,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中国科技开发院松山湖创富广场招商及推广筹划案,深圳市*不动产,二0一二年五月,项 目 本 体,工程位于亚洲著名的穗、莞、深、港经济走廊的中段松山湖科技产业园区的北部，紧邻迎宾路与工业南路，总建筑面积为115495.99，本次争论的对象为整个商业和研发中心的住宅，其中商业建筑面积为28227.93包括和研发中心以及C区的整个商业，住宅建筑面积为13240.33 。旨在打造东莞高端商务型的创业及休闲体验基地。,工程概述,项目位置,现状剖析,工程周边还处于规划进展中，周边生活配套较少，居住气氛浅薄，仅有的一个,商业工程创意生活城，空置率高，商业气氛极其冷清，在这样的大环境下，,何以支撑本工程2.82万方的商业体量？,功能性管理,核心问题,周边人流稀有，购置力缺乏,商户担忧投资回报及前景,主力店招商困难重重,缺乏形象展现/包装推广,工程SWOT分析,S,W,O,T,优势：,1、位穗、莞、深、港经济走廊中段，,区位优势明显；,2、交通便利，通达性好；,3、自然环境美丽，绿化率高；,4、园区内高科技产业集中迁入,为消费供给足够的人流根底.,劣势：,1、片区尚处于规划进展中,周边生,活配套较少；,2、园区内居住气氛浅薄；,3、临街受噪音及灰尘污染；,4、工程展现性不够,缺少指引.,时机：,1、政府对片区规划明朗,知名度将进,一步提升；,2、周边政府及生活配套日渐完善,企业进驻加快,大量人流涌入；,3、将来无产权公寓只要为只租,不售,给工程销售带来无限时机；,4、品牌商家的进驻,带旺周边商业气氛.,威逼：,1、国家宏观调控照旧从紧,投资者,观望心情,对工程销售产生肯定影响；,2、旁边竞争商业的先入为主,分流,仅有的局部消费者；,3、高档品质住宅工程的入市,对本项,目造成肯定威逼；,4、周边配套不完善,人流量少.,工程定位,主形象定位,创富广场,打造东莞高端商务型的创业及休闲体验基地,市场定位,立足松山湖，辐射四镇三市大朗、东坑、寮步、大岭山；,深圳、东莞、广州,客户定位,商：,实力强劲的国际及国内品牌主力商家,园区或周边市镇的投资者,、经营者,住：,内部人士及政府公务员,园区企业高层,、,骨干精英,、,技术人员,外部投资客,工程价值点,开启“六核”时代，代言地标名片！,“,六核”时代,新地标！,交通核心：处穗莞深港经济走廊中段，大路、,铁路、轻轨、航空枢纽位置，扼黄金咽喉位置,地标核心：工程建成后将是区域最高楼，代言,新地标形象名片，昭示性好，主心标杆，光耀四方,科研核心：一大批高新科技企业、国家研发中心,及企业总部聚拢地，旨在打造东莞“硅谷”。,商业核心：3万方超社区体量，集休闲/购物/餐饮,消遣为一体的现代时尚特色商业，园区独一。,商务核心：独创金融效劳、票务中心、物流速递,等商务综合效劳。,培训核心,：区域首家企业,/,产业培训、人力资源,培训、各种技能培训中心，为企业输送优秀人才。,房策网,中国最大的房地产学问共享平台,房策网包括各类最新方案、报告、提案等专业文档约100万份，包含万科、龙湖、世联、中原、易居、风火等数百家品牌房地产企业内部资料。房策网包括房地产企业治理、房地产治理工具、房地产争论报告、房地产前期筹划、房地产营销筹划、房地产广告推广、房地产销售、商业地产、旅游地产、产业地产、住宅操盘、工程治理、房地产根底学问等多个栏。,【2023-2023房地产营销筹划大全】,畅销9年，2023年官方震撼推出，整合千G海量资料全新呈现！,中国唯一9年来每月更新最新资料！