上海奇正,|,以正合,以奇胜,*,上海奇正,|,以正合,以奇胜,*,*,2012.02,产品定位报告,【,项目核心目标,】,保证利润最大化的同时实现快速去化,Q,1,我们面对的环境是什么？,Q,2,如何规划布局满足项目制,定目标同时符合市场需求？,Q,1,我们面对的环境是什么？,NEXT,我们将,对项目自身区位和商业、帮等环境研究项目业态的可行性.,.,.,PART 1,项目,自身审视,4,区位,1,交通方便、房价较低，住宅产品未来具备导入外部客源,新桥区域离莘庄仅,5KM，新桥目前住宅成交均价约在12500元/,，而莘庄莘庄成交价达到,18100元/,。,沪昆高速公路新桥至莘庄是免费的，新桥开车到莘庄仅,3分钟路程，出行非常便利。与莘庄相比，区域在价格上具备很强的竞争性，未来项目将有可能吸纳莘庄的部分客源。,沪昆高速公路,5KM,莘庄,新桥,项目位于上海松江区新桥镇核心位置，新南路南侧。总用地面积约,20亩。北侧和东侧边临路，西侧和南侧临水，交通便利，景观优势明显,；,项目的西侧规划为医疗用地，再往西为绿地集团开发的高端住宅开发项目新南路1号。南侧规划为九年制学校。北侧和东侧为已建成的别墅区,；,区域内有多个高品质楼盘为项目提供了充分的消费群体。,区位,2区域周边多为别墅区，配套设施正在逐步完善,项,目,地,新南路一号,莘松路,聚丰苑,丽水华庭,云间苑,同润别庄湖森堡,场西路,新南路,项目用地目前分为南北两块，北侧为商业功能，主体四层，局部两层，内容包括社区超市、餐饮、宾馆和洗浴休闲中心；南侧为农贸市场。,总体而言，现状的商业业态比较简单，层次较低，环境品质也不高。,区位,3,目前项目地现状商业层次感较低，存在提升空间,区位,4,轨道交通的导入进一步提升板块价值,轨交,22,号线全长,56.4,公里，途径徐汇，闵行，松江，金山四区。全线设上海南站，莘庄，春申，新桥，闵西，叶榭，亭林，阮巷，金山,9,个车站。,22,号线的开通，意味着松江即将进入都市半小时圈，新桥至上海南站只需,8,分钟，预计在,2012,年,3,月份开通，新桥的区域价值进一步提升。,南方商城,/家乐福,华联吉买盛,易初莲花,大润发,易买德,百安居,乐购,世纪联华,乐购,乐购,龙城购物中心,易初莲花,石头,.剪刀.布,家得利,九百家居,农工商,锦江乐园,热带风暴,爱好广场,家得利,徐家汇,七宝,莘庄,本案,农工商,麦德龙,7KM,5KM,13KM,莘闵别墅区是上海发展最早、最成熟的别墅区域现有别墅项目近,30个，别墅总量10000多栋，,区域常驻人口约,11,万人，但由于多为别墅区、整体空置率较高，常驻人口不足,。,项目地距离莘庄商圈约,5,公里、七宝商圈约,7,公里、徐家汇商圈约,13,公里，区域,共将形成,66,万商业体，其中包括友谊南方商城：面积,14.4,万平；莘庄龙之梦：面积,5,万；地铁上盖综合商业：面积,12-14,万；莘庄仲盛：面积,28.5,万,，,整体商业处于饱和阶段、大量高端消费流失到该区域。,区位,5,高端消费流失、区域商业整体处于饱和阶段,区位环境理解结论,距离莘庄较近、未来轨道交通规划，类住宅产品具备导入外部客源。,区域整体商业氛围较差具备提升空间、但整体外围商业处于饱和阶段，高端消费流失会对项目商业产生一定的冲击。,PART,2,办公市场分析,11,项目名称,物业形态,区域,总建,(,万方,),已推,(,万方,),已售（万方,),整盘去化率,未来可售,(,万方,),绿地松江商务广场,办公,松江老城,3.5,3.5,3.402,97.2%,0.098,福都商务广场,办公,松江新城东区板块,2.75,2.75,0.0698,2.5%,2.68,上海国际礼品城,办公,泗泾,5.1,5.1,3.2,62.7%,1.9,上海海派青城（三期）,办公,新桥,4.57,4.57,3.8,84.7%,0.77,上海双高商务广场,办公,松江南部,4.36,4.36,1,22.9%,3.36,上海平