法姬娜酒店,定位及规划设想,目 的,确定工程市场市场定位，确定概念规划的方向。,建立对工程清楚、统一的认识。,提高我们的工作效率。,考察酒店地点并评估市场，结合工程建筑条件，提出定位；,依据定位规划酒店设施，并从经营角度合理规划平面布局；,提出酒店服务设施的设计要求，为室内设计建立指引。,我们的任务,调查范围及方式,调查方式,网络、走访、“神密客人”,调查范围,周口宏观经济概况；,周口旅游产业；,周口、商水城市开展规划；,典型工程：周口饭店、粤海餐饮、地中海酒店、,夏威夷洗浴、钱柜,TV,旅游局行管科长：巴科长,周口饭店邱总、营销部寇经理、局部公务人士,旅游社,一、市场条件,国民经济持续稳定增长，经济规律使然，将带动第三产业开展。,1、GDP总量,经济结构以第二产业主，农林牧渔是主产业，尽管政府加大对农副产品深加工扶持，但并形成有影响办的集散地，对于商务交流促进作用不明显。以下图是,2023年周口产业结构的比例图。,2、产业结构,2023年度GDP总量在河南12个地级城市中排序第8，从经济总量看是河南经济基础较为薄弱的地区。见下表：,3、经济位置,旅游经济持续增长，但,GDP,奉献率极低。旅游人次持续增长，旅游客源结构以国内游客为主。,2004,2005,2006,2007,2023,旅游总人次（万）,400.14,450.15,500.68,621,766.8,其中：国内游客,400,450,500,620.2,765.2,国外游客,0.13,0.15,0.68,0.8,1.6,4、旅游产业,住宿及餐饮市场总额连续,5年保持在15%的增速。2023年度，星级以上住宿餐饮业实现零售额3.1亿，较2007年度增长122.8%，据旅游局巴科长反映：该市场总额仍将保存快速增长势头。,年度,市场总额（亿）,比上年增带,2004,29.5,28.9%,2005,37.2,16%,2006,43,15.7%,2007,51.5,19.6%,2023,61.5,18.6%,5、市场规模,市场供给主力,四星级酒店,1家：周口饭店；三星级酒店4家：周口迎宾馆、平原宾馆、粤海假日酒店、锦绣花园；待评2家。如家、中州快捷等品牌经济型酒店有布点。,娱乐型酒店：地中海、夏威夷、峰基。,中高端餐饮：金满仓、越秀、粤海餐饮。,除周口火车站对面拟建的金汇假日（据称是四星级）外未曾了解到其它拟建高星级酒店工程。旅游局巴科长反映：,1家五星级（可能是4星）拟建，目前已流产。,竞争格局,政府接待,周口饭店,平原宾馆,迎宾馆,餐饮,粤海餐饮,越秀、金满仓,周口生态酒店,娱乐,钱柜,洗浴,地中海,夏威夷,峰基,市场主力店设施特点,传统星级酒店配套模式；,装修老套，,规划设计或二次改造未前瞻性合理规划交通流线（,客服,混杂）；,客房设施陈旧、客用品品质低（低值易耗品、布草）；（房价的影响，可以理解）,餐饮包间的层次差异不大（政府接待希望有大包间），多数没有配置独立卫间、备餐间；,社会餐饮不具体接待中型宴会的能力（周口生态酒店除外）,会议设施的公共空间不充分；,大堂设施较差；,公共卫生间档次太低，和星级不配套，是个瑕疵。,公务类的住宿及餐饮需求旺盛，是酒店业市场的消费主力。中高端的餐饮需求除公务接待外，偏好于特色或风味的消费。餐标在,300,600元左右不等；自带酒水，不接受加收服务费用,；,签单消费,。高端餐饮有一定的市场，但受,“资源”限制。,会务类消费需求：,500人左右的大型会议每月1,2次，多为营销行业组织，不消费餐饮；300人左右的会议居多，就餐饮形式为自助餐；政府及行政机关使用自有的会议设施，在酒店就餐；年关100人左右的企业小型宴会市场极其乐观；,政府大型会议市场基于政府资源的支持，主要选择在周口饭店。