单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,华恩购物中心美食广场运营管理建议报告,2009-11-12,华恩购物中心美食广场运营管理建议报告2009-11-12,报告目录,美食广场发展专题研究,一、,华恩,周边竞争美食项目,二、,华恩美食广场的运营建议,四、,华恩美食广场的运营分析,三,、,报告目录 美食广场发展专题研究一、,美食广场发展专题研究,一、,美食广场发展专题研究一、,成功经验与经营趋势,发展现状,机电设计要点,选址要求,内部设计要点,导入和发展期,定义及由来,成功经验与经营趋势发展现状机电设计要点选址要求内部设计要点导,一、定义及由来,定义,：美食广场，又称为熟食中心，是指多间食肆聚集的地方，桌椅则由各食肆共用。,由来,：,引入美食广场这个概念最早是从百货公司开始，美食广场是一个规划设计独具特色，装修别具有风格，尽量营造一个舒适的环境。汇聚天下精美小吃，经营品种上绝不是千篇一律，在每个地区力求做出本地的特色，根据周边环境和当地人的饮食习惯来选择经营品种，以此吸引消费者。,一、定义及由来定义：美食广场，又称为熟食中心，是指多间食肆聚,二、导入期与发展期,代表事件：,1,、,1992,年台湾的大千美食林打响了以档口形式经营筹码方式收银座位统一布局的美食广场的第一炮；,2,、台湾的太平洋百货同时在上海带来了当时最新鲜时髦的美食广场，主要特色是各种港台小吃；,3,、马来西亚的百盛则为北京带来了颇具东南亚情调的美食广场。,导入期,时间：,90,年代初,深层分析：,当时国内连锁快餐的品牌和数量都不多，主题餐厅和异国风味餐厅更是非常稀少，美食广场凭借着新鲜独特的口味和众多的可搭配选择以及现代化时尚的装饰立刻一炮而红甚至一度成为时髦的中高档餐饮代表，国内各大商场也纷纷如法炮制在自家商场顶楼设置美食广场,当时的美食广场通常位于商场的顶楼且规模庞大。,二、导入期与发展期 代表事件：导入期时间：90年代初深层分析,代表事件：,以上海为例，上海美食广场的发展遭遇了发展瓶颈。一方面各类连锁快餐和主题餐厅发展迅速，另一方面中型百货商场纷纷倒闭，大商场又纷纷开始升级提档以提升坪效。美食广场纷纷被百货商场抛弃。,而国内其它城市的美食广场多数也在取得短暂辉煌后不久便开始走下坡路倒闭的也不在少数。,麦当劳肯德基必胜客等完全共享中央的公桌就餐区,调整期,时间：,2000,千禧年前后,研究分析：,究其原因主要是技术含量太低，缺乏专业化系统管理,仅仅是一些食品大排档的集聚，未能通过主题化装饰以及现代化行销管理赋予价值增值，且出品口味与品质控制不佳。,代表事件：麦当劳肯德基必胜客等完全共享中央的公桌就餐区 调整,代表事件：,1.,首家专业连锁美食广场,-,来自新加坡的食阁先后进驻上海的八佰伴、佳世客、城隍庙商场,2,楼等多家商场并获得成功,.,2.,新加坡食阁主席郭明忠当时以个人名义在上海投资大食代。跟随家乐福和乐购进入上海各大成熟社区成功开设小型店，继而登陆北京天津重庆等城市的繁华购物中心从而逐步坐稳中国美食广场的头把交椅。,3. 2005,年前后随着大型购物中心、百货、大卖场的迅猛拓展新店，美食广场也迎来了新一轮发展，但同时期各类快餐、主题餐厅也发展迅速，美食广场在发展的同时面临新的竞争格局。,发展期,时间：,90,年代中期,深层分析：,大陆美食广场的发展内在旺盛需求；,2.,创新变革引入主题化创意装饰；,3.,提升形象与环境；,4.,在档口经营商的选择上不断引入特色餐厅并进行本土化改良不断优化调整和早期传统美食广场彻底区隔。,5.,借助于上海和全国,90,年代末购物中心和甲级写字楼开始发展机会，凭借着平时稳定的办公人潮和周末节假日的逛街客群逐步发展壮大。