,单击此处编辑母版文本样式,第二级,Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.,*,华润置地（上海）有限公司,外滩九里工程运营规划2021年3月,目录,一、总体目标,二、整体定位及开发思路,三、工程运营管理,四、工程风险管理及应对措施,一、总体目标,地理位置：九里工程位于中山南路460号，坐落于外滩核心区域，复兴东路、中山南路等城市主干道交错其旁，并与黄浦江和世博会互为毗邻。其辐射3公里范围内，外滩、陆家嘴、人民广场、淮海公园新天地等主要商业商务中心近在咫尺。,陆家嘴,人民广场,外滩3号,世博会会址,外滩18号,豫园,新天地,十六铺,八佰伴,1、工程概况,四至范围：工程基地位于上海市黄浦区，中山南路以西,毛家路以南，外廊家桥街以东，紫霞路以北的围和地块内。基地为高层住宅建设用地，建设用地面积为3.3万平方米，总建筑面积13.4万平米，总计499套可售单元含EF楼酒店式公寓211套。,一、总体目标,1、工程概况,通过高品质景观、外立面、精装修的全面实现，为云端客户打造出符合其身份象征的产品，树立豪宅标杆，立足豪宅市场，成为豪宅典范。,以本工程为契机，拓展管理思路，创新管理手段，落实营造过程，为公司“九里系高端产品大规模复制积累经验，培养人才。,以本工程成功使公司正式步入一线豪宅开发商，提升公司品牌知名度，占领房地产市场制高点。,2、战略目标,一、总体目标,面积,187,188,245,277,310,360-420,剩余套数,14,11,13,16,44,55,可售均价,100000,100000,100000,100000,120000,150000,可售面积,2618,2068,4417,5542,13804,22311,可售金额（亿元）,2.66,2.07,4.42,5.54,16.56,33.47,外滩九里预计总货值将近90亿元人民币，已完成签约金额约20亿元。工程可售货量盘点如下：,综合以上数据，,300平以上户型货值占整体75%以上。,3、经营目标,一、总体目标,销售金额目标,16,亿元人民币,结转金额目标,34,亿元人民币,实现净利润,10,亿元人民币,实现净利润率,30%,以上,打造华润置地系统顶级豪宅标杆,2021年工程经营目标如下：,3、经营目标,一、总体目标,外滩九里总体销售方案安排如下：,3、经营目标,一、总体目标,工程定位,市场/竞争,产品力,消费者,价值体系优化,外滩九里,二、整体定位及开发思路,工程定位,做足外滩,市场/竞争,工程卖点,消费者,跨版块竞争，强调外滩,同板块竞争，强调区隔。,外滩板块,江景资源,建筑/景观/户型/精装/会所/物业,与外滩的关系,外滩客,对外滩稀缺资源占有欲,需要有可炫耀的资本,二、整体定位及开发思路,工程差异化竞争型定位,外滩九里全新价值体系,做足外滩文章,形成竞争型差异化优势,极致外滩生活,南外滩,板块,少数人,江景,华润,物业,石材,立面,精致,建筑,古典,园林,景观,会所,商业,精装修,五星级,酒店,物业,3#展,售中心,K楼顶,大平层,无敌江,景,艺术,设计,SPA,个性,炫耀标鉴,专属享受,个性艺术,圈层,社交,价值支撑,价值根底,价值输出,核心理念,二、整体定位及开发思路,建筑,景观,房型,精装修,二、整体定位及开发思路,建筑,景观,房型,精装修,1、沿袭外滩的新古典风格,2、全石材立面,3、拱形门廊进厅设计,4、临中山南路的地标建筑仪态,二、整体定位及开发思路,建筑,景观,房型,精装修,1、豪华入户大堂/彩绘玻璃,2、地面马塞克拼花,3、豪华电梯厅及轿箱,二、整体定位及开发思路,建筑,景观,房型,精装修,江景,1、东看江，北看外滩，南望世博,园林景观,2、外滩感大气尊贵的古典园林,二、整体定位及开发思路,建筑,景观,房型,精装修,1、极具皇家质感的围墙和大门,2、灵动的水景与下沉式广场,3、丰富的雕塑与浮雕,4、回家的精神堡垒入口大树,二、