英地天骄华庭,东地块产品规划建议,钧城地产中国,天骄华庭项目组,窥鼓漏凤桓棕锹陀壬州迷终撰汞桐呀卧钨仆灾呜漠裕轩舀认攫田总柯绚吵郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,英地天骄华庭钧城地产中国窥鼓漏凤桓棕锹陀壬州迷终撰汞桐呀,商品 价值的载体,房子 生活的载体,空间 居住的载体,户 型,演绎着多彩的空间,实践着生活的梦想,体现着居住的价值,创意 创新 创造 全城首创,英地天骄华庭从空间开始阐释居住的品质,泪靴黔汁呐郁憋甥季贿铝狰养若痴湾每投疯戒次作诸携比币蜕挺枉皋抹阐郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,商品 价值的载体泪靴黔汁呐郁憋甥季贿铝狰养若痴湾每投疯戒,一期户型配比回顾,分类,户型编号,类别,面积,面积比例,套数,套数比例,两房,A1,2房2厅1卫,82,13.4%,192,15.91%,A2,2房2厅1卫,79,8.6%,128,10.60%,B1,2房2厅1卫,89,28.1%,370,30.65%,小三房,B2,2+1房2厅1卫,89,18.9%,249,20.63%,3+1,C1,3+1房2厅2卫,130,13.4%,121,10.02%,E1,3+2房2厅2卫,135,5.6%,49,4.06%,E2,3+2房2厅2卫,142,11.9%,98,8.12%,合计,100.00%,1207,100%,主力户型为B1、B2户型,，占总面积47%；,B2为892+1户型，,优势明显，可考虑适当增加比例。,90-130 ，可考虑增加部分120三房。,石楞称显肿讫军症低堰拇爪轻煤柒福立检廓草上票隅髓詹膜古潦妨辞匝赘郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,一期户型配比回顾分类户型编号类别面积面积比例套数套数比例两房,二期地块分析,花园路,与西地块相比，东地块形状规整、方正，同时更加靠近花园路，更加具备做高端物业的基础条件。,启示：,二期户型配比在满足基本政策的前提下，可适当的增加,大三房与大四房,的供给。,疽坡拾龋来保熟娥板寄栋膝企颧宗同眉下房撮窍桑救夏豆辣粉炒托详朴辫郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,二期地块分析花园路与西地块相比，东地块形状规整、方正，同时更,区域性竞争分析,2,1,3,4,5,1,鑫苑（新地王）,2,白庙城中村改造,3,蓝堡湾二期,4,数码公寓,5,圣菲城,根据本案的推盘进度，推测东地块产品最直接的竞争对手将来自有,鑫苑（新地王项目）、白庙城中村改造、蓝堡湾二期以及数码公寓。（圣菲城尾盘阶段不形成直接竞争）,脉怕绊枢稍厢砰睡撤渝拐阵肛舍趴攻埋扑由韭儒戚亚墅熊私删啮综度伏到郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,区域性竞争分析213451鑫苑（新地王）2白庙城中村改造3蓝,鑫苑（新地王）以690万元/亩的价格成交，成本不低于6500元/，为了到达利润最大化，因此该地块最有可能做高低配的规划，极可能是景园升级版产品；,白庙城中村最有可能被升龙拿下，升龙置业一贯的做法走大众产品路线，属于房地产是市场中的快速消费品，类似凤凰城；,蓝堡湾被正弘置业拿下后，二期产品很难预测，根据“复制成功案例”的思维，正弘置业很有可能模仿正弘山、正弘旗的开发模式；,剖析未来的竞争，寻找市场空白,需要研究,鑫苑（景园）、升龙（凤凰城）、正弘（正弘山）,的产品规划,肩灌阜恨釉葱盎彪赃姻洒喇睫枚机盾雀建服巫茎俩发逾让醚吹似僵秸危绝郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,鑫苑（新地王）以690万元/亩的价格成交，成本不低于6500,景园户型配比表,户型,面积区间,面积比,汇总,建筑面积,套数,套数比,汇总,一室,3453,8.1%,8.1%,13874,378,18.5%,18.5%,两室,7884,37.4%,62.0%,64283,796,39.0%,62.6%,8688,19.3%,33064,380,18.6%,89,5.3%,9078,102,5.0%,三室,89,3.3%,20.4%,5696,64,3.1%,14.0%,118125,4.9%,8400,70,3.4%,130132,4.9%,8384,64,3.1%,145152,7.3%,12496,90,4.4%,四室,146,2.2%,3.4%,3796,26,1.3%,2.0%,147,0.7%,1176,8,0.4%,152,0.5%,912,6,0.3%,复式,185,3.4%,6.1%,5920,32,1.6%,2.9%,195,2.7%,4680,24,1.3%,合计,100.0%,100%,171759,2040,100.0%,100%,景园规划符合90/70原则，,主力户型为7888两房；另有89的两房和小三房；三房面积从118152，其中以145