Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,房地产招标采购管理,卢铭西,房地产招标采购管理 卢铭西,1,各位同事：,大家晚上好，今天我要与各位交流和沟通的是关于房地产招标采购管理的相关论题。,随着房地产行业的飞速发展、各房企间竞争的加剧，招标采购作为房地产企业运营中的一个重要环节，对降低成本、提高质量、增加利润和树立形象所起的作用日益彰显。这就要求我们必须全面提升我们的招标采购管理水平，以适应新的形势，迎接新的挑战。,各位同事：,2,一、房地产招标采购管理的实施方案,二、招标采购管理中的几个重要关注点,三、招标采购管理中的经验教训分享,一、房地产招标采购管理的实施方案,3,一、房地产招标采购管理的实施方案,（一）总部与区域招采工作界面划分,（二）招标采购主流程,（三）合同需求,（四）供方的入围,（五）供方的分类、分级及评价体系,（六）资源库的建设和维护,（七）战略采购的实施,一、房地产招标采购管理的实施方案,4,（一）总部与区域招采工作界面划分,招标采购制度建设,战略采购的实施,指导、配合项目具体招标采购,供方管理平台、资源库的建设,履约评估及供方关系维护,采购价格信息管理,总部招采中心,区域招采部,招标采购实施（战略采购除外）,供方的管理及关系维护,合约规划,合同管理,务虚,务实,制定规则、建立体系,具体招标采购实施,方向性,事务性,（一）总部与区域招采工作界面划分招标采购制度建设总部招采中心,5,（二）招标采购主流程,招采计划,合理编制招标采购计划,（二）招标采购主流程招采计划 合理编制招标采购计划,6,（二）招标采购主流程,需求部门提出详细的合同需求,合同需求,招采计划,（二）招标采购主流程 需求部门提出详细的合同需求合同需求,7,（二）招标采购主流程,组织好合适供方资源参与竞标,合同需求,招采计划,供方入围,（二）招标采购主流程 组织好合适供方资源参与竞标合同需求,8,（二）招标采购主流程,招标评审小组评标、定标,合同需求,招采计划,供方入围,评标定标,（二）招标采购主流程 招标评审小组评标、定标合同需求招采,9,（二）招标采购主流程,按流程审批合同、签订合同,合同需求,招采计划,供方入围,评标定标,合同签订,（二）招标采购主流程 按流程审批合同、签订合同合同需求招,10,（三）合同需求,合同需求,=,招标任务书,+,技术标准,+,商务需求,例：天津新售楼部精装修合同需求,（三）合同需求例：天津新售楼部精装修合同需求,11,（四）供方的入围,合同需求,审批,供方入围,审批,合同,审批,招标文件,审批,评议结果,审批,（四）供方的入围合同需求供方入围合同招标文件评议结果,12,（四）供方的入围,1,、采购方式的选择,2,、供方的资格预审和考察,（四）供方的入围1、采购方式的选择2、供方的资格预审和考察,13,（五）供方的分类、分级及评价体系,1,、供方的分类,2,、供方的分级,（五）供方的分类、分级及评价体系1、供方的分类2、供方的分级,14,（五）供方的分类、分级及评价体系,3,、供方的评估,供方评估的目的,为供方的分级管理提供依据,挖掘潜在的优秀、战略供方,影响、规范供方行为,（五）供方的分类、分级及评价体系3、供方的评估 供方评估,15,供方评估设计模型,实力、业绩、资质,质量控制,产品交付,的管理,服务,深层要求,基本要求,供方的实力、业绩、资质，在供方入围阶段进行评估；,供方的质量控制、产品交付的管理和服务，是履约阶段的评估。,供方评估设计模型 实力、业绩、资质质量控制产品交,16,实力、业绩、资质,质量控制,产品交付,的管理,服务,资质情况,公司实力,业绩,/,市场占有率,同类工程实例,挂靠情况,实际施工人情况,议价能力,公平竞争力,（特殊资源）,实力、业绩、资质质量控制产品交付服务 资质情况,17,实力、业绩、资质,质量控制,产品交付,的管理,服务,质量、工艺标准,实体质量,材料管控、封样,实力、业绩、资质质量控制产品交付服务 质量、工艺标准,18,实力、业绩、资质,质量控制,产品交付,的管理,服务,工程进度控制,现场安全,文明施工,劳务管理,劳动力,实力、业绩、资质质量控制产品交付服务 工程进度控制,19,实力、业绩、资质,质量控制,产品交付,的管理,服务,合作服务意识,合作意愿,配合甲方抢工能力,（样板区资源）,关键时刻高层支持力度,实力、业绩、资质质量控制产品交付服务 合作服务意识,20,实力、业绩、资质,质量控制,产品交付,的管理,服务,合作服务意识,合作意愿,配合甲方抢工能力,（样板区资源）,关键时刻高层支持力度,实力、业绩、资质质量控制产品交付服务 合作服务意识,21,（六）资源库的建设和维护,找到资源,留住资源,吸附资源,（六）资源库的建设和维护 找到资源,22,（七）战略采购的实施,可行性因素初判,效率：部品、工程区域性不强，能够全国通用，合作能提高效率,品质：客户对产品品质有较高要求，增加产品卖点及客户认可度，提高产品溢价能力,成本：有较强的议价能力，有效控制招采成本,防盗门、电梯、楼宇对讲门、外墙涂料,（七）战略采购的实施可行性因素初判防盗门、电梯、楼宇对讲门、,23,二、招标采购管理中的几个重要关注点,（一）保持招标采购团队的廉洁自律,制度的宣贯和培训,必要的轮岗,领导以身作则,对违纪人员进行严惩,（二）寻找最适合自身项目的优秀供方,（三）合理制定项目合约规划,二、招标采购管理中的几个重要关注点 制度的宣贯和培训（二,24,案例,科目：,建筑工程施工费,1,、,15#,楼建安费,1000,万元,合计,1000,万元,合约规划方案一：,目标成本：,1000,万元,合约规划方案二：,1,、,1#,楼建安费,200,万元,2,、,2#,楼建安费,100,万元,3,、,3#,楼建安费,200,万元,4,、,4#,楼建安费,300,万元,5,、,5#,楼建安费,200,万元,合计,1000,万元,6,月,10,日签订,1#,楼施工合同，合同金额,220,万元,已发生：,220,万元,待发生：,780,万元,动态成本合计,：,1000,万元,已发生：,220,万元,待发生：,2#,楼,100,万元,3#,楼,200,万元,4#,楼,300,万元,5#,楼,200,万元,动态成本合计,：,1020,万元,案例科目：建筑工程施工费1、15#楼建安费 