单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深福保C栋公寓营销策划报告,目标沟通,迅速回笼,资,资金,利润最大,化,化,提升企业,品,品牌知名,度,度,销售持续,增,增长,众厦对项,目,目目标的,理,理解,高,高利润率,高销售,率,率,高利润率,理想的销,售,售价格,合理的销,售,售周期,高销售率,通过高销,售,售率形成,市,市场热点,目标：保障开,发,发商及时,回,回笼资金,用,用于后续,项,项目开发,报 告,内,内 容,市场篇,营销,篇,推广,篇,商业,篇,市 场篇,知己知彼,，,，百战百,胜,胜！,片区市场,特,特征,福田保税,区,区是集加,工,工、物流,、,、贸易于,一,一体的综,合,合性保税,区,区，,是珠三角乃至华,南,南地区的物流集,散,散基地和高科技,工,工业汇聚地，,成为跨国物流企,业,业争相抢占的焦,点,点，目前，福,田,田保税区的,入驻企业已超过600家。,经济的快速发展,为,为福田保税区带,来,来源源不断的就,业,业机会，而产,业的全面升级更,使,使入驻保税区的,人,人口素质大幅提,高,高，由此，对,作为保税区配套,产,产业的房地产业,产,产生了巨大的拉,动,动作用，令福,田保税区房地产,市,市场大幅升温,。,。,片区市场特征,华尔登府邸,格兰海湾,兰桂,片区楼市分析,项目,名称,规模,占地,面积,建筑,面积,主力户型,均价,格兰海湾,高层,7609m,2,34926.02m,2,二房、三房,7200元/m,2,华尔登府,高层,21674m,2,187402m,2,二房、三房,12000元/m,2,兰桂,小高层,10886.7,39000,二房、三房,7100元/m,2,目前剩余单位均价,现售楼盘价格,由于项目,属于保税区内企,业,业居住配套，,在保税区内无可,比,比性楼盘，与,保税区周边楼盘,的,的品质无法相提,并,并论，故以上价,格,格仅供参考。,小结：,目前在售项目主,要,要的户型供应为,二,二房、三房为主,。,据调查，福田保,税,税区周边房地产,市,市场一直保持供,需,需两旺的势头，,住宅租赁买卖十,分,分火热，保税区,为,为区内企业配套,建,建设的单身公,寓被各家单位抢,租,租一空，并且近,年,年来保税区的产,业,业转型，,为区内带来大量,高,高,新,技术企业高管、海外归国创业,金,金领等，而,这些高收入首选,人,人士对高素质公,寓,寓和高尚居家型,住,住宅物业提出,了迫切的需求。,该片区主要以居,住,住为主，目标客,户,户群来源主要以,周,周边高新技术,企业高管、私营,企,企业主、海归、,港,港人为主,。,片区三级市场分,析,析,物业类型,住宅,售价均价,6300元/M,2,租金均价,42元/M,2,以上数据是通过,今,今年三级市场成,交,交价格统计得出,。,。,项目基本情况：,地理位置：位于,福,福田保税区桂花,路,路,土地使用年限：1998.8-2068.8,总建筑面积：24691.58M,2,占地面积：1287.96M,2,总套数：713,套,套,户型面积,总套数,套数比,21.83,19,3%,26.99,460,65%,27.71,49,7%,27.8,18,3%,28.84,76,11%,38.75,55,8%,39.38,36,3%,项目分析,优势S,本项目售价和周边物业形成较大的落差，预留较大的升值空间,项目周边有多个住宅小区，有一定的生活氛围,面积小，总价低,发展商较有实力，市场有一定的口碑,有二年固定的租金回报,周边同质化项目较少，竞争相对较弱,劣势W,周边商务配套不完善,展示面和形象较 差,对于项目租客有一定的限制,周边流动人口众多，治安状况复杂，有一定的安全隐患,项目使用年限对售价有一定的影响,机会O,福田保税区经济快速发展，带来源源不断的就业机会，加快对物业的需求,随着CEPA的执行，更多的港人将北上置业，将会带动片区的外销市场,随着项目周边地块开发，片区商业环境会更加成熟、完善,威胁T,周边项目综合品质较高，无论在外观、规模、配套都具有更大的优势,到达本项目车辆较少，交通不太方便对消费者有一定的心理阴影,项目SWOT分,析,析,本项目作为工厂,宿,宿舍，不同于现,售,售的“一手楼”,，,，必须要,走差异化竞争路,线,线，为目标客户,提,提供高升值的利,润,润空间和理想投,资,资回报,，从而引起市场,对,对本项目的关注,；,；,把项目“包装”,得,得精细而有特色,，,，并符合目标客,户,户群的口味；在,推,推广手法上采用,“,“实效营销”,、,、“点对点”,等,等针对性强、实,效,效性强的,复合营销体系,，从而使项目在,片,片区脱颖而出，,最,最终顺利实现项,目,目销售目标！