,单击此处编辑母版标题样式,可编辑ppt,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,可编辑ppt,*,商业地产招商培训,商业地产经营管理专题培训,1,可编辑ppt,商业地产招商培训 商业地产经营管理专题培训1可编辑pp,商业地产招商技巧,传统商业地产设施的开发虽然并不重视策划（即市场定位和业态组合等），但他们还是很在意商业设施的招商工作。可见招商在地产开发中的重要地位。,招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。,2,可编辑ppt,商业地产招商技巧传统商业地产设施的开发虽然并不重视策划（即市,商业地产招商技巧,对于商业地产来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功成功，商业地产招商和商铺中介完全是两码事，大中型主力店、品牌商户看重的是什么吗？,3,可编辑ppt,商业地产招商技巧对于商业地产来说，掌握地产商业的招商特点有利,商业地产招商技巧,商业地产招商技术复杂,招商的技术要求含量高,重点培训学习招商技术,临阵去磨刀不快也要光,4,可编辑ppt,商业地产招商技巧商业地产招商技术复杂 4可编辑ppt,主题突出 结构合理,MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，兼具百货店、仓储式商店、超市、 品牌专卖店等各种零售业态，故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。,5,可编辑ppt,主题突出 结构合理MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功,商圈定位,整合消费,根据商圈情况，MALL内部全部商品高、中、低档的比例，各零售业态营业面积的比例，购 物、餐 饮、娱乐、休闲各区域的比例必须合理，才能发挥MALL整合消费的功能。,6,可编辑ppt,商圈定位 整合消费根据商圈情况，MALL内部全部商品高、,客源重叠,分析规划,确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型专业店)能够满足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。,7,可编辑ppt,客源重叠 分析规划 确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型,主力店的影响,MALL最成功的客源策略始于主力店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在互动关系下达到整合的效果，形成一股强有力的经营动力。,8,可编辑ppt,主力店的影响 MALL最成功的客源策略始于主力店，在此基础上,品牌店的影响,具有一定的集客能力，被吸引进各个各个专卖店的顾客也将成为整个,MALL,的顾客，每个商业个体在,MALL,整体计划的指导下，均能提供最适合的服务，因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。,9,可编辑ppt,品牌店的影响具有一定的集客能力，被吸引进各个各个专卖店的顾,必须注意,客源的重叠还应避免内部竞争的不利因素,这些因素必须在规划招商之初就有效排除,10,可编辑ppt,必须注意客源的重叠还应避免内部竞争的不利因素10可编辑pp,现代化大型购物中心,零售业态新模式,市场认可有接受,地理位置新趋势,拥有数量消费群,交通便利有停车,11,可编辑ppt,现代化大型购物中心 零售业态新模式11可编辑ppt,现代化大型购物中心,购物中心的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高许多，且,招商的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要点也不尽相同，,降低未来的营运成本，才能在这场购物中心的大战中争取主动。,12,可编辑ppt,现代化大型购物中心购物中心的营建规模与复杂程度比传统商场及百,市调分析,招商保障,前期的市场调查,起绝对性的作用,13,可编辑ppt,市调分析 招商保障前期的市场调查13可编辑ppt,市调分析,招商保障,前期的市场调查开始，做前期的工作。