单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,海口恒福商业广场营销策划简案,目 录,海口概况,海口商业市场分析,海口商业调查,海甸岛区域分析,SWOT,分析,项目整体定位,销售方式,合作模式,地理位置：,地处海甸五西路,北靠白沙门公园，南向海南大学,东衔人民大道西接世纪大桥,直通环岛公路,位置优越、交通极为方便,海口市概况,海口市陆地规划总面积,1304.8,平方公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。根据统计资料显示，海口常住人口为,166.92,万人，其中非农业人口为,76.05,万人,海口市商业市场分析,海口市商业市场分析,现状,商业地产面积供应量大，适合商业布点的不多,传统商业为主，经营水平不高,商品物流不畅，同质化竞争恶劣,城市规模小，总体消费水平不高,海口市商业市场分析,原因,住宅开发与商业地产开发混淆,抓不住商业地产开发的核心问题,过度迷信售后返租经营模式,海口市商业市场分析,发展趋势,拥有雄厚资金的开,发商将会逐渐占领,商业地产市场,海口市商业调查,海口市商业调查,明珠广场,联营方式,位置,定位,经营面积,两押一缴等,海秀东路,万福隆超市 百货 专卖店,KTV,创新书店,10,万,m2,（,7,万营业）,现状,海口最热闹的商圈，经营状况 良好 位置 良好,优,属于商业圈核心位置，具有特色品牌,劣,道路狭窄不属于临街地段 卖场布置不是很理想，采光不好，客户的舒适性未能达到。客户的舒适性未能达到,楼层,负一,一层,二层,三层,四层,五层,八层,租金,/m2,200,600,450,300,180,180,70,海口市商业调查,南亚广场,联营方式,位置,定位,经营面积,两押一缴,一年一签等,海府路与和平路交汇处,大型购物、家乐福、专卖店,5,万,m2,（,7,万营业）,现状,营状况家乐良好，百货一般,相关分析,采用的是成本预算定价策略，由于成本远作得出价格相对,市场偏高。主力店招商比较成功带动整个项目。只可惜,主力店没有给南亚带来丰富的客源。因为南亚规划出了问,题，没有把南亚放在它们理想的地方,楼层,负一,一层,二层,三层,四层,五层,八层,租金,/m2,160,280,_,_,50,_,_,海口市商业调查,宜欣购物公园,联营方式,位置,定位,经营面积,一年一签,两押一缴为主,国贸路与明珠路交汇处,大型购物中心 百货 超市 专卖店,9,万,m2,现状,海口最热闹的商圈，经营状况 良好 位置 良好,优,面积大、车位足、人性化设计、大润发带动整个商场、免费接送车便利消费者、交通便利、便利了国贸一带市民,劣,没有自己的特色品牌，广场的位置有点偏，不属于商业范围。吸引不了多的客户。,楼层,负一,一层,二层,三层,四层,五层,六层,租金,/m2,260,200,160,80,50,20,海甸岛区域分析,功能定位及规划,区域商业项目状况,区域项目分析,基本介绍,海甸岛区域分析,基本介绍,地理,北临碧海蓝天，南靠繁华海口，东与新埠岛隔江相望，西与世纪大桥紧密相连，面积,16.7,平方公里；岛上气候宜人，冬无寒意，夏无酷暑，虽处海边，却罕有狂涛巨浪；三座大桥（世纪大桥、人民桥、和平桥）使海甸岛和海口市中心紧密相连，交通极为便利,人口,5.8,万常住人口，分属海甸、人民路、红岛等派出所管辖，加上,3.5,万海南大学在校师生以及大量外来人口，实际常住人口应在,10,万人以上,经济,是海口市区人口最密集地带之一，,8,成海口外籍人士都聚居于此。