物业设施、设备基础知识与维护管理,-,孙丕勇,物业设施、设备基础知识与维护管理,2,守时,用心,分享,静音,课堂公约,2,2守时用心分享静音课堂公约2,设备的一生,检修,维护,使用,制造,设备管理是指设备一生全过程管理，包括设备引进阶段的前期管理，试生产阶段的初期管理，生产现场的使用管理、维护管理、润滑管理、故障管理、精度管理（包括备件管理）、资产管理（包括台帐、档案、资料管理）、技术改造管理等内容。,设计,选型,购置,安装调试,验收,规划,改造,更新,报废等,3,设备的一生检修维护使用制造 设备管理是指设备一生全,设备的定义,直接或间接参与生产过程的各种器械的总称，实际使用寿命在一年以上，在使用中保持原有的形态，单位价值在,2000,元以上、能独立完成提供某种功能的机器。,设备的定义 直接或间接参与生产过程的各种器械的总称，实际使用,什么是物业设备设施？,物业设备设施既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。,注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。,什么是物业设备设施？,设备事故,的定义,指设备非正常原因造成设备或设备部件非正常的损坏而引起的设备停运。,设备事故的定义指设备非正常原因造成设备或设备部件非正常的损坏,设备管理的方针,以经济效益为中心，坚持依靠技术进步和以预防为主,1,、要建立设备管理的良好机制、积极推行设备综合管理,2,、预防为主，做到正确操作，精心养护和科学检修,设备管理的方针 以经济效益为中心，坚持依靠技术进,物业设备管理的主要任务,提高企业竞争力，建立适应市场的设备管理体制、实行设备综合管理，充分发挥设备效能，不断提高设备综合效率和降低设备使用寿命周期费用，促进企业经济效益的不断提高。,物业设备管理的主要任务 提高企业竞争力，建立适应市场的设备管,物业设备管理的目标,注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。,用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。,有利于完善物业使用功能和实现物业保值增值。,有利于推动物业管理，反映出物业管理公司的管理水平及企业形象。,物业设备管理的目标,停车场,停车库,防火,喷淋,消火栓,自动消防系统,自动灭火系统,灭火器,生活水平提高的需要：,方便 安全 舒适,电梯,汽车,通讯,消防主机,联动柜,传感器,消防泵,单独,系统,消防广播，消防对讲,自动、固定,防盗,闭路监控,周界防越,车管门禁,居家报警系统,空调,游泳池,会所及娱乐设施,泳池设备,泳池设施,网络,有线电视,各类家电,停车场停车库防火喷淋消火栓自动消防系统自动灭火系统灭火器生活,物业设施、设备的主要内容包括：,供配电系统,给排水系统,消防系统,电梯系统,电讯系统,设施、设施保养、维护、维修管理,安防系统,楼宇智能控制系统,空调暖通系统,加工维修工具及设备,房屋本体及其附属设施,物业设施、设备的主要内容包括：设施、设施保养、维护、维修管理,1,、供配电系统：,（,1,）高压变电设备,（,2,）低压配电设备,（,3,）照明用电系统,1、供配电系统：（1）高压变电设备,2,、给排水系统,（,1,）供水设备、设施,（,2,）排水设备、设施,（,3,）卫生设备,（,4,）热水供应设备,2、给排水系统（1）供水设备、设施,3,、消防系统：,（,1,）水系统,（,2,）电控系统（烟感、温感报警等）,（,3,）气体灭火系统,（,4,）防排烟系统,(,防烟、排烟）,（,5,）逃生、救援系统,（,6,）灭火器材,3、消防系统：（1）水系统,4,、电梯系统：,（,1,）客梯,（,2,）货梯,（,3,）观光梯,（,4,）消防梯,（,5,）自动扶梯等。,4、电梯系统：（1）客梯,5,、电讯系统：,（,1,）广播系统（非消防广播）,（,2,）电话系统,（,3,）有线电视系统,（,4,）网络系统,5、电讯系统：（1）广播系统（非消防广播）,6,、安防系统：,（,1,）闭路监控系统,（,2,）周边红外线对射防卫系统,（,3,）居家红外线报警系统,（,4,）安全巡更设备,6、安防系统：（1）闭路监控系统,7,楼宇自控系统：,（,1,）楼宇自控综合布线系统,（,2,）楼宇自控主控电脑（,BA,系统）,（,3,）,DDC,控制模块,（,4,）数据采集设备,（,5,）控制执行设备,7楼宇自控系统：（1）楼宇自控综合布线系统,8,空调、通风系统：,（,1,）供冷设备,（,2,）供暖设备,（,3,）室内通风设备,8空调、通风系统：（1）供冷设备,制冷系统原理图,冷却水,冷冻水,冷媒,冷凝器,主机,膨胀阀,压缩机,蒸发器,冷却塔,空调末端,空 调 制 冷 系 统 流 程 示 意 图,低温低压气体,7,12,32,37,高温高压气体,低温高压液体,低温低压液体,制冷系统原理图冷却水冷冻水冷媒冷凝器主机膨胀阀压缩机蒸发器冷,9,、加工维修工具、设备：,（,1,）电焊机（,2,）管道切割机（,3,）冲击钻、射钉枪（,4,）攻丝机（,5,）打磨机（,6,）升降机（,7,）其它工具、设备,9、加工维修工具、设备：（1）电焊机（2）管道切,10,房屋本体及其附属设施：,（,1,）防雷与接地装置,（,2,）小区内道路、墙面、楼梯间,（,3,）连廊、建筑小品,（,4,）泳池及设施,（,5,）儿童娱乐设施,（,6,）标识,10房屋本体及其附属设施：（1）防雷与接地装置,工程管理基础一：技术台账的建立,包含的基本内容：,机电设备台账、工程技术资料台账、工程图纸台账、相关合同汇总及维保台账、工具台账（含公用、及个人）、质量记录台账、工程人员专业证书汇总台账、能耗管理台账、装修管理台账等。,工程管理基础一：技术台账的建立 包含的基本内容：,物业设施建立台帐的必要性（目的）,物业设施台帐就是以建筑物为单位，从建筑物所配套的设施的,70,年使用寿命的目标管理出发，是从设施的使用、维护及维修直至到它的报废处理全过程的最有价值的数据记录，是若干年后多代技术管理人员的设施管理过程中所需求的最快、最直接、最有效的数据资料的反映。,物业设施建立台帐的必要性（目的）物业设施台帐就是以建筑物为,以机电设备台账为例：,物业设备、设施系统的分类：,供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、安防监控系统、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等,以机电设备台账为例：物业设备、设施系统的分类：供配电系统、空,建立机电设备台账的要点：,物业机电设备台帐格式包括以下内容：,1,、设备的规格型号；,2,、设备的名称；,3,、制造单位；,4,、出厂日期及编号；,5,、设备的技术规范；,6,、安装地点（部位）；,7,、数量；,8,、特别备注等。,建立机电设备台账的要点：物业机电设备台帐格式包括以下内容：,物业机电设备台帐的建立时间：,前期介入时，就应按各专业开始收集资料，逐步建立，待同项目交接初期基本建立完毕。,物业机电设备台帐的建立时间：前期介入时，就应按各专业开始收,工程管理基础二,一、制定工程管理制度、各岗位操作规程（作业指导书）,工程管理基础二一、制定工程管理制度、各岗位操作规程（作业指导,（一）,工程管理制度,1,设备运行分析制度,2,交接班制度,3,燃气锅炉工作制度,4,楼宇自控值班工作制度,5,中控室消防值班工作制度,6,背景音乐值班工作制度,7,钥匙使用管理制度,8,设备巡查保养制度,9,会议协助工作制度,10,管道维修人员工作制度,11,配电室值班制度,12,电梯维护操作工作制度,13,维修电工工作制度,14,土木装修人员工作制度,15,动火审批制度,16,工具设备仪表赔偿制度,17,工程部材料、工具领用制度,（一）工程管理制度,（二）、,各岗位操作规程（作业指导书）,1,供配电系统的运行与维修保养规程,2,给排水系统的运行与维修保养规程,3,电梯系统的运行与维修保养规程,4,弱电系统的运行与维修保养规程,5,消防系统的运行与维修保养规程,6,燃气锅炉安全操作规程,7,中央空调系统运行、维修规程,8,物业设备维修、保养规,程,9,工具管理作业规程,10,楼宇巡查管理规程,11,住房（业主）家庭安装,/,维修规程,12,设备综合管理作业规程,13,测量设备管理规程,14,新风系统维护保养的操作程序,15,维修人员接报修工作程序,（二）、各岗位操作规程（作业指导书）1 供配电系统的运行与维,二、工程质量记录（至少包括,6,个方面）,1,、检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等；,2,、系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等；,3,、技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的调整；,4,、变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等；,5,、运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。,6,、客户服务维修记录。,二、工程质量记录（至少包括6个方面）1、检修记录：包括设备,A,、设备、设施维修保养分类：,日检：属巡视检查维护,（即例行保养）,月检：属预防性检查,季（半年）检：属维护性检查,年检：属恢复性检修,大修：属彻底性修理,三、设施、设施保养、维修管理,A、设备、设施维修保养分类：三、设施、设施保养、维修管,B,、,设施设备的维护要求：,对技术人员：,三严：,（,严查、严管、严控）,四会：（会使用、会保养、会检查、会维修）,对设备运行环境：,三干净：（设备干净、机房干净、工作场所干净,对设备：,四不漏：（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）,五良好：（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）,B、设施设备的维护要求：,衡量设备管理水平的指标,技术指标：公司计划（,%,）,全部设备完好率,98,主要设备完好率,98,计量器具检测率,96,特种设备定检率,100,安全附件检测合格率,0.05,动静密封点泄漏率,0.2,静密封泄漏率,0.05,设备大修计划完成率,100,设备隐患整改率,100,设备运行正常率,100,资料、图纸、质量记录完整率,100,设施、设施保养、维护、维修管理,衡量设备管理水平的指标设施、设施保养、维护、维修管理,设备使用与维护管理流程,主管,经理,使用守则,操作规程,维护保养,规程,岗位责任,岗前培训,持证上岗,定人定机,定责,正确使用,建章健制,检查监督,35,设备使用与维护管理流程主管使用守则岗前培训正确使用建章,故障发生规律,浴盆曲线,故障管理,初发故障期,偶发故障期,磨损（劣化）期,磨合磨损阶段,正常磨损阶段,剧烈磨损阶段,36,故障发生规律故障管理初发故障期偶发故障期磨损（劣化）期磨合磨,浴盆理论,设备运行后,1-5,年是故障高发期；,5-15,年进入稳定运行期，故障率较低；,15,年后再度进入故障高发期。可划分为三个阶段：早期故障期，偶然故障期，严重故障期。,浴盆理论设备运行后1-5年是故障高发期；5-15年进入稳定运,38,劣化渐变过程如下：,故障管理,38劣化渐变过程如下：故障管理,39,微小缺陷演变故障过程,灰尘（沙粒）,划痕,沟槽,电化学反应,锈蚀,微裂纹,断裂,故障,润滑介质泄露,润滑不良,快速磨损,松动,振动,应力疲劳,裂纹,电化学反应,故障管理,39微小缺陷演变故障过程灰尘（沙粒）划痕沟槽电化学反应锈蚀微,40,故障管理,40故障管理,设备设施的预防性管理：,减少设备的故障率：重保养方式，通过高密度保养，延长设备的低故障稳定运行时间，减少高额的大修费用支出。,设施、设施保养、维护、维修管理,设备设施的