房地产行业融资方式介绍,最全面的融资方式,最综合的模式讲解,房地产融资之大成,房地产行业融资方式介绍 最全面的融资方式 最综合的模式讲,内部融资主要包括：,转让出租固定资产、出售流动资产等方式。,股权融资主要包括：,IPO,、买壳上市、上市再融资、私募、,REITS,、项目合作、房地产企业兼并等方式。,债权融资主要包括：,企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等。,其他融资主要包括：,房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等。,房地产融资分类,房地产企业融资,外部融资,内部融资,股权融资,债权融资,其他融资,内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。房地,1,、银行贷款,银行贷款是房地产企业融资的主要渠道，目前房地产开发企业至少有,60%,以上的资金是来自国内银行系统。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。,国内银行贷款：,受“央行,121,号文件”影响，房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制，房地产开发抵押贷款要“四证齐全”。,国外银行贷款：,与国内银行相比，外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行（对个别优质项目可以有所宽松），贷款时间相对国内银行较快。,银团贷款：,又称辛迪加贷款（,Syndicated Loan,），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（,Banking Group,）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团和列入国家计划的重点建设项目。,1、银行贷款银行贷款是房地产企业融资的主要渠道，目前房地产开,2,、房地产信托融资,房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个和两个以上委托人的合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为收益人的利益或特定目的，以不动产或经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。,根据负债关系，可将房地产信托简单分为债务型信托和权益性信托，债务型信托主要有贷款型信托，权益型信托主要有股权型信托和优先购买收益权信托（又叫财产信托）。另外还有债务型和股权型组合而成的混合型信托。,2、房地产信托融资房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式,委托人,信托公司,开发商,担保人,委托资金,委托收益,信托贷款,偿还贷款,提供担保,2,、房地产信托融资,贷款型信托框架,特点：,以信托贷款形式运作，贷款期限较短，对资金安全性要求高，单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制，融资成本高于银行贷款。,委托人信托公司开发商担保人委托资金委托收益信托贷款偿还贷款提,委托人,信托公司,开发商股东,担保人,委托资金,委托收益,收购股权,回购股权,提供担保,2,、房地产信托融资,股权回购型信托框架,特点：,信托资金用以收购开发商部分股权，到期后开发商回购，回报率在合同中固定。本方式可以帮助开发商补足自有资金，提供信用等级，有益于其后的银行融资。,委托人信托公司开发商股东担保人委托资金委托收益收购股权回购股,2,、房地产信托融资,夹层,信托融资模式,“夹层”（,mezzaninefinancing,）指介于股权与优先债权之间的投资形式。从资金费用角度来分析，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权 的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度来分析，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。,福建联华信托,2005,年推出的,联信,宝利,7,号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。,联信,宝利,7,号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资,5000,万元，分别持有项目公司,20%,的股份，,1.5,亿元信托资金入股占项目公司股份,60%,。而在,1.5,亿元的信托资金中，,联信,宝利,7,号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。,案例分析,2、房地产信托融资夹层信托融资模式“夹层”（mez,2,、房地产信托融资,财产信托 融资模式,资产委托人提供具有较强变现能力的信托财产，委托给信托公司，设立财产信托。信托公司将信托收益权转让给投资者，不需要额外的担保，作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过,200,份的限制，是资产证券化的有益尝试。,筹划良久的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目由北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发售，用了,8,天半就完成了,2.5,亿元人民币募集任务。,案例分析,2、房地产信托融资财产信托 融资模式资产委托人提供具有较,2,、房地产信托融资,房地产信托的优劣势分析,优势分析,信托可使用在房地产开发项目的全过程；,费用虽然比银行高，但比股权类融资低；,信托可以以股权方式进入房地产项目，可有利与项目再融资。,劣势分析,信托财产的登记问题。在实际操作中，开发商没有把信托财产委托给信托公司，这样对于信托公司和投资者风险较大；,信托流动性差，不能上市交易；,变现能力差；,投资门槛高，受“,200,份，,5,万元”的限制。