,中兴西安软件园写字楼项目招商方案,【,写在前面,】,中兴西安软件园项目地处高新区二次创业板块，区域发展尚处于起步阶段，产业形态相对缺乏，城市及商务气氛尚处于培育阶段。随着该区域的发展，周围大环境明显的提升，与周边的高新管委会，西安软件园二期紧邻。项目本身为研发中心，故环境优美，内部配套完善，设有员工餐厅，车位充足，物业管理优质。,项目公共交通不完善，周围相关配套落后，远离西安中心区域，对于进驻企业员工上下班造成明显的挑战。园区本身有中兴在此办公，进驻企业员工管理有一定难度。,中兴西安软件园周边写字楼项目众多，除出企业自有办公用房外，大部分处于在建项目，以绿地系为代表。周围的综合项目以和记黄埔的逸翠园为代表。,区域认知,项目概况,招商策略,合作方式,1,区域认知,区域规划定位及发展预期,区域内竞争,区域规划定位,西安高新区总体规划核心区域,2011,年,11,月，,西安高新区发展总体规划（,2012,年,-2030,年）,经市政府常务会审议原则通过。根据,西安高新区发展总体规划,，高新区将形成居住、商务、产业三大功能主体和,13,个功能组团，面积扩展至,200,平方公里，打造智慧之城、科技之都。,区域认知,规划依托沣河、太平河、洨河以及城际铁路、西太公路，将高新区划分为“一心、二轴、三带、五区”的结构模式。“一心”指沣河、太平河、洨河交汇的中心绿地公园，是整个片区的中心；“二轴”指城际铁路交通景观轴和西太路总部经济商务轴；“三带”指沣河景观带、太平河景观带、洨河景观带；“五区”指现代装备制造产业区、数字动漫产业区、总部商务办公区、通信产业区、节能环保产业区。,区域发展,毗邻总部商务办公区,区域认知,区域交通状况,绕城高速、唐延路、南三环等交通要道。未来地铁的开通，将迅速提升区域板块价值。,区域认知,区域商业配套,规划有大型商业广场，对面和记黄埔地产商业项目正陆续入驻中。,区域认知,大型商业项目规划,和记黄埔地产商业,区域认知,中兴西安软件园竞争主要来自,周边软件园和中档写字楼,西安软件园二期、创业研发园在此，西安酷派,3G,软件园也有近万平米出租。,周围中档写字楼项目有汇鑫,IBC,，绿地,SOHO,同盟，租金在,50,元,/,月左右，且交通相对便利，并与高新管委会所在地都市之门,5A,甲级写字楼 紧邻，周围环境优越。,在建项目：绿地系领海、蓝海、智海纯商务写字间，锦业时代等，绿地系写字楼年底有交房项目。,区域认知,中兴西安软件园招商项目平面图,区域小结,：,：,区域未来,发,发展潜力,巨,巨大，西,部,部通信创,业,业研发基,地,地与锦业,路,路总部基,地,地的规划,对,对项目给,予,予了更多,想,想象力。,区域当前,处,处于发展,的,的初级阶,段,段，商务,气,气氛尚未,形,形成，对,当,当前的招,商,商带来极,大,大难度。,区域内当,前,前各种配,套,套设置不,完,完善，对,入,入园企业,不,不能形成,足,足够吸引,力,力！,2,项目概况,项目简介,项目优势,项目劣势,目标定位,租金分析,此处省略,中兴西安,软,软件园简,介,介,中兴西安,软,软件园,】,项目优势,本项目地,处,处高新区,二,二次创业,板,板块，随,着,着该区域,的,的发展，,周,周围大环,境,境明显的,提,提升，并,与,与周边的,高,高新管委,会,会，西安,软,软件园二,期,期紧邻。,项目本身,为,为研发中,心,心，故环,境,境优美，,内,内部配套,完,完善，设,有,有员工餐,厅,厅，车位,充,充足，物,业,业管理优,质,质。,处于西安,南,南三环、,绕,绕城高速,、,、唐延路,几,几大交通,要,要道。,租金水平,低,低（详见,租,租金水平,分,分析）,一个事实,：,：不在中,央,央商务区,，,，却在左,右,右商务区,中兴西安,软,软件园,】,项目劣势,一个突破,：,：通过租,金,金优惠提,高,高入住率,项目公共,交,交通不完,善,善，周围,相,相关配套,落,落后，远,离,离西安中,心,心区域，,对,对于进驻,企,企业员工,上,上下班造,成,成明显的,挑,挑战。