,代表事件：发展期时间：90年代中期深层分析：,三、美食广场的内装设计要点,一、配置,1,、固定家具与移动家具配比约,6,：,4 7,：,3,2,、设置大堂公共洗手池,3,、配置造景装饰,4,、办公室、弱电室,5,、更衣室、休息室、卫生间,6,、洗碗间、仓库,7,、大小店招材质及形态,8,、柱子处理,9,、墙面、柜面,10,、吊顶及标高,11,、地面,12,、总平规划,13,、时尚动感区,14,、儿童区（备用）,15,、残菜区,16,、售卡台,17,、公共灯箱及指引,二、设计要求,1,、饰材：高贵不贵,2,、灯具：节能、跳色,3,、吊顶造型,4,、材质注意消防要求，避开消防隔断,5,、总体：亮丽、开阔、增大空间感,三、美食广场的内装设计要点一、配置二、设计要求,四、美食广场的机电设计要点,1,、电气系统（内场、营运、后勤、办公、户外店招广告等）,2,、通风,3,、空调,4,、给排水,5,、照明,6,、油烟净化,7,、环保净化,8,、监控,9,、音响,10,、收银,11,、电话、,TV,12,、煤气,13,、消防,14,、电表分布（备注）,15,、与厨房设备安装对接,16,、柱顶留灭蝇灯电位,17,、冷菜间留空调电位,18,、柱脚、墙沿、隔屏下沿留部分电位给点唱机、跳舞机、花车、保洁设备用电,四、美食广场的机电设计要点 1、电气系统（内场、营运、后勤、,五、美食广场二、三线城市选址要求,1, 城市概况及地理位置,城市概况： 城市级别，市区常住人口，支柱产业，商业水平，人均收入，白领薪资等地理位置： 所属商圈，平日人流，周末人流，,KFC,位置，道路状况，入住率等,2, 楼层,B1,层为最佳选择，如果是高楼层需有其它餐饮娱乐与它配套，或是处于超市主力店出口动线上。,3, 租金,小于等于同一商场内二楼租金，低于商铺售价的,5%,回报率。,4, 租期,分割产权商铺：,5-8,年,开发商或大面积独立产权商铺：,8-15,年,5, 面积,二线城市不超过,2500,平米,三线城市不超过,2000,平米,其它城市不超过,1500,平米,但下限是,800-1000,平米,6, 机电条件,详见机电设备篇，最重点是管道煤气和厨房排烟。,7, 商业环境,商场类型，商品档次，有无办公商住楼，商业管理公司能力，周边商场竞争力，有大卖场,8, 消费力,社会零售商品消费力，饮食产品消费力等,9, 餐饮文化及同业竞争,是否崇尚餐饮，餐饮业态丰富度，当地特色餐饮，洋品牌餐饮状况等,10,目标顾客群,商场顾客，大卖场顾客，路过客，白领，办公楼，商住楼，居民区，学校等,11,当地经营户的理念,12.,交通条件地铁、公交车站，十字路口，步行街，汽车及自行车停车位等。,五、美食广场二、三线城市选址要求1 城市概况及地理位,六、不同类型档次美食广场现状,这里讨论的美食广场主要以标准美食广场为主，标准美食广场和泛美食广场也进行一定程度探讨，但不讨论以传统餐厅形式经营的美食城和美食广场。,一、标准美食广场：标准的美食广场都采用共享座位可自由选择组合不同摊档的食物进食，标准美食广场按其环境等因素又可分为高档美食广场、中高档美食广场和中档美食广场、低档大众美食广场、奢侈美食广场。（注，大食代等许多美食广场为了应对租金压力引进了汉堡王等快餐等并设立独立的不共享用餐区，但所占比例不大，与上海正大广场之类“准美食广场”完全由独立的几十家连锁店组成有本质不同。）标准美食广场目前在国内仍然占绝大多数。,六、不同类型档次美食广场现状 这里讨论的美食广场主要以,泛美食广场,标准美食广场,准美食广场,美食广场按照档次类型区分,泛美食广场标准美食广场准美食广场美食广场按照档次类型区分,（,1,）高档美食广场,这类美食广场既擅长环境创意包装设计又深得行销之道且注重食物出品口味与特色以及卫生清洁工作到家，且时尚感特别强烈，以大食代和福将坊以及食通天等为代表。