,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,深圳城中村改造操作模式-案例解析,11/18/2024,一、案例概况,2,深圳城中村现状-,深圳人只用10年建设了一座举世瞩目的城市，又只用了5年建设了一座难以改造的城市,高强度、无规划指导的开发造就了大批的城中村握手楼。,占深圳特区面积5%的城中城为成为深圳90%暂人口廉租房的主要供应者。,城中村股份公司、村民、租户、村内从业者共同形成了城中村独特的消费与供给经济循环。,3,深圳城中村改造项目概况-渔农村,渔农村：位于福田区南端皇岗口岸、落马洲大桥西侧、深圳河北侧、西靠皇岗地铁站。,渔农村原有村民住宅109栋，建筑面积11万平米。层数从6层至16层不等。,2005,年,5,月,22,日,实施改造,爆破,。,改造建设单位：金地集团深圳有限公司。,新建项目现已开工，项目由由住宅、商务公寓、商业裙楼组成，总户数2631，共10栋高层商品住宅组成，建筑面积,228,422平米，容积率6.85。,“中国第一爆”启动深圳渔农城改造,4,深圳城中村改造项目概况-渔民村,渔民村：位于深圳罗湖区,滨河路南侧深圳河边。,总占地面积22331平方米。,改造以政府主导，股份公司主持，村民筹资自拆自建方式进行。,改造前共有私人楼房36栋，多数为56层，,改造前容积率约为2。,新建工程包括两栋12层高的住宅楼，1栋18层高的村委及治安办综合楼和1层商业租房，另外保留了1栋9层高宿舍和1栋7层高的厂房。,新村建成后总建筑面积68000多平方米，容积率2.98。,渔民村崭新商品住宅的建成使用，标志着渔民村改造的完成。,5,围绕城中村改造所思考的问题,政府：政府在城中村改造中社会利益与经济利益如何平衡？,开发商：什么样的项目可行，利润空间是多少？,股份公司（村民）：为什么要拆，应该怎么赔偿,银行：城中村改造到底有什么不同，银行服务如何延伸,我们此次研究的重点,接合个案，剖析城中村改造项目的实质,6,二、,房地产开发项目与城中村改造项目比较分析,7,渔农村项目改造流程,拆迁阶段,项目开发建设阶段,项目规划立项,拆赔方案确定,草签拆迁补偿安置协议,细签拆迁补偿安置协议,改造单位确定,项目立项审批,办理建设用地规划许可证,核发拆迁许可证,签订土地出让合同,项目建筑报建手续,划定用地红线,监管资金帐户设立,办理国有土地使用证,8,项目规划立项,项目规划立项,拆赔方案确定,草签拆迁补偿安置协议,细签拆迁补偿安置协议,改造单位确定,项目立项审批,办理建设用地规划许可证,核发拆迁许可证,签订土地出让合同,项目建筑报建手续,划定用地红线,监管资金帐户设立,实施主体,政府福田区重建局,实施内容,旧改项目初步确定,福田区政府审批,审批部门,9,拆赔方案确定,项目规划立项,拆赔方案确定,草签拆迁补偿安置协议,细签拆迁补偿安置协议,改造单位确定,项目立项审批,办理建设用地规划许可证,核发拆迁许可证,签订土地出让合同,项目建筑报建手续,划定用地红线,监管资金帐户设立,确定主体,福田区重建局,优惠条件；,拆赔原则；,补偿方式和标准；,安置计划。,方案内容,10,草签拆迁补偿安置协议划定用地红线,确定由政府承担拆迁补偿责任，对拆赔方式、拆赔比例及安置方式进行原则性的规定，为后续与村民谈判提供参考依据。,草签拆迁补偿安置框架协议,划定用地红线,为土地权属转移作准备，此时，土地权属仍属裕亨股份有限公司，但约定其不得私自转让、开发,项目规划立项,拆赔方案确定,草签拆迁补偿安置协议,细签拆迁补偿安置协议,改造单位确定,项目立项审批,办理建设用地规划许可证,核发拆迁许可证,签订土地出让合同,项目建筑报建手续,划定用地红线,监管资金帐户设立,主体,甲 方裕亨股份有限公司；,乙 方村民；,鉴证方福田区重建局；,备注：金地公司不以公开身份参与框架协议的草签。