,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,商业工程营销关键模式研究以合肥为例,地产研究模型商业,2006-1,简介：,此模型给出了在分析一个商业工程时，需要分析的各个方面要素,关键字：营销关键模式,2,元一时代广场,基本信息,总建面,16万平方米,商业面积,8万平方米,层数,4层（裙房）,主力店,百货、超市、电器、电影院,定位,安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园,经营业态,大型百货公司、顶级名店街、大型超市、电脑电器城、精致休闲书城、四厅电影院、大型游戏场、KTV、高档国际台球俱乐部、各式风味小吃街、西式速食餐饮。,出售方式,无经营权，返租10（税前）10年，头三年返租资金抵按揭。,点 评,中高档Mall，规划设计及业态选择超出合肥同行水平，开业不久，人气不太旺但已有起色，,对面5万平米裙楼商业在建。,租售,情况,04年11月开始招商销售，A区基本售完，一楼均价16000，实现100招租；B区已完工,首层,华洋名品百货馆、华联,二层,流行时尚仕女馆、国美,三层,绅仕儿童文教馆,四层,影城、欢乐美食广场、KTV,B区,A区,B区将完工,合肥名副其实的Mall,“购物中心 类,楼层分布,3,元一时代广场营销关键模式分析,区位,规模,定位,运营,投资性,推广,关键因素,规,模,推,广,运,营,定,位,投,资,性,80000平方米,安徽首席复合体验式,时代欢乐主题购物公园,大量投放广告、,活动营销起到实效,引进华联、国美，KFC、自营百货、影院,无经营权，返租10年，年回报10税前，,4,安徽国际购物广场,基本信息,总建面,7.4万平方米,商业面积,7.4万平方米,层数,4层，地上二层半，地下一层半,主力店,家乐福、家福特,定位,集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的广场,出售方式,一层四年内返租8，四年后有经营权，可代租；三层返租十年，前五年8，后五年8.5，10年后交公司管理或回购,点评,单层面积大，内街多,租售,情况,04年底开始租售，主力店已进驻，其他出售40左右（含为推部分），一层均价20000,楼层分布,负一层,家福特建材超市及出租车站,一层,男女装、饰品、鞋,销售率不到50,二层,家乐福及商铺（,1.7,万平）,二层不卖商铺由家乐福自主招商，招商70左右,三层,美食、娱乐（未开业）,推出15面积，但进展缓慢，销售率6070,楼顶,停车场,停车率较低,地块有高差，从东西两个入口可以到不同的平层,家乐福合肥首家店,5,安徽国际购物广场营销关键模式分析,区位,规模,定位,运营,投资性,推广,关键因素,区位,定,位,运,营,规,模,合肥市长江西路，,核心商圈辐射地带,74000平方米,集购物、休闲、餐饮、,娱乐等为一体的广场,引入家乐福、家福特建材超市、KFC,6,桐山国际购物广场,基本信息,总建面,8万坪（含二期4万坪酒店）,商业建面,4万平方米,层数,2层，局部4层,主力店,易初莲花（2.3万）,出售状况,一、二层复式铺销售，均价10000。商铺销售率70左右，购买人群中85以上是投资客；但招租情况不是太好，开业不足30。,物业,商铺一层高5.2米,点评,中档偏低，但人气较旺，靠大卖场吸引到大学城学生。