高档美食广场品牌数量相对较少，主要分布在一二线城市的中高档商场和购物中心，数量约占全国美食广场数量的,10%,；,标准美食广场,（,2,）中高档美食广场和中档美食广场：,多数商场自营的美食广场和台商经营的室内台式食街介于中高档和中档之间。中高档美食广场和中档美食广场目前数量最多，主要分布在一二三线城市的中高档商场和购物中心，数量约占全国美食广场数量的,40%,；,（,3,）低档大众美食广场：,这类美食广场往往实质是小吃城，环境相当朴素甚至简陋类似新加坡第一代美食广场小摊中心，以上海食品一店的美食广场为代表。低档大众美食广场目前数量众多，主要分布在二三线城市的中低档商场，数量约占全国美食广场数量的,40%,；,（1）高档美食广场标准美食广场 （2）中,总而言之，美食广场的定位必须与所在商圈客户群相匹配，适合的就是最好的，不然再高档没有业绩也是枉然。,（,4,）奢华美食广场：上海,“,和伊授桌”号称亚洲最高档美食广场，餐厅内的不同区域分别设有意式馆、日式馆、中式馆、甜品屋、面包屋、烤肉吧、酒吧、咖啡馆等。除了熟食店,Bottega,、筑地银章鱼丸子小吃店，其实是中、日、意几个餐厅以及一个酒吧的组合，而不是一个个分散的美食摊点，只不过与,food court,美食广场一样将餐厅分布在四围，而座椅集中在中心区，但不同区在家具、装修风格上都有区隔，午餐时间以自助式供应，晚餐时间则采取点餐式服务，价格较大食代还贵许多。适合超级甲级办公楼和高级宾馆聚集区。奢华美食广场目前数量极其稀少，不足全国美食广场数量的,0.1%,。,总而言之，美食广场的定位必须与所在商圈客户群相匹配，适合的就,二、准美食广场：,准美食广场完全由独立的几十家连锁快餐店和主题餐厅组成，就餐的座位区完全分割开来，顾客无法自由选择组合不同摊档的食物进食，准确的讲实质是个租赁性质的餐厅层。香港和深圳的蔡澜美食坊、上海正大广场,5,楼、上海调频一号,6,楼都是这类准美食广场的杰出代表。这类准美食广场适合品牌餐厅资源丰富的一线城市，通俗点讲标准美食广场就像开架式的统一经营管理的百货商场，而准美食广场类似各租赁店彼此独立经营的购物中心。,三、泛美食广场：,大型自助餐厅与标准美食广场一样采用共享座位可自由选择组合不同摊档的食物进食，但市场定位、价格、就餐环境与食材以及价格与普通美食广场相比高出许许多多，而且采用单一价格。适合部分高档定位的购物中心引进，金钱豹国际美食总汇、四海一家、喜多屋等都是高档购物中心和商场心仪希望引进的品牌。,二、准美食广场：三、泛美食广场：,七、不同区域的美食广场的现状,目前，全国美食广场的品牌集中度非常低，不仅比超市大卖场低，比百货也低许多。目前阶段则属于三国演义中初期阶段，少数领头羊跃跃欲试正刚刚开启群雄争霸之旅，数十家地方诸侯则各自封城为政，大规模的收购兼并与洗牌运动尚未开始。,1,、一线城市龙头大哥：大食代已开店,22,家，东西南北通吃但只进一二线城市。由于擅长环境的创意主题设计以及市场行销，大食代的经营业绩与企业形象目前是国内美食广场中最成功的。,2,、北方掌门：亚惠美食，集中在黄河以北发展，大连北京天津是主攻目标，此外还进驻了沈阳、西安、郑州等城市。亚惠擅长自营，优点是管理精细严谨，卖场环境整洁温馨但略显呆板缺少活力，旗下共拥有“亚惠美食”、“亚惠美食花园”、“欧米奇咖啡”、“百乐汇餐饮”、“群惠餐饮”和“槐花烤肉”五个自主创立的餐饮品牌。,七、不同区域的美食广场的现状目前，全国美食广场的品牌集中度非,3,、南方宗师：新食尚文化美食广场，其特点是单店规模庞大品种繁多与菲律宾的美食广场较为接近，能使客人真正实现一站式享受各色美食。