Click to edit title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,常熟华府天地商业裙房,-,招商定位报告,2006-9-3,1,目录,第一篇,项目概况,第五篇 目标消费群体分析,第二篇,项目所处商圈分析,第三篇,S.W.O.T,分析,第四篇,常熟市消费力分析,第六篇,项目招商定位原则,第七篇,招商构想,第八篇,三方工作时间表,2,项目概况,一、项目介绍,:,华府天地位于江苏省常熟市海虞北路,、,枫林路交汇处,紧临常熟市和各委办行政楼,以及海关和地国税大楼,项目距传统的方塔商业步行街约,5,分钟车程,。,项目南北面宽约,150,米,东西纵深约为,63,米,户外沿街商业长度近,270,米。,本项目提供,431,个地下停车,对应,476,套住宅，按照,1,：,2,来设定，也应该有接近,300,个车位可以提供给商场的消费顾客使用，体现出高档商业配套的特质。,3,项目概况,号楼,A,楼,B,楼,C,楼,D,楼,单层面积,1,685m,2,1,537m,2,1,645m,2,724m,2,层数,4,2,2,2,产权总面积,3,370m,2,3,074m,2,3,290m,2,1,448m,2,产权商铺数量,30,2-4,层不算,43,53,22,层高,1,4F:5.4M,2,3F:4.5M,5.4M,1F:5.4M,2F:4.5M,5.4M,二、项目基本情况,4,项目平面俯视效果图,5,项目一层平面图,6,项目二层平面图,7,第一篇,项目概况,第五篇 目标消费群体分析,第二篇,项目所处商圈分析,第三篇,S.W.O.T,分析,第四篇,常熟市消费力分析,第六篇,项目招商定位原则,第七篇,招商构想,第八篇,三方工作时间表,8,项目所处区域商圈图,9,住 宅,其 他,办公楼,政府机关,类 型,物业名称及内部商业,商 业,1.,明日枫林,2.,湘江苑,3.,五星新村,4.,海枫公寓,5.,虞园新村,6.,香格丽花园,酒 店,工业厂房,金融服务,1,樱花日本料理,2,物回大厦（菜根潭、欧玛西餐咖啡）,3,香园大酒楼,4,新月饭庄,5,国际商业城,6,意源世纪广场,7,药房,8,经贸大厦,（天盖拍卖、潮港城大酒楼）,9,常客隆,（大娘水饺）,10,两岸咖啡,11,海虞雕塑广场,1,天铭国际大酒店,2,裕坤国贸广场,（喜来登酒店、酒店式公寓）,1,经济技术开发区办公楼,2,物回大厦,（菜根潭、欧玛西餐咖啡）,3,国际商业城,4,经贸大厦,（天盖拍卖、潮港城大酒楼）,5,世贸广场,1,中国邮政,2,中国联通,3,苏州市商业银行,4,交通银行,5,中国电信,6,证券公司,7,太平洋保险,8,建设银行,9,都邦保险,10,海通证券,11,人寿保险,12,中国银行,13,农业银行,14,中国移动营业厅,15,中国人寿营业厅,16,中国联通营业厅,17,建设银行,18,常熟市农村商业银行,19,浦发银行,20,人民银行,21,太平洋保险,22,工商银行,23,中信银行,24,常熟市农村商业银行,25,中国人寿保险,1.,海关,2.,地税局,3.,国税局,4.,总工会,5.,安全生产委员会,6.,工商行政管理局,7.,常熟市广播电视,8.,常熟市检验检疫局,9.,常熟市环保局,10.,常熟市计划生育委员会,11,财政局,12,检察院,13,市政府,14,法院,15,常熟市经委,1.,双猫厂房,1,体育馆,商圈内商业网点明细,10,商圈分析,海虞路贯,穿,穿城市南,北,北，北端,连,连通高速,公,公路，为,往,往返,7,车道的新,建,建高规格,快,快速城市,干,干道，车,流,流数量巨,大,大，沿路,两,两侧政府,事,事业机关,和,和金融机,构,构办公集,中,中，联同,正,正规划建,设,设的其他,商,商办项目,，,，得益于,交,交通的便,捷,捷和设施,规,规划的先,进,进，这里,正,正在成为,常,常熟的“,中,中央商务,区,区”。