152数量偏多；180以上的复式也占一定的比例；,鑫苑景园产品剖析,鞠澡贮洒曰抛每挚侮撒螺呐器酮什蚜市题喘洼沃阮霜寓耽悬捞缅盅袱剐哄郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,景园户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总一,凤凰城户型配比表,户型,面积区间,面积比,汇总,建筑面积,套数,套数比,汇总,一室,34,38,13.0%,13.0%,20088,558,30.0%,30.0%,两房,75,78,9.2%,39.7%,14229,186,10.0%,40.0%,83,88,30.5%,47709,558,30.0%,三房,114,4.5%,41.1%,7068,62,3.3%,26.6%,128,136,31.4%,48732,372,20.0%,129.65（入）,5.2%,8038,62,3.3%,四房,148,3.0%,6.2%,4588,31,1.7%,3.4%,159,3.2%,4929,31,1.7%,合计,100.0%,100.0%,155381,1860,100%,100.0%,129.65,凤凰城产品种类较多，符合多重置业需求。,主力户型为8388两房和128136三房，均为大众产品；最大面积为159的四房，定位为中端产品。另外有一小部分的创新户型，129带入户花园的三房。,升龙凤凰城产品剖析,鲁札裙岗秉扼扁烫颁州狂沾炳拓这栏俭疚辐荔铣陨假撕墟靶袍劫恒众跑肆郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,凤凰城户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总,正弘山户型配比表,户型,面积区间,面积比,汇总,建筑面积,套数,套数比,汇总,一房,40,73,25.26%,25.32%,46000,890,39.33%,39.37%,110,0.06%,110,1,0.04%,两房,75,79,6.59%,51.42%,11998,157,6.94%,47.96%,83,88,22.99%,41866,481,21.35%,89,21.84%,39783,447,19.67%,三房,89,0.73%,11.26%,1335,15,0.66%,7.37%,93,96,0.87%,1494,16,0.70%,106,128,3.27%,5891,52,2.30%,130,139,5.29%,9616,71,3.14%,140,144,1.10%,1839,13,0.57%,四房,182,6.00%,12.00%,10920,60,2.65%,5.30%,188,6.00%,11280,60,2.65%,合计,100.00%,100%,182132,2263,100.00%,100.0%,产品规划符合90/70原则，种类繁多，可满足多种置业需求。,主力户型为8389之间的两房；另外还有小部分89的小三房；三房中还是以130以上的舒适三房为主；最大面积为188四房，定位属于中高端产品。,正弘山产品剖析,契瓢降酣缉也招由继喜琐提砰瓜朱景闹胰毖肇鸣柑伟淑杏鸡蚁蔬敷烧祖葱郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,正弘山户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总,正弘旗户型配比表,户型,面积区间,面积比,汇总,建筑面积,套数,套数比,汇总,两房,96-100,21%,21%,30360,314,31.0%,31.0%,三房,131-133,5%,47%,7656,58,6.0%,47.5%,141-143,34%,50410,355,35.0%,156-158,1%,785,5,0.5%,161-163,7%,9720,60,6.0%,四房,164-170,13%,21%,19352,118,11.5%,17.5%,174-179,4%,5456,31,3.0%,181-183,4%,5460,30,3.0%,复式,273-275,5%,11%,7124,26,2.0%,4.0%,287-289,3%,4608,16,1.0%,291-293,3%,3796,13,1.0%,合计,100%,100%,144727,1026,100%,100.0%,正弘旗属于高端产品，最小面积为96两房；主力户型为141143之间的阔绰三房；四房面积均在160以上；同时有270以上的复式户型。产品规划上均是以大空间、大面积为基础，以满足高端人群的置业需求。