,4,、独城连锁大佬派：,这些品牌在本城都拥有多家分店堪称美食广场老大但都不出城门，美乐汇美食广场,3,店独占深圳，新泰洋美食广场在广州拥有,2,家大型美食广场，新加坡狮城美食广场则以,4,家分店成为武汉美食广场一哥，幸运时间美食广场则在北京连开,5,店，食通天下美食广场在泉州连开,3,店。美食代美食广场、八方一品美食广场、食为天美食广场、家美乐美食广场、嘉香小吃美食城分别在郑州、青岛和哈尔滨、合肥、昆明占据分店数量优势。值得注意的是这些独城连锁大佬有相当部分是老字号经营的小吃美食广场而不是现代美食广场。如果这些美食广场品牌能够走出本地市场进行区域拓展或者全国扩张则国内购物中心项目美食广场招商难题就能解决了，但异地扩张的本土化难题必须有效解决。目前在国内多数城市在美食广场领域都有一家独城连锁大佬。,3、南方宗师：新食尚文化美食广场，其特点是单店规模庞大品种繁,5,、新过江龙：,近年来一批新的外资美食广场对中国大陆市场跃跃欲试，主要选手均来自香港跳舞以及新加坡马来西亚泰国等东南亚国家。,例如新加坡著名的美食广场上市公司福将坊美食广场关闭合肥店主攻北京上海等一线城市，并已进驻北京金融街购物中心。而新加坡分店最多的美食广场咖啡店集团则在上海七宝嘉茂开设了新膳海美食广场。,而有台湾背景的美食通美食广场则连开深圳怡景中心城和佛山保利水城,2,家分店。,来自马来西亚赋乐食坊美食广场其中国第一家店于,2007,年,7,月进驻西安骡马市商业步行街兴正元百货六楼。食通天美食广场据说投资商来自香港也已经进驻北京,SOGO,、武汉,SOGO,和大连天兴,罗斯福国际中心等购物中心。,6,、小区域拓展：,除了以上五派之外，还有部分品牌实行稳扎稳打的小范围拓展战略，例如食加食美食广场集中在浙江发展、桂林人旺角美食街在湖南湖北密集拓展、泰国背景的新食代美食广场在江苏浙江大力扩展、百奇源美食广场在河北沈阳等地扩张。,5、新过江龙：6、小区域拓展：,八、不同业态物业内的美食广场现状,1,、百货公司：,从全国情况来看，香港台北北京成都长沙大连南京等地都有不少成功自营美食广场的百货，包括新光三越，新玛特、,SOGO,崇光、银泰、天虹百货、南京新百、卓展、兴隆大家庭等等，而食通天、新食代等一批专业连锁美食广场开始以租赁或合作经营方式进驻百货商场。从海外情况来看欧美日韩的百货公司也大多在商场顶楼或地下室保留着美食广场且生意兴隆，例如韩国乐天百货、日本高岛屋百货伊势丹百货以及东南亚各大百货商场以及欧洲的商场也普遍保留着美食广场。,2,、购物中心：,由于租金不断高涨以及连锁餐厅品牌资源大量增加，上海购物中心内都是新加坡大食代。例外的,2,家分别是龙之梦自己经营的龙旺美食广场和七宝嘉茂引进的的新膳海美食广场，值得注意的是新膳海美食广场由新加坡最大的美食广场经营商咖啡店集团投资经营管理业绩正在逐步好转之中。,2008,年开业的,353,广场则在,6,楼开出“白领食堂”面积约,1300,平方米，有,600,多个用餐坐席，是一个集聚各国风味和各类小吃的美食广场。,八、不同业态物业内的美食广场现状 1、百货公司：,3,、大卖场：,上海早期的大卖场包括乐购、易初莲花、大润发等都设有自营的美食广场。目前乐购仍在坚持自营美食广场且经营情况尚好；易初莲花和大润发则以餐厅区替代了美食广场。而家乐福通过与大食代战略合作在上海地区,6,家家乐福分店中引入了大食代且经营情况良好且整体环境更为时尚。从全国其它城市来看，仍然有相当比例的大卖场仍设有美食广场面积通常在,700-1200,平方米之间，但与最初各大卖场几乎全部自营美食广场不同目前已出现了新食代、食加食、百奇源美食广场等一批专业连锁美食广场租赁或合作经营 ，在自营的美食广场中以伊藤洋华堂自营的食街和,JUSCO,自营的美食广场当属佼佼者。