,中高端的婚庆市场较为乐观。,旅游客源市场不太乐观。,住宿需求很难接受高于,200元房价。除团队住宿外,，单人房需求较大。,需求市场主要特点,不完全市场竞争，存在一个,“灰色”利益链；,品牌酒店管理公司未进入市场竞争；,缺少绩效奖励机制；,观念陈旧（就业理念、临时工等）；,无序竞争状态；,人力本钱低；,厨师资源丰富；,竞争及管理,政府希望高星级酒店进入市场，以提高城市接待水准，提升城市形象。,市场希望有高质量的服务。,周口没有完全标准的四星级酒店，甚至是三星级酒店。产品质量低于一线城市的一个等级。,其它,综上所述，我们有理由认为：工程是符合市场方向和市场需求的。乐观的同时，持有谨慎态度：,1、100,200元的平均房价,2、公务餐饮不完全市场化的竞争,3、整体经济基础的薄弱,4、消费习惯：自带酒水、无服务费用,5、经济型酒店、社会餐饮的恶性竞争,6、投资本钱、能消耗用较高,竞争条件,二、工程条件,优势条件,1、工程可视度好。,2、工程地点交通相对便捷，对于周口、商水公务的需求距离较近便,3、酒店的建筑风格、标准四星级配置、豪华大堂、。,4、政府尤其是商水县政府的支持。,3、酒店的建筑风格、标准四星级配置、豪华大堂、会议设施、管理质量将有利于渗透公务市场。,5、,时机条件,1、市场空白。,2、城区行政中心南向开展、商水县城北向开展。,3、铁路物流产业链的形成。,4、商水县纺织工业园的开辟。,5、政府加大旅游宣传。,6、热情好客、派场消费的习惯。,7、城镇居民的宴会。,威胁条件,1、价格竞争。,2、政府资源。,3、相对较偏的交通条件。,4、需要面对公务消费已形成的“潜规则”。,5、外部环境。,6、酒店运作费用高：大堂能源、客房规模、客房层高等。,7、区域内对酒店陈旧理念。,劣势条件,1、,客房面积过小，卫生间很难布置。不符合现代高星级酒店开展形式，将威胁到星级评定。,2、,未规划专业服务电梯。,3、,餐饮包间的规划没有亮点，未充分考虑将来的市场需求。,4、,现有方案将来未合理规划人流、物流等。,三、定位设想,复合型,4星级酒店,大配套,精客房,品质服务,经济价格,目标：,周口最有品质的酒店；政务接待的首选基地；高端休闲娱乐中心。,引领典范、彰显尊贵,市场以本地客源为主,目标 客源,1、政府客源,2、中高端商旅接待客源,3、中高端餐饮客源,4、中,高端宴会,客源,5、中高端休闲娱乐客源,四、概念规划,法姬娜酒店,客房,总统套房,行政楼层,普通客房,残障人房,餐饮,中餐厅,西餐厅,大堂吧,休闲娱乐,水疗会所,KTV,会务,宴会厅,多功能厅,贵宾室,小会议室,康体,健身房,美容美发,附属,精品商店,商务中心,管理,功能规划,布局设想,楼层,项 目,-1F,略,1F,大堂区域：大堂空间、礼宾台、酒店总服务台、贵重物品保管室、行李房、前厅办公室、前厅员工休息室、公共卫生间、商务中心、精品商场、报刊台、公用 、大堂吧（兼客用休息区）。,西餐区域：西餐入口、西餐迎宾、西餐厨房、西餐卫生间。,中餐区域：中餐入口、中餐迎宾、中餐吧台、订餐台、中餐大厅、中餐厅厨房及其它后勤功能。,消防监控室、员工打卡房（需要进一步规划）,2F,裙楼为中餐包间区；,营销部办公室、中餐办公室、工艺品商店、棋牌室及其它后勤功能。,3F,会议区：多功能厅（兼用宴会厅）、贵宾接待待室、小会议室及会议区后勤功能、弱电机房、新风机房。,4F,酒店总经理室、总办、财务室、人力资源办公室。,健身房、美容美发以及其后勤功能。,5,6F,建议预留。功能上可考虑招商品牌足浴或等市场成熟后配置概念酒吧。,7F,房务办公室、房务中心及后勤功能。,特价客房,/残障人用房,8,18F,客房（一般套房、单人间、标准双人员）,19F,行政楼层（总统套房区）,室 外,停车位、员工车辆存放处。