整体定位及开发思路,建筑,景观,房型,精装修,1、奢华尺度感/3米层高/5米面宽,2、主人空间全套房设计,3、主人佣人入户完全动线分开,4、超大型入户花园,5、南向四个房间,6、中西双厨,二、整体定位及开发思路,建筑,景观,房型,精装修,6、豪华卫浴空间/半下沉浴缸,1、GDG国宾馆设计师主笔,3、直饮水入户/中西双厨,4、中央空调/全屋地采暖,5、同层排水/新风系统,7、外墙外保温,8、系统门窗，low-e玻璃,断桥隔热,2、K、J楼邱德光大师操刀,二、整体定位及开发思路,三、工程运营管理,工程关键进度节点,项目关键节点,时间节点,开工,2008/5/30,出地面,2009/1/20,主体结构封顶,2009/9/30,石材外立面结束,2010/10/15,AB/GH样板房开放,2009/8/30,样板示范区开放,2009/10/1,D样板房开放,2010/4/15,J/K楼样板房开放,2010/10/1,大手精装修完成,2011/10/31,室外景观完工,2011/8/15,竣工备案,2011/10/31,交付小业主,2011/12/31,四、工程风险管理及应对措施,2021年外滩九里工程重、难点如下：,1、完成整个工程竣工备案并获得交付使用许可证，实现利润结转。,2、年底AB、GH、D楼完成交付，直面工程运营最终考验。,3、J、K楼装修全部完成，实现置地系统最高端住宅的呈现。,4、室外景观全部完成，打造置地系统内景观标杆工程。,5、EF楼酒店式公寓装修根本完成，并进入试运营状态。,6、政策风险下业绩实现,竣工验收,2021年11月中旬完成竣工备案，12月中旬获得交付使用许可证，整体验收安排如下：,四、工程风险管理及应对措施,1 住宿难：外滩九里施工场地狭小，红线外无法安排施工临设，目前住宿活动房安排在如下图位置。,应对措施：,1、提前和相关验收部门进行协调，作出承诺，以不影响相关证照的获得时间。,2、提前规划，紧抓关键线路工作，保证验收条件按时完成。,3、充分利用施工单位资源能力，与相关局部保持良好沟通。,竣工验收,四、工程风险管理及应对措施,2K楼底层改造：K楼底层作为售楼处平面布置与原建筑平面有较多不一致，K楼底层现状将无法通过规划验收。,应对措施：,1、,对K楼底层按建筑平面进行改造，以保证满足验收要求。,2、施工前工程、市场、物业需共同提出完整的施工流程安排以保证售楼需求。,竣工验收,四、工程风险管理及应对措施,3 AB楼入户花园变更：交付时需装修完成，验收时间与交付时间相邻，二者互为制约。,应对措施,：,1、AB楼除1、8、13层外，其余楼层全部精装完成。1、8、13层作为验收楼层冲关。,2、提前和相关验收部门进行公关和协调，以保证最终顺获得证照。,竣工验收,四、工程风险管理及应对措施,4 5#地块验收风险：5#地块南侧紫霞路由于拆迁难，一直无法开工，原J楼会所交付使用证拖延至今无法办理。,应对措施：对该风险，需要提前设想好预案，做好政府沟通，最力争在2021年底前彻底解决好该问题。,竣工验收,四、工程风险管理及应对措施,AB、GH、D楼交付,2、作为单价超10万元的高端住宅产品，AB、GH、D楼将在2021年年底向小业主交付，如何交付，毫无先例可循。实现高比例的一次性交付率，是整个工程团队的严峻任务，同时为随后J、K楼交付积累经验的重要经验。,应对措施：,1、外滩九里工程成立交房筹备小组，组建细部检查团队，对现场进行100%检查。,2、交付前，制定周密的交房方案及预案，提高客服效劳水准，推出与外滩九里匹配的个性化物业效劳，降低交付风险。,四、工程风险管理及应对措施,J、K楼精装实现,3、K、J楼装修是采用邱德光大师的设计。其设计风格繁复、缤纷、华美，多采用高光外表、流线型几何线条。对此进行大规模的批量化施工，其实现的风险和难度巨大，在业内也属于凤毛麟角。,四、工程风险管理及应对措施,难点分析,1水刀拼花石材图案复杂、精细，品种繁多，对加工、铺贴、镜面处理要求高。