1000万,25,（四）做好市场调查，保持招标采购的充分竞争状态,保证参与竞标单位的数量,参与投标的单位是通过资质审查或在“合格供方名录”中的,不断补充新的资源参与投标,（四）做好市场调查，保持招标采购的充分竞争状态 保证参与,26,（五）招标采购系统人员需要有更高的专业化水平,（六）加强项目管理和合同管理，赢得良好口碑,（五）招标采购系统人员需要有更高的专业化水平（六）加强项目管,27,三、招标采购管理中的经验教训分享,（一）钢筋的网上限价,限价单的弊端,审批不及时,实际购买与审批价格难以一致,领导审批难以亲自落实,人为因素大,三、招标采购管理中的经验教训分享限价单的弊端,28,（二）采取实体工程量谈价策略，永远回避面积问题,（二）采取实体工程量谈价策略，永远回避面积问题,29,（三）一定要向供方强调没有任何的中间人和中间环节,（四）各项目合理安排绿化施工的开工时间,（三）一定要向供方强调没有任何的中间人和中间环节（四）各项目,30,结束语,通过主管近一年的招标采购系统以来，我悟出招标采购管理对于一个房地产公司来说，从来没有像今天这样变得如此重要。我们会通过不断的外部学习和内部完善，将我们的招标采购管理打造成天山的核心竞争力之一。,谢谢大家！,结束语 通过主管近一年的招标采购系统以来,31,11,、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。,12,、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。,13,、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗,?,带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。,14,、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。,15,、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获,;,勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋,!,16,、人生在世：可以缺钱，但不能缺德,;,可以失言，但不能失信,;,可以倒下，但不能跪下,;,可以求名，但不能盗名,;,可以低落，但不能堕落,;,可以放松，但不能放纵,;,可以虚荣，但不能虚伪,;,可以平凡，但不能平庸,;,可以浪漫，但不能浪荡,;,可以生气，但不能生事。,17,、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。,18,、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。,19,、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。,20,、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。,1,、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。,2,、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。,3,、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。,4,、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。,5,、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老,;,我有能力报答，父母仍然健康。,6,、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。,7,、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。,8,、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。,9,、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。,10,、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。,11,、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。,12,、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。,13,、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。,14,、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过,.,但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。,15,、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。,16,、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