如果前期一个购物中心开发过程里，前期花几万做有关的市场的研究是必须的。那么这只是在投资里占一个很小的比例，但是起绝对性的作用，特别是可行性研究的阶段。在很多购物中心前期没有把市场调查看成很重要的一个工作，都是在前期做过场的一种做法，很少把它作为一种策略的重要参考依据。,14,可编辑ppt,市调分析 招商保障前期的市场调查开始，做前期的工作。如果,市调分析,招商保障,购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败因此公正客观的研究是策划的基础。,15,可编辑ppt,市调分析 招商保障购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机,市调分析,招商保障,总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。,流量调查包括如下内容：容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其他相关调查。,16,可编辑ppt,市调分析 招商保障总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城,市调分析,招商保障,用地经济状况考虑租户的经济里利益需求,对竞争对手详细分析重点分析经营特色与竞争战略,17,可编辑ppt,市调分析 招商保障用地经济状况考虑租户的经济里利益需求 1,市调分析,招商保障,用地物理状况,重点考虑用地形状,用地的完整性,用地的可进入性。,消费心理研究,城市规划的人口结构研究,18,可编辑ppt,市调分析 招商保障用地物理状况 18可编辑ppt,市调分析,招商保障,类型和规模确定 根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力，合理确定类型与开发规模。,19,可编辑ppt,市调分析 招商保障19可编辑ppt,市调分析,招商保障,对于辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分,考虑到不同区域的文化差异与消费偏好。,20,可编辑ppt,市调分析 招商保障对于辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分,可行性研究,重要参考依据,招商的筹备工作,主力店初步洽谈,初步的沟通,数据的搜集,21,可编辑ppt,可行性研究重要参考依据21可编辑ppt,大象理论,主力店,非洲我们看到很多象群都是大象走在前面，小象走在后面只要找准领头的其他的就跟在你后面走。,22,可编辑ppt,大象理论主力店非洲我们看到很多象群都是大象走在前面，小象,主力店的范围,我们说的散户是没有独立的经营的能力，是在主力店影响下，以不同的经营方式，这种都需要我们的产品比较大的差异化，才能达到这样的效果。,23,可编辑ppt,主力店的范围 我们说的散户是没有独立的经营的能力，是在主力店,主力店的范围,所以大象理论，就是一个主力店要走在前面，我们要通过主力店成功招商和物业的交接，带动后面品牌店的招商活动，这个策略其实都是比较容易理解的我们必须把大的品牌吸引进来我们才能吸引中小商家,24,可编辑ppt,主力店的范围所以大象理论，就是一个主力店要走在前面，我们要通,主力店的范围,有了前期品牌的知名度的建立，后面有良好的规划，加上主力店的认可，进行项目的施工是顺理成章的。,25,可编辑ppt,主力店的范围有了前期品牌的知名度的建立，后面有良好的规划，加,主力店的范围,商业地产招商在前,先招主力店二三个,紧跟其后次主力店,主力店次主都进来,其他品牌商就更多,26,可编辑ppt,主力店的范围商业地产招商在前26可编辑ppt,招商占绝对性的位置主力店,主力店具体的进度，他们的进度会影响整个开业计划,如果主力店不开业整个购物中心很难成功开业的,27,可编辑ppt,招商占绝对性的位置主力店 主力店具体的进度，他们的进度会影响,筹备阶段的主力店,这个筹备的阶段要做主力店的场地交接，主力店需要比较长的装修时间，另外甚至再出租，包括有自己的小商家再出租，这都需要充足的时间。起码开业前的半年甚至七到八个月都有。