Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,CB Richard Ellis|Page,*,苏州渐建地产木渎项目物业管理服务顾问建议书,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,谨呈Presented to:苏州渐建地产 主呈：徐正蔚总经理、抄送：罗安平先生Proposal forProperty Management Consulting Services 苏州木渎工程 前期物业管理参谋咨询建议书拟稿：黎宇清日期：2021年12月09日,首先要感谢苏州浙建地产的各位领导能够在百忙之中抽空阅读本人对“苏州木渎工程所做的“物业管理效劳参谋建议书，并同时感谢各位领导在该工程上对我的支持与帮助。,本人做为一名物业老兵，尽已所能，至诚效劳，力求到达贵司对物业管理参谋的目标，也发挥本人知识及经验，价值得以表达！,前 言,目录,目 录,苏州木渎工程前期物业管理参谋咨询方案的依据,苏州木渎工程前期三大阶段及参谋重点工作,苏州木渎工程如何量化参谋的效果,根据苏州木渎工程的特点，提出的一些思路,其他,本工程前期物业管理参谋方案的依据,前期三大阶段及参谋重点工作,如何量化参谋的效果,根据本工程的特点，提出的一些思路,其他,物业顾问,设计单位,施工、监理、,设备供应商等,相关单位,房管局,/,物价局,/,物协,/,公安,/,水，,电，移动，气等,业主,物业企业,关联,关联,关联,关联,一、本工程前期物业管理参谋方案的依据,大业主,开发商,小业主,/,租户,1.1,最常见的四角关系,物业参谋,开发商,物业企业,小业主,问题,这么多角度的需求物业参谋坐标在哪儿？,一、木渎工程前期物业管理参谋方案的依据,背景,物业管理,成了大家,都在打的,一张牌,思考对策,物管参谋定位,1.2：,开发商,对前期物管参谋,的相关思考,房地产资源/产品,同质化严重,竞争剧烈,2021年政府控制措施,及年底的金融风暴,借助物管品牌，寻求卖点，销的快,现金为王,为业主提供优质的服,建立物业管理团队,以客户为中心，物业管理工作前置，,完善产品设计人性化,顺利交付，让物业早期介入，,产品细节化,提高物业效劳水平，形成业主体验效益，,节省工程后续广告本钱,教,练,技,术,专,家,顾,问,教,育,者,领,导,一、木渎工程前期物业管理参谋方案的依据,图纸,设计,开工,建设,销售,/,招商,交楼,-,物管,选址意见书,建设用地许可证,规划许可,施工许可证,预售证,前期物业服务合同,竣工验收备案证明,分户验收,消防验收意见书,物业第一阶段,工程立项,规划图确定,物业第二阶段,开工,工程开盘,接管验收,/,交楼,管理,物业第三阶段,工程进度方案表,目标：,产品实用性,后期运营节能,目标：,了解管线,目标：,物业文件支持销售,目标：,竣工备案下交楼,88%,目标,阶段性前置证书,物管阶段,1.3,时间段,4,种,模式,多人驻场式,咨询方提供各种专业人才驻现场，实施,培训式,开发商派出各系统人员，到参谋咨询方,进行培训/实操，使受训人到达,独立开展各种业务工作的目的,参谋单人式/不驻场,由专业物业参谋，定期/不定期,前往现场解决问题,资料和技术援助式,不到现场，仅提供各种资料，,通过 