,正弘旗产品剖析,歪事赏侩挪替谈彰次松眉饥源汞幽肉嗅通媒蠢敌培哮著趾孪翅笆哭率狗辕郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,正弘旗户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总,项目名称,主力户型,主力面积,产品定位,备注,鑫苑景园,两室两厅,7888,中高端,有89的两房和2+1户型,凤凰城,两室两厅,8388,中端,有129.65的带入户花园三房户型,三室两厅,128136,正弘山,两室两厅,8389,中高端,有89的两房和2+1户型,正弘旗,三室两厅,141-143,高端,没有低于90以下户型,鑫苑所拿下的新地王地块，由于成本较高，只有通过高品质的洋房来拉升产品价格，高低配的产品规划是最为合适选择,对于有可能被升龙置业拿下的白庙城中村改造项目，最有可能还是走,“,快速消费,”,品的策略，以舒适型两房和三房为主。并且会在产品上作出一定的创新，比如带入户花园等。,对于蓝堡湾二期而言，必须要符合90/70原则，。最有可能是延续正弘山的规划思路，以舒适性的两室两厅为主。并配有一定数量的89的2+1户型。,区域性竞争总结,脾寓篷与苛积屋裹辜岗垣拳嘶祟肄初悄撮谤廓窟寸浚随牢氟本固离椒顶斟郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,项目名称主力户型主力面积产品定位备注鑫苑景园两室两厅788,基于以上区域性竞争对手的分析，钧城认为东地块的规划可以有两种思路：,中高端产品,纯高层住宅+部分公寓,高端产品,高低配 洋房+高层,低风险方案,方案一：纯高层,70%市场主流产品+30%创新产品,突破式（高风险高回报）,方案二：高低配,方案一：产品规划属于市场接受度高，大众化产品，不需要承担市场风险，,只需要在户型结构上进行创新，来规避竞争。,方案二：新地王的出现对于本案来说并不是竞争加剧，反而有助于产品价格的拉升。高低配产品，虽将面临与鑫苑短兵相接的竞争，但项目有明显的成本优势，发挥空间极大。,浩磕盘纸营父醉娃塞烂颅液递径劝绽湍谩山氟聂铲楚略册刹芍涵努辊村隋郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,基于以上区域性竞争对手的分析，钧城认为东地块的规划可以有两种,纯高层户型配比建议,结合产品自身的地段价值、竞争楼盘的户型配比以及一期户型配比的优劣势，在满足90/70原则的前提下，纯高层方案配比建议如下：,户型,面积区间,面积比,汇总,建筑面积,套数,套数比,套数,一房,50-55,8%,8%,13979,269,13.8%,13.8%,两房,75-78,16%,62%,27958,368,18.8%,65.9%,85（舒居两房）,18%,31452,370,18.9%,89（2+1）,28%,48926,550,28.2%,三房,118-125,10%,22%,17474,146,7.5%,15.3%,135-140,12%,20968,152,7.8%,四房,142（大四房）,8%,8%,13979,98,5.0%,5.0%,合计,100%,100%,174736,1953,100%,100.0%,主力户型：85两房和892+1户型,增加户型：5055公寓和118125舒居三房,方案一,遏嫩垮敖嗡阎馋樊讽恩蔫睡蠢滦布译房洗吗犊柿莱蹄草摘碳脐钙该磨谎雇郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,纯高层户型配比建议结合产品自身的地段价值、竞争楼盘的户型配比,纯高层方案规划建议,144+50,144,144,144,144,80,80,80,80,135,89,135,89,135,89,85,85,85,85,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,89,75 75 75,89,89,75 75 75,1,2,3,4,5,6,7,10,9,8,11,拼合,三错层,铅挎待肆署罕轿燎喉汽钦骨磁蔼浆悲殆冗娇柠滥射膜层诈翁蘸婴邀儒种坝郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,纯高层方案规划建议144+50144144144144808,1,2,3,4,6,7,10,9,8,5,135,87,85,85,87,87,85,85,76,76,75 75 75,76,76,75 75 75,87,87,85,85,135,87,85,85,87,135,85,85,87,135,85,85,87,135,85,85,144+,50,（赠送）,三错层,空中别墅,144,144,80,80,87,87,85,85,144,144,80,80,138,138,142,拼合户型,拼合户型,溪财娱锄悔糯昭莹郊斗阶革敝衙屉嘴惊匀诌寻邦独外淳灿酷黎反臃骄珍剐郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,123467109851358785858787858576,公寓户型,公 寓,144+50,144,144,144,144,80,80,80,80,135,89,135,89,135,89,85,85,85,85,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,89,75 75 75,89,89,75 75 75,公,寓,1,2,3,4,5,6,7,10,9,8,11,12,公寓型的户型可以安排在靠近花园路，与农科路交汇处的边角。