,28,可编辑ppt,筹备阶段的主力店这个筹备的阶段要做主力店的场地交接，主力店,筹备阶段的主力店,主力店对MALL的承办起决定作用,因为主力店决定MALL的品牌形象，因为它要最好的广告位置,要的最好的人流动性，要的是最正面的位置,29,可编辑ppt,筹备阶段的主力店主力店对MALL的承办起决定作用29可编辑p,商户筛选,商户的初步挑选的名单拟定,包括被选的,商户名单我们会有,第一选择,第二选择,第三选择,30,可编辑ppt,商户筛选 商户的初步挑选的名单拟定30可编辑ppt,商户筛选,有可能一家都不来,如果我们第一选择不来,我们就替换,我们可能有一个名单,可能谈到最后有三家有兴趣,可能三家里面一家不签,我们就要进行第二家筛选,商户组合门档户对,31,可编辑ppt,商户筛选有可能一家都不来31可编辑ppt,招商策划,首先确定我们的零售商,我们的商业目标在哪里？,我们需要多少主力店？,怎么规划这些主力店的位置？,主力店的位置占据多少面积？,32,可编辑ppt,招商策划 首先确定我们的零售商32可编辑ppt,商业地产定位是首要的,定位之前要注重,三个研究的整合,销售市场的研究,租赁市场的研究,商业发展的研究,33,可编辑ppt,商业地产定位是首要的定位之前要注重33可编辑ppt,商业地产定位是首要的,做商业地产定位是首要的,前期应该做广泛商场调研,看有没有可以立足的地方,比如品牌和市场等,这是问题的关键,一旦有了设想的定位,后期的接触，商家就会容易很多，也容易受到商家的认可。,34,可编辑ppt,商业地产定位是首要的做商业地产定位是首要的34可编辑ppt,招商注意问题,统一运营,包含五个内容,统一业态调控,统一招商管理,统一市场营销,统一服务监督,统一物业管理,35,可编辑ppt,招商注意问题 统一运营35可编辑ppt,先进行业态设计和招商工作,同零售、餐饮、娱乐55：20：25的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例。对于办公区域特别集中的shoppingmall,可以加大餐饮比例。,36,可编辑ppt,先进行业态设计和招商工作 同零售、餐饮、娱乐55：20：25,统一主题形象和统一品牌形象,招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补。简单地说，同业差异就是不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全相同的店进入。,37,可编辑ppt,统一主题形象和统一品牌形象 招商目标要能够在功能和形式上同业,招商顺序原则,核心主力店先行，辅助店随后的原则；吸引人气较多业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。,38,可编辑ppt,招商顺序原则核心主力店先行，辅助店随后的原则；吸引人气较多,核心主力店招商布局原则,从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。,39,可编辑ppt,核心主力店招商布局原则从整体布局上有利于人流进入主力店，同,核心主力店的选择要充分考虑业态之间的关联性,核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。,40,可编辑ppt,核心主力店的选择要充分考虑业态之间的关联性 核心主力店的招商,以点代面，特色经营,购物中心特别是MALL购物中心的经营特点。,41,可编辑ppt,以点代面，特色经营购物中心特别是MALL购物中心的经营特点,以点代面，特色经营,特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营是购物中心特别是MALL购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。,42,可编辑ppt,以点代面，特色经营特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营,以点代面，特色经营,当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。,43,可编辑ppt,以点代面，特色经营当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主,放水养鱼,租赁经营采用放水养鱼的原则。,放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意，一起分享成长空间的原则。,44,可编辑ppt,放水养鱼租赁经营采用放水养鱼的原则。