单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,21,世纪土地资源管理系列教材,土地经济学（第八版）,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,目录,1,英国土地制度,2,美国土地制度,3,德国土地制度,4,日本土地制度,5,新加坡土地制度,6,俄罗斯土地制度,目录1英国土地制度2美国土地制度3德国土地制度4日本土地制度,1,英国土地制度,1英国土地制度,13.1.1,英国的土地基本状况及土地所有制,英国是位于欧洲西部的岛国,由大不列颠岛,(,包括英格兰、苏格兰、威尔士,),、爱尔兰岛东北部和一些小岛组成,总面积,24.41,万平方千米,(,包括内陆水域,),。英国的土地中,耕地占,25%,永久性牧地占,46%,森林用地占,10%,其余,19%,为城镇、工矿等用地。,1066,年以来,英国的全部土地在法律上都归英王,(,或国家,),所有,也就是说英王,(,或国家,),是唯一的土地所有人,个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权,(,或占有权,),。拥有土地使用权者在英国法律中被称为土地持有人,(,或租借人,),持有土地所受的条件限制总称为“土地保有条件”,土地持有人所保有的有关土地权利的总和叫作土地产业权。主要有如下四种土地产业权,:(1),无条件继承的土地产业权。,(2),限定继承的土地产业权。,(3),终身保有的土地产业权。,(4),限期保有的土地产业权。其中,前三种属于永业权,第四种属于租业权。,13.1.1英国的土地基本状况及土地所有制英国是位于欧洲西部,13.1.2,英国历史上的圈地运动,英国的农奴制度在,14,世纪末已经解体,到,15,世纪,自由的自耕农占到英国人口的绝大多数。在封建社会内部,资本主义经济逐渐成长,工场手工业相当繁荣。到,16,世纪,呢绒业的手工工场已经在农村兴起,呢绒制品遍布世界市场。,16,世纪中期呢绒输出占英国出口额的,80%,到,17,世纪初增至,90%,。随着毛织业的发展,对羊毛的需要量不断增加。为发展饲羊业而进行的圈地运动,在,16,世纪已广泛开展。到,17,世纪,随着工业人口的增加,对粮食等农产品的需要量日益增多,这更给圈地运动以新的刺激。,17,世纪的前,30,年,小麦价格上涨两倍,地主为了追逐厚利,纷纷在中部、东部和东南部圈地。被圈的土地,不仅包括农村中的公用地,而且包括农民的私有地。对农民土地的剥夺,是直接生产者丧失生产资料并转变为近代无产者这一过程的基础,也是资本原始积累的基础。从,15,世纪最后,30,年开始的圈地运动,一直延续到,19,世纪前半期。在这段长达,300,多年的时间里,一批又一批的农民从田地上被赶出来,从而为资本主义经济的发展提供了广阔的劳动力市场。而封建贵族把掠夺来的土地,或出租给农业资本家,或自己雇工经营,并成为资本主义的农场和牧场。到,19,世纪末期,土地高度集中,近,4000,万人口的英国,只有,32,万人拥有土地。圈地运动不仅改变了土地的所有制,改变了土地的生产关系,而且促进了英国资本主义的发展,使农业实现了资本主义化。这种英国式的土地改革,是资产阶级与新贵族相互勾结、牺牲全体农民利益的结果。,13.1.2英国历史上的圈地运动英国的农奴制度在14世纪末已,13.1.3,英国的土地征收制度,在英国,中央政府的各部、厅,地方政府,以及供水公司、新城镇开发公司等国营公司,在进行法定建设时,都具有征收土地的权力。,对征收土地进行补偿的土地征收费,主要根据征收之前的市场价格计算。如果有些土地在征收之前因要转为公共开发地而造成地价上涨,则原则上补偿价格不包括地价上涨部分,但某些合理上涨可以考虑。,近些年来,英国有权征收土地的部门为了避免采取强制性手段,更多的是采取同土地所有人合作或商议的形式获得土地。自,20,世纪,70,年代以后,英国公共部门对土地的需求量,比第二次世界大战结束初期大大减少了。这主要是因为,由政府进行的贫民区改造、城市综合开发、新城镇建设、交通干线开拓及其他有关项目基本上结束了。,13.1.3英国的土地征收制度在英国,中央政府的各部、厅,地,13.1.4,英国的土地发展权,1947,年英国工党政府通过的城乡规划法规定,私有土地仍然保持私有,但其发展权,(,即变更土地使用类别的权利,),收归国家,实行所谓的“土地发展权国有化”。从此,任何私有土地只享有原有使用类别的占有、使用、收益和处分的权利,而变更原有使用类别的权利则由国家独占。私有土地所有人或其他任何人如想变更,(,升高,),土地的原有使用类别,在实行建筑发展之前,必须先向政府购买土地发展权。反之,如果政府公布土地使用计划,变更,(,降低,),私有土地原有使用类别,因而降低其土地价值的,则政府应按地价降低所受损失的金额予以补偿。至于土地发展权的价格,应按变更使用类别后的土地自然增值计算。,英国的土地发展权国有化政策未完全成功,1952,年保守党当政后予以废止。废止的理由是,:,自实行土地发展权国有化后,土地市场几乎陷于停顿。