单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,益阳市大学康城项目调研报告,版权声明,本文仅供客户内部使用，版权归华盛麓峰投资控股集团有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,目 录,一、大学,康,康城项目,发,发展情况,调,调查,二、开发,商,商背景调,查,查情况,三、益阳,市,市宏观经,济,济分析,四、益阳,市,市房地产,市,市场分析,五、项目,经,经济测算,六、项目,风,风险识别,与,与控制,一、项目,发,发展情况,调,调查,项目位于,益,益阳市高,新,新区东部,新,新区，占,地,地,83670.7,，地块,周,周正，临,城,城市主干,道,道，无拆,迁,迁，并由,南,南往北呈,缓,缓坡状，,周,周边教育,、,、医院等,配,配套设施,较,较为完善,，,，但作为,新,新型区域,，,，整体城,市,市形象上,依,依旧有待,提,提升。,至长沙,至市区,梓山湖主,题,题公园,龙岭工业,园,园,城市学院,医专,项目概况,发展情况,项目总建,筑,筑面积约,16.6,万，分,两,两期开发,，,，一期,5.8,万，（,已,已建成）,二,二期,10.8,万，计,划,划,3,年完成，,二,二期总投,资,资约,2.3,亿元。,市场反馈,大学康城,位,位置很好,，,，一期为,公,公路局定,向,向开发，,一,一期房子,质,质量形象,不,不好。,学府花园,售,售楼员,项目照片,多层,小高层,临时接待,处,处,小区设施,项目一期,形,形象较差,，,，至今仍,未,未入住，,小,小品绿化,较,较少。一,期,期西面为,二,二期开发,用,用地。,因施工单,位,位涨价，,所,所以项目,停,停滞。,项目代理,公,公司策划,曹,曹欣,房产局一,直,直在找项,目,目老板，,找,找不到人,。,。,房产局某,工,工作人员,今年,4,月，新天,建,建筑公司,从,从签字之,日,日起,45,天内完成,全,全部工程,，,，康瑞公,司,司则增加,支,支付工程,款,款总额,1027,万元。（,红,红网）,未开发地,块,块,项目二期,一 期,定,定向开发,二 期,二期总建,筑,筑面积：,107516.8,（住宅：,95552.9,；商业,11873.9,）,思考点：,趋利弊害,把握时机,如何实现项目价,值,值最大化？,威胁（,T,）：,未来区域开发量,增,增大，需求容量本有限,，,，市场竞争将不,仅,仅仅是项目与项,目,目的竞争，而是,对,对客户群的争夺,；,；,高新片区为中高,收,收入群体置业热,点,点区域，客户严,重,重被分流；,目前国家政策调控较,多,多，市场较为低,迷,迷。,机会（,O,）：,规划新区，房地,产,产需求将进一步,加,加大；,益阳房地产处于,上,上升空间，市场,供,供需两旺，仍以刚需为,主,主；,本区域内房地产,市,市场已经日见成,熟,熟,很大一部分中高,收,收入人群置业于,高,高新区域,优势（,S,）：,地块位于益阳高新区“东部,新,新城”板块,交通便利；,地块位于高校、企业,群,群包围之中，居家,氛,氛围浓厚；,项目一期为单位,房,房，客群素质较,高,高；,项目临主干道，,通,通达性较好,劣势（,W,）：,位于新区，配套,设,设施待完善,项目一期形象较,差,差；,片区居住群体素,质,质不一,;,项目,SWOT,分析,区域,成熟的配套和,居住氛围；,热点区域，主流,板,板块，中高收入,群,群体置业客户严,重,重被分流。,地块,规模小,交通便利,;,有良好的展示面,，,，地块形状规整,。,。,二、开发商背景,调,调查,公司概况,湖南康瑞房地产,开,开发公司成立于,2006,年,10,月,27,日，注册资本金,2000,万人民币，股东,郭,郭雪青占,40%,，厦门凌峰万里,石,石材进出口有限,公,公司占,40%,，股东魏美云占,20%,。公司主营房地,产,产开发经营，附,营,营物业管理、建,筑,筑材料销售等。