,内容,内容,福田区国土局绘制用地图。,目的,11,改造单位确定,监管资金帐户设立,福田区重建局、金地公司及裕亨股份有限公司签订城中村改造单位确认书为标志,改造单位确定,监管资金帐户设立,时 间：改造单位确定之后；,开 立 帐 户：重建局与金地公司共管帐户；,重建局与裕亨股份有限公司共管帐户,帐户资金构成：政府划拨征地拆迁补偿款,项目规划立项,拆赔方案确定,草签拆迁补偿安置协议,细签拆迁补偿安置协议,改造单位确定,项目立项审批,办理建设用地规划许可证,核发拆迁许可证,签订土地出让合同,项目建筑报建手续,划定用地红线,监管资金帐户设立,12,项目立项审批,项目规划立项,拆赔方案确定,草签拆迁补偿安置协议,细签拆迁补偿安置协议,改造单位确定,项目立项审批,办理建设用地规划许可证,核发拆迁许可证,签订土地出让合同,项目建筑报建手续,划定用地红线,监管资金帐户设立,立项审批单位,福田区重建局,（参照深圳市城中村（旧村）改造暂行规定）：,初步拆迁赔偿方案；,可行性研究报告；,立项申请书；,村集体经济组织意见书；,村民,2/3,以上表决意见书；,建设资金证明,审批内容,13,办理建设用地规划许可证签订土地出让合同,一般房地产开发规划审批程序,渔农村旧改项目中，由于拆迁谈判的复杂性及不可预见性，谈判时间较长，为了保障开发项目及时动工，在旧改中规划许可证的核发往往先期于土地使用权出让合同的签订。,项目规划立项,拆赔方案确定,草签拆迁补偿安置协议,细签拆迁补偿安置协议,改造单位确定,项目立项审批,办理建设用地规划许可证,核发拆迁许可证,签订土地出让合同,项目建筑报建手续,划定用地红线,监管资金帐户设立,签订土地出让合同,办理建设用地规划许可证,签订土地出让合同,土地使用权归属：金地公司与裕亨股份有限公司共同所有。,甲方深圳市人民政府；,乙方金地公司、裕亨股份有限公司；,签约主体,14,核发拆迁许可证细签拆迁补偿安置协议,补偿方式：,拆迁过渡费及拆迁安置补偿费由政府承担；,补偿内容：,原有建筑面积按照1：1实际赔偿，抢建面积按照核准的总建造成本货币补偿，商业面积金地公司与全体村民各持有50%，村民共同享有的50%由裕亨股份有限公司统一经营管理，村民按照所持股份享受分红；,安置计划：,就地安置，平均每户分配33套住宅。,细签拆迁补偿安置框架协议,核发拆迁许可证,按照规定，建设单位金地公司应申领,拆迁许可证,后方可进行房屋拆除。,金地公司由于在此阶段尚未区签订土地使用权出让合同，因此申领,拆迁许可证,存在政策难度，而土地所有权在此阶段仍属裕亨公司所有，因而由裕亨股份有限公司出面实施拆迁无需申领,拆迁许可证,。,项目规划立项,拆赔方案确定,草签拆迁补偿安置协议,细签拆迁补偿安置协议,改造单位确定,项目立项审批,办理建设用地规划许可证,核发拆迁许可证,签订土地出让合同,项目建筑报建手续,划定用地红线,监管资金帐户设立,主体,甲 方裕亨股份有限公司；,乙 方村民；,鉴证方福田区重建局。,协议内容,15,渔农村项目监管资金帐户资金流动分析,资金流向,资金构成,拆赔款；,还建房建设基金；,过渡安置补偿,评价,政府承担拆迁赔偿责任及零地价优惠政策，只要政府财政资金划拨及时，在拆迁阶段金地公司不会发生实际现金流。,资金来源,政府,重建局与金地共管帐户,重建局与裕亨共管帐户,政府,划款,重建局与金地公司盖章,监管,资金划拨申请,16,两种模式下开发建设阶段主要差异,开发建设阶段,一般开发模式,开发商对建设项目具有绝对的话语权。,渔农村项目,由于本项目是双方合作开发，村民就地安置，项目规划、设计、户型、面积等开发指标需得到村民及股份公司的认可后方可实施。,17,