关系主体不明确。-业主委员会,物业管理法制建设相对滞后。,物业管理人员素质不高，服务意识不强。,业主自律机制不强。-履行合同,三、我国物业管理发展中的问题相关物业管理法律关系主体不明确。,5,四、我国物业管理发展趋势,物业管理将与城市现代化发展融为一体。,物业管理将走向品牌化、规模化。,物业管理将进入智能化、健康化时代。,四、我国物业管理发展趋势物业管理将与城市现代化发展融为一体。,6,第二小节,第二小节,7,一、什么是物业,物业是指,已建成并投入使用,的各类建筑物及相关的设施设备和场地。,一、什么是物业物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及相关的设,8,二、按用途分物业类别有哪些？,居住物业,商业物业,工业物业,特种物业,二、按用途分物业类别有哪些？居住物业,9,三、物业的特点？,位置的固定性,寿命的耐久性,功能的多样性,价值的投资性,三、物业的特点？位置的固定性,10,第三小节,第三小节,11,一、什么是物业管理？,现在物业管理的概念取自于2003年9月1日实施的国务院物业管理条例，条例中对物业管理定义为：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境和秩序的活动。（内涵）,一、什么是物业管理？现在物业管理的概念取自于2003年9月1,12,二、物业管理具有什么性质？,物业管理的性质就是“服务性”，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理。,二、物业管理具有什么性质？物业管理的性质就是“服务性”，寓管,13,三、物业管理具有哪些特性？,社会化,专业化,市场化,企业化,三、物业管理具有哪些特性？社会化,14,四、物业管理的宗旨,概括讲就是“管理物业、服务业主”。,四、物业管理的宗旨概括讲就是“管理物业、服务业主”。,15,五、物业管理的作用,使物业有效保值和增值。,为业主、使用人创造和保持一个安全、舒适、文明、合谐的生活和工作环境。,有利于房地产开发与销售。物业管理相当于给房地产做售后服务，物业管理做好了，也就是售后服务有保证，必然提高了房地产公司的信誉。,五、物业管理的作用使物业有效保值和增值。,16,第四小节,第四小节,17,一、物业管理的基本内容,从服务性质和提供的服务方式来看，物业管理内容分为：,常规性公共服务和非公共性延伸服务。,常规性公共服务是物业公司的法定义务，包括：房屋建筑主体管理，房屋设施设备管理，环境卫生管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆管理。,非公共性延伸服务是物业管理公共性服务范围的延伸，包括特约性服务和兼营性服务，不是物业公司的法定义务。,一、物业管理的基本内容从服务性质和提供的服务方式来看，物业管,18,二、物业管理的服务标准,参照中国物业管理协会于2004年1月6日公布的普通住宅小区物业管理服务等级标准确（试行）。该标准将物业管理的内容分为6大项，分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序，保洁服务、绿化养护管理等。分为三级，级别越高，表示服务标准越高，物业收费高低可以参照此标准。,二、物业管理的服务标准参照中国物业管理协会于2004年1月6,19,三、物业管理的服务原则,服务至上原则,自觉管理与强制管理相结合原则,服务收费与服务质量相符原则,有限责任原则,提高现代化服务手段原则,三、物业管理的服务原则服务至上原则,20,四、物业管理的阶段划分与基本环节,物业管理是一个系统工程，总得可划分为4个阶段13个基本环节。,物业管理策划阶段,物业管理总体策划（企业理念、品牌、形象）招投标策划项目方案策划。,物业管理的前期准备阶段,物业管理早期介入机构设置人员选聘和培训规章制度制定。,物业管理启动阶段,物业承接验收交房产权备案和建立档案资料召开首次业主大会,物业管理日常运作阶段,日常服务与管理系统协调,四、物业管理的阶段划分与基本环节 物业管理是一个系统工程，总,21,第二课 物业管理招投标策划与实施,第二课 物业管理招投标策划与实施,22,第一小节,第一小节,23,一、物业管理招投标的法律依据,物业管理条例,第24条,前期物业管理招投标管理暂行办法,第3条,一、物业管理招投标的法律依据物业管理条例第24条,24,二、物业管理招投标的概念,物业管理招式，即标是物业管理服务产品预购的一种交易方由,物业的建设单位、业主大会或物业所有权人,根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择,最符合条件,的竞投者，并与之订立物业管理合同的一种交易行为。,物业管理投标，是对招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求和标准，编制招标文件，参与投标竞争的行为。,二、物业管理招投标的概念物业管理招式，即标是物业管理服务产品,25,三、物业管理招投标的特点,综合性（内容）,差异性（地区差异）,特殊性（主体特殊性、服务内容的特殊性）,三、物业管理招投标的特点综合性（内容）,26,四、物业管理招投标的原则,依法组织实施（,公司法、资质管理办法,）,招投标过程,公开、公平、公正,四、物业管理招投标的原则依法组织实施（公司法、资质管理办法）,27,第二小节（招标）,第二小节（招标）,28,一、物业管理招标类型,根据物业类型分：住宅与非住宅项目招标,根据项目服务内容分：整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目,根据物业管理招标主体分：建设单位、业主大会、物业产权人为主体的招标,根据物业管理服务方式分：全权管理项目、顾问项目招标,一、物业管理招标类型根据物业类型分：住宅与非住宅项目招标,29,二、物业管理招标方式,公开招标,邀请招标,二、物业管理招标方式公开招标,30,三、物业管理招标的内容（阶段）,早期介入（物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段）,前期物业管理（业主入住业主大会选聘物业企业）,后期物业管理,三、物业管理招标的内容（阶段）早期介入（物业开发设计、施工建,31,四、物业管理招标的条件,主体条件（业主、业主大会、建设单位、产权所有人）,项目条件（按照条例和招投标管理办法规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规宅较小的，经地区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘相应资质的物业管理企业。）,四、物业管理招标的条件主体条件（业主、业主大会、建设单位、产,32,五、物业管理招标的程序,成立招标领导小组,编制招标文件,发布招标公告或发出招标邀请书,发放招标文件,投标申请人资格预审,接受投标文件；,成立评标委员会；,开标、评标、中标及签订合同等阶段。,五、物业管理招标的程序成立招标领导小组,33,六、招标文件内容,招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；,物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；,对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；,评标标准和评标方法；,招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；,物业服务合同的签订说明；,其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。,六、招标文件内容招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、,34,第三小节（投标）,第三小节（投标）,35,一、投标的条件,符合法律法规规定（公司法，资质管理办法）,招标方规定的要求,一、投标的条件符合法律法规规定（公司法，资质管理办法）,36,二、投标的程序,获取招标信息,项目评估与风险防范,取得招标文件,准备投标文件,送交投标文件,接受招标方的资格审查,参加开标、现场答辩和评标,签约并执行合同,二、投标的程序获取招标信息,37,三、投标文件的内容,投标函；,投标报价；,物业管理方案；,招标文件要求提供的其他材料。,三、投标文件的内容投标函；,38,四、投标的策略技巧,投标的组织策划,项目的现场踏勘,投标文件的编写,投标报价的策略和技巧,现场答辩的技巧,签约谈判的技巧,四、投标的策略技巧投标的组织策划,39,