,园区本身,有,有中兴在,此,此办公，,进,进驻企业,员,员工管理,有,有一定难,度,度。,本大楼已,经,经启用五,年,年左右，,内,内部设施,相,相对陈旧,，,，公共部,位,位装修落,后,后，空调,等,等系统有,待,待检验。,中兴西安,软,软件园,】,项目主要,特,特性,产品价值,一个理念,：,：更具性,价,价比，享,受,受宁静商,务,务空间,更灵活的,商,商务空间:大开,间,间格局、,户,户型选择,多,多。,灵动空间:标准,户,户型、全,框,框架结构,，,，灵动弹,性,性空间,高端配套,：,生态、健,康,康概念随,处,处可见，,员,员工餐厅,配,配套。,中兴西安,软,软件园,】,项目主要,特,特性,租赁价值,一个妙招,：,：改变传,统,统付款方,式,式，减轻,企,企业负担,。,。,通过押一,付,付三付款,方,方式降低,企,企业入驻,成,成本。,入驻企业,享,享受园区,相,相关配套,，,，如餐饮,娱,娱乐等。,为企业提,供,供更多的,展,展示机会,。,。,给企业更,多,多自主权,利,利，比如,装,装修方案,和,和设计等,。,。,目标客户,（,（建议）,：,：,研发类、,科,科技类、,软,软件服务,企,企业。,呼叫中心,、,、服务外,包,包企业、,设,设计类、,创,创意企业,。,。,生态科技,、,、环保类,企,企业。,其他类,租金及付,款,款方式（,建,建议）：,根据周边,和,和西安高,新,新区企业,的,的数据分,析,析得出以,下,下：,40-45,元（含税,）,）为本项目,合,合理租金,水,水平。,付款方式,采,采用押一,付,付三或者,押,押二付三,方,方式能吸,引,引更多入,住,住率。,免租期：,给,给予每个,企,企业不少,于,于,20,天,-2,个月不等,免,免租期。,具,具体根据,面,面积大小,制,制定。,3,招商策略,租赁策略,租户需求,分,分析,项目难点,梳,梳理,客,群细分,招商节点,观池机构,专,专业团队,全,全方位出,击,击，抢占,市,市场！,租赁策略,租户需求,分,分析,对办公环,境,境的需求,租户对写,字,字楼主要,考,考虑几个,环,环境因素,：,：,交通：主,要,要交通干,道,道，周边,10,条左右的,公,公交线路,，,，临近地,铁,铁。,商业配套,：,：周边较,丰,丰富的餐,饮,饮配套，,临,临近四星,以,以上的星,级,级酒店。,写字楼自,身,身配套：,关,关注员工,餐,餐厅、公,共,共绿化空,间,间、人性,化,化的公共,商,商务待客,空,空间。,本项目难,点,点梳理,本案所在,的,的区域商,务,务氛围淡,薄,薄，难以,对,对区域外,客,客户形成,吸,吸引,西安市场,的,的写字楼,供,供应量井,喷,喷，空置,率,率上升，,加,加大了本,案,案对区域,外,外客群的,招,招租难度,区域内客,群,群对写字,楼,楼的需求,度,度不高，,意,意识形态,尚,尚需引导,挖掘西高,新,新园区、,企,企业独栋,及,及周边入,驻,驻企业,通过西安,写,写字楼网,及,及合作渠,道,道获取网,络,络客户,园区周围,树,树立广告,牌,牌、招租,信,信息,现有客户,推,推荐、客,户,户资源,依托高新,管,管委会招,商,商渠道（,待,待协商）,第三方中,介,介,其他渠道,（,（视进展,而,而定）,招商渠道,招租阶段,目,目标分析,客户裂变,宣传引导,期,期,20%,出租率,50%,出租率,消化活跃,期,期,30%,出租率,稳定消化,期,期,项目现有,出,出租面积,近,近,3,万平米，,按,按照平均,每,每月,3,千平米的,招,招商速度,来,来计算，,需,需要十个,月,月时间消,化,化完。每,个,个月,3,千平米，,每,每家企业,平,平均面积,300,平米计算,，,，需要,10,家客户来,做,做支撑。