,截,截止,2011,年,6,月,30,日公司总资产,5468.8,万元，总负债,390.8,万元，所有者权,益,益,5078,万元。,法人情况,法人代表郭雪青,。,。益阳人，厦门,读,读书后当地工作,。,。,调查印象,开发商是一个有,责,责任的开发商。项目代理公司,三、益阳市宏观,经,经济情况,城市概况,-,紧靠长株潭城市,群,群,区域交通发达,为“长沙后花园,”,”,益阳位于湖南中,部,部偏北，长张高,速,速、长吉高速、,319,国道贯穿全城，,与,与长沙市区相距,70,公里，誉为“长,沙,沙后花园”；,益阳水资源和矿,藏,藏资源丰富，水,资,资源总量为,2779,亿立方米,蕴含丰富的水能,发,发电资源。另外,已知的矿床,矿点有,140,多处,是远近闻名的“,小,小有色金属之乡,”,”。,益阳市域总面积,1.2,万平方公里，总,人,人口,460,万人，中心城区,建,建成区面积,48,平方公里，只相,当,当于衡阳的,45%,、岳阳的,54%,、常德的,75%,；中心城区人口,45,万人，相当于衡,阳,阳的,46%,、岳阳的,57%,、常德的,65%,，城市化水平为,35%,。,益阳城区沿资水,带,带状发展，主要,在,在资水南岸沿,319,国道交通轴线发,展,展，近年主要向,南,南和东南发展了,朝,朝阳路以南高新,片,片区和龙岭北片,区,区，资阳片区主,要,要沿马良路两侧,发,发展了部分区域；,三、益阳市宏观,经,经济情况,经济概况,2006年2010年GDP总量（亿元）,2010,年三次产业结构,（,（,%,）,宏观经济增长,房地产业发展状态,小于,4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于,8%,高速发展,-,从益阳经济发展,状,状况判断,益阳房地产市场,开,开始迈入快速发,展,展阶段,2006-2010,年五年中，益阳经济增,长,长,GDP,年均增长大于,8%,；,发展阶段,启动阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均,GDP,（美元）,0800,8004000,40008000,8000,以上,需求特征,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,发展特征,超速发展单纯数量型,快速发展以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，数量与质量并重,缓慢发展，综合发展型,2010,年，益阳人均,GDP,达到,16839,元（,2543,美元），房地产开始迈,入,入,快速,发展阶段；,益阳市房地产,市,市场发展经济,环,环境,四、益阳市房,地,地产市场分析,-,益阳未来房地,产,产发展重心主,要,要为桃花仑和高新,区,区北两大片区,资阳片区：北,起,起资阳大道，,南,南至资江北岸,，,，西接资江、,东,东联长常高速,，,，主要发展商,贸,贸、文教体卫,、,、行政办公、,工,工业和仓储等,。,。,会龙片区：朝,阳,阳路以北，桃,花,花仑片区以西,至,至志溪河间的,区,区域，总用地,面,面积约,4.2,平方公里。主,要,要以发展居住,、,、休闲和工业,为,为主的功能区,。,。,桃花仑片区：朝阳路以北，,会,会龙西片区以,东,东，长常高速,公,公路以西的区,域,域。规划发展和完,善,善商业、居住,、,、综合服务等,功,功能区，形成,市,市级商业中心,。,。,东港片区：资,江,江二桥下游，,经,经城市外围快,速,速干道、联运,铁,铁路与火车东,站,站相连，是益,阳,阳市未来的水,铁,铁联运码头。,高新区北片区,：,：会龙山公园,以,以东，迎宾路,以,以北，朝阳路,以,以南，梓山湖,以,以西的区域，,规,规划建成益阳,市,市新的行政中,心,心，也是益阳,市,市级城市中心,核,核心区。,龙岭北片区：,朝,朝阳路以南，,梓,梓山湖以东，,迎,迎宾路以北，,长,长常高速公路,以,以西的区域，,是,是益阳市未来,的,的高等教育基,地,地。