,市场小结：,随着消费者的日,益,益成熟，购房渐,趋,趋理性，房地产,营,营销推广需要更,加,加专业化的操作,；,；,营销篇,兵无常势，水无,常,常形！,项目定位,客户类别：,以投资人士为主,，,，周边大型企业,购,购买为辅。,目标客户区域位,置,置划分,：,以项目周边为主,，,，辐射区域和其,它,它为辅,。,目标客户群分析:,1）项目周边大,型,型企业,2）部分看好该,片,片区的投资客,3）工作在保税,区,区，熟悉该片区,的,的香港人,4）专业投资的,公,公司,客户定位,目标客户群特征,描,描述,1,熟悉片区且常往,返,返深港两地港人,，,，看好深、港一,体,体化 对,深圳经济发展有,信,信心，具有长远,投,投资眼光。,2,3,项目周边大型,企,企业大量购买,，,，做为员工宿,舍,舍。,专业投资公司,看,看中物业的,升值,前景,，批量买断。,项目与片区楼,盘,盘较有一定差,异,异化，从品质,感,感、周边生活,配,配套等给予客,户,户信心不足，,为,为了树立产品,新,新形象，加大,客,客户的购买信,心,心，使项目在,该,该片区脱颖而,出,出，建议针对,项,项目目标客户,特,特征，将产品,整,整体走,投资的中档路,线,线,，以产品升值,前,前景赢得市场,的,的认可。,定位思路,项目定位,形象定位,广告语,广告语一：作,房,房东，就这么,轻,轻松！,广告推广语,：,形象定位:,广告语二：低,投,投入，高收益,，,，轻轻松松作,房,房东！,市场租金反推,法,法:,由于目前周边,可,可比性的项目,较,较少，按照众,厦,厦以往的经验,，,，通,过,过该片区三级,市,市场租赁情况,得,得知，项目周,边,边租金均价：42元/M,2,，但由于项目,自,自身条件所限,，,，我们取35,元,元/M,2,，作为推算依,据,据，经过租金,反,反推法得出本,项,项目均价为：,租金推算公式,：,：,平均租金*12个月*15,年,年,（住宅回笼成,本,本年限一般15年左右）,=6300元/M,2,项目定位,价格定位,项目营销,入市时机选择,结合项目情况,，,，正式发售的,时,时机取决于楼,盘,盘包装、宣传,物,物料等的完成,情,情况以及考虑,房,房地产销售的,黄,黄金季节等的,因,因素。,计划：,2005年11月26日正,式,式开盘,项目营销,销售前提条件,1）现场包装,完,完毕（接待厅,、,、条幅、导视,系,系统、围墙等,）,）,2）销售资料,完,完成（模型、,价,价目表、海报,、,、户型单张、,广,广告计,划,划、,周,周边购物场所,设,设立展厅等）,3）销售人员,培,培训完毕（、跑盘、上,岗,岗考核等）,各阶段销售策,略,略,项目营销,第一阶段,正式销售期,销售时间,2005.11.26-2006.2.26,销售50%,阶段重点,物业形象、投资价值、现楼实景展示,媒体重点,报纸广告（南方都市报现楼淘金）,宣传推广,1）现场接待中心和周边购物场所设立展厅,2）现场包装(布置楼体条幅,显示区位的昭示性和注目率),3）销售物料（折页、户型单张、手提袋等）,活动推广,1）正式销售促销活动,2）巡展活动,3）老带新人员直销,4）针对周边大型企业做促销,阶段工作内容,1）增加认购优惠内容,2）分析销售情况（每周、每月）,3）根据成交客户性质调整销售策略,4）调查目标客户集中的地段，组织巡展活动,5）不定期调整价格表及推售单位,项目营销,各阶段销售策,略,略,第二阶段,持续强销期,销售时间,2005.2.26-2006.4.26,销售率 