,4,、专业商场和专业市场：,百脑汇、赛博数码和颐高数码电脑城、苏宁电器以及红星美凯龙家居城已在全国很多城市作为项目的附属配套开了不少自营美食广场，经营情况良莠不齐。最成功的当属,IKEA,宜家在商场内附设的自营大型欧式美食广场，,2000,平方米的场地经常水泄不通人满为患，其中经验值得学习。而上海食品一店配套的纯小吃城特色的美食广场虽然环境简陋但引入的商家不少极具特色故也相当成功。,3、大卖场：,5,、其它,-,办公楼、游乐园、医院、大型企业、大中学校、机场交通枢纽等美食广场在新加坡到处都是，无论办公楼、游乐园、医院、大型企业、大中学校、还是机场交通枢纽都有美食广场的位置，台湾的嘉禾影城和诚品书店信义旗舰店也有自营美食广场。在上海，科技馆引入了大食代美食广场，世博会现场也将开设杏花村等多家美食广场，另外部分高档办公楼也设置了美食广场作为员工配套。,广州、上海、北京等地的机场航站楼也引入了美食广场为乘客服务。已有多家餐饮机构同时在购物中心和大型企业内开设美食广场，美食广场作为食堂的升级版正在到处展露新姿，但与购物中心内的美食广场不同，大型企业内开设的美食广场都较为朴素简洁挡口也少许多。,5、其它-,九、美食广场的成功经验与经营趋势,对于美食广场而言最重要的因素包括出品食物的口味，广场的环境，服务质量，行销推广、卫生保洁等等。保证食物口味足够美味的经验,1,试吃小组 众口协调,2,经济实惠,+,不断推新,3,引进最新品牌独家品牌热门品牌,4 “,零租金”吸引优质商家抽成有利汰劣选优,5,在二三线城市培训引导提升租户经营水准,6,更多连锁品牌餐厅融入美食广场,7,五星级饭店美食入驻高档美食广场,8,搜罗最纯正地方小吃进美食广场,九、美食广场的成功经验与经营趋势 对于美食广场而言最重要的因,1,试吃小组 众口协调找合适的摊位经营商是个问题，中国大陆幅员广大，各地的饮食文化千变万化，不像新加坡和台湾市场，喜欢的食物和口味比较统一和集中，众口难调，使得美食广场招商面临选择难题。根据已经确定的目标顾客来分析,哪些产品是他们会喜爱的,哪些新产品他们能接受,哪些品种是绝对不能上的,都需要通过市场调查来帮助分析,绝不能依靠所谓成熟经验依葫芦画瓢。,此外调整口味以更普及化的改良本土化口味或执著地保持最正宗家乡口味等候知音，要根据美食广场所在商圈的客户群特点来决定。,2,经济实惠,+,不断推新,新加坡福将食阁美食广场则希望以不同的手法经营美食广场，将以往只有在中高档餐馆才能享用的食品带到食阁，以大众化的价格，让消费者能体验到不同的饮食经验。,此外，必须保留本地的传统食品菜肴，以符合顾客的口味。不能脱离原有的顾客群。同时也不能固步自封，一成不变，美食广场还需要迎合更多不同顾客群的支持与光顾，引进往常认为是非美食广场的食物。,1 试吃小组 众口协调找合适的摊位经营商是个问题，中,3.,“,零租金”吸引优质商家抽成有利汰劣选优要保证出品食物的口味足够美味，就必须选对摊位经营商。但不同地区市场情况各不相同，不同美食广场的经营形式也各有不同，租赁式经营、扣点式经营以及保底租金加扣点在不同地区分别存在，具体采用何种经营方式还要看本地市场资源，除非美食广场经营商具备很强大的跨区域招商能力。例如部分商铺租金并不高商铺供应量又大的经济欠发达的中小城市，以扣点形式经营美食广场就面临着许多问题，无法推行统一经营统一收银扣点结算的现代方式，而不得不采用最原始的租赁式经营各摊位各自收银。,4.,引进最新品牌独家品牌热门品牌最受欢迎的传统小吃,+,最新的美味美食街的商品单价也相当亲民，价格区间从,5,元,50,元，可以满足各类顾客的消费需求。