,枫林路连,接,接城市东,西,西，与珠,江,江路、长,江,江路一同,承,承载从虞,山,山方向进,出,出城市中,心,心的机动,车,车。在三,条,条主要道,路,路中，途,径,径枫林路,进,进出城市,中,中心的距,离,离最短。,本项目所,在,在区域（,周,周边,3,个街区之,内,内）缺乏,集约的商,业,业配套，,即,即便已有,的,的商业也,只,只以零星,的,的沿街店,铺,铺零售和,小,小型餐饮,为,为主（属,于,于自主形,成,成的），,除,除了项目,南,南面正在,建,建设的沃,尔,尔玛购物,中,中心以外,。,。,目前正在,形,形成的“,城,城市中央,商,商务区”,产,产生了大,量,量的高层,次,次的配套,商,商业需要,，,，譬如商,业,业宴请、,休,休闲聚会,、,、保健护,理,理、礼品,馈,馈赠等，,但,但是由于,区,区内缺乏,优,优质的商,业,业空间和,配,配套设施,，,，导致本,区,区域类似,的,的需求大,都,都在区外,发,发生消费,。,。,11,第一篇,项目概况,第五篇 目标消费群体分析,第二篇,项目所处商圈分析,第三篇,S.W.O.T,分析,第四篇,常熟市消费力分析,第六篇,项目招商定位原则,第七篇,招商构想,第八篇,三方工作时间表,12,机会（,Opportunities,）,项目整体,规,规模量不,大,大，错位,规,规划的优,势,势随时会,被,被其他项,目,目赶超,离方塔街,距,距离近，,易,易受成熟,商,商业的竞,争,争威胁,项目周围,在,在建项目,带,带来的挑,战,战,新的文化,娱,娱乐办证,政,政策给本,项,项目带来,细,细分业态,的,的限制,WT,ST,威胁（,Threats,）,本项目尽,管,管存在诸,多,多缺点，,但,但是补缺,型,型商业的,设,设置和未,来,来专业的,管,管理引导,，,，致使商,家,家短期获,得,得成功的,几,几率较大,WO,SO,项目周边,商,商业环境,相,相当弱势,支持餐饮,进,进入的针,叶,叶设施配,置,置有局限,售后返租,的,的小商铺,对,对于内部,装,装修投资,较,较大的产,业,业有租期,过,过短的局,限,限,缺点（,Weakness,）,优点（,Strength,）,内部能力,外部环境,地区零售,购,购买力强,新兴,CBD,区商业需,求,求比较集,中,中,项目周围,和,和海虞路,沿,沿线集约,化,化商业供,应,应匮乏，,本,本项目有,规,规划的时,间,间优势,车流量大,，,，可到达,性,性较好,沿海虞路,面,面宽，视,觉,觉效果好,商业内街,的,的设计便,于,于购物顾,客,客序流动,四个区相,对,对独立，,使,使布局清,晰,晰、结构,完,完整,CBD,型商业带,给,给常熟新,的,的机遇，,而,而本项目,握,握有交通,便,便捷和供,应,应时机良,好,好的优势,机,机关的公,务,务消费需,要,要,定向顾客,人,人流匮乏,，,，与商务,区,区内高素,质,质消费人,群,群的消费,接,接触时间,短,短；,附近,居,居住,人,人群,数,数量,较,较少,，,，不,能,能形,成,成良,好,好的,商,商业,消,消费,习,习惯,；,；,13,第一篇,项目概况,第五篇 目标消费群体分析,第二篇,项目所处商圈分析,第三篇,S.W.O.T,分析,第四篇,常熟市消费力分析,第六篇,项目招商定位原则,第七篇,招商构想,第八篇,三方工作时间表,14,常熟,市,市消,费,费力,分,分析,一,、,常熟,市,市城,市,市人,口,口数,量,量,53.5,51.27,104.77,2005,年,53.31,51.00,104.31,2004,年,53.03,50.83,103.80,2003,年,万人,万人,万人,单位,女性,人,人口,数,数,非农,业,业人,口,口数,年末,总,总人,口,口数,指标,15,常熟,市,市消,费,费力,分,分析,2003,年全,市,市城,镇,镇居,民,民人,均,均可,支,支配,收,收入,达,达