岛上生活服务配套设施齐全：金海岸罗顿、寰岛泰得等五星级大酒店、海南最高学府海南大学、别具特色的酒吧一条街、海甸岛菜市场、连锁超市、美食街、休闲娱乐健身场所等应有尽有，沿江二路、三路商业繁华：海甸岛已成为海口市一个重要的纯生活区域，岛上的经济以服务生活的商业和服务业为主,交通,19,条公交干线：,3,、,5,、,6,、,7,、,11,、,15,、,17,、,18,、,19,、,20,、,21,、,23,、,24,、,25,、,26,、,27,、,30,、,36,、,44,路公交车均能到达海甸岛，总数占海口市公交干线,1/3,以上，市民出门即可乘坐公交车，从岛内最北端到达市中心不到二十分钟,海甸岛区域分析,定位及规划,定位,规划,重大,项目,教育,居住,综合,片区,突出沿海,开发沿江,提升中心,拓展两翼,带动腹地,白沙门公园,美丽沙开发,环岛公路,海新大桥,世纪广场,海甸溪,海甸岛区域分析,海甸岛十一五规划,项目名称,地址,楼层,面积,租价,售价,空置率,蓝海银座,和平大道,28,号,一,2191.46,48,不售,100.00%,二,2831.52,30,不售,100.00%,海天逸舍,五西路万恒路口,一层,4200,不租,11800-14300,100.00%,二层,4500,不租,6000,100.00%,三层,4500,不租,4700-5300,100.00%,蓝海银座,和平大道,28,号,一层,2191.46,48,不售,100.00%,二层,2831.52,30,不售,100.00%,海甸商业中心,海甸二东路一号,一层,1032.61,74-100,不售,60.00%,二层,1162.46,50-60,三层,1162.46,海甸岛区域分析,部分区域商业项目状况,海甸岛区域分析,区域项目分析,商业形式单一、规模小、分布分散,纯商业项目少，商业楼群商业为主,售价高，经营状况不佳，整体高出,投资者预期,商业的出售率和空置率比较高，达,76%,导致,不能形成,综合性的,商业商圈,项目,SWOT,分析,项目,SWOT,分析,本项目基本情况,施工进度,项目面积,项目构成,38011.21,平方米,商业步行街、综合商城,五星级影城、商务酒店,步行街、商城、住宅完工,酒店、影院待建,项目构成,整体还未招商，商城和临街二栋步,行街已售，两栋步行街待售,6000m,2,整体还未招商，商城和临街二栋步,行街已售，两栋步行街待售,6000m,2,项目构成,整体还未招商，商城和临街二栋步,行街已售，两栋步行街待售,6000m,2,项目构成,整体还未招商，商城和临街二栋步,行街已售，两栋步行街待售,6000m,2,项目,SWOT,分析,优势,有利于,利于项目商业布局,发挥品牌带动作用,整体覆盖面积大,交通仍极为便利,覆盖高端人群,构成互补形成大型商圈,规划布局合理,与百老汇合作,北海甸核心区域,国贸区一桥相隔,7,路公交通过,正对海大、周边,多高端楼盘,周边 商业面积多,项目,SWOT,分析,劣势,导致,商业气氛比较淡,自身商业气氛不够,人流量受影响,不利于项目销售,不便于商家利用,海甸岛没有实质性商圈周边项目招商率低,项目未进入实质招商,项目缺乏大型广场车位比例不足,项目前面水沟桥梁架设缓慢,项目设计有不合理处,项目,SWOT,分析,威胁,周边项目较多，对项目销售产生一定竞争,部分已经销售，对项目整体操作定位有一定影响,项目,SWOT,分析,机会,海甸岛将成市中心、新埠岛、东海岸的连接纽带人流车流,量将会激增，五西路位置将更加重要,知名超市和品牌店的引进将提升项目知名度和销售,五西路水沟上桥的架设将吸引海南大学众多人流，提高商业人气,环岛公路、白沙门公园、美丽沙等的开发将提升海甸岛,的整体环境和知名度，从而提升海甸岛人气,项目,SWOT,分析,项目分析总结,从总体分析中可以看出本项目相对于周边其他项目优势,比较大。随着区域环境的改善，项目发展仅仅是时间问,题和项目的推广力度问题。项目的几个优势可以形成项,目的直接卖点，项目的劣势需要通过推广和包装进行弥,补，剩余的可销售部分会在项目的不断完善过程中逐渐,扩大竞争优势,项目,SWOT,分析,核心竞争力分析,位置,北海甸中心、沟通国贸与海甸岛，东海岸、海南大学对面美丽沙,与白沙门之间等。位置决定了覆盖人群和项目人群消费力。