44可编辑ppt,放水养鱼,招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，开业前是大规模招商，开业后根据销售情况进行调整招商，这都需要信息系统的分析支持，更需要基于知识的辅助决策。,45,可编辑ppt,放水养鱼招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招,招商策划的核心招商计划,制定大型MALL招商计划、营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。运营部门要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用，并得到发展商主要领导的支持。,46,可编辑ppt,招商策划的核心招商计划制定大型MALL招商计划、营销宣传,招商策划的核心招商计划,招商时间安排,由于大型MALL招商任务较重，招商时间要提前安排，其中大商家招商要事先做好相关工作，在项目设计方案出来后要正式确定主力百货店或超市意向，根据大商家的具体要求进行方案设计修改与完善，而后进入施工状态，避免方案被迫修改所造成的损失。,47,可编辑ppt,招商策划的核心招商计划招商时间安排47可编辑ppt,招商策划的核心招商计划,中小商户要在大商家确定后，建筑封顶前5个月开始招商推广工作,48,可编辑ppt,招商策划的核心招商计划中小商户要在大商家确定后，建筑封顶前,招商策划的核心招商计划,招商费用管理：,盲目招商，花费巨大，收效不佳，这是许多MALL与商业步行街开发商担心的问题。招商费用主要包括：人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用广告及招商活动费用。,49,可编辑ppt,招商策划的核心招商计划招商费用管理：49可编辑ppt,招商策划的核心招商计划,降低招商成本提高招商效率的一个重要措施是：委托专业顾问公司招商，大商家招商工作组成联合招商小组，小商家与品牌供应商可以委托顾问公司代理，代理费用一般是收取一个月的代理费用。,50,可编辑ppt,招商策划的核心招商计划降低招商成本提高招商效率的一个重要措,招商策划的核心招商计划,招商任务指标分解到人，成本分解到人。,关键性招商集中使用，避免零打碎敲。,重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。,重视客户营销和关系营销，费用安排上予以倾斜。,51,可编辑ppt,招商策划的核心招商计划招商任务指标分解到人，成本分解到人。,招商策划的核心招商计划,兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。,52,可编辑ppt,招商策划的核心招商计划兵不在多而在精，和普通行政管理存在很,招商宣传造势,商业房地产项目招商宣传的三个目标：,吸引大商家目光,吸引品牌供应商进场,为开业作好宣传，引起消费者的关注,53,可编辑ppt,招商宣传造势商业房地产项目招商宣传的三个目标：53可编辑p,招商及谈判策略,招商要做好三项工作：,建立大商家专题资料库,了解选址条件与偏好,了解大商家企业文化特点与经营特色,54,可编辑ppt,招商及谈判策略 招商要做好三项工作：54可编辑ppt,招商推广成功的关键,购物中心的招商推广是打造成功购物中心的重要一环。在确定了商业规划后，必须通过招商和市场推广这些前期工作来实现购物中心的商业功能。,55,可编辑ppt,招商推广成功的关键购物中心的招商推广是打造成功购物中心,招商宣传、造势,商业地产项目招商宣传的三个目标：,吸引大商家目光,吸引品牌供应商进场,为开业作好宣传，引起消费者的关注,56,可编辑ppt,招商宣传、造势商业地产项目招商宣传的三个目标：56可编辑p,招商宣传、造势,在吸引大商家入驻宣传方面，发展商宜采用多种宣传手段：报纸、专业杂志、网络媒体，大型商业地产项目不仅要注重项目本身宣传，也要突出企业品牌，例如可以请商业专家写专著宣传，提升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。,57,可编辑ppt,招商宣传、造势在吸引大商家入驻宣传方面，发展商宜采用多种宣传,招商宣传、造势,招商造势至关重要，孙子兵法曰：不战而屈人之兵，势险节短， 造势要依托自身优势，重视宣传的协同效应。,58,可编辑ppt,招商宣传、造势招商造势至关重要，孙子兵法曰：不战而屈人之兵，,招商推广成功的关键,制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在。