,上图为招,租,租阶段目,标,标分析（,此,此阶段为,正,正常销控,目,目标，仅,做,做参考）,收尾阶段,储备租户,正,正式签约,，,，入驻率,达,达,70%,2012.12,第一阶段,结,结束,此阶段处,于,于招租高,峰,峰期,，新增目标,客,客户意向,签,签约，新,增,增大客户,5-6,家，整体,完,完成租赁,面,面积的,50%,，基本完,成,成招商目,标,标。,剩余,30%,租赁面积,消,消化，招,商,商收尾阶,段,段。,2013.8,月,第三阶段,结,结束,储备目标,租,租户，宣,传,传项,目及初步,意,意向洽谈,，,，储,备租户可,填,填满租赁,面,面积,的,20%,租户意向,签,签约和目,标租户储,备,备,2012.10,招商部驻,场,场开始,招商节点,控,控制,2013.4,月,第二阶段,结,结束,4,合作策略,合作方式,佣金结算,销售团队,合作方式,观池驻场,设,设立招商,部,部，全权,负,负责本项,目,目的招商,工,工作。,按照,招,招商,部,部配,备,备进,行,行岗,位,位定,责,责，,设,设立,销,销控,目,目标,，,，定,期,期汇,报,报工,作,作。,根据,招,招商,情,情况,开,开展,有,有利,于,于招,商,商工,作,作的,活,活动,。,。,协助,贵,贵方,进,进行,寻,寻租,及,及入,驻,驻客,户,户的,日,日常,管,管理,工,工作,。,。,免费,提,提供,招,招商,部,部办,公,公室,一,一间,，,，并,配,配备,电,电话,，,，办,公,公桌,等,等相,关,关设,施,施,。,。,园区,内,内及,周,周边,树,树立,招,招商,部,部宣,传,传告,示,示牌,，,，为,招,招商,部,部提,供,供便,利,利。,有专,人,人协,调,调招,商,商部,工,工作,，,，并,给,给与,招,招商,部,部相,应,应的,权,权利,。,。,项目,图,图纸,等,等具,体,体参,数,数，,并,并提,供,供前,期,期项,目,目宣,传,传折,页,页,2000,份。,贵方,需,需提,供,供以,下,下支,持,持：,佣金,结,结算,方,方式,1.,统一,结,结算,方,方式,：,：按,照,照月,租,租金,50%,进行,佣,佣金,结,结算,。,。,2.,激励,结,结算,方,方式,：,：月,度,度签,约,约面,积,积,2000,以,下,下支,付,付月,租,租金,50%,，,2000,以上,-5000,以下,月,月租,70%,，,5000,平米,以,以上,月,月租,金,金,100%,。,3.,根据,项,项目,具,具体,而,而定,（,（具,体,体可,商,商议,）,）。,备注,：,：以,上,上佣,金,金支,付,付均,为,为承,租,租方,第,第一,期,期租,金,金到,款,款后,支,支付,于,于代,理,理方,。,。,由于,招,招商,工,工作,的,的特,殊,殊性,，,，本,着,着双,赢,赢互,信,信的,原,原则,，,，推,动,动招,商,商工,作,作顺,利,利开,展,展，,也,也按,照,照行,业,业的,惯,惯例,进,进行,佣,佣金,结,结算,，,，下,面,面将,常,常用,结,结算,方,方式,列,列举,如,如下,：,：,销售,团,团队,组,组建,招商,经,经理,（,1,名）,主管,（,（,1,名）,策划,（,（,1,名）,后勤,（,（,1,名）,坐销,（,（,2,名）,行销,（,（,3,名）,职务,要,要求,招商,经,经理,主,要,要职,责,责：,根,根据,项,项目,情,情况,，,，制,定,定招,商,商计,划,划，,并,并组,织,织实,施,施。,组,织,织，,管,管理,招,招商,，,，企,划,划团,队,队，,培,培训,及,及辅,导,导招,商,商人,员,员。,对,对人,员,员招,聘,聘，,促,促销,方,方案,及,及相,关,关合,同,同及,发,发生,交,交际,费,费用,审,审核,等,等负,责,责。,职务,要,要求,招商,主,主管,主,要,要职,责,责：,管,管,理,理、,组,组织,自,自己,的,的团,队,队进,行,行招,商,商工,作,作,负,负责,自,自己,团,团队,的,的人,员,员培,训,训工,作,作,带,带领,团,团队