、QQ、视频等获得参谋支持,综合式,上述方法综合起来，共同实施,单人驻场式,咨询方一名经理现场，指导业务工作，,需要支援时向总部获取,常规性效劳,实力输出性,知识输出性,专项参谋性,1.4物业参谋咨询常见4模式，6种实施方法,一、木渎工程前期物业管理参谋方案的依据,6,种操作方法,针对刚起步的开发商,内地一些名牌的开发商,根据合作方需要,精心筹划一系列管理方案，,且专人跟进实施，保证效果,提供大量数据,资料,并对之整编,形成标准性文字资料,提供不同阶段的知识性输出,参谋公司/人员根据自身的特长,向客户提供不同的专项参谋咨询;,如平安防范、机电选型及维保、,接管验收、交收楼、装修管理、,创示范、ISO审核认证等,一、木渎工程前期物业管理参谋方案的依据,1.5物业参谋咨询效劳工作内容5种类型,分类,细分,内容,按顾问咨询,内容,多寡分,综合服务,土建、机电、智能化、消防、安全、清洁、园艺、人事管理、质量管理、会所经营,旨在帮助合作方建设一个新的物业管理公司并使之正常运作，或全面提高合作方在物管各方面水平,单项服务,创优,/,创示范、费用测算、项目物业总体策划、人员培训等；旨在针对合作方需求提供有针对性的服务,按顾问咨询,阶段分,（,1,）前期介入,图纸设计、会审阶段 图纸确认阶段,（,2,）开盘协助,项目开工开盘销售期,（指导开发商与物业公司签定,前期物业管理合同,，公示,临时管理规约,、,前期物业服务协议,，确定物业收费标准,（,3,）交楼,/,实操,物业公司,/,管理处筹备接管验收期入住期装修期,（,4,）服务质量跟踪期,正常管理期，物业顾问咨询质量跟踪期,按地产开发,内容分类,工程,管理,营销,其他,建筑、给排水、暖通空调、电气、智能化、电梯、园林绿化、装修等,质量管理体系、环境管理体系、人事行政,/,财务管理、酒店式管理等,物业出售、物业出租、销售活动、市场调查等,教育培训、创建达标、档案管理、顾问人员驻场等,按物业管理,主要内容分类,管理策划,日常管理工作,对物业公司的设立登记、,税务登记提供咨询服务,协助设置会计账簿，建立会计核算体系,协助建立健全财务管理制度,指导会计核算、帮助财务成本核算分析，提高经济效益,根据物业项目实际情况，测算成本，制订物业服务收费标准,按物业管理工作中重要环节分类,物业建筑设计顾问,楼宇智能化设计顾问,物业设施顾问,物业施工跟进,环保专业顾问,入住流程设计,7,。人力资源战略顾问,8,。物业理财指导,9,。会所经营顾问,/,商业运营顾问,10,。创优指导顾问,11,。体系认证顾问,12,。,CI,推广顾问（以建立,VI,体系为主）,关键词：,物业管理,技术的输出,一、木渎工程前期物业管理参谋方案的依据,1.6物业参谋咨询效劳内容,总体筹划,在当地市调，研读开发商工程可行性报告，规划意图、设计方案，确定物业管理定位,优化设计,建筑空间利用，设备比较选型，供配电系统日后运行经济性，出入口设计安防及以后人力资源节约、,会所/商业功能划定经济效益、物业办公用房、户外空调合理性、设备房环境通风平安是否满足运行需求,工程开工,/物业销售,隐蔽工程了解。协助开发商制定物业收费标准符合其经营战略和政府收费规定、管理规约、物业协议并向,客户明示。对销售人员进行物业管理法规等培训。指导售楼部、样板房的物业管理及形象展示。解答业主异议,VI,系统,/,垃圾桶,/,体育设施协助,按照小区,/,商业总体建筑风格和当地文化特点，提供公众警示、区域指引等物业管理标识,在开盘前先制作安装一批，配合销售的现场，让业主体验,设备安装、试运行，培训，了解设备性能、参数；提供验收标准程序、验收组织方案，,记录文本；提出工程整改意见；保修书的签发；钥匙的接管；业户/物业产权资料移交,组建物业公司,协助开发商组建,/,选聘物业公司，提供设立登记、税务登记、资质申报等。协助拟订管理架构、,人员配备方案。提供员工手册、各类工作手册、作业指导书。协助物业企业招聘员工。,协助编制业主入伙方案，流程，现场布置，组织业主入伙仪式；解答业主有关咨询、质咨；,协助开发商,/,物业公司制订符合,ISO9000,的标准和本物业实际情况的物业管理运作体系文件,迎检创优,协助开发商/物业公司创立市/省/国示范小区的活动，硬件/软件达标，提升物业管理标准化水平,其他,档案管理,资产管理,商业运营,开源节流,接管验收,业主入伙,ISO,体系认证,一、木渎工程前期物业管理参谋方案的依据,工程意向书/协议,制订参谋方案,参谋开展工作,参与工程了解管线。