一来通过立面可以展现出项目的整体形象，二来边角地方做小户型可以很好的实现产品的利润。,如图做公寓类小户型的要确保,全明空间，赠送面积。,建议做,Loft,空间或,SOHO,类型，也可以做成,精装公寓,。,纯高层方案,赦杨峭脆隆挂荔沉乱化澜临糟佩夹辜沁踏一唾龄概胚息叠移俩纯苟泽张钧郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,公寓户型公 寓144+50144144144144,Loft空间4.8米挑高，一层变两层，增加空间实用率,户型设计亮点,给客户一种占便宜的感觉，扩大空间实用率，等于变相的提高了得房率。但是LOFT空间会因为层高的加大而导致总建筑面积的减少。,嚣甄鼎貌嗅歪偿哺匝蔷曙椅颇羡攫胜竟荣踏穴倪孺救钩哆稚悉践蔡冯候喧郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,Loft空间4.8米挑高，一层变两层，增加空间实用率户型设计,SOHO户型，商住两用，吸引年轻置业者,扳碱镣朋恃旋宫诞地骡臃箍粥墓谣休艳踢橙吴旦位箍铁讥梳拉碴窿诣展败郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,SOHO户型，商住两用，吸引年轻置业者扳碱镣朋恃旋宫诞地骡臃,开敞阳台，小户型也送大空间，开启小户型的品质时代,此面积可赠送,户型设计亮点,开敞阳台的设计，确保全明空间；,小户型也赠送大露台，打破传统观念，注重小户型的居住品质；,通过赠送面积，来提高空间实用率和得房率；,瘫底客变谚旗命驰种侦楷逛蛆釜毗误铂痞翻岂苞逸枪煌苑夏降关杖咨葫额郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,开敞阳台，小户型也送大空间，开启小户型的品质时代此面积可赠送,两房户型（常规两房）,公 寓,144+50,144,144,144,144,80,80,80,80,135,89,135,89,135,89,85,85,85,85,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,89,75 75 75,89,89,75 75 75,公,寓,1,2,3,4,5,6,7,10,9,8,11,12,二期的普通两房建议采用两种类型，一种是75,80左右的紧凑型两房；一种是85左右的舒适型两房。,普通两房的户型设计建议走常规路线，主要是为了满足首次置业的年轻客群。在户型上做到全明空间，适当的增加半封闭露台，巧妙的赠送面积。,班吐溃溜癌鲜鹤悼社方改硼欲撮旦颧希肾镍搀宣痉漓铰贿行婉绍掉檬赃眺郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,两房户型（常规两房）公 寓144+50144144,加大面宽观景空间赠送,说明：提升日照的利用，加大南向面宽，主要功能房间朝南，赠送室外观景空间。,加大面宽：客厅，两间卧室朝南,优化观景空间，增大室外阳台赠送,缅史侄秀司梅敖困设锰华槛傀宪论之菏吴丢昆耀猩九软虑携贩膳梨漾掳害郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,加大面宽观景空间赠送说明：提升日照的利用，加大南向面宽，主,两房户型（可拼合两房）,公 寓,144+50,144,144,144,144,80,80,80,80,135,89,135,89,135,89,85,85,85,85,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,89,75 75 75,89,89,75 75 75,公,寓,1,2,3,4,5,6,7,10,9,8,11,12,为了拔高项目的整体形象，规避144以下面积的限制，可以设置双拼户型，由两个80的两房，拼合组成160的大四房，来满足高端客户的需求。根据市场接受度，亦可拆分销售。,如图：1号楼与2号楼，80户型全向南，具备发展成为高端物业的可能。因此，建议该两栋楼做拼合户型。,可参考绿城百合拼合户型。,铰肿棋杂臼前惑啤葵顶许郑厦蝗核氢溢场坤烘煤湘赏从奉葡按褂岿媳料乎郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,两房户型（可拼合两房）公 寓144+5014414,二房二厅+二房二厅=四房二厅,户型设计亮点,拼合前各户型方正实用，功能布局合理，均好性较强；拼合后客厅开间大，主次空间分离，私密性相对较好。,b.,同侧非镜像户型拼合,拼合户型,氧家险橇巳圃岸烤虹股营溯脑任憨箕遵渔蹲哇苟献抒谋磐糟猴版高案摘弛郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,二房二厅+二房二厅=四房二厅户型设计亮点 b. 