,2、房地产信托融资房地产信托的优劣势分析优势分析信托可使,3,、保险投资计划,保险投资计划是保险资金进行不动产投资，目前险资进入房地产领域主要有两种形式：通过权益性投资入驻地产股；通过养老产业发展养老社区建设。,2014,年,5,月,1,日保监会令,2014,年第,3,号修订了,保险资金运用管理暂行办法,，保险资金可运用于不动产投资，但保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用，不得有下列行为：投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产；直接从事房地产开发建设；将保险资金运用形成的投资资产用于向他人提供担保或者发放贷款，个人保单质押贷款除外。,截止,2015,年,10,月,30,日，我国保险业的资产总量膨胀至,11.58,万亿,较年初增长,13.97%,，保险资金在我国数量庞大，一直以来缺少投资途径。,3、保险投资计划保险投资计划是保险资金进行不动产投资，目前险,保监会,受益人,保险公司,受托人,独立监督人,托管人,不动产项目,申请委托资格,批准,委托合同,申请投资计划,批准,指定,托管合同,监督合同,管理,监督受托人,监督项目,划拨资产,划拨资产指令,3,、保险投资计划,保险投资计划框架,保监会受益人保险公司受托人独立监督人托管人不动产项目申请委托,3,、保险投资计划,保险投资计划案例分析及优劣势分析,公开资料显示，,2012,年,6,月，泰康人寿旗下首家养老社区在北京昌平区破土动工。同时，中国太平集团也宣布拟投资,20,亿元在上海周浦设立养老社区。,2013,年,8,月,8,日，中国人寿与苏州土地储备中心签署,土地成交确认书,，成功竞得位于苏州阳澄湖半岛旅游度假区相关地块，用于建设一个中高端养老养生基地。寿险企业跨界养老地产，养老地产项目在一线城市扎堆开工。,优势分析,目前，政策松绑，但模式处于探索中，可尝试创新；,资金成本低，和银行贷款利率相当；,资金量大。,劣势分析,门槛高；,当房地产行业存在下行可能时，投资的风险将加大。,3、保险投资计划保险投资计划案例分析及优劣势分析公开资料,4,、国内,IPO,国内,IPO,上市是指房地产企业设立股份有限公司，首次在国内主板,A,股或,B,股上市融资。,保利地产,A,股在上证所挂牌交易，股票代码为,600048,。保利地产此次公开发行,15000,万股，发行价为,13.95,元,/,股，对应市盈率,18.85,倍，网上发行占,8 0%,，募集资金总额为,20.925,亿元。本次发行后，公司总股本为,55000,万股，每股净资产为,5.40,元，以去年业绩按最新股本计算每股收益为,0.74,元。网上发行股份今日可交易，网下配售部分,3000,万股则要锁定,3,个月。,4、国内IPO国内IPO上市是指房地产企业设立股份有限公司，,4,、国内,IPO,优势劣势、最新动态和总结,优势分析,筹资量大、融资能力强,;,资金使用时间长、分散风险,;,提高公司价值等。,劣势分析,门槛高,对房地产企业规模和经营都有较高要求；,由于为股权融资，所以融资成本相对较高；,减少原股东控制权；,增加公司相关义务。,上市融资已经超出了融资的范畴，上升到了资本运作的高度，上市融资被业内专家认为最好的融资方式。,对我国房地产企业来说，由于缺乏多样化的融资渠道，上市几乎就变成企业做大做强的唯一途径。,动态：,1999,年下半年，针对房地产企业的上市禁止解除，但政策上对房地产企业上市仍然采取谨慎态度。,总体上讲，很多年以来来，国内房地产企业直接上市的 成功案例比较少，所以有相对较多的企业选择海外上市或者买壳上市。,4、国内IPO优势劣势、最新动态和总结优势分析筹资量大、,5,、境外,IPO,境外,IPO,有如下几种方式：内地企业在境外直接上市（,IPO,）、涉及境内权益的境外公司在境外直接上市（,IPO,）、国内,A,股上市公司的境外分拆上市。,上市准备阶段：于,2002,年开始谋划香港上市，为配合上市，有如下准备：,2004,年富力集团出资,15,个亿在珠江新城兴建两个超五星级酒店，以作为上市优良资产。,连续几年在广州、天津市场取得土地，已获得上市所需要的土地储备。,2005,年，富力与摩根士丹利、上海盛融公司成立合资公司，收购北京富力双子座写字楼,B,座，以提升自身品牌价值。,保荐人的选择：,瑞士信贷第一波士顿和摩根士丹利为上市计划的联席全球协调人、联席账簿管理人、联席保荐人。,两大著名投行帮助广州富力地产股份有限公司完成,IPO,，各募资,2.55,亿美元。,根据富力集团上市前资产负债情况,2005,年中期财务报表（按香港财务制度）,总资产：,139.1,亿元人民币,负债：,114.86,亿元人民币,总权益：,24.24,亿元人民币,半年主营营业额：,19.68,亿元人民币,毛利：,6.68,亿人民币,2005,年,7,月,14,日，富力与香港主板正式交易，以,10.8,港币开盘，收市价为,11.15,港币。,富力集团当日筹资额达,22,亿港元。,广州富力地产股份有限公司香港主板上市案例分析,5、境外IPO境外IPO有如下几种方式：内地企业在境外直接上,6,、买壳上市,由于直接上市门槛很高，审批时间长，房地产企业上市申请受到宏观调控影响大，不可能有大批房地产企业上市。这样，可以通过买壳上市来实现间接上市，所谓买壳上市，就是指非上市公司通过资本市场购买一家上市公司一定比例的股权来取得上市地位，然后通过反向收购的方式注入自己有关的资产和业务，实现间接上市的目的。,6、买壳上市由于直接上市门槛很高，审批时间长，房地产企业上市,房地产企业,房地产业务,壳公司,（上市公司,收购上市公司,控股,股权,反向收购,房地产业务注入,6,、买壳上市,买壳上市框架,房地产企业房地产业务壳公司收购上市公司控股股权反向收购房地产,7,、造壳上市,造壳上市是指国内欲上市的公司首先通过控股、合资或直接设立附属公司等方式，与境外未上市公司确立一定产权关系，然后该境外公司取得上市地位后，国内企业通过该境外公司，注入国内企业的资产和业务，从而达到境外上市的目的。,即所谓的“红筹模式”。,境外,境外公司,上市公司,国内房地产,企业,房地产业务,境内,控股、设立、合资,申请上市,控股,反向收购,注入,造壳上市框架,7、造壳上市造壳上市是指国内欲上市的公司首先通过控股、合资或,8,、