本项,目可以覆盖海甸岛常驻人口,11,万人，再加上海南大学师生,4,万人,国贸区域,15,万人，总共大约接近,30,万人核心覆盖人群超过,10,万人,一方面体现在项目的占地规模和建筑面积。另外一个方面,还包括项目周边的商业量。有助于形成整体的商业环境本,项目与周边项目的规模之和在海甸岛是最大的,规模,项目,SWOT,分析,核心竞争力分析,布局,本项目的商业布局比较合理，相对于周边项目应当是比较,合理的。三面立体商业与中间商业街形式的商业合理搭配,有利于形成综合性商业模式,项目将建成的百老汇五星级电影院、再加上产权式酒店后,面引进知名品牌的超时和快餐食品品牌店会对项目其他部,分的带动作用不可估量,品牌,项 目 定 位,项目定位,海甸商业中心,海甸岛商业中心,定位理由,唯一性,项目周边配套,商场、大型餐饮、菜市场、步行街大型影城等,（综合配套海甸岛独有）,其中影城步行街等为本项目独家提供,本项目,+,海甸岛,唯一,商圈,本项目对于海甸岛商圈的唯一支柱性作用,项目定位,购买客户定位,海口本地居住的投者,内地部分城市的投资者,部分香港台湾以及国外 的投资客,少量香港台湾自主经营客户,海口本地自主,经营客户,部分岛外自,主经营客户,+,=,项目,客户,投资,60%,自主经营,40%,外地客户占到,60,本地客户占,40,其中：,项目定位,价格定位,海甸岛商铺平均租价：,50,元,/m,2,/,月,本项目租金预估：,60,元,/m,2,/,月,（,项目位置、布局、规模、品牌带动等占优）,本项目售价：,7200,元,/m,2,（根据投资回报反推定价法 计算）,具体定价要求,按角间和边间的单价、面积小的单价、进深浅门面大的单价、层高较高的单价稍高原则具体进行细节定价,此定价较周边项目稍低，但因周边项目的销售率极低销售时间漫长，说明市场对周边项目定价不认可，因此不能采取周边竞争项目定价法。,项目档次定位,中高档综合消费场所,中高档定位,有利于,项目覆盖人群（中高档）,提高项目的投资回报率,项目缺乏大型广场，中高档定位会适当减少一定人流，但不影响收益,项目定位,项目业态定位,大型品牌超市,文化收藏超市,品牌餐饮休闲,五星级电影城,主 导,品牌服装 运动器械 休闲食品 时尚装饰,药品连锁 电子消费 美容保健,辅,项目定位,项目命名建议,金甸大街,旺城商业中心,项目销售方式,项目销售方式,销售状况分析,投资者,开发商,尽快回笼资金,快速销售,良好售后,经营管理,降低风险,稳定收益,售后经营,管理保障,良好收好,经营管理,关键,售后经,营管理,良好销售管理模式,寻找,项目销售方式,项目销售模式,开发商,业主,1,商业管理公司,业主,4,业主,3,业主,2,项目销售方式,销售模式分析,效避,免后期经营混,乱,保证了自营性业主的灵活经营,管理和经营主体转移，减轻开发商负担,利于项目统筹管理,有效解决业主招租等麻烦，迅速进入收益阶段,好商铺适当包租，保证整个项目经营的稳定性,租金风险转移给商业管理公司,商铺出售形式,上下整体销售,横向分割，,1,楼,2,楼,3,楼整体销售。,现有销售面积划分为,23,个销售单位，平均每单位,260m,2,上下整体出售,有利于,部分业主自主经营,上下分割出售,有利于,上下同时销售,三层整体投资,有利于,整体投资成本降低,项目销售方式,销售进度（,08,年,1,月,9,月）,销售阶段,销售量,花费时间,准备阶段,销售总量,20%,1,月,1,日,3,月,1,日,销售总量,20%,下一期造势,强销阶段,引导阶段,销售总量,30%,销售总量,30%,3,月,2,日,4,月,20,日,4,月,22,日,7,月,1,日,7,月,2,日,9,月,1,日,项目销售定价策略,低开高走,采取低开高走策略，具体增加量根据市场状况,与项目的销售速度确定,在销售方中销售价格略高于方案定价，留出,2%5,的折扣空间,项目销售方式,推广与营销,广告投放,户外广告、报纸、网络广告、印刷彩页,楼书、房展会、小型交流会、招商广告,公关营销,积极维护老客户的关系，争取老客户带新客户,同外地公司、媒体、组织合作，深度开发外地市场,