,J、K楼精装实现,四、工程风险管理及应对措施,应对措施：,1、事前考察石材供给商，重点关注其加工能力、备货情况以及水刀拼花施工工艺。,2、做施工样板楼层，经工程管理各方查看确认后再允许大批量供货，防止系统性问题的产生。,3、针对浅色系石材，对石材防护处理要求、湿贴石材采用建筑白水泥等进行标准，以躲避风险。,4、镜面打磨次数及标准在合约中明确约定。,J、K楼精装实现,四、工程风险管理及应对措施,2难点分析：墙面、天棚较多使用高光油漆木饰面，特别是浅色调混水油漆及高光黑檀饰面，给施工、成品保护、后期维护带来难度。,J、K楼精装实现,四、工程风险管理及应对措施,应对措施：,1、木饰面工程作为甲方直接分包工程实施。甲方招标单位在供货品质上更易于控制，同时对今后木饰面售后维护也更有保障。,2、界面管理。对精装总包的木基层进行全面验收后再进行交接工作，相应责任同时转移。,3、样板先行。先样板，验收合格前方允许大批量供货，以便对设计、加工等问题提前暴露并改正。,4、尽量延后木饰面进场安装时间，逐层安装，逐层保护，逐层移交总包，落实管理。,5、合同中需专门对成品保护要求进行约定，防止成品油漆面的破坏。,J、K楼精装实现,四、工程风险管理及应对措施,3天棚吊顶构造复杂，材料多样，较易导致开裂隐患。,J、K楼精装实现,四、工程风险管理及应对措施,应对措施：,1、加强天棚基层施工控制，对相应部位加固处理，以防变形开裂。,2、对天棚顶角线，选用GRC线条取代木线条、石膏线条，减少温度变形。,3、利用K、J楼交付延后至2021年的条件，结合今年冬天室内空调调试的时机，使室内装饰面提前经历温差变化考验，并对暴露出来得温度裂缝进行维修，防止交付后大量裂缝的出现。,J、K楼精装实现,四、工程风险管理及应对措施,4大量不同材质结合使用，如石材、高光木饰面、皮革软包、图腾镜面、不锈钢等，导致出现大量细部节点处理，是表达精装修精细程度的关键所在。,J、K楼精装实现,四、工程风险管理及应对措施,应对措施：,1、竖立高标准的参照物。大手精装修施工前，工程部就安排了K、J楼装修单位工程主要人员到星河湾样板房参观，探讨其细节处理的施工做法、标准，以此作为外滩九里精装修施工标准参照物。,2、考虑到本工程中甲方直接发包的工程较多，施工过程中要求装修单位承担起观感质量总负责的角色，对机电、木饰面、橱柜、地板等分包方施工的观感效果进行协调和管理。如对分包图纸进行审核，特别关注搭接处排版尺寸、细部构造是否相符；对现场施工中出现的不能处理的拼缝、搭接等第一时间提请业主设计人员参与解决；对交接部位进行最后的修饰处理等。,3、在收尾阶段对各类细部节点的验收标准作明确约定，结合业主的细部检查，逐项完成细部节点的整改处理工作，保证交付产品的高品质。,J、K楼精装实现,四、工程风险管理及应对措施,5针对K、J楼产品特点：分包单位多、饰面构造复杂、细节处理多、成品保护压力大等特点，如何通过现场管理以实现高品质。,楼栋封闭化管理,入口登记及电梯保护,施工面移交交接单,应对措施：,1、着重落实精装修总包负责制。,2、做好土建、机电等前置工作面的移交工作，并将施工用电、施工用水、垂直运输等管理责任进行移交。,J、K楼精装实现,四、工程风险管理及应对措施,3、每周组织精装单位进行检查评比，鼓励先进，鞭策后进，并就有特点的施工工艺、技术措施等进行交流。,4、定期邀请工程管理部精装修条线参加检查，对施工质量、工艺节点等提要求、提建议。,J、K楼精装实现,四、工程风险管理及应对措施,4、九里景观风格为皇家园林式，其间各种雕塑众多，小品线条繁杂优美，为提升整体景观品质，进行了一系列调整优化：,2021年4月景观工程就进行了一轮设计平面调整，优化了平面布局、梳理了逻辑关系，使软硬景比例更为合理；,同时，结合方案调整，景观小组对材质进行大面积更换，小品立面材料采用卡拉麦里金，地面全部采用石材，取消滤水砖；,10月重新对景观灯光方案进行了调整，全面提升夜景效果。,