并给购物的顾客提供一个氛围轻松可以歇歇脚、吃点东西聊天放松的地方。美食广场在强调品种丰富的同时，口味要常换常新，这样才能在市场中处于不败之地，引进口味好又不易吃到的食物摊位经营商很重要。,3. “零租金”吸引优质商家抽成有利汰劣选优要保,5.,在二三线城市培训引导提升租户经营水准,美食广场能跟业主争取尽量优惠的商务条款，并能将这些惠遇在一定阶段内放水养鱼让利于小商家，让这些小厂商也能轻装上阵。过于严苛的招商条款可能会导致二种不良局面，一是由于经营成本较高，产品的价格定位也会水涨船高，逐渐脱离平民消费，二是为了维持平民价格，偷工减料，降低品质。这二种局面都对美食广场的长期发展不利。当然，如果在一个城市的顶级商圈，有庞大的客流基础，招商条款也必然是当仁不让，关健还是因地制宜，确保美食广场的长期稳定发展。,6.,更多连锁品牌餐厅融入美食广场,引入及具特色的特色小吃经营商对于吸引喜欢尝新和喜欢小吃的客人非常重要，但有部分客人越来越更重视品牌与食物的卫生，这部分客人往往认准几家连锁品牌快餐进餐，所以美食广场也需要引入多家连锁品牌快餐厅，才能更好地为客人服务。对于面积大于,3000,平方米的旗舰型美食广场更需要引入品牌快餐以增加吸引力并分摊租金。,5. 在二三线城市培训引导提升租户经营水准6.更多连锁,7.,五星级饭店美食入驻高档美食广场,基于互利互补，五星级饭店到高档百货商场和购物中心内开设餐饮专柜的情形愈来愈多。餐饮美食是宾馆饭店业的专长，饭店级的餐饮柜进驻百货卖场，提高了百货公司美食街、美食广场的水准，宾馆饭店业本身的营业据点和营业额也增加，双方互补。五星级饭店常给人高不可攀的感觉，到百货公司美食街设柜，走入人群，主要是增加饭店的餐饮与非主客群接触，培养潜在的客层和口碑。随着大陆出现越来越多的高档百货和购物中心，五星级饭店美食入驻高档美食广场的现象估计不久的将来也有望在上海北京深圳广州出现。,8.,搜罗最纯正地方小吃进美食广场 总之如果有家美食广场可以让顾客同时满足一家老少（或者几个同事几个同学朋友）各自不同的点餐需求并一起聚餐，无疑该美食广场的吸引力将成倍增长。例如小孙子点肯德基的炸鸡和哈根达斯的冰激凌，母亲吃麦当劳的奶昔和必胜客的披萨，父亲吃香港云吞面和新加坡炒米线，爷爷吃小杨生煎和正宗的无锡小笼，奶奶吃老边水饺，还有共享的五星级饭店出品的蛋糕和甜品，大家边吃边聊，不时互相交换下吃的品种，该是如何其乐融融的场面。,7.五星级饭店美食入驻高档美食广场 8.搜罗最纯正地方小,华恩,周边竞争美食项目,二、,华恩周边竞争美食项目二、,（一）概述,1.,主要分布区域：,主要分布于车站路沿线，车站广场附近，规模较大的美食广场一共有,4,家：百乐美食广场、宏业快捷酒店美食城、华鑫快捷餐厅、金鼎美食广场。,2.,主要经营业种：,均以统一开票分散经营为主，档口形式出现，以面食和盖浇饭为主。,3.,目前运营状况：,临街美食广场（宏业和华鑫）的人流客源较为充裕，并人气较旺。而百乐和金鼎的人气较弱，并有一定的空置档口，并所占比例较高。,（一）概述1.主要分布区域：,华鑫快捷餐厅,位于汽车站广场南侧，营业面积约,200,平方米，依托加盟南阳地方名吃丁老二米线，主营面食以及盖浇饭，主要目标客群为车站旅客。人气较旺。,宏业快捷美食城,位于车站路和新华路交叉口北侧，营业面积,500,平方米，以档口形式出现，主营面食以及盖浇饭，人气较旺。,华鑫快捷餐厅宏业快捷美食城,新城百乐美食广场,位于新城百乐,2,期的五楼，（实际为整体框架结构的顶部改造）。整个营业面积近,2000,平方米，目前一楼为档口形式出现，和电玩做业种搭配，空置率在,1/2,左右，二楼区域正在整体改造为雅间，是我项目最主要的竞争对手。