单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,*,1,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,*,房地产合同管理,上节课回忆,施工本钱的构成,本钱管理的图示方法及步骤,施工本钱管理的费用,直接,成本,人工费,机械费,材料费,措施费,间接成本,管理人员工资,办公费,差旅,交通费,施工本钱管理方法,施工本钱管理方法,施工本钱管理方法,编码,项目名称,最早开始时间,工期,成本强度（万元,/,月）,11,场地平整,1,月,1,个月,20,12,基础施工,2,月,3,个月,15,13,主体工程施工,4,月,5,个月,30,14,砌筑工程施工,8,月,3,个月,20,15,屋面工程施工,10,月,2,个月,30,16,楼地面施工,11,月,2,个月,20,17,室内设施安装,11,月,1,个月,30,18,室内装饰,12,月,1,个月,20,19,室外装饰,12,月,1,个月,10,施工本钱管理方法,绘制S形曲线图,1、编制进度方案横道图,2、按时间编制本钱方案,3、计算本钱累计,4、绘制S形曲线图,风险管理概念和特点,A,合同管理概念、特征、类型,B,总承包、勘察设计、监理合同管理,C,Contents,目,录,1.1工程风险的概念,工程风险,政治风险,经济风险,技术风险,管理风险,决策风险,国际风险,社会风险,自然风险,1.2风险的特点,风险的不确定性,1.2风险的特点,风险的多样性,1.2风险的特点,风险的全程性,工程建议书,可行性研究,规划设计,施工,销售,风险的全局性,前期影响后期方案,局部影响整体方案,风险的规律性,经验,意识,1.3风险识别方法,德尔菲法,选定专家,阅读材料，明确问题,答复以下问题，填写调查表,收集问卷，整理归纳,进一步征询专家意见,得到一致意见,1.3风险识别方法,头脑风暴法,选定成员,选择主持人,发表看法，记录,重视数量,共同评价,主持人结论,控制,回避,自留,转移,承担风险,内部控制,工程分包,第三方担保,保险转移,放弃工程,改变方案,预防,减少损失,1.4风险应对策略,2.1,合同是什么？,合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。,地位平等,民事关系,意思一致,劳动合同,保险合同,租房合同,购房合同,。,债,2.1,合同是什么？,诺成合同,实践合同,2.1,合同是什么？,双务合同,单务合同,双方均享有权利和义务,一方只享有权利不承担义务，另一方承担义务不享有权利,2.2房地产工程合同类型,01,勘察合同,02,设计合同,03,监理合同,04,施工合同,2.2房地产工程合同特征,严格性方案和程序的严格性,建设工程合同管理是工程工程管理的核心内容,建设合同必须是书面合同,建设合同主体必须具有法人资质，必须具备相应承包资质,2.2房地产工程合同特征,特殊性,不动产,标的的不可替代性,承包人工作的流动性,建筑产品的单体性,单独设计和施工,2.2房地产工程合同特征,长期性,建设工期长,质量保修期长,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为,5,年；,供热与供冷系统，为,2,个采暖期、供冷期；,电气管线、给排水管道、设备安装为,2,年；,装修工程为,2,年,2.3房地产工程合同类型,项目业主,总承包单位,总承包合同,设计单位,勘察单位,施工单位,承包合同,设计,分包单位,施工,分包单位,分包合同,2.3房地产工程合同类型,勘察合同,决策咨询合同,施工合同,土地出让合同,设计合同,监理合同,2.3房地产合同订立,当事人的名称和住所,标的,数量与质量,价款或报酬,履行期限,地点和方式,违约责任,解决争议的方式,2.3房地产合同订立,要约,要约,要约到达前可撤回,未收到承诺前可撤销,承诺到达时生效,承诺到达前可撤回,3.1总承包合同管理,可行性,研究,1,试车,考核,5,施工,管理,4,勘察,设计,2,设备,采购,3,产品,介绍,3.1总承包合同管理,业主,总承包商,分包商,分包商,分包商,主体是业主或总承包商,建立工程合同体系,完善合同管理制度,做好分包招标工作,转移总包合同风险,明确合同控制目标,严格执行合同条款,认真解读合同文本,及时发现索赔时机,3.2勘察设计合同管理,发包人要提交根底资料，并保证及时、准确、可靠,勘察设计单位提交设计文件及其期限,发包人提出成果要求,发包人支付勘察设计费用的额度和时间,双方其他权利和义务,违约责任,3.2勘察设计合同管理,贯彻有关法律、法规；推荐合同范本；审查和鉴证；,监督合同履行；调节合同纠纷；查处违法行为；培训合同人员和单位。,政府,三方,承包方,发包方,向承包人支付定金,20%,；提供基础资料；,规定时间内支付勘察设计费用；维护设计成果，不擅自修改，不转让第三方。,审核合同条款，符合国家示范文本；履行义务，交付勘察设计成果；到现场延伸服务义务。,3.3监理合同管理,房地产监理合同是委托效劳合同,委托人必须是房地产工程法人,受托人必须是有相应资质的监理单位,合同标的是效劳,合同订立要符合建设程序,3.3监理合同管理,等级,注册资本,负责人,工程师,项目,经营范围,甲级,300,万,注册监理工程师,15,年,勘察设计注册工程师合计不少于,25,人次；注册造价工程师不少于,2,人,近,2,年内独立监理过,3,个以上相应专业的二级工程项目,跨省、跨部门监理一等及以下项目,乙级,100,万,注册监理工程师,10,年,合计不少于,15,人次；不少于,1,人,本省本部门二等及以下项目,丙级,50,万,注册监理工程师,8,年,三等工程,