,招商是企业的持续不断的行为,59,可编辑ppt,招商推广成功的关键制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策,目前开发商存在问题分析,60,可编辑ppt,目前开发商存在问题分析60可编辑ppt,未准确进行业态和功能定位,商业策划的主要内容便直接委托设计部门进行设计，建造后则很容易出现了这样的现象：有意来的零售商或其他服务商发现其设施不合要求，而设施符合要求的都无意来。,61,可编辑ppt,未准确进行业态和功能定位商业策划的主要内容便直接委托设计部,未准确进行业态和功能定位,设施不合要求则需要改造，改造就得投入资金，不管由哪方出资，租金肯定成为谈判的瓶颈；对于项目所在商圈里不适合生存或再发展的业态，即使项目设施符合其要求，但谁愿意来呢？,62,可编辑ppt,未准确进行业态和功能定位设施不合要求则需要改造，改造就得投入,业态规划后 市场定位不当,了解零售业的生存和发展条件,各类零售商或服务提供商经营服务的目标对象不同,毕竟市场是细分的细分后还可再细分这是市场细分原理,63,可编辑ppt,业态规划后 市场定位不当了解零售业的生存和发展条件63可编,业态规划后 市场定位不当,随着经济的发展，相信这种细分会随着居民贫富差距增大而更加明显。各类零售商或服务提供商拓展新店均有自己的发展战略和游戏规则，其考虑的原因特多，除租赁合同上所有的内容外，还有诸如地理位置、交通条件、城市人口、经济状况、生活和消费习惯、商圈竞争等等因素,64,可编辑ppt,业态规划后 市场定位不当随着经济的发展，相信这种细分会随着居,缺乏设定重点招商目标及多次反复的沟通,由于没有专业商业公司介入,有些项目的招商工作不抓重点,花了不少人力、财力，结果谈了很多客户,最终还是不如意,由于各地都在兴起建造商业物业,越来越多的商业物业使零售商或服务商有了更多的选择机会，这使招商难度更大。,65,可编辑ppt,缺乏设定重点招商目标及多次反复的沟通由于没有专业商业公司介,租金及其年递增率制定不合理,租金在零售商或其他服务商的经营成本中占有较大的比重，租金的高低直接影响到其营业利润因此租金是其考虑的关键因素之一,66,可编辑ppt,租金及其年递增率制定不合理 租金在零售商或其他服务商的经营成,租金及其年递增率制定不合理,对开发商来讲，计算租金不应以物业投资的方式计算，而应以商圈内租金水平为参考，并考虑主力店的知名度和可能贡献程度而设定。假设按开发商期望的投资回报率来推算租金，则双方难以达成一致。,67,可编辑ppt,租金及其年递增率制定不合理对开发商来讲，计算租金不应以物业投,租金及其年递增率制定不合理,开发商应考虑主力店对整体项目生存发展所起的作用,其作用一来可带来大量的顾客群，增加人气,二可使中小店的租金水平相应提高，对物业的销售亦有促销作用,68,可编辑ppt,租金及其年递增率制定不合理开发商应考虑主力店对整体项目生存发,形成互补效应,购物中心,的最顶层与其他楼层一定要有互补的作用提供的商品或服务必须与其他楼层产生错位效应才能更好地引导消费者的循环消费。,69,可编辑ppt,形成互补效应购物中心的最顶层与其他楼层一定要有互补的作用提,形成互补效应,如果一个专业的商品在4楼、3楼就能买到，那以上楼层再提供一样的产品，就会产生类同效应，影响消费者的循环效应。而且，也要对周边的,购物中心,的业种提供进行详细调查研究，相互之间要形成一种互补供应。,70,可编辑ppt,形成互补效应如果一个专业的商品在4楼、3楼就能买到，那以上楼,运用专业化,购物中心顶层的业种搭配，关键在于怎么样去发现，去配合一个新的市场、新的需求点。楼层肯定是有高有低，只有真正赋予楼层专业化的东西，而且这种专业化跟整个购物中心的零售业态是配套的，有足够的效应、足够的特色，就一定会有很好的整体收益,71,可编辑ppt,运用专业化购物中心顶层的业种搭配，关键在于怎么样去发现，去,运用专业化,顶层业态的目的是给进购物中心的消费者提供其他需要，是给整个做配购物中心套的，同时它又是专业化的，它自身不但能生存，而且能给其他楼层带来人流。有的楼层往往是这样，甚至,6,楼比,5,楼效益要好。,72,可编辑ppt,运用专业化顶层业态的目的是给进购物中心的消费者提供其他需要,竞争差异化,其实一个购物中心本身就是一个小商圈，本身存在内部竞争。那么在商圈里面能否生存的原因很简单，就是要做得跟别人不一样。