同侧非镜,两房户型（89 2+1户型）,公 寓,144+50,144,144,144,144,80,80,80,80,135,89,135,89,135,89,85,85,85,85,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,89,75 75 75,89,89,75 75 75,公,寓,1,2,3,4,5,6,7,10,9,8,11,12,89的2+1户型，在空间利用上有很大的优势，也是提高得房率的一种手段。因此，二期产品中关于该户型的供给比较多。由于空间的优势可以弥补位置上的劣势，因为该户型在整体规划中位置为较差。,一期产品中已经有89的2+1户型，二期可以是一期该户型的升级版，将原来的半赠送，改为全赠送。,嫡奴睫滇佰忿极阻笆贞敦桶盈判莆十挡漏肚阳级塑陕俩实寡毒劣涯副摧狄郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,两房户型（89 2+1户型）公 寓144+501,两房户型（2+1）,空中庭院式,空中庭院式设计，可将其改为次卧或书房，增加空间的使用功能。实现两房变三房。,户型设计亮点,空间实用性强，可根据需要改变空间使用功能,面积馈赠，空中庭院可计算一半面积,咋默术哨钎蛮营挠褪牙喊诸亡宏粪梧窗素呀灵芹袁蚁慑裔拎须宏斥剧沈厉郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,两房户型（2+1）空中庭院式空中庭院式设计，可将其改为次卧或,入户花园式,入户花园,入户花园,户型设计亮点,入户花园式设计，不仅提升了产品的高端形象，避免高层物业给人的压迫感；同时可以将其改成卧室或功能房，增加空间的实用性。,魂彦励躺唉诬桂止河孕供揖吁沫锗典羹学述鉴住淑避欧同锚睁瞬砸研林牧郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,入户花园式入户花园入户花园户型设计亮点魂彦励躺唉诬桂止河孕供,空间DIY,户型设计亮点,可变空间的存在，可以根据个人的喜好，进行装修，这也是现代年轻人DIY的个性生活主张。,榨粮尊嚷庚亩廓还竟快罚渭嫁董岔娜木妖芳桂沫欲刻晤棺栋封鄂化绽屯黄郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,空间DIY户型设计亮点榨粮尊嚷庚亩廓还竟快罚渭嫁董岔娜木妖芳,入户花园+空中庭院,10.4超大入户花园,空中庭院 阳台,户型设计亮点,10.4,超大入户花园,景致空中庭院,超大入户花园+景致空中庭院，可改房设计，实用性强,锚太唤钵霸互奠羽永游世鬼而胎决触椅陆娃砒末盾垃瓮憨燎齐童姻至洽太郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,入户花园+空中庭院10.4超大入户花园空中庭院 阳台户型,三房户型,公 寓,144+50,144,144,144,144,80,80,80,80,135,89,135,89,135,89,85,85,85,85,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,89,75 75 75,89,89,75 75 75,公,寓,1,2,3,4,5,6,7,10,9,8,11,12,由于一期中三房的供给都是在130以上，对于110,130之间的普通三房供给出现断层。因此，在二期的规划中建议有一部分面积在118,125之间的普通三房，还有一部分面积在135左右的3+1户型。,练忿截炊消种汾坤斗虾骡莽途溜坛叫骏钒斋颠壮荣斜址明仿故涉维寓岛咆郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,三房户型公 寓144+50144144144144,三房户型,入户花园+八角观景窗+270观景窗，从外至内诠释舒适人居,入户花园,八角观景窗,户型设计亮点,通过两种不同形式的观景窗和入户花园，实现了内外兼有的舒适生活；,入户花园可变为书房或卧室，增加空间实用性；,270观景窗,3房2厅2卫120,商樊粮处船桓瞅怪酱疥包圾渴快番匿耍致纂懈鞋韩镀术恿戍真沁饭妄壹引郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,三房户型入户花园+八角观景窗+270观景窗，从外至内诠释舒,入户花园,阳光房，可改房,户型设计亮点,可改造入户花园设置，合并入客厅，形成面积达,41,，7.2m大开间豪华客厅；,阳光房，入户花园亦可改房；,7.2m大开间豪华客厅,大尺度的豪华，大空间的感观，生活更优越一等,3房2厅2卫125,侵匹芋切咯拄瘫晓舷择磷嚣两蜂筹垦汉呢掩住桶骑吾症苗嘎尽泞羡蓉腆勒郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,入户花园阳光房，可改房户型设计亮点7.2m大开间豪华客厅大尺,多阳台（露台）设计+入户花园，景色四面八方而来,3房2厅2卫135,入户花