,中国唯一供给在线预览阅读的房地产学问产品！,全国统一客服热线：400-675-1587 企业QQ:800018087 VIP会员超值送！,地产人必备资料库,项 目 招 商,招商目标,目标设定,3-4,个月完成,3,家品牌主力商家,+5,家特色商家,主力商家：国内外知名品牌零售店、超市、影城等,特色商家：时尚美食,/,美容,/,保健等体验馆,沃尔玛、大润发、家乐福,招商思路,以松山湖创富广场国际时装秀或特色美食节等活动为载体，以其整体业态布局合理为亮点,以高端商务型创业及休闲体验基地创立宣传为抓手，会聚当今海内外众多时尚品牌商家的产品展现展销来贯穿整个招商运营过程，用3-4个月时间到达入驻率超70%掩盖含C区的1、2、3层场地的目标，其中含3家及以上品牌主力商家和5家及以上特色商家进驻，确保工程招商成功。,招商策略,楼层功能区划依据各类品牌间的经营互动原则，进展局部科学规律整合。,严格掌握招商品牌的层次，以吸纳国内国际亮点品牌为核心。这是保证整体层面上档次先决条件。,店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。,与松山湖管委会有关部门合作，打出公益事业牌。孕育本工程社区系列广场文化活动。为众商铺聚拢人气，使发生购置行为供给充要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主供给经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。,总策略,业态组合建议,1F：品牌连锁超市沃尔玛或家乐福或连锁精品专业市场、进口化装品姿生堂、,娇兰等、高档珠宝谢瑞琳等、高档手表、高档皮具路易威登等。,2F：高档服装阿玛尼杰尼亚等、休闲服装及饰品、时尚精品鞋店、儿童服装、,高档床品、精品工艺品、体育服装、体育器材等。,3F：特色餐饮元气寿司、韩国烤肉、日本料理、星巴克等、超级体验馆5D影院、,美容瘦身SPA、量版KTV等。,营 销 推 广,核心价值提炼,商业始终认为，女人和小孩的钱是时最好赚的，其实不然，富人的钱好赚才是不变的真理,只是很多时候富人阶层都找不到自己需要的适宜产品罢了。松山湖片区是东莞最大的别墅社区，高档住宅打算了这里居住的将会是知富阶层。这个阶层对生活品质都有较高的要求，这里将会满足这些知富一族对高品质生活配套的需求，真正成为富人高尚生活效劳的商业街区。,项目的,核心价值,工程周边居住着大量稳定的高消费人群,专业金融及人才培训商务中心,片区高档别墅社区外的大型商业,松山湖最高建筑物的昭示效果,独立纯街铺,自用投资两适宜,销售方式建议,因销售目标为主要为及研发中心含各自C区的商业局部，商业面积约为28228平方米，铺位可进展合并于分割且大多数为独立街铺，可满足24小时独立经营。英联建议：,租售并举 定向招商,带租约销售为主，局部可直接销售,营销策略,推广上，比照与创意生活城的差异性，强调产品的独特性，通过核心价值点反复诉求，加深客户对于品牌及工程的印象及认同感。,渠道上，考虑到工程周边商业气氛不浓，区域消费客群暂不充分等因素，需要尽量跳出本区域，主动向东莞其他城镇拉动需求，建立各种宣传渠道。,媒体上，强调“外围渗透，圈内认可”原则，前期户外导示、工程展现、商讯专刊报道、网络等效果比较直接，中后期协作报广、短信，逐步深入。,活动造势上，通过关键节点，借博,览会、公布会、论坛或服装秀、,美食节等新闻大事炒热区域及项,目，定期进展广场活动聚拢大量人,气，以提高受众客户的满足度。