单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,E-House China,Real estate consulting and information services,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,上海中心,SHANGHAI TOWER,*,上海中心项目功能定位模型研究,PART 1,项目概念,PART 2,业态布局,PART 3,功能定位,PART 4,经营模式,上海中心,SHANGHAI TOWER,PART 1,项目概念,上海中心,SHANGHAI TOWER,项目理念,领先的硬件设施和软件服务,领先,领导,24,小时定制式办公、尊享式商务交流休憩、,体验式公共活动的未来工作生活新方式,成为建筑、人、城市和谐共生的领袖之作,领导,领袖,上海中心,SHANGHAI TOWER,项目亮点,全球最高,、,金融服务业,为主，,24,小时、绿色环保,办公建筑体,以,最完善,和,差异化,的,办公、会展、配套、休憩,功能，,提供,24,小时,商务餐饮交流休闲服务。,从顶层、地面、地下，,多层次、多维度,为城市和市民提供,公共活动平台,上海中心,SHANGHAI TOWER,上海的“中心”,心中的“上海”,绿色开放,开放的建筑底层、景观广场，为城市提供休憩交流活动空间,多维度体验,地面：开放空间和绿色广场,地下：主题馆配套餐饮购物,空中：上海最高、多视觉观景 娱乐台。,公共活动中心,商务配套中心,办公会展中心,24,小时定制式金融办公,24,小时金融企业办公定制式独立,box,办公、超高层豪华全球企业馆、高中低分区办公空间提供裙房会展、顶层私密会晤、企业馆等会展区域,产业集聚,促进区域金融业等产业聚集和产业升级,全天候配套服务,商务交流休憩区,24,小时餐饮休闲区,一般商务服务区,整体定位,PART 2,业态布局,分层配套中心,商务交流休闲区,分层配套中心,商务服务区,117-130,层,分层配套中心,24,小时餐饮休闲区,地下商业,27,，,000,平方米,多功能体验馆,8,，,000,平方米,地下停车,100,，,000,平方米,配套设施,12,，,000,平方米,公共设施,5,，,000,平方米,106-116,层,91-105,层,31-60,层,61-90,层,1-30,层,独立,BOX,办公,25,，,000,平方米,会展信息中心,15,，,000,平方米,多功能体验馆,会展中心,BOX,办公,购物中心,顶层观光,10,，,000,平方米,空中,VIP,会议,5,，,000,平方米,精品酒店,1,5,，,000,平方米,(100,套客房,),豪华全球企业馆,30,，,000,平方米,展示企业形象和品牌、具有接待、会晤、短期住宿和办公,高区甲级写字楼,70,，,000,平方米,目标客户：私人银行、律师、专业服务、中国企业、新兴服务业,中区甲级写字楼,80,，,000,平方米,目标客户：商业银行、证券、基金、企业总部等,低区甲级写字楼,90,，,000,平方米,目标客户：商业银行、外资投资银行,设备层,设备层,设备层,设备层,设备层,设备层,设备层,设备层,垂直布局,裙房,1-4,层,B1-B4,层,地上机电设备,40,，,000,平方米,设备层,上海中心,SHANGHAI TOWER,会展,中心,主塔楼,开放式广场,绿化景观广场,下沉式,多功能馆,独立式办公,漫步,广场,多功能馆,B1-B2,时尚购物中心,地面部分,地下部分（,B1-B2,）,平面布局示意图,上海中心,SHANGHAI TOWER,类型,功能细分,建筑面积,(,平方米,),面积占比,楼层分布,备 注,办公及办公配套,独立,BOX,式办公,25,，,000,5%,裙房,1-4,6-8,幢,3-4,层独栋,BOX,式办公,低区写字楼,90,，,000,17%,1-30,包括配套商务服务区,中区写字楼,80,，,000,15%,31-60,包括配套餐饮休闲区,高区写字楼,70,，,000,13%,61-90,包括配套商务交流休闲区,豪华企业馆,30,，,000,6%,91-105,办公合计,295,，,000,56%,1-105,占地上面积,78%,酒店,精品酒店,15,，,000,3%,106-116,100,套客房,会议,VIP,空中会议,5,，,000,1%,117-120,高端会议、观景及餐饮等,会展信息中心,15,，,000,3%,裙房,1-4,会展、宴会、,24,小时信息发布等,会议合计,20,，,000,4%,观光,顶层观光娱乐,10,，,000,2%,121-130,机电设备,设备类,40,，,000,7%,地上建筑面积合计,380,，,000,71%,1-130,地下商业,时尚新奇购物娱乐城,27,，,000,5%,B1-B2,餐饮、购物、娱乐等,多功能体验馆,8,，,000,1%,B1-B2,主题多功能馆，举办体育演艺秀场,地下商业合计,35,，,000,6%,B1-B2,配套设施,停车配套,100,，,000,20%,B1-B4,约,2000,个车位,设备配套,12,，,000,2%,B1-B4,公共配套,5,，,000,1%,B1-B4,配套合计,117,，,000,23%,B1-B4,地下建筑面积合计,152,，,000,29%,项目建筑面积总计,532,，,000,100%,业态面积一览表,上海中心,SHANGHAI