,高新区南片区,：,：火车站以南和,寨,寨子仑之间的,区,区域，规划发展高科,技,技工业、科研,、,、休闲和居住,等,等功能区,龙岭南片区：,北,北起迎宾路，,南,南至外围快速,干,干道，西至益,阳,阳火车东站，,东,东至长常高速,公,公路，是益阳,市,市未来的物流,中,中心，重要的,工,工业基地。,区域未来发展,状,状况,2011,年,17,月份房地产发,展,展情况,1-7,月新建商品房供应情况,项目,新建商品房,其中：住宅,区域,预售面积（）,占上年总量（,%,）,预售面积（）,占上年总量（,%,）,中心城区,635099.88,47.24,529418.05,51.26,赫山区,396266.02,84.64,357674.22,60.47,高新区,111815.05,15.94,92755.31,27.69,资阳区,127018.81,72.65,78988.52,74.29,1-7,月新建商品房网签情况,项目,新建商品房,其中：住宅,区域,网签面积（）,占上年总量（,%,）,网签面积（）,占上年总量（,%,）,中心城区,583973.45,62.24,533219.74,61.64,赫山区,253310.46,56.07,244047.01,58.02,高新区,230415.15,58.95,212145.91,57.02,资阳区,100247.84,104.89,77026.82,106.49,1-7,月中心城区新,建,建商品房批准,预,预售,63.51,万，为上年,总,总量的,47.24%,，其中住宅批,准,准预售,52.94,万，为上年,总,总量的,51.26%,。,1-7,月中心城区新,建,建商品房网签,58.40,万，为上年,总,总量的,62.24%,，其中住宅,53.32,万，为上年,总,总量的,61.64%,。,1-7,月新建商品房销售均价,项目,新建商品房,其中：住宅,区域,销售均价（元,/,）,比去年均价（,%,）,销售均价（元,/,）,比去年均价（,%,）,中心城区,3183.63,12.14,3005.1,11.55,赫山区,3100.45,10.22,2902.7,11.87,高新区,3656.68,24.30,3498.15,20.87,资阳区,2306.5,-9.27,1971.61,-12.05,1-7,月中心城区新,建,建商品房网签,均,均价,3183,。,63/,，比,2010,年上涨,12.14%,，其中住宅网,签,签均价为,3005.1,元,/,，比,2010,年上涨,11.55%,。,同区域项目调,研,研,东方维也纳,项目地址：梓,山,山路与桃花仑,东,东路交汇处（,赫,赫山汽车站南,行,行,400,米）,总占地面积：,79560.43,建筑面积：,217637.19,物业类别：,21,栋小高层,户型区间：,50130,容积率：,2.5,绿化率：,37.4%,车位数：,781,个,住宅均价,：,：,3800,元,/,商铺均价,：,：,1700022000,元,/,17月新建商,品,品房网签,套,套数：168套,学府花园,项目地址,：,：迎宾路,与,与银城南,路,路交汇处,总占地面,积,积：,120,亩,建筑面积,：,：,24,万,物业类别,：,：多层、,小,小高层、,高,高层,户型区间,：,：,50130,容积率：,2.78,绿化率：,36.5%,车位数：,856,个,住宅均价,：,：,3500,元,/,区域客户,分,分析,根据统计,数,数据，目,前,前益阳房,地,地产市场,以,以个人购,房,房为主体,的,的特征，,新,新建住宅,市,市场中,90,需求者为个人，购房者,中,中首次置,业,业者的比,例,例达到,65%,以上，而,近,近,60,的购房,者,者为近益,阳,阳,2,6,年的新增,人,人口，,80,的购房,者,者以自住,或,或自用为,目,目的；,益阳主要,为,为内向型,市,市场，区,域,域内消费,者,者为主，,客,客户群体,为,为当地中,高,高收入群,体,体，主要,为,为政府公,务,务员、企,事,事业单位,人,人员（医,生,生、教师,、