单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第六章 假设开发法,房地产估价,思考与,练习题,本章,教学要求,本章主要,内容,【教学目的和要求】,通过本章的学习使学生掌握假设开发法的概念、理论依据、特点、适用范围、假设开发法的计算公式、假设开发法各项费用的计算、假设开发法应用举例。,【教学重点及难点】,假设开发法理论依据、假设开发法的公式、假设开发法的应用步骤,。,【教学内容与时间】,：假设开发法的原理、公式、各项费用计算（2学时）；应用举例（2学时）,【教学方法与手段】,主要以多媒体教学为主，辅以适当的课堂和课下练习。,首页,第六章 假设开发法,第一节,假设开发法的基本原理,第二节,假设开发法的基本公式,第三节,假设开发法估算的步骤,第四节,假设开发法运用举例,首页,第六章 假设开发法,假设开发法,是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,第一节 假设开发法的基本原理,一、假设开发法的概念,二、假设开发法的,理论依据,预期原理,假设开发法基本理论依据与收益法相同，是预期原理。,假设开发法在形式上是评估新建不动产价格的,成本法的倒算法。,两者的区别是：,成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的不动产价格；假设开发法中开发完成后的不动产价格已事先通过预测得到，需求取的是土地价格。,目录,三、假设开发法的适用对象和条件,（一）适用对象,具有投资开发或再开法潜力的房地产。,（二）假设开发法的适用范围,1、待开发土地的估价,2、土地整理、复垦,3、土地的再开发,4、已有房地产中地价的评估,5、在建工程,6、旧房翻新改造,另外还可用于房地产开发利润的测算和建筑成本的控制,目录,第二节 假设开发法的基本公式,一、假设开发法最基本的公式,待开发房地产的价值,开发完成后房地产价值开发成本管理费用,投资利息,销售税费,开发利润,购买待开发房地产应负担的税费,1、计息方法,待开发房地产的价值,开发完成后房地产价值开发成本管理费用销售税费购买待开发房地产应负担的税费,2、折现方法,房地产估价规范规定：运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中易采用折现的方法；难以采用折现方法时，可采用计算利息的方法。,目录,第二节 收益法的计算公式,二、根据估价对象调整的公式,1、生地价值公式,（1）建成房屋的生地价值公式：,生地价值=开发完成后的不动产价值,由生地建成房屋的开发成本,管理费用,投资利息,销售税费,开发利润,买方购买生地应负担的税费,（2）开发成熟地的生地价值公式：,生地价值=开发完成后的熟地价值,由生地开发成熟地的开发成本,管理费用,投资利息,销售税费,土地开发利润,买方购买生地应负担的税费,2、毛地价值公式,（1）开发房地产的毛地价值公式：,毛地价值=开发完成后的不动产价值,由毛地建成房屋的开发成本,管理费用,投资利息,销售税费,土地开发利润,买方购买毛地应负担的税费,（2）开发熟地的毛地价值公式：,毛地价值=开发完成后的熟地价值,由毛地开发成熟地的开发成本,管理费用,投资利息,销售税费,土地开发利润,买方购买毛地应负担的税费,第二节 收益法的计算公式,二、根据估价对象调整的公式,3、熟地价值公式,熟地价值=开发完成后的不动产价值由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费,4、在建工程价值公式,在建工程价值=续建完成后的不动产价值续建成本管理费用投资利息销售税费续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费,5、旧房价值公式,旧房价值=装修改造完成后的不动产价值装修改造成本管理费用投资利息销售税费装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费,目录,第三节 假设开发法的估计步骤,一、,调查待估不动产的基本情况,二、选择最佳的开发利用方式,三、,估计开发经营期,四、,预测开发完成后的不动产总价格,五、,估算成本费用及利税,六、求取估价对象价格,目录,1、不动产的自然状况,位置、坐落、区位条件、面积大小、形状、地形、地质、基础设施状况、建筑基本情况,2、政府的规划限制,用途、容积率、建筑高度、建筑覆盖率,3、土地权利状况,土地使用权年限、续期约定、对转让、出租、抵押等的规定,调查待估不动产基本情况,返回,开发经营期,开发期,开发经营期,前期,建设期,租售期,开发经营期,是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一段时期，,可分为,开发前期,（即规划设计和工程预算期，自取得土地使用权至开工建设)、,开发建设期,（自开工至竣工验收）、,经营期,（即不动产空置或租售期）。,确定开发经营期的目的,：为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。,确定开发经营期方法可以采用类似于市场比较法，,即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。,返回,开发完成后的房地产价值，是指,开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值对应的日期通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或者开发期间的某个日期,（但在市场较好时考虑预售、市场不好时考虑延期租售的是例外）,预测方法：,对于出售房地产,通常采用比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势。,对于出租和直接经营的房地产,，先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。,开发完成后房地产价值,返回,1、估算开发建筑成本,2、估算专业费用,3、估算不可预见费,4、估算投资利息,5、估算税金,6、估算开发完成后不动产的租售费用,7、估算开发商的合理利润,估算成本费用及利税,返回,案例1,：,有一片荒地需要评估，该片荒地的面积为2km2，适宜于五统一平后的分块有偿转让；可转让的土地面积比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五统一平熟地”的单价为800元/m2，开发期需要3年。