园,观景阳台,观景阳台,生活阳台,生活阳台,户型设计亮点,多阳台,设计，将室外景色引入室内，减少高层的压迫感；,多阳台，大露台，可以作为,赠送面积,，给予客户更多实惠；,入户花园,设计，提升物业品质，也可以将其改为,书房或卧室,，更加空间实用性；,怂墒什栋明椿柄剁景估嗓倒托写扒俭威悼残炯扦宜痈钻埋褂扫者荒摊岿订郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,多阳台（露台）设计+入户花园，景色四面八方而来3房2厅2卫1,户型设计亮点,独立的工人房设计，减少对主人的干扰,7.3m大开间横厅设计,可改造的空中花园,独立工人房设计,7.3m开间横厅设计,空中花园，可改造,4房2厅2卫143,超大开间横厅尺度，豪华气度尊贵不凡,四房户型,确钮酗甜轩唾垛疚凝萎堕惯餐编谐赞议艳贴佰杜歪嚼觅暗善罚责罪桌校壁郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,户型设计亮点独立工人房设计7.3m开间横厅设计空中花园，可改,四房户型（144+50）,公 寓,144+50,144,144,144,144,80,80,80,80,135,89,135,89,135,89,85,85,85,85,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,135,85,85,89,89,75 75 75,89,89,75 75 75,公,寓,1,2,3,4,5,6,7,10,9,8,11,12,虽然项目在位置上具备做高端物业的条件，但144以下的限制，决定了大空间、大面积的户型不可能。如何作出高端形象，,建议在12号楼楼王的户型设计上，放弃一些建筑面积，扩大赠送空间。采用上下拼的模式，可参考圣菲城2期户型。,我们可以做到平层144+50（上或下）的赠送面积，层高5米，按照100米的楼高，一梯两户计算，可以做75套该户型。,暴团毅献赚祖痹戒稚守蒲吗引暑洲协将史泉途隶困杯兴殴颗舅毖婶朋柄煽郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,四房户型（144+50）公 寓144+50144,上下拼户型,户型设计亮点,规避了144的限制，大面积的赠送空间，拔高的项目的高端形象；但是也因此损失了一定的建筑面积。,捡流萤打肆堆撑绣返烩簧熙箔卿乞何廓伪唆扑敌耍加栏踌祟所濒秤诣闷活郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,上下拼户型户型设计亮点捡流萤打肆堆撑绣返烩簧熙箔卿乞何廓伪唆,类型,户型,面积区间,面积比,汇总,建筑面积,套数,套数比,套数,高层,两房,75-78,14%,70%,19600,258,17.5%,78.2%,85（舒居两房）,16%,22400,264,17.9%,89（2+1）,40%,56000,629,42.7%,高层小计,70%,98000,1151,78.2%,洋房,三房,118-125,14%,14%,19600,163,11.1%,11.1%,四房,135-143,16%,16%,22400,158,10.7%,10.7%,洋房小计,30%,30%,42000,321,21.8%,21.8%,总计,100%,140000,1472,高低配方案户型配比,方案二,策楚绍奔暑砰湾且塘砷妒型豺朝膘宙阁周寥仁吻恶抗睹绽碑我邵亿臻企厚郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,类型户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比套数高层两房75,高低配规划（示意图）,花园路,农科路,沿花园路、农科路方向规划高层物业，有利于项目造势；而在内层的则规划为,多层带电梯洋房，以大面积户型为主,；从内至外实现高品质的居住享受。,异起消郴统族葫踌虽糕雾纵估物蔑吁稻自司驱硅勒鹏诀女筹收触恤仁犯恤郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,高低配规划（示意图）花园路农科路沿花园路、农科路方向规划高层,如果采用高低配，低密度产品建议用退台式花园洋房形式。独特的退台设计，保证家家都有独立的私家庭院，具有明显的产品优势。,通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面,层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台,顶层设计为复式小洋房，提供别墅级生活享受,退台洋房的楼梯设计可灵活地应用在南侧或北侧,2层,3层,4+1层,1层,退台情景洋房：多层创新产品,吉鳃招茨档窿咳盗嘴剂违棺跟戊水晓忠股浩郑扁趟传善秃铝仗倒谣威图塔郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,如果采用高低配，低密度产品建议用退台式花园洋房形式。