,新城百乐美食广场,（二）综合分析,1.,目标客群均以车站附近流动人群为主，同时兼顾周边商户就餐需求；,2.,经营规模目前均以中档为主，并中餐是目前主要品类；,3.,经营管理均处于餐饮经营的初级阶段，管理水平和档次标准均偏低；,4.,目前尚未形成一家独大的局面，市场处于竞争的初级阶段；,5.,规模上,500,平方米以上的美食广场，均存在将近,1/3,的铺位空置，说明针对招商运营均存在被动状态；缺乏系统的招商以及营销推广。,6.,目前的餐饮品种相对匮乏，同时，特色品位尚未形成，有市场潜力可挖；,7.,整体餐饮品牌度和知名度在南阳市区影响力偏低。,（二）综合分析1.目标客群均以车站附近流动人群为主，同时兼顾,华恩美食广场的运营分析,三,、,华恩美食广场的运营分析三、,（一）合约分析,主要要约点：,1.,时间：,2009.9.16-2012.9.15,2.,承包费：,6,万元,/,年,3.,日均营业额超过,3000,元，我方提,8%,；,3000,元,/,天，计提,6%,；,4.,目标：,2010,年,5,月 日均营业额达到,4000,元,5.,承包人全权负责美食城的招商租赁,优势：,1.,将市场培育期交给承租方，降低开发方的资金投入；,2.,保底的租金政策可为我方带来较为稳定的租金收入；,3.,适当的营业额提成比例，有效调动承租者的积极性；,弊端：,1.,丧失了对于项目有关运营管理的有效监管措施以及约定；,2.,仅仅是从营业额角度对乙方进行要求约束；缺乏对于品牌以及发展战略的长线约定；,3.,缺乏针对承租方必要硬件投入以及宣传推广的要约；,（一）合约分析主要要约点：优势：弊端：,（二）营业额分析,10,月,16-31,号,代收款,10.16,2638.50,10.17,2929.00,10.18,2963.50,10.19,2411.50,10.20,2415.00,10.21,2329.00,10.22,2114.50,10.23,2262.00,10.24,2990.50,10.25,2530.50,10.26,1996.50,10.27,2024.50,10.28,1950.50,10.29,2508.50,10.30,2096.00,10.31,3574.50,合计,39734.50,10,月,1-15,号,代收款,10.1,2719,10.2,2730.5,10.3,2096.5,10.4,2849,10.5,3044,10.6,2841.5,10.7,3111.5,10.8,3132,10.9,2436,10.10,2595.5,10.11,2684,10.12,2696,10.13,2244.5,10.14,2149,10.15,2554.5,合计,39883.5,（二）营业额分析10月16-31号代收款10.162638,数据显示：,1.10,月份美食广场日均营业金额,2568.33,元,/,天；,2.,其中日营业额超过,3000,元,/,天，共计,4,天，占比,13%,；,日营业额,2500-3000,元,/,天，共计,14,天，占比,46%,；,日营业额,2000-2500,元,/,天，共计,11,天，占比,36%,；,日营业额,2000,元,/,天以下，共计,2,天，占比,7%,。