,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,华润公司,商业地产模式研究报告,目录,华润公司历史,1,2,运营模式,财务测算,3,4,5,6,人力支持,品牌推广,商业定位与商业规划,华润公司简介,华润置地,截至,2009,年底，华润置地总资产超过,960,亿港元，净资产超过,390,亿港元，土地储备面积超过,2210,万平方米。,截至,2010,年,8,月，华润置地已进入中国内地,26,个城市，正在发展项目超过,50,个。,品牌理念：,华润万家旗下品牌,品质给城市更多改变,华润置地业务类别,高端住宅系列,万象城都市综合体系,住宅,+,区域商业中心（五彩城）,住宅,+,欢乐颂,商业地产,橡树湾学府系列,橡树湾英伦系列,凤凰城精品都市系列,杭州 万象城,北京 五彩城,深圳 万象城,典型商业项目,万象城,总投资,总建筑,面积,（）,商业,面积,（）,开工,时间,开业,时间,深圳,40,亿港币,55,万,18.8,万,00,年,04.12,杭州,50,万港币,80,万,20,万,06.12,10.04,沈阳,40,万港币,60,万,20,万,07.06,预计,11,年春,大连,20,亿港币,19.3,万,10.5,万,08,年,预计,11,年,成都,25,亿元,(,万象城,),32,万（不包括住宅）,24.4,万,10.03,预计,12,年,南宁,80,亿港币,29,万,12,万,09.09,预计,12,年,郑州,50,万港币,40,万,10.02,预计,13,年,合肥,10,亿元,90,万,18,万,10.09,预计,14,年,济南,10,亿美元,青岛,150,亿元,100,万,深圳 万象城,大连 万象城,沈阳 万象城,目录,华润公司历史,1,2,运营模式,财务测算,3,4,5,6,人力支持,品牌推广,商业定位与商业规划,选址,城市,1.,选择周边区域性经济中心的城市,2.,这个城市要具有较强的消费能力,商圈,1.,选择城市新城区的核心地段,2.“,第一商圈”（,15,分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群,3.,交通便利，停车方便,4.,考虑政府的城市规划,定位与档次,真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者,客户,规模,万象城的市场定位确定为“中档偏高”,完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐,超大规模型购物中心，面积在,12-24,万平方米之间，根据城市的经济实力等情况,做调整,档次,商业规划,业态规划,楼层分布与动线图,主出入口,主出入口,的士上落站,一层地下、地上车库出入口,深圳万象城一楼,整个购物中心只有一条主动线，所有店面都分布在动线两边,规划设计特色,单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。,深圳万象城,外立面,深圳万象城,内装设计,目,录,录,华,润,润,公,公,司,司,历,历,史,史,1,2,运,营,营,模,模,式,式,财,务,务,测,测,算,算,3,4,5,6,人,力,力,支,支,持,持,品,牌,牌,推,推,广,广,商,业,业,定,定,位,位,与,与,商,商,业,业,规,规,划,划,战,略,略,合,合,作,作,模,模,式,式,主,力,力,店,店,溜,冰,冰,场,场,冰,纷,纷,万,万,象,象,溜,溜,冰,冰,场,场,影,院,院,嘉,禾,禾,深,深,圳,圳,影,影,院,院,百,老,老,汇,汇,韩,国,国,美,美,嘉,嘉,欢,欢,乐,乐,影,影,城,城,百,货,货,REEL,百,货,货,泰,国,国,尚,尚,泰,泰,百,百,货,货,超,市,市,Ol,超,级,级,市,市,场,场,CityValue,（,华,华,润,润,万,万,家,家,）,）,运,营,营,策,策,略,略,华,润,润,在,在,运,运,作,作,时,时,，,，,零,零,售,售,物,物,业,业,的,的,规,规,划,划,是,是,按,按,照,照,零,零,售,售,业,业,的,的,需,需,求,求,来,来,做,做,的,的,，,，,用,用,整,整,个,个,租,租,金,金,的,的,成,成,长,长,系,系,数,数,来,来,测,测,算,算,零,零,售,售,商,商,场,场,这,这,部,部,分,分,。,。,商,业,业,需,需,要,要,与,与,住,住,宅,宅,相,相,互,互,配,配,合,合,，,，,定,定,位,位,要,要,一,一,致,致,，,，,才,才,能,能,达,达,到,到,双,双,赢,赢,。,。,住,宅,宅,开,开,发,发,+,持,有,有,物,物,业,业,+,增,值,值,服,服,务,务,用,商,商,业,业,的,的,方,方,式,式,运,运,营,营,地,地,产,产,运,营,营,周,周,期,期,万,象,象,城,城,项,项,目,目,施,工,工,时,时,间,间,一,期,期,（,（,开,开,业,业,）,）,36,个,月,月,购,购,物,物,中,中,心,心,、,、,写,写,字,字,楼,楼,二,期,期,（,（,完,完,工,工,）,）,50,个,月,月,住,住,宅,宅,、,、,酒,酒,店,店,招,商,商,时,时,间,间,一,年,年,完,完,成,成,4,家,主,主,力,力,店,店,的,的,招,招,商,商,工,工,作,作,两,年,年,完,完,成,成,80%,的,商,商,业,业,面,面,积,积,的,的,招,招,商,商,工,工,作,作,租,售,售,策,策,略,略,具,体,体,策,策,略,略,：,：,1.,全,部,部,持,持,有,有,的,的,物,物,业,业,：,一,线,线,城,城,市,市,、,、,核,核,心,心,地,地,段,段,、,、,较,较,为,为,成,成,熟,熟,且,且,出,出,租,租,率,率,和,和,租,租,金,金,收,收,益,益,达,达,到,到,一,一,定,定,水,水,平,平,的,的,物,物,业,业,；,2.,部,分,分,持,持,有,有,：,：,一,些,些,具,具,有,有,潜,潜,力,力,但,但,不,不,太,太,成,成,熟,熟,的,的,物,物,业,业,。,远,景,景,：,：,商,业,业,部,部,分,分,完,全,全,持,持,有,有,住,宅,宅,：,：,完,完,全,全,出,出,售,售,酒,店,店,、,、,写,写,字,字,楼,楼,、,、,商,商,业,业,：,：,部,部,分,分,出,出,售,售,部,部,分,分,持,持,有,有,招,商,商,策,策,略,略,策,略,略,：,：,先,确,确,定,定,主,主,力,力,店,店,，,，,再,再,全,全,面,面,招,招,商,商,具,体,体,措,措,施,施,：,：,4-5,个,人,人,负,负,责,责,商,商,铺,铺,招,招,商,商,2-3,个,人,人,负,负,责,责,写,写,字,字,楼,楼,招,招,商,商,写,字,字,楼,楼,招,招,商,商,由,由,专,专,业,业,的,的,招,招,商,商,代,代,理,理,公,公,司,司,商,铺,铺,招,招,商,商,由,由,公,公,司,司,自,自,己,己,招,招,商,商,团,团,队,队,完,完,成,成,国,国,际,际,知,知,名,名,品,品,牌,牌,多,多,30%,的,品,品,牌,牌,是,是,首,首,次,次,进,进,入,入,该,该,城,城,市,市,大,大,部,部,分,分,租,租,户,户,租,租,期,期,长,长,纷,纷,纷,纷,把,把,万,万,象,象,城,城,作,作,为,为,旗,旗,舰,舰,店,店,所,所,在,在,地,地,有,有,意,意,与,与,华,华,润,润,一,一,起,起,进,进,行,行,全,全,国,国,拓,拓,展,展,租,户,户,品,品,牌,牌,特,特,点,点,：,：,物,业,业,管,管,理,理,成,立,立,专,专,门,门,的,的,物,物,业,业,公,公,司,司,管,管,理,理,华,华,润,润,中,中,心,心,项,项,目,目,，,，,包,包,括,括,住,住,宅,宅,、,、,购,购,物,物,中,中,心,心,、,、,写,写,字,字,楼,楼,及,及,酒,酒,店,店,式,式,公,公,寓,寓,。,。,已,成,成,立,立,的,的,有,有,：,：,华,华,润,润,物,物,业,业,管,管,理,理,（,（,深,深,圳,圳,）,）,有,有,限,限,公,公,司,司,华,华,润,润,新,新,鸿,鸿,基,基,物,物,业,业,管,管,理,理,（,（,杭,杭,州,州,）,）,有,有,限,限,公,公,司,司,华,华,润,润,置,置,地,地,（,（,北,北,京,京,）,）,物,物,业,业,管,管,理,理,有,有,限,限,责,责,任,任,公,公,司,司,华,华,润,润,（,（,上,上,海,海,）,）,有,有,限,限,公,公,司,司,目,录,录,华,润,润,公,公,司,司,历,历,史,史,1,2,运,营,营,模,模,式,式,财,务,务,测,测,算,算,3,4,5,6,人,力,力,支,支,持,持,品,牌,牌,推,推,广,广,商,业,业,定,定,位,位,与,与,商,商,业,业,规,规,划,划,资,本,本,模,模,型,型,资,金,金,支,支,持,持,孵,化,化,战,战,略,略,即,充,充,分,分,利,利,用,用,集,集,团,团,公,公,司,司,的,的,资,资,金,金,实,实,力,力,优,优,势,势,，,，,让,让,一,一,些,些,土,土,地,地,先,先,期,期,由,由,集,集,团,团,来,来,购,购,买,买,和,和,持,持,有,有,，,，,等,等,到,到,项,项,目,目,比,比,较,较,成,成,熟,熟,时,时,再,再,按,按,市,市,场,场,价,价,格,格,注,注,入,入,公,公,司,司,，,，,以,以,支,支,持,持,旗,旗,下,下,相,相,应,应,公,公,司,司,的,的,发,发,展,展,。,。,2004,年至今，华,润,润集团对华,润,润置地进行,了,了,6,次资产注入,，,，注入的资,产,产金额高达,234,亿港元，而,华,华润置地为,此,此支付对价,的,的现金部分,不,不到,60,亿港元，其,余,余部分主要,通,通过向集团,配,配股完成。,6,次资产注入,使,使华润置地,增,增加了,1445,万平方米的,土,土地储备。,盈利模型,资本运作的,核,核心：,有效降低,账,账面风险,提升财务,指,指标,扩大股权,融,融资空间,借助资本,市,市场做大做,强,强,成为综合,性,性的房地产,企,企业,深圳万象城,前,前,2,年是亏损的,，,，第,3,年开始盈利,，,，目前盈利,状,状况非常好,。,。,深圳万象城,2008,年度营业额,约,约,30,亿人民币，,占,占罗湖区,GDP,的,6%,，是迄今为,止,止中国内地,投,投资回报率,最,最高的购物,中,中心。,深圳万象城,：,：年度零售,营,营业额,年份,社会消费品零售总额,备注,2005,15,亿元,2005,年上半年华润万象城每月销售,4000,多万左右，下半年每月销售额就达到,7000,多万，,2005,年底是,1,亿多，到第三季度每月销售额是,1.3,亿左右，,2005,年销售额就达到,15,亿元，每平方米销售额少于,1,亿元，而深圳成熟百货销售额能够达到,3,亿元。,2007,15.6,亿元,销售额过亿元的商家有,3,个，排名前,10,位商家的营业收入占总收入的,46.8,。值得一提的是，外资（包括港澳台资）商家异军突起，实现营业收入,9.3,亿元，超过全部进驻商家营业收入的一半。,目录,华润公司历,史,史,1,2,运营模式,财务测算,3,4,5,6,人力支持,品牌推广,商业定位与,商,商业规划,公司管理架,构,构,专业合作单,位,位,主建筑设计,师,师：美国,RTKL,国际设计有,限,限公司洛杉,矶,矶分公,司，世界排,名,名前三（深,圳,圳和沈阳）,美国,Callison,凯里森建筑,事,事务所（杭,州,州）,国内建筑设,计,计院：中建,国,国际（深圳,）,）设计顾问,有,有限公司,（,CCDI,）,机电顾问：,香,香港迈进机,电,电工程咨询,有,有限公司,（,MeinHardt,），世界排,名,名前三,结构顾问：,