TOWER,PART 3,功能定位,上海中心,SHANGHAI TOWER,差异定位：,最高的、,24,小时、定制式金融业为主办公服务需求,产品特征,：整栋或大面积（整层）并满足面积预扩需求,金融业为主产业升级、产业集聚,24,小时金融办公及配套服务,硬件系统符合金融产业以及专业服务等企业需求,市场分析,租金：,2010,年陆家嘴甲级写字楼租金,1.2,美元,/,天。,供应：,2010,年，陆家嘴新增甲级办公供应,175,万平方米，高品质甲级办公楼集中供应。,吸纳：,预估每年消化办公,50-60,万平方米，供需比,0.9,：,1,产品定位,定制式甲级办公,沿街裙房独立,BOX,式办公,垂直分区大面积办公,超高层豪华全球企业馆,细分业态,上海中心,SHANGHAI TOWER,定位依据,进一步加强项目档次，与,IFC,呼应但避免正面竞争高档品牌。,形态上避免和,IFC,冲突，采用若干,3-4,层的独栋建筑,(BigBOX),，为奢侈品牌提供一个独立旗舰馆，彰显个性,目标客户,快速消费类奢侈品、奢侈耐用类、奢华餐饮等,产品描述,单栋面积,1500-4000,平方米,，层数,3-4,层,为品牌企业提供独立、定制式包括办公、展售、接待等功能,内部有大堂、产品展示、小型演场、仓储、,VIP,客户接待等空间,在层高、内部空间分隔及承重、光缆等要求，进行定制化配套,地面设,VIP,停车场，与绿化结合，并以水系等景观与广场隔断,沿街裙房独立,BOX,式办公,上海中心,SHANGHAI TOWER,定位描述,主要目标租户为,2-3,家外资投资银行和或商业银行,租赁面积预计为,15,000-30,000,平方米建筑面积,租赁期限为,10-19,年,预计前五年租金为人民币,12,元,/,平方米建筑面积,/,天,人员密度高，需保证足够的未来扩租需求和租赁面积调整灵活性,个性需求,IT,冷冻水机房、,UPS,、电力供应、通讯、电力线槽和电脑接地,外墙企业标识,架空地板,150-300mm,单层面积,3,000-4,500,平方米，净层高,米,(,交易楼层,),需要预留跨层楼板打通口，以便安置总接待台和上下楼层沟通,目标租户,垂直分区大面积办公,低区办公,上海中心,SHANGHAI TOWER,定位描述,目标租户,20-30,家商业银行、证券、基金、制造业总部、新兴服务业,租赁面积,2,000-10,000,平方米建筑面积,租赁期限,5-8,年,预计前五年租金为人民币,14,元,/,平方米建筑面积,/,天,人员密度中高，需要保证适当的未来扩租需求,个性需求,专用后备发电机、,IT,冷冻水机房、,UPS,、机电设备层,大容量电力供应、专用变压器、通讯、电力线槽、气体消防,架空地板,150-200mm,单层面积,3,000-4,000,平方米，净层高,米,需要预留跨层楼板打通口，以便安置接待台和上下楼层沟通,目标租户,垂直分区大面积办公,中区办公,上海中心,SHANGHAI TOWER,定位依据,主要目标租户为,30-40,家私人银行,/,律师,/,专业服务,/,中国企业,租赁面积预计为,500-3,000,平方米建筑面积,租赁期限,3-5,年,预计前五年租金为人民币,16,元,/,平方米建筑面积,/,天,人员密度低，需要保证适当的未来扩租需求,个性需求,IT,冷冻水机房、,UPS,、,大容量电力供应、通讯、电力线槽、电脑接地、气体消防,架空地板,150-200mm,单层面积,2,000-3,000,平方米，净层高,米,目标租户,垂直分区大面积办公,高区办公,上海中心,SHANGHAI TOWER,定位,超高层区域位置的不可替代性，但单层面积小、垂直高度高，定位企业形象和品牌展示，并兼具会晤、办公等。,目标客户,国际、国内知名企业,功能描述,主要功能：企业形象和品牌展示、会晤接待、短期住宿和办公,企业馆冠名、地区馆冠名,超高层豪华全球企业馆,上海中心,SHANGHAI TOWER,会议设施,亮点,商务会议会展、文化艺术活动、,24,小时信息展示,大型高档宴会厅,功能描述,位于地面的裙房，约,15,，,000,平方米建筑面积,为商务活动提供会议、展示、宴会等空间,可全天候关注股票以及各类金融信息,裙房会展信息中心,超高层会议观景中心,亮点,全市最高、最优秀的会议会晤场所,独立的、行政级的观景平台,小型餐饮酒吧配套,功能描述,独立于顶层观光层，建筑面积,5,，,000,平方米。,顶级、私密、重大的会晤、会议。,政府接待（巡视整个陆家嘴）和新闻发布