,3.,营业额在,3000,元以上主要集中在,10.1,黄金周（,10,月,5,日、,7,日、,8,日）,以及周末,10,月,31,日（星期六）,数据显示：,经营品类,目前状况,5901,特色早餐部,运营中,5902,韩国烧烤,空置,5903,香飘飘,空置,5904,开封名吃,运营中,5905,姐俩土豆粉,运营中,5906,金陵老鸭丝汤,空置,5907,老北京砂锅面,运营中,5908,章鱼小丸子,空置,5909,凤凰饺子馆,空置,5910,武汉风味小吃,运营中,5911,来碗面,空置,5912,三鲜烩面,运营中,5913,曹记刀削面,运营中,5914,米饭套餐,运营中,5915,老式扣碗,运营中,5916,朱记地方风味米线,运营中,5917,水果吧,空置,5918,方城烩面,空置,（三）经营品类分析,1.,经营品种相对丰富；但是缺乏特色餐饮品种；,2.,目前商铺有将近,1/3,空置，严重影响租金收入；,经营品类目前状况5901特色早餐部运营中5902韩国烧烤空置,（四）综合分析,1.,华恩美食广场已经在车站商圈具有一定的知名度和美誉度，并有一定的聚客能力；营业额稳定在,2500,元,/,天说明这一点；,2.,营业额有时间会突破,3000,元,/,天，说明受外来消费刺激影响明显，外来客源在节假日可为项目带来利润提升；,3.,从经营品品类上看，需要增设糕点、水果吧等，以及地方特色，丰富餐饮品类，从而带来回头客消费；,4.,目前的宣传形式较为单一，仅仅是从古城刊登直投广告，对于目标受众缺乏有效拦截和宣传引导。,（四）综合分析1.华恩美食广场已经在车站商圈具有一定的知名度,华恩美食广场的运营建议,四、,华恩美食广场的运营建议四、,（一）项目总体定位,美食广场是华恩主力业种数码产品的补充，但是可为项目增添人气以及客源以及人流；,有鉴于目前的代包租赁模式，项目开发方应给与承租方更多的是督导服务以及监管；,重点是梳理出项目的目标客户群体即：三站汇集的流动人员,+,周边商户以及服务人员；,硬件投入，在适当时机，增设统一收银的,pos,系统，并对店内的宣传文字增加图片以增强视觉冲击力和吸引力；,软件投入,适当规范商户的营业时间、上货、以及垃圾清运，并要求提高菜品质量，商户统一着装，以增强卖场的专业度；,（一）项目总体定位美食广场是华恩主力业种数码产品的补充，但是,（二）宣传建议,1.,确定目标受众群：,即项目周边的三站（火车站、汽车站、公交站）流动人员；,项目周边商户（小商品、数码、等）以及营业服务人员；,2,、宣传方式：,针对流动目标客群可以采用,DM,单页的直投模式直接在三站附近直接投递，并进行持续性宣传；,针对商户可以采用印制名片的方式直接投放到商户各个摊位，避免所在商场的管理阻挠；,3,、宣传内容：,重点在于“价廉物美，品类齐全”上作为重点。,（二）宣传建议1.确定目标受众群：,（三）、硬件建议,1.,加紧雅间的改造过程和进度，从而提升项目的整体服务水平；,2.,适时协调租赁商户将宣传,LOGO,进行丰富，增加图片和文字说明，增强对顾客的眼球吸引能力；,3.,针对美食广场的,LOGO,建议代包方整体设计，将其发布于华恩户外和主要标识区域，增强对于整体卖场的宣传引导；,4.,目前的手工开票，程序繁杂并较为原始，建议承租代包方进行设备升级，购买,POS,机（可以参考南阳新华城市广场丹尼斯百货美食广场的收银系统）。,5.,持续进行招商，并从整合外来名吃和本地特色上挖掘，并可要求代包方在无租赁商户承租时间，自己投资经营，形成自营商铺，带动整体卖场商家氛围。,（三）、硬件建议1.加紧雅间的改造过程和进度，从而提升项目的,（四）软件建议,1.,要求商户统一上货时间以及统一的垃圾清运时间；,2.,规范商户的菜品质量和统一白挂，带动整体形象的提升；,3.,对于卖场的收银以及管理人员建议在少量投入前提下，统一购买类似超市卖场的大褂，梳理华恩美食广场整体形象；,4.,为拓展业务渠道，建议开发方、代包方以及商户协商，可以组织人员进行送餐服务，,（四）软件建议1.要求商户统一上货时间以及统一的垃圾清运时间,报告结束 感谢聆听,河南华恩商业经营管理有限公司,报告结束 感谢聆听河南华恩商业经营管理有限公司,