,73,可编辑ppt,竞争差异化其实一个购物中心本身就是一个小商圈，本身存在内部,竞争差异化,比如选择一些竞争比较弱的区域开店，就是为了避开这个商圈的竞争，从而脱颖而出。,在韩国，最高的百货公司可以开到11楼，这在国内难以想象。,74,可编辑ppt,竞争差异化比如选择一些竞争比较弱的区域开店，就是为了避开这,强调品牌店,从对一个品牌的认识、认知、认可到接受这个过程，就象慢慢对一种媒体认可的过程。,75,可编辑ppt,强调品牌店 从对一个品牌的认识、认知、认可到接受这个过程，就,强调品牌店,品牌店一般都有自己独特的特色，就是在商品的摆设和布局上，也就是商品与商品之间应该怎么搭配，它都有统一的模式，就是由于它统一的模式而影响着消费者的购买行为。,76,可编辑ppt,强调品牌店品牌店一般都有自己独特的特色，就是在商品的摆设和布,强调品牌店,市场定位是满足不同的消费层次，就是白领阶层，也有不同的消费层次的。比如中央商场经过两次大调整，主要以商品结构、品牌、市场需求来决定的。现在中央商场里的企业品牌销售已达70%左右，这种强烈的竞争力就逐步显示出来了。,77,可编辑ppt,强调品牌店市场定位是满足不同的消费层次，就是白领阶层，也有不,品牌商家与商业地产,既然商业地产需要品牌 通路解决其发展瓶颈，而品牌商家也需要商业地产的优质品牌通路，那么如何实现品牌商家与商业地产的对接呢？,更多品牌的进入，需要商业地产开发商了解品牌的运行规律，同时也需要品牌管理机构做大量的工作，更需要品牌商的认同。,78,可编辑ppt,品牌商家与商业地产既然商业地产需要品牌 通路解决其发展瓶颈,品牌商家与商业地产,定制规则 双方共赢。,商业地产需要地产商从开始规划设计MALL时就考虑其商业属性。,79,可编辑ppt,品牌商家与商业地产定制规则 双方共赢。79可编辑ppt,品牌商家与商业地产,开发商业地产与住宅不一样，不是先规划,设计好再销售，而要先确定经营模式、服务对象，再按经营业态需求进行建筑规划与设计，不然以后改建的费用会,使成本大大抬升。在建筑设计上也要充分注意动线（人流移动的路线）设计的科学性，避免由死角所带来的物业价,值的贬损。,80,可编辑ppt,品牌商家与商业地产开发商业地产与住宅不一样，不是先规划 设计,品牌商家与商业地产,由于MALL强调功能的多样化，因此在功能设施的配置上不仅要满足购物需要，而且也要满 足文化、娱乐、旅游和餐饮等需求，这些功能设施将大大提高购物中心的吸引力，延长消费者在购物中心的停留时间，从而增加消费者目的性消费和非目的性消费的机会。,81,可编辑ppt,品牌商家与商业地产由于MALL强调功能的多样化，因此在功能设,品牌商家与商业地产,必须树立鲜明的主题定位，走差异化竞争之路。,82,可编辑ppt,品牌商家与商业地产必须树立鲜明的主题定位，走差异化竞争之路。,品牌商家与商业地产,定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受,。,83,可编辑ppt,品牌商家与商业地产定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受,品牌商家与商业地产,根据所处商圈情况，MALL内部全部商品高、 中、低档的比例，各零售业态营业面积的比例，购物、餐饮、娱乐、休闲各区域的比例必须合理，才能发挥MALL 整合消费的功能。,84,可编辑ppt,品牌商家与商业地产根据所处商圈情况，MALL内部全部商品高、,品牌商家与商业地产,管理服务接轨，营造软环境,后期应该注意统一管理，保证MALL的品牌通路没有任何阻塞,而现实的瓶颈却是市场集中度低、管理手段落后、没有形成核心竞争力。,85,可编辑ppt,品牌商家与商业地产管理服务接轨，营造软环境后期应该注意统一管,品牌商家与商业地产,管理者不仅要保证水、电暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺,经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的广告宣传及促销活动负责,把顾客引进店中来,86,可编辑ppt,品牌商家与商业地产管理者不仅要保证水、电暖、空调等设备的正常,品牌商家与商业地产,管理者必须保证入租客户具有完美和大体一致的形象，招商时不但要考虑各厂商愿意承担的租金高低，还要考虑其与商业地产的规划与形象是否吻合，其经营业绩是否能持续发展。,87,可编辑ppt,品牌商家与商业地产管理者必须保证入租客户具有完美和大体一致的,品牌商家与商业地产,商业地产漫长的回报期是对投资商战略智慧和资金耐力的考验。