35%累计85%,阶段重点,物业地段优势、投资价值、现楼实景、促销信息,媒体重点,1）报纸广告（特报现楼淘金）,2）夹报,宣传推广,1）派发海报、宣传单张；,2）楼体条幅更换（促销信息发布）,3）短信,活动推广,1）促销活动,2）巡展活动,3）老带新人员直销,4）针对周边大型企业做促销,阶段工作内容,1）调整宣传单张等相关销售物料,2）,分阶段进行硬性广告的投放,3）,完成每月销售情况总结,4）,制作月销售推广计划并实施,5）更新楼体广告,第三阶段,尾盘销期,销售时间,2005.4.26-2006.5月底,销售率 15%累计100%,阶段重点,促销信息,媒体重点,1）报纸广告（南方都市报现楼淘金）,2）夹报,宣传推广,1）派发海报、宣传单张；,2）楼体条幅更换（促销信息发布）,3）短信,活动推广,1）促销活动,2）巡展活动,3）老带新人员直销,4）针对周边大型企业做促销,阶段工作内容,1）调整宣传单张等相关销售物料,2）,完成每月销售情况总结,3）,制作月销售推广计划并实施,项目营销,各阶段销售策,略,略,阶段推广总思,路,路,项目营销,在以上三个阶,段,段中，众厦对,每,每一阶段推广,工,工作进行了阐,述,述，包括以下,方,方面：,1）、阶段目,标,标（包括预计,销,销售率和推出,单,单位实现均价,）,）,2）、阶段宣,传,传重点阶段营,销,销手段（包括,媒,媒体推广、宣,传,传推广、,活,活动,推,推广、促销手,段,段）,3）、阶段工,作,作内容,推 广 篇,实效传播，制,胜,胜法宝,！,总体推广思路,四个,实效性营销原,则,则,根据项目,目,目标客户群主,要,要的集中区域,，,，进行,“活动营销、,现,现场形象包装,、,、人脉互动、,借,借势营销”,为主，辅助媒,体,体,营销，引起目,标,标客户群的关,注,注。,整个营销推广,过,过程中，众厦,建,建议遵循,高性价比的“,四,四原则”,营销成本低,针对性强,覆盖范围,有效到达,“点对点”的,直,直销手法,媒体,优点,局限,报纸,灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强,转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大,电视,传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强,制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果；观众可选择性差,直邮,读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低,广告形象差,广播,当地接受性好；费用较低,仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散,户外广告,灵活性好；保留时间长,受众分散，针对性差,杂志,读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转嫁阅读率高,发行量不大，受众面相对为小,媒体渠道策略,各 种 媒,体,体 的 优,缺,缺 点 分,析,析,根据以上分析,结,结果并结合项,目,目特点，我司,建,建议本项目采,取,取以下媒体宣,传,传方式,推广全攻略索,引,引,推广攻略,么哦体,媒体攻略,立体化推广网,络,络,建立直销营销,渠,渠道,围墙广告,（主体形象）,路牌广告,（主体形象）,卖场昭示(,促,促进成交）,分展场,（片区截留）,站台广告（区,域,域覆盖）,特报“现楼淘,金,金”广告,网络和短信,客户网络的预,演,演,多渠道路演,DM（直邮广,告,告）,形象墙昭示,立体化推广网,络,络,通过昭示立面,效,效果，,改变目前项目,现,现场较为冷清,的,的现状，用以,吸,吸引眼球，形,成,成良好的氛围,。,。,立体化推广网,络,络小区内外导示系,统,统,形象墙式导示,立柱式导示,让导示成为一,种,种艺术！,在,道路显著位置,（,（如拐弯处等,）,）安装导视系,统,统，提升项目,的