将该块土地开发成“五统一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元，贷款年利率为10%，投资利润率为15%，当地土地转让中卖方须缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法估算该片荒地的总价和单价。,第四节 假设开发法的应用,目录,设该片荒地的总价值为,V,。,该片荒地开发完成后的总价值,=800,x200,000 x60%=9.6,亿元,开发成本和管理费用等的总额,=2.5x2=5,亿元,投资利息总额,=,（,V+Vx4%)x,（,1+10%,）,3,-1,+5x,（,1+10%,）,1.5,-1,=0.344V+0.768,亿元,转让税费总额,=9.6x6%=0.576,亿元,开发利润总额,=,（,V+Vx4%+5,）,x15%=0.156V+0.75,亿元,购买该片荒地的税费总额,=Vx4%=0.04V,亿元,V=9.6-5-,（,0.344V+0.768,）,-0.576-,（,0.156V+0.75,）,-0.04V,V=1.627,亿元,因此，,荒地总价,=1.627,亿元,荒地单价,=81.35,（元,/m,2,）,案例2：,某在建工程开工于2001年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m,2,，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m,2,，其中商场建筑面积2400m,2,，办公楼建筑面积10000m,2,；该工程正常施工期2年，总建筑费用每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2002年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费用及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/m,2,，建筑面积与可出租面积之比为1:0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%。又知当地购买在建工程应纳税的税费为购买价格的5%。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2002年5月31日的正常总价格。,(1)此题的计算公式应为：,在建工程价格,续建完成后的总价值续建总费用管理费用销售税费购买该在建工程应该缴纳税费,(2)计算续建完成后的总价值：,(3)计算总建筑费及专业费：,17169481.9210%=1716948.19(元),(4)计算销售税费：,44241046.928%=3539283.75(元),(5)购买该在建工程应该缴纳税费：,=V,5%,(6)计算在建工程的正常总价格：,V=,56122026.74,17169481.92,1716948.19,3539283.75,V,5%,V,=32091726(元)=3209.2(万元),案例三：,估价对象为一块七通一平的待建空地，土地总面积为10000m,2,，形状规则，允许用途为商业居住混合，允许容积率为7，允许覆盖率50%，土地使用权年限为50年，出售时间为2007年10月。要求评估该宗土地2007年10月的出售（含税购买）价格。,解：,(1)选择估价方法。,该宗土地为待建筑土地，适合于采用假设开发法估价。,(2)选择最佳开发利用方式。,通过调查研究得知最佳开发利用方式为：容积率7，覆盖率为50%，建筑面积70000m,2,，建筑物层数14层，各层建筑面积均为5000m,2,，地上一至二层为商店，总面积为10000m,2,，地上三至十四层为住宅，总面积为60000m,2,。,(3)估计开发建设期。,预计共需3年时间完成全部建筑，即2010年10月完成。,(4)预计销售情况。,建筑完成后商业楼即可全部售出。住宅楼的30%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，20%一年后才能售出。预计商业楼出售的平均售价为6000元/m,2,，住宅楼出售时的平均售出价为5000元/m,2,。（均为建筑面积）,(5)估算开发费用及开发利润,。,估计总建筑费为5000万元；专业费用及管理费用等为建筑费的12%；年利息率为8%；投资利润率为25%。销售费用为楼价的3%；销售税费为楼价的6%，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在开发成本之中。,在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入20%的建筑费及相应的专业费用等；第二年需投入50%的建筑费及相应的专业费用等；第三年投入余下的30%的建筑费及相应的专业费等。,(6)求取地价。,分静态和动态两种方式进行试算：,（1）采用静态方式进行地价试算。,地价=楼价-建筑成本-管理费用-利息-销售税费-开发商利润（-购买土地的税费）,A、楼价=600010000+500060000=36000(万元),B、开发成本=5000(万元),C、管理费用=开发成本12%=500012%=600(万元),D、利息=(地价+开发成本+管理费用)利息率计息期,=地价8%3,+5000(1+12%)20%8%2.5,+5000(1+12%)50%8%1.5,+5000(1+12%)30%8%0.5,=地价0.24+627.2(万元),上述利息的计算采用的是单利，计息期至2007年10月止。各年开发成本和管理费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时假设各年开发成本和管理费用的投入集中在各年的年中或年内每月均匀投入，这样上述利息计算中的计算期分别取2.5、1.5和0.5的情况。,（1）采用静态方式进行地价试算。,地价=楼价-建筑成本-管理费用-利息-销售税费-开发商利润（-购买土地的税费）,E、总销售税费=楼价（3%+6%）=360009%=3240(万元),F、投资利润=(地价+开发成本+管理费用)利润率,=地价25%+(5000+600)25%,=地价0.25+1400(万元),则：地价=36000-5000-600-(地价0.24+627.2