,17,围墙、广场、工地、楼体、营销中心、导示牌,包装,活动,模型、形象折页、形象楼书、户型平面图、住宅销售资料,物料,园区户外、导示牌、道旗、条幅、楼体、报广、网络软文,渠道,招商手册、会刊、招商意向书、招商流程与须知、,VIP,卡,住宅看楼通道、园林绿化展现、导示牌,园区户外、道旗、楼体条幅、网络、报刊、高速路,T,牌、软文、短信,宣传折页、销售资料、法律文件,商业街包装、商业看楼通道、导示牌,销售资料、法律文件,广场、园林、社区内部、导示牌,园区户外、道旗、条幅、高速路,T,牌、报刊、软文、报广、短信,形象树立、招商蓄势、住宅客户蓄水、内部认购,重点工作,入驻园区企业宣传、住宅公开销售，主力商家引进洽谈,商业招商及销售,住宅尾盘及商业招商及销售,园区户外、道旗、条幅、报刊、高速路,T,牌、分众、,DM,、短信、网络论坛,工程启动仪式、“创富”俱乐部会员召集,高端论坛、展销会、封顶仪式,工程招商签约仪式、封顶仪式,高尚圈层活动系列,7,月,工程进度,10,月,9,月,营销中心开放,11,月,营销节点,12,月,2023.01,商业街包装完成,工程启动期,住宅公开销售,商业招商及诚意认购登记,商业招商及公开销售,持续招商,/,销售,营销总纲,8,月,住宅内部认购及登记,2023.02,2023.03,6,月,营销推广安排,第一阶段推广方向,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,第一阶段,其次阶段,第三阶段,第四阶段,“梦想生活第一城 创富广场 松山湖的聚宝盆”,1、通过户外及现场包装、网络炒作，宣传工程主形象，抢占受众群体第一视点；,2、以企业专题论坛、商家座谈会等新闻大事借势招募“创富”会员，为蓄水作预备；,1,、启动阶段,2,、住宅销售阶段,3,、商业招商及销售阶段,4,、收尾阶段,2023年,营销推广安排,第一阶段营销安排,6.1,营销,物料,模型、形象折页、形象楼书、户型平面图、住宅销售资料,宣传,推广,工程启动期，主打形象及会员招募：,该阶段工程现场营销中心开放及住宅首批单位登记预约做线上推广及营销活动，预热板块；,1、线上保持工程持续的曝光度，线下保持案场正常运作；户外大牌、楼体喷绘、导示牌等要统一诉求主题，给客户猛烈视觉冲击；网络炒作通过主题帖子和剑客炒作，持续跟踪工程进展，多方面全方位奠定工程的影响力；节假日营销活动更多留意现场人气的聚拢，增加客户信念；,2、做好“创富”会员招募工作，准时释放首批留意房源认筹登记信息，通过活动及嘉奖措施促进老带新，提高案场人气，营造良好的营销气氛。,营销,节点,线下,7.30,“,创富”会员招募及住宅首批登记预约,营销中心开放6.16,端午节美食节,线上,6.16,6.23,7.22,哈根达斯冰爽夏日,营销推广安排,第一阶段推广策略,起势,打响品牌第一战,中国科技开发院巨资打造,松山湖“聚宝盆”！,制造市场话题，引发广泛谈论，带动全城关注,营销推广安排,第一阶段推广策略,21,品牌活动：中科院强势入驻松山湖工程招商启动新闻公布会,重点介绍中科院品牌实力，打造松山湖“梦想生活第一城 创富广场”的开发理念，及“双 一站式效劳”创业社区的经营理念,品牌推广,起势：企业品牌高调入市,阶段目标,企业品牌形象确立，品牌活动,热炒，引发全城关注,阶段策略,以企业理念炒作为主，以品牌活动造势于全城，确立工程形象；品牌主见：打造“梦想生活第一城”,推广手段,品牌活动行销,户外形象树立,网络微博话题营销,推广道具,会员卡、户外T牌、道旗、海报、工程微博博客等,营销推广安排,第一阶段推广策略,拓客推广,23,深入挖掘，点式营销,方式：深入东