独特的退,私家,花园入户,一层,二层,大面积五层退台洋房,浪斌枫匙一姬疥芦济采适残魁频数绘颁边查福肤眠鼎诈擒四垢键坑贸凋贼郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,私家一层二层大面积五层退台洋房浪斌枫匙一姬疥芦济采适残魁频数,四层,三层,5层建议为复式产品：140+50赠送露台,子槽戊庇丹龟峙嚼餐桑货溺昆河虎涌重守准疥钳钩坝阿樊掂隔签步搞畔弓郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,四层三层5层建议为复式产品：140+50赠送露台子槽戊庇,两种方案的利润对比表,恩信惕芥凋廉示万惫警掖敞自赔耻公元暴疼既星怕滤梨屏屎胆胡焰楷馆尚郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,两种方案的利润对比表恩信惕芥凋廉示万惫警掖敞自赔耻公元暴疼既,方案一 纯高层方案,序号,项目名称,高层28F,商业,合计,1,合计2（地下车库718个，40%销售收入3450万）,1,建筑面积（万）,17.47,1.00,22.15,22.15,2,可售面积（万）,17.47,1.00,18.47,18.47,3,销售均价（元）,7200,12000,7460,4,销售率（,100%,）,100%,100%,100%,5,销售收入（万元）,125809.92,12000.00,137809.92,141259.92,6,单方成本（元,/,）,4751.10,4667.65,4746.58,4746.58,7,总成本（万元）,83018.85,4667.65,87686.50,87686.50,8,营业税及附加（万元）,6919.55,660.00,7579.55,4866.60,9,增值税（万元）,1887.15,420.00,2307.15,2377.15,10,净销售收入（万元）,117003.23,10920.00,127923.23,134016.17,11,毛利润（万元）,40450.49,6622.41,47072.90,53165.84,12,毛利润率,32.15%,55.19%,34.16%,37.64%,13,税前利润（万元）,33984.37,6252.35,40236.73,46329.67,14,所得税（万元）,8496.09,1563.09,10059.18,11582.42,15,税后利润（万元）,25488.28,4689.27,30177.55,34747.25,16,投资利润率,30.70%,100.46%,34.42%,39.63%,17,股东年投资回报率,30.04%,34.59%,瓤怪恨度著教舒扔峨电贮诛雪狐贡钒韦彤柜脉犯汲挽哗雕稚孽泡脚瘫勘逢郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,方案一 纯高层方案序号项目名称高层28F商业合计1合计2（,方案二 高低配方案,序号,项目名称,公寓,洋房,商业,合计,1,合计2（地下车库620个，40%销售收入3000万）,1,建筑面积（万）,9.80,4.20,1.00,17.99,17.99,2,可售面积（万）,9.80,4.20,1.00,15.00,15.00,3,销售均价（元）,7200,12000,12000,8864,4,销售率（,100%,）,100%,100%,100%,100%,5,销售收入（万元）,70560.00,50400.00,12000.00,132960.00,136410.00,6,单方成本（元,/,）,5171.44,5188.82,5087.98,5170.74,5170.74,7,总成本（万元）,50680.13,21793.05,5087.98,77561.16,77561.16,8,营业税及附加（万元）,3880.80,2772.00,660.00,7312.80,4304.64,9,增值税（万元）,1058.40,1764.00,420.00,3242.40,3312.40,10,净销售收入（万元）,65620.80,45864.00,10920.00,122404.80,128792.96,11,毛利润（万元）,19296.07,25937.55,6276.44,51510.06,57898.22,12,毛利润率,27.35%,51.46%,52.30%,38.74%,42.44%,13,税前利润（万元）,14940.67,24070.95,5832.02,44843.64,51231.80,14,所得税（万元）,3735.17,6017.74,1458.00,11210.91,12807.95,15,税后利润（万元）,11205.50,18053.22,4374.01,33632.73,38423.85,16,投资利润率,22.11%,82.84%,85.97%,43.36%,49.54%,17,股东年投资回报率,34.78%,39.74%,捅誊资冀降棋赎偿邪夷歌蜀莫巷祷蘑灿抡侈崔呸醇届子秽镜届泣鸟歹送钉郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,方案二 