到,12,373,元,人均,生,生活,消,消费,支,支,出为,7,741,元,同比,分,分别,比,比往,年,年增,长,长,20.5%,和,19.5%;,2004,年全,市,市城,镇,镇居,民,民人,均,均可,支,支配,收,收入,达,达到,15,039,元,人均,生,生活,消,消费,支,支,出为,10,305,元,同比,分,分别,比,比往,年,年增,长,长,21.5%,和,29.7%;,2005,年全,市,市城,镇,镇居,民,民人,均,均可,支,支配,收,收入,达,达到,15,039,元,人均,生,生活,消,消费,支,支,出为,11,692,元,同比,分,分别,比,比往,年,年增,长,长,14.4%,和,13.5%;,二,、,居民,收,收入,情,情况,分,分析,16,常熟,市,市消,费,费力,分,分析,根据,常,常熟,市,市居,民,民家,庭,庭抽,样,样调,查,查资,料,料显,示,示,2005,年居,民,民人,均,均消,费,费支,出,出,11691.81,元,同比,增,增长,13.5%;,其中,服,服务,性,性消,费,费支,出,出为,3,547.32,元,同比,增,增长,20.2%,服务,性,性消,费,费支,出,出增,长,长是,居,居民,生,生活,水,水平,提,提高,的,的重,要,要指,标,标之,一,一,它的,高,高幅,增,增长,标,标志,了,了居,民,民生,活,活质,量,量的,快,快速,改,改善,。,。,餐饮,消,消费,是,是常,熟,熟消,费,费市,场,场的,一,一大,亮,亮点,2005,年居,民,民人,均,均食,品,品消,费,费支,出,出为,3,857.70,元,同比,增,增长,16%,。,三,、,居民,消,消费,状,状况,说,说明,17,常熟,市,市消,费,费力,分,分析,据数,据,据统,计,计,2006,年上,半,半年,常,常熟,市,市城,市,市居,民,民人,均,均可,支,支配,收,收入,比,比去,年,年增,长,长,12%,收入,的,的增,长,长为,居,居民,的,的消,费,费的,增,增加,提,提供,了,了先,决,决条,件,件,也为,消,消费,结,结构,的,的优,化,化提,供,供了,可,可能,。上,半,半年,城,城市,居,居民,人,人均,消,消费,性,性支,出,出为,6963.95,元,同比,增,增长,了,了,6.1%,。,四,、,2006,年上,半,半年,居,居民,消,消费,结,结构,分,分析,18,常熟,市,市消,费,费力,分,分析,2006,年,16,月八,大,大类,消,消费,比,比例,增,增减,情,情况,消费支出金额（元）,2022.21,499.8,307.99,237.27,262.58,714.63,370.5,1808.9,0,500,1000,1500,2000,2500,2005,年,2022.21,499.8,307.99,237.27,714.63,370.5,262.58,1808.9,2006,年,2022.21,637.75,347.41,294.69,861.84,666.86,314.05,1437.95,比例,0.00%,27.60%,12.80%,24.20%,20.60%,180.00%,19.60%,25.80%,食品,衣着,高档耐用品,医疗保健,教育文化娱乐,居住类,杂项商品,交通,19,第一篇,项目概况,第五篇 目标消费群体分析,第二篇,项目所处商圈分析,第三篇,S.W.O.T,分析,第四篇,常熟市消费力分析,第六篇,项目招商定位原则,第七篇,招商构想,第八篇,三方工作时间表,20,本项,目,目的,目,目标,消,消费,群,群体,一、,项,项目,目,目标,消,消费,群,群体,调,调研,根据,本,本项,目,目地,理,理位,置,置,对项,目,目所,处,处商,圈,圈及,其,其它,部,部分,商,商圈,消,消费,人,人,群以,抽,抽样,问,问卷,调,调查,的,的形,式,式进,行,行调,研,研。,被,被调,研,