高世贸中心,办公,松江老城,7.5,7.5,0.16,2.2%,7.37,供应环境,以目前在售项目为主，未来存在一定的供应量,项目名称,开盘时间,推盘套数,去化套数,去化率,月均去化套数,月均去化面积,绿地松江商务广场,2009.5,263,248,97.2%,6.6,1031.6,乐都大厦,2008.10,136,136,100%,5,1082,上海海派青城（三期）,2011.7,198,60,30.3%,10,440,福都商务广场,2011.9,693,19,2.7%,3.8,139.6,上海双高商务广场,2010.9,325,85,26.2%,5.3,627.6,上海平高世贸中心,2010.11,435,18,4.1%,1.28,118.6,整体去化量不足，月均主力去化面积在,400-1000,去化情况,项目名称,主力面积,单价,主力总价（万元）,绿地松江商务广场,120,18000,元,/,252,万,乐都大厦,200,9500,元,/,190,万,福都商务广场,40-60,23000,元,/,92,万,138,万,上海海派青城（三期）,4262,16000,元,/,67.2,万,99.2,万,上海双高商务广场,9799,8000,元,/,77.6,万,79.2,万,上海平高世贸中心,5359,17000,元,/,90100.3,万,主力单价在,9000-16000,元，较区域住宅产品存在明显的价值落差,价格表现,办公市场结论,整体供应量较少，但去化表现存在不足，表明了区域市场对于办公产品的需求不是很旺盛；,片区办公产品以中小户型为主，但单价较住宅存在一定落差。,办公产品无法发挥项目价值的最大化，同时需求量不足，因此不建议采用,PART,3,酒店公寓市场分析,16,公寓竞争市场表现,楼盘名称,公寓体量（万方）,已推体量（万方）,去化体量（万方）,未来供应（万方）,未推体量,沿海郦墅二期,2.3,2.3,2.3,0,0,新南路一号,4.3,2.6,1.9,1.7,1.7,A,、在售普通住宅后续供应,个案,首次开盘,推盘套数,去化情况,备注,河谷,3,号,2009.05,200,200,推盘当月均基本售馨,万科白马花园,2009.03,438,438,品质小户型楼盘，高价整盘售馨,明中龙祥家园,2009.03,536,502,90,刚需全部售馨,沿海郦墅二期,2010.4,257,257,全部售馨,新南路一号,2010.9,288,189,整体去化表现较好,B,、酒店式公寓产品市场去化表现,小户型、高性价比楼盘为区域住宅类产品的需求主力，酒店式公寓处于目前市场供应的空白,楼盘名称,区域,装修情况,层高,主力面积,目前价格,中心铂庭,闸北不夜城,精装修（,2000,元,/,平米）,3,30-50,30000,铂宫,杨浦,精装修（,2000,元,/,平米全装全配）,3.3-5.55,40-60,27500,爱盛家园,浦东,精装修,3.3-3.6,30-40,13000,尚都国际,安亭,精装修,(3000,元,/,平米,),3,、,5.4,50-60,15000,晶鼎,嘉定,精装修,(2800,元,/,平米,),5.5,50,24000,以精装产品居多、装修标准多在,2000-3000,元,/,，主力户型在,40-60,平米,4.5,米以上高挑高产品溢价空间更高,近年酒店式公寓,当今上海市场酒店式公寓产品表现,楼盘名称,30-40,40-50,50-60,60-70,70-80,80-100,户数,配比,户数,配比,户数,配比,户数,配比,户数,配比,户数,配比,中心铂庭,159,47%,109,33%,/,/,/,/,46,14%,23,6%,铂宫,/,/,48,57%,24,29%,6,7%,6,7%,/,/,爱盛家园,68,83%,7,9%,2,2%,4,5%,16,1%,/,/,尚都国际,3,1%,24,5%,460,94%,/,/,/,/,/,/,晶鼎,-,-,-,-,338,100%,/,/,/,/,/,/,合计,230,17.1%,188,14.0%,824,61.4%,10,0.7%,68,5.1%,23,1.7%,50-60,平米户型为市场去化的主力,近年酒店式公寓,在售项目市场户型表现,公寓市场结论,酒店式公寓稀缺、需求较好，项目塔楼因采用该类产品,酒店式公寓整体需求较大，市场去化较为稳定，同时高挑高产品可起到较好的溢价作用；,区域市场酒店式公寓处于市场的空白，具备运作空间。