,采购办公室、仓储区域、卸货平台。,员工宿舍、员工饭堂、员工更衣室、员工冲凉房等其它设施。,水疗会所及,KTV。,干湿垃圾房。,其它公共设施,关于客房,核心策略,分层次应对市场竞争；,分阶段投入，以降低初始投入的资金规模，缓解资金,压力,亮点（对于豪华客房而言）：行政楼层、良好品质的客用品、直饮水；,类型：总统套、豪华套房、一般套房、蜜月大套房、家庭式套房、标准客房、单人间、残疾人用房；,房型比例：套房,8%、标准间,和单人家数量比例,6：4,合理配置浴缸比例；,其它：室内设计充分弱化客房面积及卫生间面积过小的影响，充分考虑走廊的设计装修，彰显品质及豪华。,管理功能及各类客房中的设施在成果文件予以说明。,关于中餐厅,核心策略,做周口最具品质的餐饮设施；,紧盯中高端市场；,亮点：明档厨房、,VIP包间、高品质的服务,；,功能区：中餐大厅（兼做自助餐）、包间区；,包间规模：,22间,26间，分为：VIP包间1间，豪华包间8,10间，一般包间15间；,配置独立或共享的备餐间；,豪华包间原则上考虑配置独立卫生间（具体在规划时考虑）；,VIP包间,：,独立备餐间；,24,人台；私密会谈区、衣帽间、设男女卫生间；精品茶道、交通流线要私密。,其它有关设施在成果文件中说明,关于多功能厅,核心策略,无柱；,灵活组合、共享；,周口最好的会议场所,关于西餐厅,简单西餐（送餐功能），兼作咖啡厅、茶吧等，暂不作为自助餐使用；,增大面积,关于水疗,健康休闲中心。,亮点：香格里拉的,“气”SPA概念,、东莞模式的桑拿客房以及异国风性的装饰风格。,核心策略,关于,KTV,主要客源除了商务公关和政务接待现时客源外，还应该成为当地年轻人主要业余活动场所。,KTV,在主题上拟定为“时尚、梦幻”；,VIP TV+,量贩式,KTV,的概念，以扩大消费群体。,由于当地,KTV,还停留在“重装饰轻音响”落后的概念，所以该,KTV,除了在装饰上要有特色外，还应该利用专门建筑设计的优势创造一个好的声学效果并使之成为核心竞争力。,核心策略,包间规模：28,30间,：,48%,，,37%,，,15%,。另设特大,VIP,包房,12,间。,编号,工程,子项,说明,1,接待厅,接待台,留言台,收银台,总机,顾客休息区,总面积：,80,2,包房,35,间,VIP,包房,豪华包房,大包房,中包房,小包房,总面积：,1225,VIP,包房,1,间,120,/,间,豪华包房,2,间,80,/,间,大,包房,8,间,40,/,间,中,包间,6,间,25,/,间,小包间,12,间,15,/,间,3,出品部,水吧、,厨房,总面积：,40,4,小超市,总面积：,100,5,计算机机房,总面积：,20,8,库房,总面积：,30,7,办公室,经理办公室,综合办公室,财务室,经理办公室,15,/,间,综合办公室,20,/,间,财务室,15,/,间,8,员工休息室,总面积：,20,9,更衣室,置衣柜、梳妆台,总面积：,30,员工设施,员工宿舍：,1000；,更衣室：,250；,员工沐浴室分男女：,12 0；,员工饭堂：,150；,员工厕所；,员工其它设施；,仓库,仓库（百货仓面积大约,200,，文具仓面积大约,100,，玻璃器皿、瓷器、不锈钢器具仓大约,120,，食品仓面积大约,100,，酒水仓大约,30,，调料仓大约,30,，总冷库面积大约,80,，清洁用品、工具仓面积大约,50,）。,布草房、制服房等,其它,溜布草房,；,工程部用房；,其它附助用房,我们与您一起共同寻找最正确的解决方案,谢谢扫描！,谢谢观看,/,欢送下载,BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH,