Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,华泰科兴集团股份有限公司,产业园区规划,(guhu),基础知识,作者(zuzh)：窦凯,时间：,2014,年,9,月,共二十三页,产业园区规划(guhu)基础知识作者(zuzh)：窦,导 语：产业,(chny),地产的核心是产业,(chny),，产业,(chny),定位与园区规划是一个产业,(chny),地产成功与否的重要环节。园区规划的宗旨是围绕构建一个产业,(chny),平台或者产业,(chny),服务平台为核心的，通过对产业,(chny),定位、产业,(chny),集聚及园区规划的专业研究和分析，从而让产业,(chny),地产的开发商从开发向运营管理上转变，使项目开发、招商和运营之间保持互通和互助能力。,共二十三页,导 语：产业(chny)地产的核心是产业(chny),核心,(hxn),主题,产业地产,(dchn),理解,园区规划核心概念,园区规划核心策略,共二十三页,核心(hxn)主题产业地产(dchn)理解园区规划核,1,产业地产,(dchn),理解,共二十三页,1产业地产(dchn)理解共二十三页,产业,(chny),地产,将产业运营、地产开发,(kif),与城市发展相结合的地产开发,(kif),模式,产业,地产,城市,产业地产理解,共二十三页,产业(chny)地产将产业运营、地产开发(kif)与,产业地产与其他地产开发模式,(msh),比较,地产开发模式,住宅地产,商业地产,产业地产,价值体现,居 住,保值,/,升值,商业经营,物业升值,产业发展,自身价值,关键点,产品质量,目标群体,商业定位,项目招商,产业定位,产业集聚,产业地产,(dchn),理解,共二十三页,产业地产与其他地产开发模式(msh)比较地产开发模式住宅,2,园区规划,(guhu),核心概念,共二十三页,2园区规划(guhu)核心概念共二十三页,园区规划,(guhu),视野,了解,(lioji),园区,园区开发,园区招商,园区运营,城市规划,产业定位,规划设计,建筑设计,宏观战略,上方规划,经济结构,产业布局,政策导向,主导产业,企业特征,配套项目,园区规模,产业环节,区位背景,功能定位,土地利用,道路交通,绿化景观,企业需求,形象特色,结构选型,广泛通用,专业定制,园区规划核心概念,共二十三页,园区规划(guhu)视野了解(lioji)园区园区开,潜导产业,(chny),主导产业,支柱产业,(zh zh chn y),夕阳产业,基础产业,产业地产,主导、支柱、潜导、夕阳产业与基础产业之间的关系,主导产业是针对产业在国民经济产业结构体系中的功能定位和发展阶段不同，进行分类时产生的一种概念,园区规划核心概念,共二十三页,潜导产业(chny)主导产业支柱产业(zh zh c,主导产业,1,2,3,4,5,关联性,关联强度，主导产业与其辅助,(fzh),和配套产业共同形成主导产业群,带动性,满足不断增长的市场需求，能够带动,(didng),整个区域或国家的经济发展,主体性,比重较大（大于,5-8%,），综合效益佳,创新性,技术先进，能够迅速、有效地吸收创新成果,发展性,在发展阶段，能够获得较高且持续的发展速度，并推动产业结构调整升级,主导产业的特性,园区规划核心概念,共二十三页,主导产业12345关联性带动性主体性创新性发展性主导产业的特,农业轻纺工业交通运输业机械工业（汽车,(qch),、钢铁）建筑信息服务为主的高新技术产业,纺织工业煤炭工业,(mi tn n y),钢铁工业机械工业（包括造船业）汽车化学航空、高技术工业等新兴产业,纺织工业电力工业钢铁机械化学工业汽车家电工业电子工业等高新技术产业,轻工业进口替代产品轻工业产品出口导向为主重化工业出口主导型技术密集型工业,主导产业发展趋势,轻纺工业基础工业重化工业高附加值组装型信息产业等高新技术产业,美国,日本,英国,韩国,比较分析,园区规划核心概念,共二十三页,农业轻纺工业交通运输业机械工业（汽车(qch)、钢,中国,(zhn u),主导产业的发展,当前我国主导产业发展阶段的现状，相当于美国,20,世纪,20,至,30,年代的发展水平，落后近,90,年；同时，与日本的差距,(chj),在,50,年左右；落后韩国,20,年左右。,重工业,机械、冶金、石油化工等,商业、餐饮业,家电业,基础化工,钢铁、化工,重化工业,电子通讯,汽车、电子工业,园区规划核心概念,共二十三页,中国(zhn u)主导产业的发展当前我国主导产业发展,前工业化,工业化初期,(chq),工业化中期,(zhngq),工业化后期,后工业化,农业为主,原材料工业为主,初级加工工业,高级加工工业,服务业,不同发展阶段的产业选择,一般认为，中国工业化早已经进入中期阶段，目前已经进入工业化中后期阶段。,中国内地版图内包括了工业化进程的所有阶段。从西部到东部俯瞰中国各地，便可以体验到整个工业化历程为期上百年的演变。,园区规划核心概念,共二十三页,前工业化工业化初期(chq)工业化中期(zhngq),3,园区规划核心,(hxn),策略,共二十三页,3园区规划核心(hxn)策略共二十三页,M,工业用地,工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头与附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地,M1,一类,对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地,M2,二类,对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地,M3,三类,对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地,W,仓储物流用地,物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的战场等用地,W1,一类,对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的仓储物流用地,W2,二类,对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的仓储物流用地,W3,三类,易燃易爆和剧毒等危险品的专用仓储物流用地,用地性质与用地指标,园区,(yun q),规划的重要依据,园区,(yun q),规划核心策略,共二十三页,M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用,园区(yun q)规划原则,规划设计需要根据不同园区开发主体和不同园区发展阶段进行,(jnxng),差异化设计,园区定位,（开发主体）,发展阶段,（生命周期）,园区规划核心策略,规划设计,产业定位,共二十三页,园区(yun q)规划原则规划设计需要根据不同园区开发主,发展阶段,主导动力,增长机制,园区开发企业作用,产业状况,功能定位,规划对策,初创期,政府主导,要素聚集与产业定位,服务管理（优惠政策：税收、土地使用、劳动力）,企业集中,企业聚集地,基础设施、公共设施,成长期,政府和市场,产业主导,生产集中和专业化生产,商务服务,产业集群,工业园,价值链,产业链,区域经济配套,成熟期,市场主导,创新突破,溢出提升,园区物业发展,关联性产业集群；部门专业化；产品专业化；功能专业化,多功能区,产城一体,衰退期,-,更新期,优胜劣汰,区域生产衰退,重新定位,产业选择,企业迁出,改造地区,园区更新,园区规划,(guhu),核心策略,共二十三页,发展阶段主导动力增长机制园区开发企业作用产业状况功能定位规划,功能特征,主体性,外向性,关联性,创新性,阶段性,市场开发企业规划对策,目标定位、园区规模,城市等级、园区远景、主导产业,空间布局、弹性高效,建筑环境设计、营销模式建立,分期建设,主导产业,2-4,个,政府开发企业规划对策,不仅是本园区公共设施，还需关注区域经济配套,全价值链,创新激励机制和保障机制,与产业发展规律相协调,产业,(chny),地产,产业,(chny),发展,主导产业,园区规划核心策略,共二十三页,功能特征主体性外向性关联性创新性阶段性市场开发企业规划对策目,一、目标,(mbio),客户,:,中小企业,2013,年中小企业比较,(bjio),大企业贡献值,园区规划核心策略,共二十三页,一、目标(mbio)客户:中小企业2013年中小企业比较,二、项目,(xingm),选址,经济,(jngj),水平,高,低,萌芽期,起步期,发展期,成熟期,工业地产发展阶段,城市参照,内陆三四线城市,内陆二线城市，如武汉、郑州等,一线及沿海城市，如北京、上海等,欧美发达国家,特征：传统工业厂房为主，完全由政府主导,特征：出现科技园区、总部基地等形式的工业地产，但操作模式与盈利模式仍较为单一，以政府主导为主,特征：工业地产形式逐步多样化，衍生产品出现逐一，运营模式成熟，逐步以企业为主导,特征：产品形态丰富，融资方式多样，政策完备，完全实现市场化,园区规划核心策略,共二十三页,二、项目(xingm)选址经济(jngj)水平高低萌,三、项目,(xingm),规模,等级,综合型园区,专业型园区,一级（国家级）,2000,亩以上,1000-2000,亩,二级（省级）,1000-2000,亩,500-1000,亩,三级（地级市级别）,1000,亩以下,500,亩以下,园区,(yun q),规划核心策略,共二十三页,三、项目(xingm)规模等级综合型园区专业型园区一级（,四、营销,(yn xio),规模,卖地模式,(msh),卖厂房模式,自持租赁,卖地：,购地自建厂房。缺点利润最薄；优点回款快，容易启动。这种厂房适合大客户。,卖厂房：,卖标准厂房。根据生产企业的要求进行设计、施工，将成品交付给客户使用。,出租：,以赚取出租回报为目的，将物业纳入资本运作。,园区规划核心策略,共二十三页,四、营销(yn xio)规模卖地模式(msh)卖厂,内容,(nirng),总结,产业园区规划基础知识。园区规划核心策略。产业地产与其他地产开发模式比较。居 住。主导产业是针对产业在国民经济产业结构体系中的功能定位和发展阶段不同，进行分类时产生的一种概念。关联强度，主导产业与其辅助和配套产业共同形成主导产业群。满足,(mnz),不断增长的市场需求，能够带动整个区域或国家的经济发展。农业轻纺工业交通运输业机械工业（汽车、钢铁）建筑信息服务为主的高新技术产业。用地性质与用地指标,共二十三页,内容(nirng)总结产业园区规划基础知识。园区规划核心,