,PART,4,商业环境分析,21,地块目前暂未拆迁，内部为超市、菜场、汽车美容中心等；,地块周边商业形象感较低，但氛围较好，以中介、超市、百货、五金等物业形态为主。,新南路,明兴路,地块区位图,场西路,河道,新南路,明兴路,场西路,场西路段租金价格：,3-3.2,元,/,平米,/,天；,明兴路段租金价格：,2.6-2.8,元,/,平米,/,天；,公寓项目万科白马，二手房价格在,1.6,万元,/,平米左右；,河道,项目地块,周边形成了一定的商业氛围，业态较杂,个案,1,新南路壹号,总用地面积,169628.9,地上总建筑面积,345936,其中,叠加、别墅,97979.4,地下（全附赠）,90413.3,公寓,43968.3,商业,100637,容积率,1.05,总户数,847,（户）,其中,叠加、联排,424,公寓,423,别墅区,公寓区,商业区,全地下车库、完全人车分流,区域最大的商业中心（,10,万方），家乐福、四星酒店等商业、商务配套设施；,社区规划,项目包括别墅、公寓及商业，产品线丰富，商业总体量,10,万方,商业配套包括四星级酒店朗庭（,3,万平方米）、家乐福超市（,1,万,8,平方米）以及小区商业配套（,2,万平方米），预计,2012,年,6,月正式营业,商业业态包含四星酒店、大型超市及配套商业街,楼层,面积,业态,3F,7000,休闲服饰、体育服饰、休闲娱乐,2F,7000,局部卖场、休闲服饰、休闲餐饮,1F,7000,生活配套，餐饮,1F,沿新南路主要以休闲服饰为主，沿明兴路商业主要以休闲餐饮等配套为主，满足办公配套需求，酒店商业主要以商务宴请、健身、美容,SPA,、咖啡为主，酒店及住宅区之间的商业一楼主要以休闲餐饮为主；,2F,3F,主要以休闲娱乐和餐饮等目的性消费商家为主,;,目的性消费居多，以餐饮、娱乐、零售为主，开业后必将成为区域商业的核心,业态,面积,(,平方米,),占比,餐饮,3500,8%,娱乐,2500,6%,零售,12000,40%,生活配套,2000,5%,卖场,18000,41%,个案,2,弘基万科白马生活广场,弘基万科白马生活广场位于新桥镇明中路，体量,6400,平米；,商业,1,层,4.2,米、,2,层,5.4,米挑高，,8,米大开间，可以自由分割。,三大主题,：生活配套、休闲娱乐、特色餐饮,五大功能,：生活、购物、餐饮、娱乐、休闲 项目目前包含,24,小时便利药房、便捷洗衣、银行、净菜社、西点面包房、精致餐饮、儿童、教育、西式咖啡、酒吧、健身等 统一规划，统一招商，统一管理。,集购物、文化、餐饮、娱乐、休闲五大功能于一体的小体量商业街,目前已经营，但整体氛围一般,商业市场结论,集中型商业不利于本案发展，项目体量受限无法形成聚集效益，不建议采取,目前周边已形成一定的商业氛围，多以底商商业为主；,已营业集中型商业街经营环境一般，未来新南路一号入市、商业分流更为明显。,NEXT,我们将根据最优方案来满足先前目标.,.,.,Q,2,如何规划布局满足项目制,定目标同时符合市场需求？,153,m,160,m,78,m,72,m,地块审视,项目总用地面积约,20,亩,地块北边东西宽度,78,m,地块南边东西宽度,72m,地块西边南北宽度,160m,地块东部南北宽度,153m,按照前期设定的容积率,2.5,计算项目总可建面积约,3,万方，整体体量较小、无法跟西边的新南路一号直面抗争，内部具有保留建筑，是否保留需要衡量,地块