迫切需要使用土地的人,除按照黑市地价进行交易外,还须代土地出售人缴付土地发展费,(,即土地发展权价格,),。这无形中抬高了土地市价,使土地市场发生闭销作用,阻碍了土地的正常使用。,13.1.4英国的土地发展权1947年英国工党政府通过的城乡,13.1.5,英国的土地登记制度,英国政府土地登记局是统一管理英国城乡土地权属的机构。它早在,1862,年就设立了,最初是在自愿的基础上办理登记。,1896,年一项法令规定,凡土地买卖必须登记,从此土地登记局成为政府统一从事土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换证的部门。土地所有权证书载明土地所有人及其土地的面积、边界等自然状况,具有法律效力。为尊重英格兰人不愿公开私人拥有和利用土地情况的意愿,土地登记局对登记资料保密,不向外透露,在内部也不按登记的人头统计其先后登记土地的总量。但是土地登记局保存归档的土地所有权证书副本等资料,免费供应欲买地或租地者所委托的律师查阅,从而使其能便捷地核实有关土地权属的确凿现状。在土地登记局设立之前,社会上的土地买卖,如果买方不深知卖方的底细,那么往往要寻找和查阅有关土地权属沿革的大量历史资料,才能判断是否确为卖方所有,是否已抵押。这就需要耗费大量的时间和精力,不利于土地交易的有效进行。,13.1.5英国的土地登记制度英国政府土地登记局是统一管理英,13.1.6,英国的土地管理机构,英国在中央政府一级没有设立统一的土地管理机构,而是由若干个部委分类管理。农 业用地,由农渔食品部土地管理局管理,主要负责农业用地的使用、统计、地籍管理和绘 制土地分类图。森林和林业用地,由林业委员会管理,主要负责森林的公共管理、保护和 促进森林资源的可持续利用。城市用地,由环境部管理。,此外,除了前述的土地登记局统一管理英国城乡土地权属,英国的地籍测量任务由英 国地形测量局完成,它为英格兰、苏格兰和威尔士绘制地图。在北爱尔兰,由北爱尔兰地 形测量局负责制图。英国政府的估价事务管理局,设在国家税务局,主要负责由国家税务 局管理的与土地和建筑有关的税收估价工作。,13.1.6 英国的土地管理机构 英国在中央政府一级没有设立,2,美国土地制度,2美国土地制度,13.2.1,美国的土地基本状况及土地所有制,美国位于北美洲中部,总面积,937,万平方千米,(,其中陆地面积,916,万平方千米,),其 中,耕地占,18.0%,草原和牧场占,27.1%,森林占,29.7%,特殊用地,(,主要是公园和野 生动物保护区,),和杂地,(,如苔原和沼泽等,),占,22.5%,城市用地占,2.7%,。,美国是当代最发达的资本主义国家,其土地所有制可以说是典型的资本主义私有制,但这种土地私有制并非全部土地都为私人所有。美国目前的土地总面积中,60%,为私人所 有,38%,为公有,2%,为印第安人保留地,(,即专门辟给原来美洲土著居民的土地,),。私有土 地主要是农林牧业用地、居住用地等,公有土地主要是道路用地、军用土地、政府用地、公园、野生动物保护区及森林、草原、沼泽、水域和山地等。在,38%,的公有土地中,联邦 政府所有的为,29%,州政府和地方政府所有的为,9%,。联邦政府所有的土地中,40%,位于 山区,39%,在阿拉斯加州,14%,在太平洋地区,还有,7%,遍布在夏威夷州等地。州政府和 地方政府从联邦政府的授予、购买、赠与和归还中获得了不同规模的土地,这些土地的分布比联邦政府的均匀,但仍多集中在西部地区。,13.2.1 美国的土地基本状况及土地所有制 美国位于北美洲,13.2.2,美国的土地使用制及土地流转制度,美国法律规定,保护私有土地和公有土地的所有权不受侵犯,允许土地买卖和出租。美国独立后,政府有计划地把国有土地卖给私人。凡私人向联邦政府买地的,都须提出申 请,经法院审批后,由总统专职秘书签署,批准生效。私人土地的买卖,政府一般不予干 涉。凡法律承认的私人土地,地方政府都有登记。当买卖双方达成协议后,只要到地方政 府办理变更登记,所有权便实现转移。私人土地的买卖价格完全由买卖双方根据土地经济 价值进行估价,或由私人估价公司帮助双方达成协议。土地买卖发生争议的,一般通过法 律解决。,美国联邦政府为了国家和社会公益事业,兴建铁路、公路及其他设施,需要占用州政 府和地方政府的公有土地或私有土地,也要通过交换或购买的方式取得。通信、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下,都必须向土地管理局通行处申请批准,并支付租 金。联邦政府的公有土地,包括地下矿产、水源的出卖、出租收入,是仅次于税收收入的 联邦政府第二大财政收入来源。,13.2.2 美国的土地使用制及土地流转制度 美国法律规定,13.2.3,美国的土地发展权,在美国,土地发展权是土地所有权的一部分,但可以从所有权中分离出来。当私人目 标与社会目标相冲突时,政府可以通过转移发展权的方式将私有土地纳为公用,而私人土 地所有者的发展权则被转移到另一片土地上。举例来说,为了保护耕地,防止城市对郊区 的蚕食,对需要保护耕地的城市郊区,政府向拥有耕地的农民购买发展权。农民出售发展 权后可以继续耕种该块土地,但是不能改