配合合作方的营销工作,考察工程，提供相关图纸资料提交考察建议,协助合作方选聘物管人员、组建队伍，并对物管人员进行相关培训,协助合作方做好入伙前的准备工作,定期检查考评，提出建议报告,协助编制小区物管方案,指导合作方日常运作，完善制度,指导并协助合作方做好物业的,交接验收工作,协助建立物业管理档案资料,协助测算物管本钱，指导会计进行本钱核算,交接,做好效劳质量跟踪考评、建议、解决遗留的疑难问题,总结,协助编制小区入伙方案,按合同约定的工作内容逐项落实完成,1.7参谋咨询工作流程,1,阶段,2,阶段,3,阶段,本工程前期物业管理参谋方案的依据,前期三大阶段及参谋重点工作,如何量化参谋的效果,根据本工程的特点，提出的一些思路,其他,立项,图纸设计,开发建设工程开盘,管理处成立,交付,针对产品设计，提出功能及配套及平安防范等建议,施工、设备安装的监控,市调，物业效劳方案拟定,销售协助，物业合同签署,制定运作文件,开发商、设计单位、物业企业、物业参谋,开发商、建筑商、分包商、设备单位、监理单位、物业企业、物业参谋,开发商、建筑商、小业主、物业企业、物业参谋、相关政府部门,为后续物业管理减少和防止问题打下根底；图纸会审,减少工程给后续物业管理造成的困难，,收集管理信息资料,；,树立物业形象，促进销售,建设和使用的分水岭,承前启后，各种问题突出时期,前期介入是物管者与大小业主的磨合期，为后续管理铺平道路,继续管理正常期,参谋咨询效劳质量跟踪阶段,二、前期三大阶段参谋重点工作,管理处运作,/,办公用房投入使用,接管验收,交付给小业主,业主业主委员会、社区组织、物业企业、物业参谋、开发商、政府部门；,业主装修,正常效劳,物企创新与开展,保证物业正常运行，追求物质业保值、增值，满足业主不断变化的需求；,介入内容,涉及单位,作用及影响,2.1,前期介入工作内容、参与者、作用,进度周期,项目完整周期约,7,个月,2.2举例：立项图纸确认阶段参谋工作重点,初规,周期2个月),二、前期三大阶段及参谋重点工作,安防,交通,绿地布局、浇灌系统,照明系统,垃圾中转站，垃圾桶布置,物业用房,/,活动场所,/,员工宿舍,/,饭堂,监控用房,/,公共卫生间,/,社区用房,详规,确图,周期3个月),周期2个月),规划设计、建筑设计、人防、消防,景观设计、智能化等分项设计的配合,设计的均好性高层以景观服从建筑,景观设计与市政设施的关系,景观设计与物业用房/公共用房的协调,商住的关系,围合方式与智能化与围墙设施,商业/住宅的关系,广告位，空调等的设置等问题。,会所经营的硬件要求,配套设施洗车点/无水洗车,给排水与水景的节能,照明系统的节能分区控制,车库的设计及节能,本工程前期物业管理参谋方案的依据,前期三大阶段及参谋重点工作,如何量化参谋的效果,根据本工程的特点，提出的一些思路,其他,三.如何量化参谋效果,要站在,开展商企业运作,的层面思考问题,要站在物业企业角度日后是否,正常运营拟订各类资料、制度；落实战略,要站在小业主角度,去完善产品硬件,物业运营角度,小业主角度,我们要站在小业主角度,去完善效劳体系软件,开展商立场,审视我们提供的效劳,企业战略,企业业绩,业主满意,开发商角度,高度决定成就,3.1换位，站在不同角度对参谋的最终目标,总体筹划是否与工程实际情况相符,提交建议，可行性，专业性,物业运作资料的实操性,物业运作资料的及时性,业主对物业满意度整体,95%,符合战略第一,完善产品细节，实用性增加,20%,在竣工备案条件下交楼率,88%,收费率,95%,设备完好率,98%,员工满意度,85%,3.2筹划量化内容,三.如何量化参谋效果,社会效益，产生品牌，产生地产溢价，比竞争对手溢价,10%,，销售速度快,10%,A,B,C,战略就是选择,三.如何量化参谋效果,3.3例：阶段中主动走访客户，销售协助阶段客户访谈提问可评分量化