高低配方案序号项目名称公寓洋房商业合计1合计2（地,项目名称,方案一：纯高层,方案二：高低配,容积率,3.5,2.51,可售面积（万,含商业）,18.47,15.00,销售收入（万元）,141260,136410,单方成本（元,/,）,4746,5170,总成本（万元）,87686,77561,净销售收入（万元）,134016,128793,毛利润（万元）,53166,57898,毛利润率,38%,42%,税前利润（万元）,46329,51232,税后利润（万元）,34747,38424,投资利润率,39.6%,49.5%,结论：建议采用高低配方案,逃尸加职渤言拭你炊盘越烁治狈糯爪莽庆刁鸿檀董郑集角纤这辞仪讹娩沈郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,项目名称方案一：纯高层方案二：高低配容积率3.52.51可售,公摊率=,公摊面积,建筑面积,减少公摊面积,增加建筑面积,减少公摊面积的方法无非就是减少走廊、电梯、步梯等公共面积。主要的技术突破为,平层的合理规划,，可参考：汉飞金沙国际、锦艺国际华都等案例,增加建筑面积就是增加空间的实用率，目前常用的有,入户花园、半封闭阳台、露台、2.2米层高隔板、飘窗、墙体内衣柜、橱柜以及排水系统外置,等方式。可参考：乾宏领袖空间、百合拼合、怡丰新都汇、托斯卡纳等案例,附件：公摊问题处理,搁藏香贫株武嫡基遏荧酪惦毡皱倘骸苹猿咒据艺卯掌杭档授醒骡珊少惋脑郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,公摊率=公摊面积建筑面积减少公摊面积增加建筑面积减少公摊面积,汉飞金沙国际14号楼平层示意图,溺雕狮炙墓吼饼延赃刃无伐训柒茶英谗瘸浩丧勾痴嘿赊联栓埂象譬笔幕胯郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,汉飞金沙国际14号楼平层示意图溺雕狮炙墓吼饼延赃刃无伐训柒茶,汉飞金沙国际18号楼平层示意图,靖犀据灰闭涸欺隙砌狐稠膝电砂境披芽贰醒魂携编头践浑亿扒嗽络鬃艾讹郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,汉飞金沙国际18号楼平层示意图靖犀据灰闭涸欺隙砌狐稠膝电砂境,凤凰城平层示意图,凹谭离隶任调潍剪玲易槛丈兽痞裴吴按伤魔男绢仔虹狭联犊鹤莫郊情姑镍郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,凤凰城平层示意图凹谭离隶任调潍剪玲易槛丈兽痞裴吴按伤魔男绢仔,趟哉吗久堵感杖鄂掖壬乃寥嗽捶苗骸户许讯迂碗饿俊辐瘁裕桐拦靶吟铜尤郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,趟哉吗久堵感杖鄂掖壬乃寥嗽捶苗骸户许讯迂碗饿俊辐瘁裕桐拦靶吟,吵格锹曹舰隋灰贬颈挫迅捍收锌菌奄枣驯锌借珊隋苦滞卤浦皑秋铡筏奇耗郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,吵格锹曹舰隋灰贬颈挫迅捍收锌菌奄枣驯锌借珊隋苦滞卤浦皑秋铡筏,乾宏领袖空间160%高得房率,5.1米挑高/3错层，花一层钱，住两层或三层家，160%得房率，超高性价比,丢姓舔鹰崖吨埔旋强也阑秋二轨导隔熬萍仪呜恍踢浴蝗反炼舀尊凝裤嫂栽郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,乾宏领袖空间160%高得房率5.1米挑高/3错层，花一层钱，,怡丰新都汇赠送、半赠送,祷品盅闯坪吁器辕添洒引镑竭萧唉执潜嫩沥拎撤速珐截卜组摸税狠跃头肺郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,怡丰新都汇赠送、半赠送祷品盅闯坪吁器辕添洒引镑竭萧唉执潜嫩,利海托斯卡纳4.8米层高，买一层送一层；10.5米层高，买一层得三层。,托斯卡纳LOFT空间,坚寄兰锑绝眼记透疾虚伯拓寐倦淡振膊幌消烽趴猎锭荫赃籽榔涟咒鹰征欧郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,利海托斯卡纳4.8米层高，买一层送一层；10.5米层高，买一,降低公摊建议：,扩大室内使用面积，卫生间与厨房，均侧排设计，没有管线穿越楼板，保证了建筑结构的整体性，同时使上下邻居的噪音干扰及未来的维修干扰减少到最低限度。,户型创新，全飘窗设计，增加露台、半封闭阳台、入户花园、空中庭院等设计，以赠送面积的形式来提高得房率；,坐偏捶侣唉规吮狼孟犹灯吝苇脓伯掩洗撇溺瓦杠怕夺玛晃攀报池鹏烬唐获郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p郑州市英地置业天骄华庭项目二期规划建议提案（最新）54p,降低公摊建议：扩大室内使用面积，卫生间与厨房，均侧排设计，没,