如果说一批实力孱弱、追逐短期利益的房地产,商造成了先前大型商厦的先天残疾和扭曲，那么新一代商业地产能否成型，则取决于有没有一种深谋远虑、更具实力、更有耐心的资本力量加入到这一产业中来。,88,可编辑ppt,品牌商家与商业地产商业地产漫长的回报期是对投资商战略智慧和资,品牌商家与商业地产,对开发商来说，眼光应该放长远。要知道，商业氛围大多是由习惯形成的，不是短期所能够完成的。所以，无论是先行者还是后来者都应在不断创新的同时，研究市场，作好调研尊重规律这样才可能规避风险实现收益。,89,可编辑ppt,品牌商家与商业地产对开发商来说，眼光应该放长远。要知道，商业,品牌商家与商业地产,创新既是一个抗风险的过程，也是一个不断试错的过程。 只有不断地防错、试错、纠错，才能踏出一条通路来！,90,可编辑ppt,品牌商家与商业地产创新既是一个抗风险的过程，也是一个不断试错,商业地产招商注意问题,91,可编辑ppt,商业地产招商注意问题91可编辑ppt,定位是前提,定位之前需要注重三个研究的整合销售市场的研究、租赁市场的研究和商业发展的研究,92,可编辑ppt,定位是前提 定位之前需要注重三个研究的整合销售市场的研究、租,定位是前提,做商业地产定位是首要的，前期应该做广泛的商场调研，看有没有自己可以立足的地方，比如品牌和市场等，这是问题的关键。一旦有了设想的定位，后期的接触，商家就会容易很多，也容易受到商家的认可 。,93,可编辑ppt,定位是前提做商业地产定位是首要的，前期应该做广泛的商场调研，,定位是前提,在商业地产开发的市场研究中，租赁市场租金的研究是最重要的。,它既反映了商铺真实的、内在的价值情况，又反映了商铺的市场价值状况。租赁市场是连接销售开发和使用的关键。,94,可编辑ppt,定位是前提在商业地产开发的市场研究中，租赁市场租金的研究是最,定位是前提,租价是售价的基础，是商铺租赁市场中研究整个市场的基础。没有这个基础，所作出判断或研究成果都不具可靠性。,95,可编辑ppt,定位是前提租价是售价的基础，是商铺租赁市场中研究整个市场的基,定位是前提,真实的商业需求是商业地产开发的原始动力。商业盈利水平决定承租能力大小，承租能力大小决定租金水平，租金水平决定房价。研究商业发展去开发商业地产，才是正确的开发策略。,96,可编辑ppt,定位是前提真实的商业需求是商业地产开发的原始动力。商业盈利水,不可过度迷信主力店,主力店的营销模式运用曾给商业地产销售创造了许多销售奇迹。但一些主力店目前已当起了二房东。即主力店从开发商手中租下商业面积后，除了用于自己经营外，剩余的面积会再次租给其他的经营者。因此，在很多情况下，主力店通过做二房东，在店内就已形成了良好的业态分布，并不需要店外的商业经营者为其补充。,97,可编辑ppt,不可过度迷信主力店 主力店的营销模式运用曾给商业地产销售创造,不可过度迷信主力店,一流的商业资源在主力店内部就已经被消化怠尽，留给其周边的商业经营者的资源就会十分有限了。如果认为，只要靠近一个主力店就等于靠上一座金山，可能现实不如幻想。,98,可编辑ppt,不可过度迷信主力店一流的商业资源在主力店内部就已经被消化怠尽,招商晚于设计将加大运营风险,招商晚于设计将加大运营风险后期管理应当前置。,以建筑师为主导的商业项目只能是高通用性的虚拟设计。,99,可编辑ppt,招商晚于设计将加大运营风险 招商晚于设计将加大运营风险后期管,招商晚于设计将加大运营风险,商业地产欲招到的主力店都有自己的一些独特的要求，在店家明确之前，设计是盲目的。因此，为降低风险，招商和商业规划应在建筑规划设计之前。换言之，招商晚于设计将加大运营风险。,100,可编辑ppt,招商晚于设计将加大运营风险商业地产欲招到的主力店都有自己的一,招商晚于设计将加大运营风险,商业地产的后期管理（租户的筛选、最新市场信息的提供、专业的资产管理并统一协调租金等）则是对中长期的投资者强有力的信心支持，而如果将这个环节提前到商业项目的前期阶段与销售同步运营，往往会给予投资者更强的长久性的投资信心。,101,可编辑ppt,招商晚于设计将加大运营风险商业地产的后期管理（租户的筛选、最,非常感谢你,讲的好给点掌声.,下次还来听我讲！,多努力,多用心,祝你事业早成功！,102,可编辑ppt,非常感谢你讲的好给点掌声.102可编辑ppt,此课件下载可自行编辑修改，此课件供参考！,部分内容来源于网络，如有侵权请与我联系删除！感谢你的观看！,此课件下载可自行编辑修改，此课件供参考！,