,周边娱乐、餐饮设施并不满足开发区白领要求，商务活动大都还是到市区消费,定位,国际化大型生活购物广场,周边配套,国际会展中心,建面10万，安徽会展活动均在此举行，因面积不足建临时附馆,明珠,酒店,五星级,欧洲风情街,钱柜、外国风味美食城、婚礼堂,居住区,东海花园、丽景碧雅等,欧洲风情街,租售,情况,街铺均价10000，销售率70，85以上的是投资客，出租情况较差,楼层分布,南商铺1、2层,异国美食、咖啡茶楼、婚纱影楼、品牌服饰、化妆品、饰品店、音响店,北商铺1、2层,电信、金融、药店、礼品、装潢建材、电器、安徽特产等综合服务区,南北商铺3、4层,休闲、美容、保健等,周边娱乐、餐饮、酒店配套齐全,“类购物中心 类,7,桐山国际购物广场营销关键模式分析,区位,规模,定位,运营,投资性,推广,关键因素,区位,定,位,规,模,位于重点新拓区域核心,地带，紧城城市主干道,40000平方米,国际化大型生活购物广,场,8,新都会环球广场,基本信息,总建面,9万平方米,商业面积,4万平方米,层数,4层（一夹层）,主力店,家乐福,定位,合肥首个国际化现代购物中心,租售,情况,超市及百货05年10月开业，四层运动城即将开业,时尚休闲,绅士风采,淑女天地,休闲服饰,运动天地,时尚饰品,新奇饰品,玩具精品,楼层分布,首层,A区规划生活名店街，精品化妆、珠宝、服饰等品牌店及休闲娱乐餐饮设施；B区（夹层）规划时尚休闲品，体验式休闲运动系列精品名品汇粹；,二层,家乐福,三层,四层,城市先锋，经营工艺饰品，玩具精品等,经营业态,男女潮流服饰，时尚鞋包；美容、美甲、美体、个人潮流饰品、休闲茶座、水吧、时尚书屋、电脑画像、贴纸照、形象设计工作室等。,家乐福合肥第二家店,9,新都会环球广场营销关键模式分析,区位,规模,定位,运营,投资性,推广,关键因素,区位,定,位,规,模,位于区域交通主干道,40000平方米,合肥首个国际化现代购,物中心,运,营,引入家乐福、KFC、,自营百货,推,广,家乐福合肥第二家店,10,旺城国际金色巴黎,基本信息,总建面,3.3万（含公寓）,商业面积,1.16万平方米,层数,4层,塔楼,共14层，总高97米,推广语,一间好铺，一生摇钱树,租售,情况,二三四层实现100销售，一层铺面较大且价格高销售受阻，销售率为50,楼层分布,首层,国际品牌街区、珠宝、美容专柜,均价30000，铺面4585平米,二层,休闲淑女区,均价15000,三层,男装及休闲服饰,均价12000,四层,儿童街区、家饰品、婚庆礼品、文体学生用品,均价9500,出售方式,总价返租8，可经营、出租、代租，投资者居多,点评,项目成功主要依托家乐福及其地段,家乐福旁边的典型综合体,11,旺城国际金色巴黎营销关键模式分析,区位,规模,定位,运营,投资性,推广,关键因素,区位,定,位,合肥市核心商圈辐射,地带,家乐福商圈效应带动,投,资,性,总价返租8，可经营、出租、代租，二三四层实现100销售,12,合家福商业街,基本信息,总建面,1.4万平方米,商业面积,1.4万平方米,层数,2层，1跃2复式铺,主力店,合家福,定位,以大卖场为主力店、临街商铺为主要形式的区域性购物中心,香格里拉家园商业街,租售,情况,05年初开始租售，主力店合家福已进驻开业，推出60左右（均为外街复式铺），均价11000，内街未推出,出售方式,先推出外街部分复式铺，均价11000，销售率90%,现正尝试推出内街,端头铺王9000,点评,位置较偏，周年商业氛围不浓，开业情况较差，销售放缓,“住宅连带商铺开发 类,13,合家福商业街营销关键模式分析,区位,规模,定位,运营,投资性,推广,关键因素,区位,定,位,紧邻安徽大市场，地处,区域交通主干道,以大卖场为主力店、,临街商铺为主要形式的,区域性购物中心,规,模,14000平方米,14,案例营销关键因素比对分析,区位,规模,定位,运营,投资性,推广,元一时代广场,合家福商业街,金色巴黎,环球,广场,桐山国购,安徽国购,类别,购物中心,类购物中心,住宅连带商铺开发,因子,元一时代广场,安徽国购,桐山国购,环球国购,金色巴黎,合家福,区位,3,4,4,4,4,4,规模,5,5,4,4,2,4,定位,5,4,4,4,4,4,运营,5,4,3,4,3,2,推广,5,2,2,4,2,2,投资性,4,3,2,3,3.5,3,15,